房地產開發的原則精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產開發的原則范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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設計變更，將會給發包方和承包方都將帶來很大的損失，一般設計如果進行變更，首先要變更合同的條款，項目成本合同都會明確雙方的責任和義務，如果由發包方進行合同的變更，導致承包方經濟損失，由發包方賠償承包方的損失，這樣一來所產生的承包方損失以及相應的經濟支出，是發包方承擔的。而依據實際情況，發包方應當適當同意承包方所協調改變的一定價格。在實施的整個過程當中，通常均是承包方和發包方進行共同的協調，而承包方提出相應的變更依據、具體價格以及相應的意見，交給發包方進行審核最終得到批準，從而對價格進行調整并對具體的工期進行調整。

1.項目設計變吏中應該注意的問題

1）控制工程變更的認可權限

在項目的實施過程中，監理工程師具有最高的管理權限。監理工程師具有材料的審批權利，材料只有監理工程師先認可后，才能允許進入現場，這樣保證了材料的具體質量和水平，保障了整個樓盤的水平和質量。另外監理工程擁有認可設計的相關權利，進而可以極大地增強設計的質量標準，而且在施工現場，監理工程師可以擁有認可施工質量的一定權利，當監理工程師認可之后，這個工程才能通過驗收。如果施工現場的指令比較模糊，工程監理可以代表業主對相關的修改指令進行。假設要對工程進行一定的變更，承包商要獲得監理工程師開出的書面簽字，這樣才能夠憑借擁有監理工程師簽字的書面合同向業主開展后續的索賠工作。

2）工程變更不能超過合同規定的工程范圍

工程變更必須在合同規定的具體范圍當中進行相應的修改，假設修改一旦超過了合同規定的具體范圍，發包方和承包方應該進行充分協商，簽訂新的工程合同。如果超出工程范圍，承包商可以拒絕執行發包商的指令。

3）承包商不能擅自做主進行工程變更

無論在什么條件下，承包商對合同的變更都要經過發包商的允許，承包商不能擅自進行決定對合同執行范圍的修改。如果承包商感覺原來的東西有問題，正確的程序是先通知監理工程師，小的問題監理工程師現場即可決定，如果大的問題，需要發包商決定后才能進行變更，如果一方擅自變更，甲方可以拒絕對乙方進行補償。

4）所有的變更，盡量要在工程完工前完成。

所有的變更，盡量都要在工程完工前完成，因為工程完工后進行工程變更，就造成很大的浪費。另一方面還會引起不必要的糾紛，影響樓盤的形象，所以，如果需要變更，需要在變更前及時的雙方進行溝通，在工程完工前就完成變更。

2、項目設計變更、工程量簽證管理原則

在施工階段，把工程造價控制在計劃范圍之內，是事中控制的一項重要工作，在執行過程中，要明確各種商品的最高單價，一個工程涉及工程量的大小。如果單價或者工程量超出了原來的計劃，要執行嚴格的簽證流程，即只要超出計劃的部分，就需要進行嚴格的簽證。在具體實施過程中，要明確哪些是應該簽的，哪些是不可以簽的哪些是合同里規定的，哪些是新增的，簽過之后對總體成本的影響是多少。

設計變更主要指對設計圖紙和施工方法進行修改和完善，如果進行變更，需要有設計單位、發包商、承包商和現場施工監理的共同簽字。在施工過程中，還有很多的零星事物，這些對工程影響不大、對成本控制不會產生重大影響的事情，現場施工監理直接簽字確認即可。

1）時間限制原則：如果乙方要對圖紙和施工計劃要進行變更，必須提前報送給現場施工監理審批，在圖紙變更后，在一個月的時間內完成一個成套的審批過程。如果乙方沒有提前和施工監理打招呼或者審批超時，甲方對變更產生的費用將不予認可，如果乙方上報后，甲方沒有給予及時的簽證，認為甲方已經認可該簽證。

2）先定價后實施的原則：在圖紙進行變更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必須先向甲方進行價格說明，待甲方同意后，乙方才能進貨，不能乙方先進貨，再向甲方提出申請。

3）一單一算原則：一個變更申請只能針對一個項目變更，對應的也只是一份預算書；針對技術核定以及技術變更而導致的施工費用出現的提高或者降低，也一定要對應一份簽訂單。

4）原件結算原則：由于工程變更所發生的相關費用，乙方一定要提供相關的原始發票才可以當做結算的依據，可以這樣說，原始憑證是進行結算的唯一依據。

5）針對于簽證的具體格式，不管是由于任何原因而出現的簽證，一定要對下一個項目進行確定：簽證的依據、簽證的原因，人工單位價格、具體的用工量和工作量，相關的金額、工程量的數據一定要大寫才可以。

6）根據國家的相關法規，雙方應該對簽證的證據進行妥善保管，并對相關單據進行連續編號，避免有人對簽證進行仿冒和銷毀。

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關鍵詞：稅收籌劃；房地產開發；保障房安置

一、 房地產開發企業稅收籌劃概述

1.房地產開發企業稅收籌劃概念

房地產開發企業的稅收籌劃是指房地產開發企業為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負的非違法行為。目前，我國大量稅收優惠政策的實施以及特定稅制要素的存在，為房地產開發企業進行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產開發企業稅收籌劃的必要性

房地產開發企業在經營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經營風險高等特點，因此合理的稅收籌劃對于房地產開發企業來說是非常有必要的，具體可以表現為：

（1）稅收籌劃有助于房地產企業利益實現最大化，提高競爭力。在房地產交易環節涉及的稅種較為復雜，例如營業稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產開發企業的稅負，而進行合法的稅收籌劃可以說是實現經濟效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產開發企業提高會計核算水平，規范財務管理水平。進行稅收籌劃是一種財務手段，它可以減少企業的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產開發企業樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報時，及時準確的申報稅額，可以降低企業的涉稅風險，提高企業自身形象。特別是對于房地產開發這樣高風險的企業來說，涉稅無風險是提高社會信譽、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產開發企業稅收籌劃策略

（一）對營業稅進行籌劃

在競爭日益激烈的房地產開發行業，開發企業在銷售過程中通過贈送產品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達到吸引購房者的目的。例如：房地產開發商在開盤日購買者贈與一臺價值3000元的冰箱，亦或者對購買者進行總房價的10%折扣銷售。我們假設銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價值50萬元，對于方案一開發企業需繳納5000*5%=250萬元的營業稅，同時還需繳納50*3%=1.5萬元，共計251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。

對于房地產開發企業中的營業稅負擔較重的現象，許多地區對其實施了相關的稅收優惠政策，例如根據《于貫徹蘇政發[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規定：對政府或經批準的房地產開發企業銷售經濟適用住房暫免征收營業稅。經濟適用住房，是指同時符合以下條件的具有保障性質的政策性住房：（1）納入全省經濟適用住房建設投資計劃；（2）土地采取劃撥的方式供應；（3）銷售價格經價格主管部門按相關規定確定；（4）向符合市、縣人民政府認定標準的城市低收入住房困難家庭供應；對不能同時符合上述條件，被加以經濟適用住房名稱的其他性質住房，不得享受該項政策。由此可見房地產開發企業可以根據當地的營業稅優惠政策進行稅收籌劃，降低營業稅成本。

（二）對契稅進行籌劃

契稅是指房地產開發企業通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權和土地使用權所繳納的費用。房地產開發企業可以通過法律規定如“企業按照法律規定分設兩個或者兩個以上投資主體的相同企業，對新設方承受的房屋、土地的所有權，免征契稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）文件規定，對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產開發企業購置的保障房用地無免征契稅優惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》規定：房地產開發企業建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項規定扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進稅率進行交稅。房地產開發企業可以通過增加扣除項目的金額來降低增值率，從而達到減少增值稅的目的。

房地產開發企業可以通過國家政策對土地增值稅進行稅收籌劃，例如北京市財政局、地稅局和住建委日前聯合通知，對土地增值稅征收進行了明確，保障性住房暫不預征土地增值稅。

（四）企業所得稅的籌劃

企業所得稅是根據企業生產經營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產開發這樣資金密集型的企業，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項目、延遲納稅等方法進行所得稅籌劃。例如，企業可以足額購買企業所得稅規定的可以稅前扣除的保險和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費用，而且還為員工帶來了福利，實現了雙贏。

三、 房地產開發企業稅收籌劃應遵循的原則

1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產行業的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發企業的稅收籌劃以合法性為前提，進行合法的進行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動應遵循全程性、系統性原則。房地產開發的建設過程涉及到土地購買階段、建設階段、售房階段和物業管理階段等，因此就要求開發企業的稅收籌劃活動應貫穿于各個階段，做到全面監控。

四、 總結

綜上所述，房地產開發企業采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關系到企業的生死存亡。面對現在國家對房地產行業的調控能力不斷加強、利潤空間不斷減少的現狀，房地產企業采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產開發企業應結合自身經營特點合法、合理的運用稅收籌劃降低企業成本，實現企業利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業有限公司）

參考文獻：

[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產開發企業的經營模式與稅收[J]；財會通訊（理財版）；2006年03期.

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1 房地產開發企業的會計對象

房地產開發企業的會計對象是房地產業從事房地產開發建設、出售、稅務清算等經營過程中的資金運動。這些資金運動具體表現為六大會計要素，即資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤等。房地產開發企業的會計核算，就算對這六大會計要素的增減變動進行監督、核算和反映。

2 地產開發企業會計的主要任務

2.1 向管理者和投資者反映企業開發經營活動和開發經營成果的會計信息，滿足國家宏觀經濟管理的要求和企業投資者進行決策的需要我國實行的是社會主義市場經濟，每個房地產開發企業，都須根據自身的開發能力和房地產市場的需求，充分利用生產潛力，合理安排房地產開發任務。為了不斷改善企業開發經營管理，增強在房地產市場的競爭能力，一方面接受國家綜合管理部門的指導，使自己的開發經營活動符合城市建設總體規劃和國家產業政策的要求；一方面要接受投資者的監督，使投資者關心企業，為企業提供擴大再開發所需的資金。這就要求企業必須做好會計工作，及時提供會計信息，真實反映企業的財務成本狀況和開發經營成果，以滿足國家宏觀經濟管理的要求，滿足企業投資者和潛在投資者進行投資決策的需要。要及時真實地提供會計信息，企業必須遵循客觀性原則，真實客觀地反映企業的財務狀況和經營成果；遵循相關性原則，以滿足各有關方面對會計信息的需要；遵循可比性原則和一貫性原則，按照規定的要求和前后一致地采用相同的會計核算方法，以便于會計信息的相互比較和利用。

2.2 反映和監督財產物資保管、使用情況，不斷降低開發成本，節約使用資金為了適應房地產市場公平競爭的需要，房地產開發企業必須講求和提高經濟效益，多快好省地進行開發活動，一方面要搞好規劃設計、征地拆遷、批租土地等前期工程，擇優挑選施工單位；一方面要做好財產物資的保管工作，合理使用材料、設備，保證財產物資的安全完整，不斷減少物資消耗，節約使用資金，降低開發成本。要保證財產物資的安全完整，就必須做好會計工作全面反映和監督各項財產物資的存在和變動情況。對于一切貨幣資金的收支，財產物資的收入、發出和轉移，要據實填制憑證，認真進行審核，及時登記賬簿。要定期進行財產清查，查明賬實不符的原因，明確保管人員的經濟責任。要不斷減少物資消耗，節約使用資金，降低開發成本，就必須及時計算開發成本，反映開發產品在開發過程中的生產耗費。開發成本是土地、房屋、配套設施和代建工程等開發產品在開發過程中發生的各項生產費用，它能反映土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費的發生和各項開發間接費用的開支情況。如果提高了開發管理水平，減少了征地拆遷和前期工程費，降低了基礎設施費、配套設施費和建筑安裝工程費，控制了開發間接費用的開支，那末，必然反映為開發產品成本的降低。

2.3 反映和監督執行財經制度和財經紀律的情況，促使企業堅持社會主義方向房地產開發企業的開發經營過程，也是貫徹國家財經制度和財經紀律的過程。每個開發企業，都必須執行國家的財經制度，遵守國家的財經紀律，堅持社會主義方向。由于房地產開發企業所有的財產物資和各項經營活動，都要在會計核算過程中反映出來，因而通過對憑證的審查和賬表資料的分析和考核，以及由此進行深入的調查研究，就可了解企業各項開發經營活動是否遵守財經制度和財經紀律。通過管理費用的核算，可以發現有無假公濟私、請客送禮、鋪張浪費以及擅自提高開支標準，擴大福利待遇等情況。通過利潤分配的核算，可以發現有無不按有關規定，不提或少提法定盈余公積金和公益金，在所有者之間多分利潤的情況。通過財產清查，可以發現有無貪污盜竊等等。做好會計工作，就能促使企業遵守國家的財經制度和財經紀律，同一切違法亂紀的行為作斗爭，促使企業堅持社會主義方向。

由上述可知，房地產開發企業會計的任務十分重要，關系著房地產開發企業的生存和發展，同時也關系著社會主義社會與經濟的發展和進步。因而，我國房地產開發企業要不斷加強對會計工作的重視和研究，并且從會計工作的對象和任務出發，研究出更有利于房地產開發企業發展的會計工作方法和措施。

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第一條、為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。

第二條、本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條、房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條、國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章、房地產開發企業

第五條、設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條、外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條、設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條、房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條、房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三章、房地產開發建設

第十條、確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第十一條、確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十二條、房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條、房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條、房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條、房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條、房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條、房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條、住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條、房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

第四章、房地產經營

第二十條、轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條、房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條、房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條、房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條、房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條、房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條、房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條、商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條、房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條、房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條、房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條、商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條、預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章、法律責任

第三十四條、違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條、違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條、違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條、違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條、違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條、違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第四十條、國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章、附則

第四十一條、在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。

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關鍵詞：房地產開發房地產開發項目項目成本控制

Abstract: in today's society, real estate increasingly become the people interested in its own interests and closely related topics. House prices high and low influence factors are many, one of the key of essential factors is real estate development project cost. High cost, house prices corresponding also will improve. So, how to control the cost of real estate development project is not only real estate development enterprise care about, and also with the interests of the person that buy a house is closely linked. This article through to the real estate development in different phases of the cost of the project cost control analysis approach, to further solve real estate market trading interests of mutual concern.

Keywords: real estate development of real estate development project project cost control

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：

現今，房地產是我國目前最熱門的話題之一。2010年3月份，“兩會”提案中與高房價有關的提案占到全部提案的7%。據有關部門統計，截止到2009年7月，北京市的“房價收入比”已經達到了27：1，也就是說夫妻雙方不吃不喝要努力27年才能買到一套商品房，超出國際平均水平的5倍。全國其他地方與北京的情況也差不多，上海、深圳、重慶、溫州等大中城市“地王”不斷出現，房價也不斷呈現出持續走高的勢頭。商品房價格漲幅遠遠超過居民收入的增長速度，房地產在投機者的“看高”預期和社會普遍的“恐慌性購房”中，被賦予了過多的虛擬價值使其遠遠背離了真正價值。房地產價格日益走高，其原因除了國家宏觀政策方面的原因以外，企業內部管理方面的原因很突出，對成本控制不力所造成的高開發成本就是重要原因之一。因此，扼制房地產價格的過快增長，有效控制房地產的開發成本勢在必行。

一、房地產開發項目成本構成以及成本控制基本原則

（一）主要成本構成

1、項目前期階段的成本

項目前期階段的成本就是一個項目在設計以及施工之前，對這項工程進行的一項可行性研究分析。通過一系列的市場調查以及分析，對工程的可行性進行探討調研，是最初決定實施這項計劃的最初成本。雖然占整項工程成本的很少一部分，可是忽略了這一部分將無法開展工程。

2、土地費用

土地費用是評價一個建筑項目是否可行以及預期利潤的最主要經濟指標。房地產開發企業獲取土地有三種方式：協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協議、招標出讓隨著國家宏觀調控的不斷加大和發展，勢頭漸漸減弱，代之以拍賣出讓，成為房地產開發企業主要獲得土地的方式。

3、設計階段成本

該工程具備了可行性研究分析條件，也通過協議、招標或者是拍賣出讓土地的方法獲得了土地，接下來就要對工程進行設計和規劃了。具體包括：項目設計、計劃成本、招標成本、評標成本。具體如，工程勘察費、項目規劃、設計費，招標費等等。

4、項目施工階段成本

項目施工階段是房地產開發項目的具體實施階段。這個階段主要費用有：人工費、材料費、機械費、其他直接費、間接費、施工管理費、監理費等等。

5、管理費用成本

管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，包括：管理人員的工資差旅費、辦公費、保險費、職工教育費等。

6、貸款利息

房地產行業屬于資金密集型，所以必須通過銀行貸款來籌集資金，所以貸款利息也成為了房地產開發成本之一。

7、稅費

與房地產開發建設有關的稅收有：房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅、契稅、企業所得稅、印花稅等，項目不同，稅費也不同。

8、其他費用

包括宣傳費用和各種不可預見費用，不過占有成本構成都比較少。

（二）房地產成本控制的原則

1、責、權、利相結合原則

房地產開發企業在房地產開發項目的成本控制中，要堅持責任、權利和利益相結合的原則，真正地實現項目工作人員責任制，把成本控制和個人利益掛鉤，把任務分攤到個人的頭上來，這樣才能最大限度的激發項目實施人員的工作積極性，做的好的給予獎勵，對于自己造成的損失要給予適當的懲罰，利用責任制把成本控制在一定合理范圍內。只有充分的貫徹了責、權、利，才能真正符合權責發生制，也才能準確反映產品的成本。只有實行市場為導向的實際成本核算體系，才能緊跟市場的變化，才不會使成本脫離實際，也更加有實際的操作價值。

2、節約原則

該原則主要是強調在房地產開發項目成本控制計劃以及實際施行期間，要堅持節約原則。主要表現在，首先應該明確開發項目成本的構成、主要的費用開支、相關的審批程序和財務制度，應該對項目實施人員定期進行管理和監督；其次，要定期進行預防成本失控的技術措施，把錢花在值得花的地方上，不能隨便浪費；再次，增強成本的管理力度，從各個方面來提高團隊的工作效率，加大員工的激情和積極性，充分利用有利的機會和條件，降低各項資源的消耗水平。

3、過程控制原則

過程控制原則就是在進行房地產開發項目成本控制中，里面是由一些環節來決定的。每個環節過程都是由一些因素來決定其成本的，不同的環節有不同的決定因素，這些環節都是互相聯系的，環環相扣，要制度一套行之有效的工作程序和方法，使各個環節都處在良好的狀態上。因此，開發項目成本管理還必須認真關注相關環節的情況，聯系各個相關環節的成本情況進行系統的分析綜合考慮，進行全面管理。

二、房地產開發項目各個階段成本控制策略

（一）設計階段的成本控制

設計費在建設工程全過程費用中所占比例一般只占建安成本的1.5%-2.0%，但對工程造價的影響可達75%以上。由此可見，設計階段質量的好壞直接影響著成本的多少以及施工時間的長短，也直接決定著各項資源比如人力、物力和財力的投入。對于設計階段的成本控制策略，可以采取修改合同條款和方案的選擇兩個方法。企業可以在與設計單位簽訂設計合同時，增設關于設計變更以及修改的費用額度限制等條款，對于設計方法、工程量和預算指標進行規范控制，運用法律手段來對兩方利益加以合同規范化。而在選取設計單位上，從最初的設計思路到施工圖的設計，都應該進行對比選擇，從中選取更加有效率更加經濟節約的設計單位來與之合作。

（二）項目招標投標階段的成本控制

項目招投標階段主要包括設備材料采購和施工招投標兩方面，招投標開發商對施工單位和材料供應商的選擇正確與否決定著項目投資的質量和施工的進度。同時在這個階段也要注意合同的簽訂問題，明確合同條款，對合同中涉及的價款的結算以及用工期和違約處理等法律問題都應有明確的規定。

（三）施工階段的成本控制

施工階段是整個房地產開發最重要的也是成本需求最高的一個階段環節，是招投標的延伸，也是合同的具體化。那么，合同的嚴格執行和管理當然是必不可少的了。另外強化建立機制，建立建筑工程監理自身的機制。通過監理公司企業的全面監督工作，不僅可以有效地控制施工階段的費用支出，而且在效率、施工進度和安全方面提醒施工單位履行合同約定的義務和享受的權利。在此階段，還應開展技術節約創新，減少成本的支出。

（四）竣工階段的成本控制

到了竣工階段，根據合同、預算和費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法律法規，房地產開發企業應該認真審核工程款。以政策為依據，對去送審的竣工決算進行核實工程量，落實各項費用，使審核后的結算真正體現出工程的實際造價。

三、結束語：

房地產開發項目成本控制是一個系統工程，貫穿于房地產開發從最初的通過市場調查而總結出的可行性研究分析方案到竣工之后各項費用的審核，從頭到尾都需要貫徹節約原則和責、權、利相結合的原則，進行成本最大限量的控制，把費用的支出通過各種方法途徑控制在一個合理的范圍之內，只有這樣，房地產開發企業和購房者二者利益才能達到平衡，實現雙贏，整個市場經濟才會越來越繁榮。

參考文獻：

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[4]趙晶晶.房地產施工項目管理中的成本控制[J].會計之友，2004(6)：17-18.

篇(6)

關鍵詞：房地產開發項目；工程招標；合同管理

中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract: Based on the author's many years of experience in real estate development project bidding and contract management are explained.

Keywords: real estate development projects; project bidding; contract management

一、有效利用招標手段，合理控制成本造價

以招標的形式能引進競爭機制，可以有效降低房地產開發企業的投資成本，房地產開發企業可以此為手段選擇信譽好、技術含量高、經驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。

1、房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環，關乎到整個房產項目是否盈利.能否順利實施，是房產開發的生命線！但是同時也是房產開發過程中比較復雜.難度較大和風險可控要求較大的，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復雜，選好單位的風險把控很重要。

2、要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的。只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風險；

3、開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。因此要以合理低價中標為原則，要盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做到最大程度的公開公平和公正；

4、對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理.施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；

5、在商務標評審時，要嚴防投標企業的不平衡報價。應在招標文件中明確提出，招標人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進行調整的權利。杜絕不平衡報價給招標人帶來的風險。

二、 加強工程合同管理和控制

加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業自身權益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業的經濟效益與社會效益。因此在企業開發經營中要力求加強合同管理的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業的有關規定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調整條件、不可預見費用包干的內容等都要詳細約定。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發揮合同管理的約束與監督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據。

在招標階段，要合理確定合同形式.編制招標文件。

為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：

1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

2、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；

3、.當采用費率招標時，應盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務費等的計價方式；

4、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

三、房地產開發項目的工程招標和合同管理之間的關系

房地產開發企業的管理人員之所以既要對工程的招投標活動進行監督，又要對施工合同的簽訂和履行進行監督，這是由于房地產開發項目的工程招標和施工有很著密切的關系。首先，這種關系在于房地產開發項目建設工程招標過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發包方雙方當事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產開發項目工程招投標是一種交易行為的過程，在這個工程當中，承發包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關系，這種關系得到了相關的招投標方面的法律法規的調整，只有通過決標之后，承發包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權利和義務關系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護；第三是從招標投標的跟蹤管理以及評價招投標是不是成功的角度來看的，要體現招投標是不是進行的成功，只有通過監督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現。第四是從建設部制定的建設工程施工招標文件范本和建設工程施工合同的文本來看的，房地產開發項目招標文件當中有合同的主要條款，反過來說，招標文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內容的，所以說房地產開發項目的工程招標和合同管理是不可分割的。

四、房地產開發項目合同管理在招投標中起的作用

（一）房地產開發項目招投標與合同管理分離造成的工作不便

把招投標與合同管理進行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調房地產開發項目合同管理的獨立性，不從市場經濟的角度認識房地產開發項目合同管理和招投標之間的關系，不重視合同管理在招投標中的作用。這樣招投標就只能管審查監督開標，標底以及招標文件；合同只管房地產開發項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。

（二）在房地產開發項目中處理好招投標與合同管理的關系

要正確處理房地產開發項目中的招投標以及合同管理的關系，才能有利于房地產市場的健康發展。

（三）房地產開發項目中合同管理和招投標的相互配合

提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產開發項目工程招投標跟蹤管理工作的主要內容和鞏固招投標成果、提高招投標工作水平的內容。這也與房地產開發項目合同履約的順利與否，招投標工作的成功與否息息相關。定期進行合同履約檢查，是對房地產開發項目招投標活動的評估，也是下次招投標活動的借鑒。通過對房地產開發項目施工合同的監督檢查，建立工程招投標跟蹤管理檔案，把投標企業引入市場競爭的機制，讓企業樹立以履約求信譽，以信譽求發展的意識，讓信譽高的施工企業多中好標，這樣就能推動房地產開發項目招投標工作的開展，提高房地產開發項目招投標的工作水平。

五、培養和選拔高素質經營和項目管理人才

項目的投資分析、項目的規劃與設計、工程招標與投標、工程合同管理、工程預（結）算編審與管理等。每個環節、每項工作，都需要具備相應水準的人負責任、高質量地完成相應工作。企業必須尊重知識、尊重人才，想方設法吸引人才、留住人才、培養人才，必須建立與現代企業管理相適應的、科學的、行之有效的人才激勵約束機制，培養和造就高素質的項目管理團隊，吸收一批具有責任心、懂技術、善管理的工程造價專業技術人才。敬業愛崗的高素質管理人才是企業各項管理和項目順利開展的重要保證。

結束語

隨著經濟的發展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結束，各房地產企業已越來越關于企業內部的成本管理。工程招投標及合同管理作為房地產開發企業全過程成本管理的重要環節，正越來越受到眾多房地產企業的關注。房地產開發工程招投標及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業進行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產開發企業工程管理的重點，因此做好房地產開發工程招投標顯得由為重要。在目前的房地產開發項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產開發項目建設工程的招投標及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設工程成本，合理確定建設工程造價，約束各方的行為規范，提高房地產開發企業的投資效益，使房地產企業和項目在激烈的市場競爭中取得優勢和勝利。

參考文獻

[1] 馬金敏，馬麗霞. 投標階段的合同管理[J]. 科技致富向導. 2011（24）

篇(7)

在實際工作中，許多地方在計算土地增值稅應納稅額時，對于利息支出如何扣除，理解不一。筆者就此談談幾點個人看法。

一、關于利息扣除的范圍

企業會計準則規定，企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本?！秾嵤┘殑t》雖然規定，利息支出是指財務費用中的利息支出，但《土地增值稅清算規程》(國稅發[2009]91號)明確指出，審核利息支出時應當重點關注，是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。也就是說，在計算土地增值稅時，對于房地產企業按會計規定進行資本化的利息支出，應從房地產開發成本剔除出來，計人房地產開發費用。房地產開發費用中的利息支出，應包括會計上記入財務費用中和記人房地產開發成本中的利息支出兩部分?；蛘哒f，在土地增值稅中不存在借款利息資本化的問題，只存在借款利息費用化的問題，因為一旦稅法允許在計算土地增值稅時將利息資本化，就意味著有關利息可能會附帶享受加計扣除待遇，這顯然并不合理。

二、利息支出的扣除方法

從《實施細則》條文來看，在計算土地增值稅應納稅額時，房地產開發費用不能按實際發生額扣除，而是根據利息支出是否能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明作為條件，分為兩種扣除方式：第一種扣除方式是企業對于利息支出如能符合規定條件的，房地產開發費用扣除包括兩部分，一是利息支出可以據實扣除(貸款利率不高于商業銀行同類同期貸款利率)，二是其他房地產開發費用按土地成本和房地產開發成本金額之和的5％計算扣除；第二種扣除方式是企業對于利息支出不能符合規定條件的，利息支出不能據實扣除，房地產開發費用按土地成本和房地產開發成本金額之和的10％計算扣除。

如果簡單地按照法規條文的字面來理解，只要企業的利息支出不符合據實扣除的條件。房地產開發費用一律按土地成本和房地產開發成本金額之和的10％進行扣除。但這會違背稅收立法本意，造成利息支出金額和處理方法的不同，帶來房地產開發費用扣除金額的不同。

比如，某房地產企業為取得土地使用權支付的金額為1000萬元，房地產開發成本為4000萬元，假設實際發生符合據實扣除條件的利息支出為550萬元，那么房地產開發費用扣除金額為800萬元(550+5000x5％)；如果這些利息支出不符合據實扣除條件，房地產開發費用為500萬元(5000x10％)。利息據實扣除和不能據實扣除相比，使得房地產開發費用多扣除300萬元。

如果該企業實際發生的利息支出為100萬元，其他條件不變。那么在利息能據實扣除的情況下，房地產開發費用僅為350萬元(100+5000x5％)，在利息不能據實扣除的情形下，房地產開發費用變為500萬元(5000~10％)。按照以上方法處理。利息支出如不符合據實扣除條件，房地產開發費用反而可以多扣除150萬元。

從以上可以看出，同等金額的利息支出，因為是否符合據實扣除條件，房地產開發費用扣除的金額是不同的。如果企業的利息支出不符合據實扣除的條件，房地產開發費用一律按土地成本和房地產開發成本金額之和的10％進行扣除的方法處理，就會鼓勵企業在利息支出不多的情況下，即使利息支出取得金融機構證明，也會在按照不能據實扣除的方法處理利息支出，從而造成房地產開發費用扣除金額人為加大。還有，如果企業未發生利息支出，房地產開發費用是否可以按照土地成本和房地產開發成本的10％扣除呢?

為了解決這一困惑，我們不妨從土地增值稅立法本意上來看，《實施細則》第七條其實是限制性條款。是鼓勵企業的利息支出能夠取得金融機構證明并能按項目進行合理分攤，利息支出可以據實扣除。否則，利息不得據實扣除，房地產開發費用只能按照土地成本和房地產開發成本金額之和的10％扣除。進一步分析，房地產開發費用按10％的扣除率扣除，實際上包括兩部分：一是不能據實扣除的利息按率扣除的最高限額為土地成本和房地產開發成本的5％，其他房地產開發費用為土地成本和房地產開發成本的5％，兩部分相加為10％。因此，對于利息支出應采取實際發生和按率扣除孰低原則，即利息實際發生額和按率扣除計算出的金額哪個低按哪個扣除。對于前面舉例的第二種情況，企業發生利息100萬元，如不符合據實扣除條件，但由于據實扣除計算出的金額比按率扣除少，應采取據實扣除的方法予以扣除，即房地產開發費用為350萬元(100+5000x5％)，而不是500萬元。這樣一來，就可以避免企業通過對利息支出故意采取不能據實扣除的方法操作，人為加大土地增值稅的扣除金額。同樣，根據這一原則，企業未發生利息支出，房地產開發費用只能按照土地成本和房地產開發成本的5％扣除，即利息扣除為0。

三、關于企業向非金融企業和個人的利息支出的扣除

對于利息支出應采取實際發生和按率扣除孰低原則進行扣除，那么是否和《實施細則》的規定產生矛盾呢?因為《實施細則》第七條明確規定，企業的利息支出必須同時符合能夠按轉讓房地產項目計算分攤和提供金融機構證明兩個條件。那么企業向非金融企業的利息支出在不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分究竟能不能據實扣除呢?

我們再可以從立法時間上分析，當初制定稅法時，為了防止擾亂金融秩序，稅收對于企業向非金融企業的貸款利息支出不允許稅前扣除，雖然同一時期出臺的《企業所得稅暫行條例》規定，企業向非金融機構的利息支出在不超過金融機構同類同期貸款利率的部分可以扣除，但范圍也僅限于非金融機構，而非非金融企業和個人。隨著經濟情況的發展變化，目前國家為解決中小企業融資難的問題，出臺一系列政策，鼓勵民間借貸行為。稅收作為調節經濟的杠桿，也相應作出規定，如《企業所得稅法實施條例》就規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，允許稅前扣除。國稅函[2009]772號文件也作出規定，對于符合條件的企業向自然人的借款利息支出也予以稅前扣除。