房地產技術創新精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產技術創新范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞：房地產；企業發展管理創新

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A

1 引言

經濟信息化和全球化的浪潮徹底掀開了知識經濟時代的序幕，隨之帶來的就是對房地產企業的影響，即挑戰與機遇并存。21世紀對于房地產企業而言，已經不是單純的以自然資源和金融資本來維持發展的傳統發展模式，而需要以知識貫穿整個管理，把知識作為新的競爭資源。因此，只有不斷地創新管理理念和模式，及時應變市場的需求，把知識管理作為房地產企業管理的核心，才能將企業發展的主動權牢牢的掌握在自己手中，為房地產企業管理開創一片新天地。

2 新時期企業管理創新的主要內容及意義

2.1 新時期企業管理創新的主要內容

為適應社會的進步和經濟的發展，就必須對企業實行管理的改革和創新，使整個管理模式處于動態發展的狀態。在知識經濟水平不斷進步的條件下，企業管理的創新已經成為企業的主要觀念，其內容主要包括技術、組織和制度等。

2.1.1 觀念創新。為了實現企業的整體優化效益，就必須打破陳規，沖出舊思想的牢籠，樹立全新的理念。管理觀念創新是一種創造性的思維活動，是企業管理創新的靈魂，對企業的行為和效益有著直接的影響；同時，管理創新要求的是企業經營理念和價值觀念的同步創新。

2.1.2 技術創新。在時代信息化的今天，企業分工的主導因素就是技術，并非資源或者資金問題。新技術的開發可以引導市場的需求，技術更新決定企業的發展方向，可以為企業贏得更大的市場份額，并且已經成了現代化企業競爭的根本途徑。

2.1.3 組織創新。實行企業組織創新的根本目的就是為了實現企業管理和長遠發展目標。運用新的管理方法，對企業進行重組與重置，形成新的比例關系和組織結構，可以讓企業的效益得到更大的發揮；同時，企業的觀念創新和技術創新，必須以組織創新作為依托。

2.1.4 制度創新。制度創新指的就是把觀念創新、技術創新、組織創新等一系列創新活動規范化、制度化，與此同時，還要引導觀念創新、技術創新和技術創新有序進行。企業制度的創新是實現管理創新的基本保證，同時也是管理創新的最高層次。企業制度創新就是為了能夠建立一支更有效的團隊，使企業在未來的發展中能有更好的效率和成績。

2.2 新時期企業管理創新的重要意義

我國在工業經濟向知識經濟轉型的特殊時期，發展管理創新是知識經濟發展的客觀要求，推行企業的管理創新不僅有利于企業科技的進步和創新，還有利于社會生產力的發展。在社會主義條件下，企業的管理創新是必然的，作為房地產企業，其管理創新、技術創新、組織創新和制度創新是固定的，但是這一系列的創新，還是得經過企業的有力執行方能奏效，如：培養具備各專業知識的復合型人才，協調企業各部門之間的配合，強化企業能力等，進而使企業處于統籌兼顧、指揮協調的重要地位。

管理創新是時展和經濟一體化的要求，改革開放在我國的廣泛推行，使得我國的經濟發展已經開始與國際貿易接軌，而目前我國房地產企業的管理現狀基本上還是屬于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相對比較低下。因此，我國的地產企業應該通過管理創新來完善管理體制、提高專業素養和經營管理水平，為企業日后的發展謀求更大的空間和利益。

3 房地產企業管理現狀及存在的主要問題

房地產業在近幾年的發展速度相當快，整體管理水平也有了較大的提高，但是房地產企業在管理上還是存在很多問題的：

3.1 過分依賴經驗、缺乏科學的經營理念

部分企業過分依賴自身的經驗、缺乏經營理念，而一些自身素質不高的企業家曾因為“別致”手段取得了輝煌的成績，于是就對房地產的經營理念和操作技能失去了興趣，不對開發項目做長遠規劃。然而，房地產項目本身就具有經營周期長和報酬高特點，一些小企業或家族性企業卻都是短期行為，無法擴大經營規模，也無法整合建筑產品特色和品牌優勢。有些企業雖然已經開始意識到了知識的重要性，但對于項目的開發和銷售還是沒能做深層次的科學論證，盲目復制他人的案例和經驗，缺乏獨立思考和分析能力，以致其在市場競爭中處于劣勢。

3.2 財務失控隨意大、成本控制意識薄弱

目前，房地產企業的利潤相對是比較高的，這就在一定程度上削弱和降低了部分房地產業加強自身管理并獲取合理收益的積極性。我國現在還存在著一些扶持房地產產業的特殊政策，如施工單位的墊資施工等，這就減少了房地產企業前期的投入，降低了其開發的門檻，同時又提高了房地產開發的實際效益。許多房地產企業沒有成本控制意識，資金管理缺乏統一明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政、自成體系，母公司無法有效地進行管理……以上種種因素都給房地產企業管理和風險控制帶來了很大難度

3.3 企業存在結構性缺陷、不利于制度創新

國內很多房地產都從事項目開發，從事資產經營的企業相當少，從事項目開發的企業，要么只經營商業房產，要么只經營住宅房產。這種經營結構單—的資產結構經營模式使得企業普遍拒絕制度創新，無法實現人才資源機制的建立和運行模式，就算是曾經輝煌過的企業，也往往處在于制度創新的盲區，致使人才大量流失，最終降低企業的競爭力。

4 新時期推進房地產企業管理創新的主要措施

4.1 不斷地探索和借鑒新的管理模式

企業的知識管理是一個運用信息創造某種行為對象的過程，只有把信息與人充分結合起來，才能求得企業的長期生存與發展。首先，管理者要開拓視野，認清當前形勢，拋棄舊理念，樹立新的管理思路和預測意識；其次，企業應該加強人文建設，重視人才、尊重員工、敢于創新，協調好企業內部的人際關系，提高員工的主人翁意識。以這些先進的理念作為基礎，企業的管理人員才能明白管理創新的必要性，進而適應市場的需求，加快企業的創新和發展；另外，建立學習型組織也是管理模式的一種創新方法。長久的競爭戰需要具備更多更快的應對能力，建立學習型組織，可以把信息技術和互聯網技術廣泛運用到企業管理中，更有利的實現企業管理模式的創新。

4.2 加強投資決策管理, 提高資產使用效益

為適應市場的需求，房地產企業必須調整投資結構，徹底改變片面追求產值和規模的生產經營方式，減少呆滯資產以提高企業投資效益。一方面，可以借鑒國家的宏觀調整政策調整企業投資方向，優化生產投資結構，明確投資重點，加大住宅及基礎設施建設，使自身的產品更具有競爭力，并且能夠在市場中處于領先地位；另一方面，房地產企業應該搞清楚市場各類建設的建規模和要求進度，在此基礎上調整生產計劃，確保項目前景好、見效快，爭取做到在同一年開工、竣工并獲得良好收益，改變目前老項目無法竣工，新項目資金不足的局面；另外，可以通過控制商品庫存量來確定在建規模。對于新項目的施工，要遵循“三不開”原則，即無明確銷售前景的高檔商住樓和別墅不開，已出現商品房滯銷地段的工程不開，不急需的公建及市政配套工程不開。最后，對于那些半截子工程，應該具體情況具體對待，而對于因前期投入資金過大，前景不明朗的熟地，要果斷地將土地轉讓，以加快資金周轉，提高經濟效益。

4.3 進行制度創新、建立適應市場經濟的企業制度體系

制度創新與管理創新是息息相關的，制度是一個企業實行管理的根本，而制度創新則是房地產企業管理整體創新的有力保障。房地產企業制度的創新應該立足于我國的基本國情，通過改革企業制度、人才、經營者和股東的共同利益，來改革其經營機制和市場；與此同時，還應該健全公司制的法人治理結構，使各權力機構，如：決策機構、執行機構、監督機構，能夠積極配合并且互相監督。所以說，要想適應市場經濟的需求，就必須建立有助于企業自主經營、自負盈虧的企業制度，同時完善公司制的法人治理結構，建立面向現代化市場的經營機構，使企業能早日適應市場變化并與國際接軌。

4.4 加強人才資源的開發管理

當今世界是知識經濟的時代，房地產企業為了能夠在競爭激烈的市場中站穩腳跟，就必須大力加強人力資源的開發和管理。人是觀念創新、技術創新、組織創新和制度創新的主題，是企業發展的重要元素，房地產企業的管理創新需要依靠大量善于經營管理又懂技術的復合型人才，因此，為日后能更好的迎接知識經濟的挑戰，房地產企業必須加強對人才資源的開發管理，把人力資源作為企業管理的核心，重視企業高科技人才的培養，加大智力投資的比重，尤其是對復合型人才的培養力度，為企業培養出一直既有技術經驗，又有組織能力和創新能力的團隊；同時還要建立一套健全的人力資源開發管理的激勵制度，包括社會保障制度、薪酬制度、精神激勵制度等，真正的既要留住人才，又要培養人才。

5 結語

總而言之，面對日益激烈的市場競爭，我國房地產企業要想占有一席之地，就必須對企業實行管理創新，從轉變觀念到加快制度創新再到注重管理方法的創新，使企業能夠合理的配置資源，并且轉變企業的組織方式和運營方式。同時，保證在技術、經濟和產品領域的創新與經濟發展形勢相適應，客觀分析內部環境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走適合企業自身發展的創新之路。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產開發管理；產品設計；完善措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著新世紀的到來，科學技術的不斷發展，帶來了經濟的加速增長，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個行業的理念不斷更新，房地產行業也不例外。傳統的房地產行業之間的競爭是資源性的競爭模式，隨著科學技術和人們理念的不斷創新，房地產行業面臨著新的競爭模式——那就是能力競爭。所以在現代社會中房地產的規劃和設計在整個房地產企業中起著關鍵作用，是現代房地產開發行業的靈魂。

1 產品定位的步驟

在現代房地產開發過程中，房地產產品的定位主要分為三個步驟：一、市場定位；二、設計定位；三、營銷定位。市場定位工作指的是將產品定位在最具有需求的目標市場。設計定位指的是根據客戶對產品外觀及其他功能的要求進行精心的設計，以達到客戶的審美需求和居住需要。營銷定位指的是在銷售環節中怎樣將產品進行推廣，是使產品得到廣大消費者的支持。

1.1房地產行業產品定位的步驟

在整個房地產公司的運行過程中，在公司產品定位工作的實施過程中主要有地產的策劃部門、項目部、銷售部以及管理項目部參與。地產策劃部門針對公司的運營狀況及市場調研資料對項目進行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計劃做出詳細的方案，同時將計劃方案交給項目部處理，項目部進行定位和確定；項目部對基礎資料進一步完善和補充之后，銷售部在完善資料的基礎上明確市場定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場定位建議書，并與最初的成本相結合之后，同時將自有或公建的經營策劃方案考慮進去，這些資料和研究將與設計部的理念之間形成互動和交流。銷售部結合設計部門的設計理念和結論，將產品定位建議書編制好。

1.2流程設計最優化

（1）產品定位組織結構的創新化。在現代房地產行業的管理中采用矩陣式管理模式，在現有人員中抽出人員組成新的項目小組，在規定的時間要求之內做好該項目工作。在該項目工作結束之后，將小組成員調回原來的部門。采用矩陣結構管理模式能夠改善房地產行業人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強化各個部門之間的交流和討論，提高房地產企業的工作效率。（2）市場調研方式創新化。在現代房地產企業的市場調研工作的進行中，為了使顧客能真實的反應對房地產的需求，必須采用新的調研方式改進現代房地產行業中的問卷調查和訪問調查模式。比如由房地產行業的設計部門設計出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動量較大的市區進行宣傳活動，請顧客選出自己最想要的房屋模型并說出自己選擇的理由，同時贈送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實需求。（3）形成閉環結果，及時反饋信息。在房地產企業的工作中，項目策劃工作的主要目標之一是對產品進行準確的定位并達到客戶的要求，所以必須強化對市場的分析，將客戶群進行細化分類，針對不同的客戶定位不同的產品，最后形成產品定位的詳細策劃書，并請相關的專業人員對策劃書進行評定，形成一個閉環結果，同時對設計中的變更是否按照具體情況變更進行及時的跟蹤，使變更得到有效的監控。

2創新產品

在現代房地產企業工作的進行過程中，要將市場空白點和需求結合在一起，分析和提煉國內某些項目產品及市場，采用差異化競爭策略，創新各類新產品。

2.1規劃與戶型創新化

在現代房地產工作的進行過程中必須要對地形以及周圍環境做到詳細的了解，尋找出項目的最優建設地理優勢，建設出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個被山水所環繞的小鎮，在關于該小鎮的開發和建設過程中就要突出小鎮的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產企業中戶型的競爭是其中最為激烈的競爭之一，所以要針對不同的戶型提供不同的創新點。如在某住宅小區中花園洋房的設計中，改變了傳統別墅建設中多層的概念，引入空中院落的設計理念，取得較好的效果。

2.2立面與景觀的創新化

傳統的建筑設計強調立面的設計主題，在立面外面標注特殊符號，如古典、西式等。在現代房屋的規劃設計中，主要從外觀上進行塑造和刻畫，從而制定出統一風格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區房屋的建設中，采用清新典雅的古典風，形成各種獨特風韻的建筑群體，在面料的設計中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩和端莊的形象，從某種程度上達到了品牌效應。

在現代建筑中所追求的創新主要指的是在景觀設計上的創新，建設不同格局風味的景觀。在園林景觀的設計中可以采用不同的建設風格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風情等，這些不同風情的創造和設計均是房地產企業在園林景觀設計中獨具匠心的設計。此外，在建筑的設計過程中必須針對不同的地理環境設計不同風格的建筑。如某房地產商在關于一個蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發過程中，就將原來的池塘留存，整個小區的景觀圍繞著池塘展開，設計者在對原始池塘進行專業化的設計和改造之后，將它建設成一個原生態的水域，其主題以原生態水景為最佳創意點，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點的提出在某種程度上達到了一些客戶的需求。

2.3技術創新化

在房地產行業中技術創新是各種新東西的使用和開發，比如開發新產品、新技術等。隨著現代社會的不斷發展以及人們生活水平的提高，我國房地產必須面向節能、環保以及可持續方向發展。在項目的工作過程中要引進國外先進技術和成果，在材料使用過程中，采用各種環保性能較好的材料。在現代房地產中技術創新主要表現在兩個方面：一、科學技術的創新；二新材料、產品升級以及新設備的改良等方面。如太陽能新技術的使用等，在無錫某小區的建設過程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現裂縫的毛病。在南京某小區的建設中，建成中國第一例零耗能住宅，這是通過引進國外成熟的技術即采用樓板的采暖和制冷技術，最終取得良好的銷售效果。

3設計過程中成本控制化

在現代建筑的設計過程中，必須要對各種資源進行合理利用，對材料效果、施工技術、產品性能以及客戶敏感度等各個方面進行綜合控制，使設計過程的成本得到控制。

3.1 設計準備工作控制化

設計師在準備設計工作的過程中必須按照設計說明書及限額進行設計，在設計環節中注意成本控制意識的培養。如關于室內的設計必須規定限額，對軟硬件的造價進行控制；在建筑設計施工合同中要確定一些比較硬的經濟指標，避免在建筑過程中過分強調安全性而忽略經濟性。如在現代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項的計算，按照合肥修改市場的價格計算，就節約60-100元/m2。在項目的建設中按一定數目如5萬m2計算，就鋼筋這一項的成本節約達到了300萬元以上500萬元以下。

3.2 設計階段的優化

在現代建筑的設計施工過程中，必須優化整個設計施工方案，尤其是對方案的中的技術必須進行一定程度的優化。設計施工的主要方面在基礎、結構、節能設計、人防方案以及對飾面材料的優化。如在某一個住宅區中人防方案的設計中，丟棄機械停車方案。不但節約初期關于車庫投資的90萬元，而且減少了后期環節中的銷售和運營成本。同時在施工設計過程中對基礎形式進行進一步的論證，是在施工設計過程中對成本和工期進行控制的另一種方法。比如在某一項目的施工過程中選擇更加經濟實惠的GFC樁，能夠最大程度節省資源，加快工期。在節能環節使用動態權衡法代替七項指標法，綜合使用多項節能措施，確定最佳的經濟方案。

3.3 施工過程中成本的控制

在現代房地產的建設過程中，縮短工期和降低造價是施工階段的重點工作。在設計中進行優化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變設計方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過程中成本控制的重點。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質和成本結合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內和景觀所用的材料時必須綜合權衡，選擇最佳方案。

4結語

總之，產品設計管理是房地產企業的核心之一，是房地產開發的靈魂。因此，房地產開發過程中必須對成本、工期、質量等各個方面進行考慮和綜合評價，使整個房地產的規劃設計管理方案更加全面化，從根本上提高房地產開發管理中的各項措施，從而加強產品的核心競爭力，打造房地產開發項目的品牌質量。

參考文獻：

[1]張穎,沈杰.關于房地產創新問題的探討[J].山西建筑,2004,（4）：67.

[2]王照順.房地產開發規劃設計品牌質量管理[J].住宅科技,2006,（6）：35.

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論文關鍵詞：房地產企業，戰略成本動因分析，結構性成本動因，執行性成本動因

房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。這也使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成過去，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路，房地產企業對成本的管理控制的關注將越來越重視。

一、房地產企業實施戰略成本動因分析方法的適用性

傳統的國內房地產成本管理著眼于基于房地產項目的全生命周期、以過程管控、聚焦合同、全員參與主旨的成本管理理念，以此來減少建筑材料和人工成本等各類成本浪費，高效實現成本管理的充分“節流”。而房地產戰略成本管理是成本管理與戰略管理有機結合的產物，是傳統成本管理對競爭環境變化所做出的一種適應性變革，它更多是立足企業戰略高度、審視所有成本產生原因，力圖站在房地產整個產業鏈條之上跳出成本看成本，以此在更高視野和戰略高度優化企業的成本管理模式。而為了保證成本管理戰略的有效性，需要找出成本的驅動因素供決策者參考，戰略成本動因分析因此產生。它又可以分為結構性成本動因（structural cost driver）與執行性成本動因（executional cost driver）。通過戰略成本動因分析可以對房地產企業成本進行有效控制，并可以獲得長久的競爭優勢。

二、房地產企業結構性成本動因分析

結構性成本動因是指決定企業基礎經濟結構如長期投資等相關的成本動因。其形成常需要較長時間；而且一經確定往往很難變動；同時，這些因素往往發生在生產開始之前。因此必須慎重行事站，在支出前進行充分評估與分析。另外，這些因素既決定了企業的產品成本，也會對企業的產品質量、人力資源、財務、生產經營等方面產生極其重要的影響。因此，對結構性成本動因的選擇可以決定企業的成本態勢。房地產企業的結構性成本動因主要有：

1、規模經濟：所謂規模經濟是指在價值鏈活動規模較大時，活動的效率提高或活動成本因可分攤于較大規模的業務量而使單位成本降低。對于不同的企業，對其最有利的規模類型是不同的。企業應該選擇敏感性最強的規模類型充分發揮其規模優勢。

房地產業進行開發可以通過多重渠道實現規模經濟：比如房地產企業購并，通過低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟；另外房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發；還可以通過企業戰略同盟。戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。

2、整合程度：上述規模經濟與水平一體化相關聯，而整合程度指的是垂直一體化程度。整合（integrate）是指企業為了為自己所負責的業務領域更廣泛更直接，在本企業業務流中向兩端延伸至直接銷售、零部件內制和原材料提供等。

房地產開發企業可以利用自己在房地產主業開發過程中形成的晶牌、管理經驗、人才儲備、技術水平、企業形象及其良好的公共關系等資源，把與房地產業密切相關的、與房地產經營活動呈縱向社會分工關系的行業或部門(如建筑材料的生產、流通；裝修材料的生產或流通；裝潢設計與施工；利用自營房地產進入商業、旅游、餐飲、信息服務等領域)納入其生產經營范圍，分散單一產品生產經營的風險，擴展利潤生長點的經濟效果。

3、學習（learning）與溢出：企業價值鏈活動可以經過學習的過程提高作業效率從而使成本下降。為了適應入世后國際大型房地產企業的競爭，剛剛成長的房地產開發企業可以采取積極的應對措施通過不斷學習來增強競爭力，主要應體現以下特點： （1）企業員工都是為各種“不同目標”走到一起來的，企業必須創造一個大多數員工都贊同的核心價值，激發其共同愿望； （2）房地產開發本身的特點決定了開發過程必須是一個系統過程，各部門人員不能再通過“契約”方式聯合，而是通過“心靈”的結合組成一個整體； （3）房地產業是一個各類科學交叉的綜合體，全體員工要善于不斷學習，在定性學習基礎上向定量學習轉變； （4）房地產業又貴在創新站，通過學習，擯棄傳統的思維方式和常規的開發程序，創造有自身特色的開發模式。 總之，房地產企業學習型組織能充分發揮員工的創造力，個人價值得到充分體現，企業效益得以提高。房地產企業可以能保持較快的學習速度或保持專業的學習，就能獲得相應的成本優勢。

4、技術。技術在企業價值鏈的各項活動（作業）中應用水平是決定其成本高低的關鍵因素之一。在科技創新日益頻繁與快速發展的大環境下，房地產企業建立健全技術創新機制是房地產開發企業建立現代企業制度的重點，提高技術創新能力和經營管理水平是企業發展壯大的關鍵措施，這樣的企業才會擁有技術創新的主體。房地產企業可以圍繞以下方面展開：（1）推廣信息技術；（2）開發新品精品；（3）應用科技成果?？傊?，只有那些房地產企業才能保持其成本領先地位的技術變革能為企業帶來持久的成本優勢。

5、多樣性。國內的房地產開發企業由于我們處于“賣方市場”，房地產市場競爭同質化現象嚴重，產品同質化、價格同質化，推廣方式同質化。在此情況下，房地產商應利用建筑業"建材業"設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品。這就要求房地產企業以市場為導向，貼近市場，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費者對房地產這一特殊商品的需求。房地產企業可以從多方面努力：首先，追求設計的獨特性。其次，注重功能的前瞻性。房地產是城市建設的重要組成部分，要緊跟現代城市的發展趨勢。要滿足細分群體的多元化的需求，房地產的功能設計既要體現前瞻性，又要保持后延性?？傊?，房地產企業實現產品的多樣性這樣不僅能夠滿足客戶的要求，還能有效地降低成本。

三、房地產企業執行性成本動因分析

執行性成本動因是指決定企業作業程序的成本動因。它是在結構性成本動因決定以后才成立的。而且這些成本動因多屬非量化的成本動因，其它成本的影響因企業而異。執行性成本動因主要有：

1、生產能力運用模式：生產能力運用模式主要通過固定成本影響企業的成本水平。

由于固定成本在相關的范圍內不隨產量的增加而改變，當企業的生產能力利用率提高，產量上升時站，單位產品所分擔的固定成本相對較少，從而引起企業單位成本的降低。

房地產業的經營成本也和其他的商品經營成本一樣，按成本額的大小與經營工程量的關系分為固定成本和變動成本兩類。房地產企業的固定成本是相對穩定的，每年不會有較大的變動。這其中包括如土地成本、房地產開發中的管理費、配套設施費、固定資產折舊費等都屬固定成本。對于房地產企業來說，為了應對企業的持續發展，公司都保持著一定的規模，而維持這個規模的沉沒成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危機時代，房地產企業可以考慮通過承擔保障性住房建設來分擔和消化固定成本，從而更好地維持企業的生存。

2、聯系：所謂聯系，是指各種價值活動之間彼此的相互關聯。這種關聯可分為兩類：一類是企業內部聯系；另一類是企業與供應商（上游）、客戶（下游）間的垂直聯系。

在縱向的價值鏈上，房地產企業可以通過在房地產市場中的優勢資源積累，通過業務整合和良好的資金鏈，逐步向復合性地產企業發展。以房地產開發為核心，業務范圍逐漸向房地產產業鏈的相關行業延伸，成為集開發、建材、裝飾、銷售、物業管理、資產管理等為一體的新型復合地產公司。與此同時，在橫向上，房地產企業發展到一定程度應通過與其他房地產企業在戰略性資源與核心競爭力上的整合,以謀求更長遠的發展，走戰略聯盟之路是房地產企業發展的必然趨勢。

3、全面質量管理：與傳統質量管理不同的是，全面質量管理強調質量管理的范圍應是全過程的質量控制，企業的每一名員工都要承擔質量責任。全面質量管理的宗旨是以最少的質量成本獲得最優的產品質量。由于房地產行業的特殊性,房地產企業的全面質量管理也必定具有的一般特點，即全面性、全過程性、全員性。

（1）內容與方法的全面性。也就是要強化工作質量對產品質量重要性的認識，在緊抓開發項目質量的同時，還要注意和不斷提高房地產開發環節中各項工作的質量。

（2）全過程性。房地產企業而言，也就是不僅要抓好建筑施工階段含房屋的預售工作的質量管理工作，還要做好前期準備階段包括項目決策與策劃、各種行政申請和審批、設計和施工的招標等、房屋銷售階段以及售后服務階段等影響房地產項目開發整體質量的各階段的質量管理工作。

（3）全員性。對于房地產企業而言，就是要求通過加強教育和培訓培養全體職員從高層決策人員到一線售樓人員的質量主體意識，謀取全體員工對質量的承諾，與此同時還要將質量目標層層分解到個人，從而形成質量管理人人關心、人人有責、共同努力、全員參與的局面。

4、員工對企業的向心力：房地產企業各部門的每一名員工都與成本直接相關站，只有依靠全體員工的互相配合，共同努力，房地產企業才能將成本置于真正的控制中，才能實現成本管理目標。

從以上分析可以看出，執行性成本動因與結構性成本動因有著不同性質：結構性成本動因分析主要是解決決策層問題，因而，其所要求的戰略性選擇是怎樣才是“最優”問題；而執行性成本動因分析是在企業基礎經濟結構既定的情況下，提高各種生產執行性因素的能動性及優化它們之間的組合，從而降低價值鏈總成本，因而，其所要求的戰略性強化是“最佳”的效果目標。前者解決資源優化問題，是前提；而后者解決績效提高問題，是其持續。二者缺一不可。戰略成本動因分析為房地產企業改變成本地位，增強競爭力提供了契機。房地產企業的成本是由一組獨特的成本動因來控制，而每一個成本動因都可能成為企業獨特的競爭優勢來源，選擇于已有利的成本動因作為成本競爭的突破口是房地產企業競爭的一項策略，應引起管理者的足夠重視。

參考文獻

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[2]焦躍華,袁天榮.論戰略成本管理的基本思想與方法[J].會計研究, 2001(2)

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【關鍵詞】房地產市場；宏觀調控；建筑設計；創新

一、引言

近年來，隨著市場經濟的發展和人口數量的激增，我過房地產市場呈現迅猛的發展態勢，房價、地價不斷攀升，遠遠超過了廣大普通居民的購買極限，因此為了抑制房價的高速增長，維護房地產市場的平穩健康發展，我國各級政府相繼制定了“二元住房制度體系”、住房結構調整、“基本住房制度”等各項調控政策，加強了對房地產市場的宏觀調控，對于促進房地產市場宏觀經濟的持續穩定運行，促進市場發展的民生性，以及構建和諧社會都起到了很好的作用。但同時也增大了房地產市場競爭的激烈性，給現代建筑設計的發展提出了難題。因此現階段急需加強在房地產市場調控政策下建筑設計的發展與創新問題研究，進一步優化現代建筑設計，促進房地產市場的平穩健康發展。

二、我國房地產市場調控政策的主要內容與特點

自1978年住房制度改革以來，我國房地產市場得到了蓬勃的發展，房地產市場制度體系也不斷完善，但在住房保障制度、住房供應政策、住房結構調整等方面存在一些不足，這直接導致我國部分地區房價迅速攀升，影響了房地產市場的平穩健康發展。目前為了抑制房價的高速增長我國各級政府制定了一系列的宏觀調控政策，比如國十條、國五條、限資令、限購令等。但總體來說現代我國房地產調控政策更加強調房地產市場發展的民生性，即把更多數精力放在普通居民家庭、首次置業者、低收入者等居民的住房需求上，在金融、稅收等方面給予他們更多的支持；對于從事普通住房、保障住房開發的企業，政府也通過貸款優惠、稅收減免、財政補貼等方式給予支持和鼓勵，堅決避免住房投機行為干擾房價以及影響普通居民家庭的購房。

三、房地產市場調控政策下建筑設計的創新

針對房地產市場調控政策的變化及特點，現代建筑設計的創新也要與時俱進，依據本國、本地區的市場環境、自然環境、人文文化等特點，注意從建筑形態、建筑功能、建筑技術等角度進行發展和創新。

1、建筑形態的創新

建筑形態的創新就是人們在對建筑進行設計時，從建筑結構的制約中解脫出來，采用開放性的設計理念和構思方法，利用數量，方位，動靜，光線及時空等條件，從結構變異、表皮變異、質感變異、生態變異、生物技術和綠色變異以及物質變異等角度，對建筑的實體形體、實體態勢以及空間形體、空間態勢進行優化和創新，從而形成與以往任何建筑都不同的更優秀的建筑形態。建筑形態的創新直接在建筑的外在形象中表現出來，可以直接被視覺觀察到或者觸覺感受到，因此也是現代建筑設計創新的主要創新途徑和手段。

自20 世紀90 年代未以來，建筑形態逐漸引起廣大學者、設計師的關注和重視，紛紛開展相應的研究工作，并取得了重要的理論成果。在當前房地產市場調控政策下，現代建筑形態的創新要更加注重以人為本，更多的引進一些自然、人文元素，在美化建筑形態的同時，增大現代建筑設計的實用性和人性化，比如在建筑形態創新中注意人文精神的體現，強調人與人的關系，人與群體的關系以及人與自然地關系。

2、建筑功能的創新

建筑功能就是建筑的使用要求，如居住、飲食、娛樂、會議等各種活動對建筑的基本要求，是決定建筑形式的基本因素，建筑各房間的大小，相互間聯系方式等等，都應該滿足建筑的功能要求。建筑功能的概念非常復雜，不僅包含技術、經濟等方面的因素，還包括心理、情感、美學等方面的因素，其中每一項因素都相互關聯、密切聯系，并隨著時代和地區的不同而不斷變化的，他們直接反映和構成了建筑功能的內部構成和復雜程序，因此建筑功能可以直接反映當前社會的發展水平和生活方式，它是隨著社會生產力的不斷發展和人類物質文化生產水平的不斷提高而變得日益復雜。建筑功能的創新就是人們在設計和使用建筑的過程中，為了使建筑滿足人們的各種工作、生活需求，而不斷的應用新途徑和新方法對建筑功能進行改進，建筑功能的創新也是伴隨著社會的發展進行的，它是建筑創新的關鍵性部分。

在當前房地產市場調控政策的影響下，建筑功能的創新就要適應調控政策的要求，不斷增加新的實用，淘汰那些不能滿足現代人們生活需求或不適應現代房地產市場發展的落后功能，使得現代建筑能在激烈的房地產市場競爭中立于不敗之地，比如為了響應當前我國建設節約型社會的號召，建筑功能的創新設計就要注意引進一些能夠節能的設計元素，特別是對于那些耗能大的建筑，使其在滿足房地產調控政策的同時，最大限度地節約能源、水源、土地、建筑材料等。

3、建筑技術的創新

建筑技術創新就是人們在建造和使用建筑的過程中所應用的新手段和新方法，建筑技術的創新與建筑設計創新息息相關，而且對其影響深遠。因為任何建筑的設計都不能脫離建筑技術和單獨進行，否則設計出來的將使一棟紙上建筑，因此建筑技術創新是建筑形態和建筑功能創新的有力支持和依托，它技術條件的發展、成熟和完善程度直接決定著建筑設計的發展趨勢。

在當前房地產市場調控政策的影響下，建筑技術的創新就是要不斷發展新的更為科學有效的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設備等，以提高建筑的建筑進度、建造質量和建筑安全，并有效減少建造成本，提高建筑企業的經濟利潤。同時建筑設計也要充分結合并有效利用這些新的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設備，使得設計出來的建筑更能滿足調控政策下房地產市場的需求。

四、房地產市場調控政策下建筑設計的發展趨勢

隨著房地產市場調控政策的深入，房地產市場的發展更為健康平穩，而建筑設計的發展也會更為現代化、人性化，更能滿足房地產市場的需求。在房地產市場調控政策下，未來的建筑設計會更加注重自然、人文環境的保護，更加注重空間，形體，色彩以及虛實關系等方面的藝術追求，更加注重高速度，高效率，高功能等現代科技手段的融入，更加注重避免不同建筑的同一化，更加注重現代服務設施的配套化，所以未來建筑設計也一定會向著回歸自然化、整體藝術化、高度現代化、高度民族化、服務現代化以及個性化等方向發展。

五、結語

房地產市場調控政策雖然在保證市場的平穩健康發展的前提下，增大了市場競爭的激烈性，但也給建筑設計的發展與創新提供了新的機遇和挑戰，廣大建筑設計人員要在充分理解和認識房地產市場調控政策的內容和特點的基礎上，不斷的對傳統的自然、人文、市場環境進行探索，并注意結合藝術學、建筑結構學、人體工程學、材料學等其他知識學科，充分利用新的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設備等元素，為建筑的設計創作帶來創新的源泉和活力。

參考文獻：

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篇(5)

Abstract: After the Copenhagen conference on climate change,Low-carbon becomes a hot issue,so the Real-estate Industry also faces the transition to Low-carbon estate after the turmoil in 2009.Firstly,this paper introduces the necessity for Real-estate Industryto develop Low-carbon economy,then it analyses the limiting factors in this transition course,mainly from the following four aspects: awareness of Low-carbon, technological innovation capacity, support of China's financial institution and institutional barriers.Finally,this paper proposes some suggestions for how to develop low-carbon economy in Real-estate Industry.

關鍵詞:低碳經濟;房地行業;低碳建筑;創新

Key words: low-carbon economy;real estate industry;low carbon building;innovation

中圖分類號:F062.9文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)11-0008-02

0引言

2008年,聯合國環境規劃署確定6月5日為“世界環境日”,主題是“轉變傳統觀念,推行低碳經濟”。全球低碳經濟成為大趨勢,由于煤炭和石油的大量消耗給中國環境和資源所帶來的壓力,中國發展低碳成為共識。而房地產行業在我國是一個供不應求的市場,房地產投資占我國固定資產投資的比重接近20%,占GDP的比重接近10%,其在我國持續城市化過程中還有相當長的一個發展時期,因此,房地產行業是發展低碳經濟、倡導低碳生活的優良載體。

1我國房地產低碳經濟發展模式的必要性分析

1.1 房地產發展低碳的潛力巨大據《低碳地產研究報告》統計,我國現有建筑430億m2,每年新增建筑16~20億m2左右,其中,99%以上是高能耗建筑,而現有的約430億m2的建筑中,只有4%采取了能源效率措施。因此,發展低碳房地產技術潛力巨大。據統計,到2020年,中國用于建筑節能項目的投資至少達到1.5億元,而且據美國咨詢機構麥克勞?希爾建筑信息公司在報告中預測,2013年低碳建筑的產業規模將達到目前的三倍,也就是906~1400億美元。

1.2 地產低碳的成敗關系到國民低碳經濟的成敗房地產在我國是典型的高排放行業。專家預計,2020年我國建筑能耗將達到全社會總能耗的40%;同時,房地產是我國節能減排潛力最大的行業。房地產業處于國民經濟產業鏈的中游,與20余個產業相關。在房地產領域采取低碳戰略,將拉動上游的產業,帶動下游消費。如采用大量的可再生能源、低碳技術和綠色建材產品,勢必帶動相關行業的發展,為我國產業結構調整提供一條十分重要的途徑。

1.3 低碳經濟有助于平衡我國房價的波動低碳經濟的特征之一是經濟性,包含兩方面內容:一方面是低碳經濟應按市場經濟原則和機制來發展,另一方面是低碳經濟的發展不應導致人們生活條件和福利水平明顯下降。也就是說,既反對奢侈或能源浪費型的消費,又必須使人民生活水平不斷提高。目前,由于我國高科技產業以及新能源的開發利用均是初步發展階段,低碳經濟的推廣階段會出現短時期內房價的上漲,但是從長遠角度分析,低碳經濟必然會有助于房地產成本的降低,由此在推動房地產市場趨于平穩發展的過程中,倡導發展低碳經濟成為強有力的助推器。而且,房地產是資本密集型產業,要使資本與綠色低碳地產相結合,低碳地產是房地產長遠發展的“平衡基金”和控制資產泡沫、平抑房價的“對沖基金”。

1.4 中國發展低碳經濟的轉型、結構調整依靠房地產中國房地產的現狀源于十年前我國通過啟動房地產市場推動經濟發展的戰略選擇?？陀^的分析,房地產的發展在拉動經濟、改變城鄉面貌、提高人們居住水面做出很大的貢獻,同時也為政府提供了一個巨大的、持續的收入來源和相應的機制。我國的當務之急就是如何繼續發揮好房地產的作用為整體的經濟轉型、結構調整服務。因此,政府當前不會過度的打壓房地產,而是應該精細調整,平穩房價,將低碳經濟與房地產的長期穩定發展有機結合,利用房地產促進我國經濟“低碳化”,保障經濟的轉型平穩實現。

2低碳房地產發展所面臨的限制性因素

2.1 對房地產低碳經濟缺乏認識程度和政府扶持第一,低碳經濟作為2010年兩會上的一大亮點,在國家尚未出臺一系列的法規之前,人們對“低碳經濟”、“低碳建筑”、“低碳生活”等名詞的理解會產生分歧。我國低碳經濟的衡量、評價指標評價體系尚未成熟,消費者無法對低碳建筑和低碳住宅有深刻的認識,“低碳住宅”的可信度有待商榷;尤其是在我國房地產市場信息不對稱的前提下,消費者對“低碳住宅”的購買將更加謹慎。第二,當前我國的房地產市場客戶端并沒有真正的從一個社會角度和國家角度認識“低碳”,消費者關注的主要是房價以及舒適度等。第三,目前我國政府并沒有給出明確的標準和政策扶持。在缺乏標準的情況下“低碳”就成為了一種理念。只有在國家確定了低碳的計算標準扶持標準后,才能使整個建筑業向真正的低碳之路發展。

2.2 我國房地產低碳經濟缺乏先進的技術創新能力

2.2.1 發達國家向發展中國家轉讓技術的情況不容樂觀在世界貿易組織第七次部長級會議上,發達國家紛紛主張應加速推進“綠色”貿易自由化,這其中除了全球應對氣候變化的因素之外,開放環保產品和環保技術市場所帶來的巨大利潤也是發達國家熱衷于“低碳”的誘因。發達國家均把“綠色經濟”視為經濟發展的未來方向,大力推進環保技術和產品的研發生產,試圖占領下一輪經濟增長的制高點,而環保產品和技術蘊含著較大的出口潛力,對于打開發展中國家的市場有很重要的作用。貿易自由化是全球經濟發展的最終歸宿,但是當發達國家以抵抗全球變暖為理由提出單獨實現“綠色貿易”自由化時,為什么沒有得到發展中國家的支持呢?目前全球最先進的技術大部分被發達國家掌握,一旦實現貿易自由化,而發展中國家因為在技術上的劣勢和自身碳排量大等原因,在綠色技術方面擁有巨大的市場潛力。哥本哈根氣候變化大會旨在為2012年《京都議定書》第一承諾期到期后的國際溫室氣體減排達成新協議。但前期的談判形勢不容樂觀,其中一個重要障礙就是發達國家始終不肯承諾向發展中國家提供資金和轉讓技術,幫助它們應對氣候變化及相關后果。

2.2.2 房地產自身的技術創新存在不足第一,技術研發及產品轉化存在一定的困難,研究經費不足、起步較晚、技術不成熟、研發不均衡、市場前景不確定等問題的存在阻礙了技術創新;而且,由于缺少對應的轉化政策和轉化方式,限制了節能技術向市場轉化,轉化的成功率下降,產學研無法結合。第二,市場準進制度和監管制度不嚴格,據2009年上海市建設工程安全監督總站對112組工程節能材料的監督檢查,顯示抽樣檢查不合格率高達19.6%,市場上低碳技術良莠不齊。第三,低碳產品的價格不利于低碳住宅的普及。由于節能產品價格偏高,當前市場的客戶端在面臨節能與價格的選擇時,往往注重的是一時的低價,由此也造成投資者對低碳住宅的積極性不高,低碳房地產的普及較為困難。

2.3 房地產低碳經濟缺乏金融創新支持《京都協議書》的簽訂推動了全球碳排放權交易市場的形成并促使其快速增長,碳排放權衍生為具有流動性的金融資產,碳排放成本成為市場主體投資決策重要因素。金融機構通過對節能減排和環保生態項目提供資金支持,從而使資金流向低排放的企業,促使房地產從高碳環節向低碳環節轉變。然而,由于缺乏金融創新支持,中國當前在碳排放市場中處于被動參與的地位,如果不能提高在國際碳交易市場中的話語權,最終將被迫按照發達國家制訂的“國際標準”進行碳測算、碳交易、繳納碳關稅,以高價向發達國家購買低碳技術和碳排放權。我國雖然已經推出“綠色金融”、“綠色保險”、“綠色證券”三項綠色環保政策,但我國的金融體系存在以下限制因素:

2.3.1 金融機構對低碳金融的認知程度有待提高低碳金融是一項存在歷史較短的金融創新,國內大多數金融機構包括商業銀行對碳金融業務的項目開發、審批,以及運作模式、風險管理、交易規則、利潤空間等缺乏應有的了解,熟悉碳金融業務的專業機構和人才不足,導致金融機構對發展碳金融交易業務缺乏內在驅動力。

2.3.2 低碳金融的社會效益與金融機構的利潤追求存在矛盾

受技術水平、自然條件等客觀因素所限,再加上欠缺相應的風險補償、擔保和稅收減免等綜合配套制度,向低碳轉型的相關企業往往會導致經營成本大幅上升,盈利能力下降,雖有社會效益,但缺乏現實即期的經濟效益,這直接導致融資機構信貸風險的上升。在現有金融監管與運行體系下,金融機構無力分擔應對環境變化所帶來的社會成本,銀行對于貸款的安全性、收益性與流動性的強調,以及證券市場要求企業利潤實現的雙重壓力,使得與低碳經濟相關的項目面臨較為嚴苛的融資環境。

2.3.3 相關中介市場發育不完善與一般的投融資項目相比,CDM項目需要經歷較為復雜的審批過程,這導致CDM項目開發周期相對較長,因此伴隨更大的交易成本。此外,開發CDM項目涉及風險因素較多,非專業機構難以具備此類項目的開發和執行能力。在國外,CDM項目的評估及排放權的購買大多是由中介機構完成,而國內相關中介機構尚處于起步階段,難以開發或消化大規模的項目。國內也缺乏專業的技術咨詢體系來幫助金融機構分析、評估、規避項目風險和交易風險。

2.3.4 政策法律風險首先,國際公約的延續性問題構成了碳金融市場未來發展的最大不確定因素?！毒┒甲h定書》的實施時間僅涵蓋2008-2012年,各國對其有關規定仍存有爭議,目前實施的各項制度在2012年以后能否延續,這是形成統一的國際碳金融市場的主要障礙之一;同時,減排認證的相關規定也可能阻礙市場發展。因為,減排單位是由專門的監管部門按照既定的標準和程序進行認證。由于技術發展的不確定性以及領導者意圖的變化,有關認證的標準和程序缺乏穩定性。而且,由于項目交易涉及不同國家,必將受到東道國法律的約束。所以,碳金融交易市場發展面臨著市場交易主體難以預期和控制的政策風險和法律風險。

2.4 房地產低碳經濟的發展面臨制度

2.4.1 房地產發展低碳經濟政策失效當前低碳地產在行業中認知程度有限,低碳建筑、低碳住宅在房地產開發領域還沒有一個標準的釋義?！吨袊l展低碳經濟途徑研究》指出:在目前的集中供熱供冷計量收費機制下,用戶沒有節能的意愿。中國許多城市出臺了分時電價政策,但是在許多建筑物中沒有安裝分時電價表,導致政策失效。對于強制性建筑節能標準的執行情況存在較大問題,據2005年的調查結果,大城市中新建居住建筑實際按節能設計標準施工的:北方地區比例為50%, 夏熱冬冷地區比例為14%,夏熱冬暖地區比例僅為11%左右。中國對新建建設項目要求進行節能評審的政策一直未得到有效實施。此外,節能政策、能源價格、財稅政策、環境保護等涉及多家政府部門,也需要節能主管部門進行大量的溝通和協調。

2.4.2 房地產新能源效率技術與實踐的應用障礙首先,目前一些低碳技術已經成熟,但還沒有被大規模應用;其次,能源效率收益不僅僅基于設備的前期成本而是基于整個生命周期的成本;最后,能源效率收益只有在全社會各部門共同努力之下才能取得,因此國家和重負應積極促使公眾和其他能源消費者的購買和投資低碳產品、技術。

3今后房地產低碳經濟發展過程中的幾點建議

3.1 改變消費者生活方式消費者行為是房地產低碳經濟發展的決定因素之一,消費者的行為方式決定碳的排放量。美國人的生活質量、收入水平與歐洲國家差不多,但是美國的人均碳排放比歐洲要高出一倍。為什么會有這么大差距?因為美國是高消費、高排放的浪費型生活模式,建筑節能標準還沒有中國高;美國幾乎沒有公共汽車,全是私人汽車;而歐洲的交通很發達,建筑節能標準也很高。生活方式不改變,碳排放就降不下來,所以,改變消費者消費行為,構建一種簡單、簡約、簡樸和可持續的生活方式成為關鍵。

3.2 制定綠色低碳房地產法律政策環境

3.2.1 設計科學的制度客觀的說,低碳地產體系的構建過程中,最大的挑戰不是技術問題,而是體系和制度問題。設計科學的制度包括以下幾點:第一,跳出“單體建筑”空間,站在城市和地區發展的角度規劃發展,同時明確并且熟練掌握房地產開發的具體操作階段、明確主體責任和利益的落腳點。第二,加快研究和構建低碳建筑的低碳指標和碳排放指標,我國已經將“碳排放指標”納入十二五規劃,并且正在研究制定《節能環保產業發展規劃》《新興能源產業發展規劃》《發展低碳經濟指導意見》《加快推行合同能源管理促進節能服務業發展的意見》等。第三,建立新的規劃方法和工具,將宏觀指標轉化為法定規劃指引(規范)。第四,以政策推動市場需要,平衡低碳地產的供給和需求。

3.2.2 鼓勵綠色低碳房地產金融創新房地產是資本密集型產業,要使資本與綠色低碳地產相結合,綠色低碳地產是房地產長遠發展的“平衡基金”和控制資產泡沫,平抑房價的“對沖基金”。因此,建議鼓勵發展綠色低碳房地產信托投資基金,通過多種融資方式為低碳地產開發提供發展資金。未來,還要在已量化綠色建筑的節碳指標的基礎上,建立節碳的基準值并計算住區節碳總量,并逐步建立房地產低碳的信用積分機制以便和貨幣和金融掛鉤,形成中國低碳住區碳交易體系,為未來國際化的碳交易、碳稅、碳貨幣做好準備。

3.2.3 建立房地產碳信用積分機制,嘗試設立“房地產碳稅空轉制度”在目前暫未實行碳稅的情況下,嘗試將開發企業累積的碳減排量實行積分制,嘗試設立“房地產碳稅空轉制度”,當條件成熟時,用于沖抵碳稅或政策規定的其他稅費。

3.2.4 加快制定綠色低碳地產法律政策中國發展高層論壇上,國務院副總理表示,世界經濟存在許多不確定因素,經濟發展面臨的形式依然復雜。低碳經濟的發展機遇與挑戰并存。據了解,在當前政策缺失的情況下,低碳地產違法犯罪的成本很低,即不環保付出的代價太低,同樣,發展低碳地產的背后蘊含巨大的利潤空間,因此在沒有相應的政策引導或者稅收的減免、補貼的條件下,有可能會出現房價的又一輪“上漲”甚至是泡沫的產生,因此必須加快綠色低碳地產法律政策的制定,保證高能耗地產平穩的過渡到“低碳地產”。

3.3 加強建筑節能技術和標準的推廣,開發城市低碳建筑一是引入建筑物能效標準和標識制度,提高建筑節能標準,加大標準的檢查、執行力度;二是對既有高耗能建筑開展節能改造,鼓勵能源服務公司對既有公共建筑進行改造;三是支持對重要的節能建筑材料開展研發和產業化;四是利用財稅政策鼓勵開發商和消費者投資、購買節能低碳建筑,對于購買節能低碳建筑的消費者給予減稅優惠;五是開展節能低碳建筑示范。

參考文獻:

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篇(6)

泡沫經濟往往與實業空心化如影隨形。日本“二十年增長型衰退”、亞洲金融危機，乃至美國金融危機以及歐洲債務危機的“南歐五國”等一系列危機的形成，其背后都有經濟泡沫化和經濟空心化的蹤影?！皬V場協定”之后，在西方貿易壁壘和匯率升值的嚴厲壓制下，日本國內市場競爭日趨激烈，無論是內銷還是出口，制造業商品價格大幅下跌，嚴重侵蝕了企業利潤，落入了所謂的“三明治陷阱（生產成本和銷售價格兩頭受擠壓）”。

與此同時，日本政府在經濟轉型期追求GDP高速增長的思維慣性，在發展過程中忽略了過度投資和資產價格快速上漲的風險，上世紀九十年代末日本土地資產總額達2389萬億日元，比1985年末增大1.4倍，所增大的1385萬億日元相當于當時GDP的三倍。資本在高利潤驅使下，大舉投資日本股市和樓市，急速吹大房地產經濟泡沫直至導致經濟失控。

而至今仍在持續發酵的美國金融危機，正是美國經濟長期空心化所埋下的惡果。當前美國的生產結構是，以金融及相關服務業為主導的第三產業遠大于一、二產業；而在價值結構上，金融資產不斷膨脹，金融衍生產品是GDP的7倍，金融、房地產服務業創造的產值占美國GDP的比例由20世紀50年代的11.4%上升到2007年的20.66%。美國制造業在GDP中的比重則從1990年的24%下降到2007年的11.6%。而今，無論美國如何進行貨幣刺激政策，實體經濟仍是一蹶不振。

值得警惕的是，中國當前也面臨著經濟泡沫化和實業空心化的潛在風險和巨大挑戰。30多年來中國長期持續的高增長主要得益于“要素紅利、市場化改革紅利和全球化紅利”的巨大貢獻。然而隨著這三大紅利的逐步衰減，中國主要依靠低成本優勢的超高速增長逐漸回歸常態，“大進大出”式的循環發展模式也似乎走到了盡頭。從目前看來，這三大紅利的衰減并未馬上反映在中國經濟增長速度的回落上，卻反映在近年來中國產業資本逐步流向資產領域和虛擬經濟的現實上。

盡管中國制造業占GDP的48%，幾乎占總體經濟規模的半壁江山，但技術創新和產業升級的瓶頸，一方面出現了大量過剩產能，另一方面又出現產業空心化跡象。近年來溫州熱錢、溫州炒房團響徹全國走向世界的背后，折射的正是溫州正在遭遇產業空心化的現實。

溫州私營企業都是從實業起家的，市場意識全國數一數二。然而近年來，技術創新的瓶頸和產業升級壓力使得大量溫州實業企業紛紛外遷，經濟空心化的趨勢日益嚴重。溫州乃至浙江的投資不足問題非常突出。近十年來，浙江投資率增速一直低于8.6%的全國平均水平，2008年全國達57%，浙江為44.0%。2009年全國為65%，而浙江是47%。同期，溫州投資率始終徘徊在31%至37%之間，比長三角城市平均水平低13.6個百分點；投資增速比長三角城市平均水平低10.6個百分點，均居于末位。

溫州僅僅是個縮影，近年來，由于紅利的減少、勞動力、土地和初級產品價格的上漲，以及工農業產品的剪刀差在供求不平衡推動下逐步回補，制造業行業利潤率越來越薄，不僅靠實業起家的眾多民企紛紛“逃離”實體經濟，一些大型國企也不甘寂寞。據8月末的一項調查，在中國營業收入最高的500家民營企業中，有221家企業有意在未來三年投資于房地產行業，比例達44%。無獨有偶，9月4日，2010中國企業500強出爐，共有36家以工程建筑業、房地產業為主業的企業入圍，在國資委圈定地產主業16家央企中有11家進入500強。

篇(7)

關鍵詞：中小型房地產企業；可持續發展；現狀；原因；建議

當前我國房地產業已進入了一個快速發展時期。在房地產企業占了80%以上的中小型房地產企業，是促進國民經濟發展、加快城市化進程、推動房地產市場健康發展的重要力量。近幾年來，隨著政府對房地產調控政策力度的加大，大量中小型房地產公司因為普遍存在著管理結構單薄、規模較小、資金流轉不足、產品營銷不力、市場調研缺乏、銷售人員管理不善等問題，其生存和發展空間被大型房企不斷擠壓。因此，關于中小型房地產企業如何保持可持續發展的研究日漸重要。

一、中小型房地產企業發展現狀及原因分析

（一）中小型房地產企業的發展現狀

當前中國房地產市場呈現以下幾個特點：一是市場規模大，發展迅速，二是行業集中度相對較低，三是地域發展不平衡，四是競爭環境尚需改善，五是競爭者間經營水平差距大，六是房地產資金來源結構單一，七是住房保障制度尚不健全。雖然我國房地產企業發展穩定、迅速，但大多數中小型房地產企業競爭力不強卻是一個不爭的事實。當前中小型房地產企業，還具備四個特點：一是總量多，占有市場份額大由此看來，二是中小城市及區縣市場成為中小企業新的增長點，三是市場細分明顯，住宅產品成為中小型房地產企業的主要產品，四是開始注重長期經營管理和品牌建設。

（二）影響中小型房地產企業發展的原因分析

影響中小型房地產企業可持續發展的因素主要有三個方面：首先是中小型房地產企業本身存在的對經濟發展具有消極影響的問題，如大多數企業都不同程度存在著資源浪費，還有些企業在發展中對環境造成了一定的污染，產品質量參差不齊，安全事故頻出，以及其他對市場正常秩序造成影響的問題。其次是政策以及大環境對中小型房地產企業持續發展的不利因素，諸如政策的不公平，特別是金融政策不公平引起的融資困難，導致企業資產負債率一直處于比較高的狀況。最后是眾多中小型房地產企業自身存在的問題，如技術相對落后，對市場開拓不足，創新能力不強，信息不對稱，人才相對缺乏，管理結構不科學，競爭力相對薄弱等問題。

二、對中小型房地產企業可持續發展的建議

面對激烈的市場競爭環境和行業集中度日益提高的形勢，中小型房地產企業采用怎樣的策略才能可持續發展？根據我國房地產企業發展現狀與當前的政策環境，中小型房地產企業要實現可持續發展，可以四個方面著手，一是系統地找出、分析當前中小型房地產企業的實際問題，二是科學的評價一個中小型房地產企業是否己經具備了可持續發展的能力，三是分析企業在實際市場運營中好的經驗與不足的問題，使企業能更好的整合企業內外部資源，求得可持續發展，四是在檢驗具體企業的同時根據市場實際運用評價模型找到企業發展的不足之處，使得評價模型能更好的為中小型房地產企業服務。

首先，要明確房地產可持續發展的含義。趙華平、張所地、郭蘇豫、佟克克、駢永富等許多學者對房地產可持續發展下過定義，但都大同小異，中南大學的洪開榮，丁銳夫在此基礎上將其定義為：既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件，是房地產經濟與人口、資源、環境、社會協調發展的結果。

其次，就是如何建立中小型房地產企業可持續發展評價模型。關于企業的可持續發展理論的一個重要內容就是企業可持續發展的評價。企業可持續發展能力評價，是指為了實現企業生產經營目標，運用特定的指標和標準，采用科學的方法，對企業生產經營活動過程和結果做出的客觀、公正的綜合評判。一般可以從經濟可持續發展能力、社會可持續發展能力、環境可持續發展、科技可持續發展能力四個方面對房地產企業發展能力進行對評價指標體系的設計。同時，還應該將內部核心要素、憂戚相關要素、環境要素這三個要素作為主要評價指標，從而建立一個完整、科學的中小型房地產企業可持續發展評價模型。

最后，如何實現企業可持續發展是理論研究的關鍵問題。以下幾條建議或可做一參考：

一是要善于學習，認清形勢。中小型房地產企業要充分把握當前的市場環境與企業自身的優缺點，科學地借用中小型房地產企業可持續發展評價模型來判斷企業所能得到的機會與存在的風險，主動借鑒國外發達國家相似企業的成功經驗。

二是敢于創新，善于創新。中小型房地產企業不僅要適應變革、適應市場競爭，更要認識到創新是企業的生命，提高企業創新能力是實現企業可持續發展的主要途徑之一，要在產品創新、技術創新、經營策略創新、管理創新等各方面敢為人先、善為人先。

三是要轉變策略，主動出擊。中小型房地產企業必須采取更積極的、更具前瞻性的戰略來改變被動、落后的形勢，一方面進行必要的市場擴張，不斷尋求新的主導業務領域，一方面要集中力量，爭取在局部市場形成優勢，通過局部的勝利，積小勝為大勝，提高市場地位，實現可持續發展。

四是要集中優勢，形成核心競爭力。中小型房地產企業在發展中要揚長避短，繼續發揚、壯大自身已有的“市場規?！?、靈活的管理方式、強大的市場適應能力等優勢，時刻把握機遇，精確市場定位、塑造優質產品、增強管理水平、制定發展規劃、打造企業文化、營造良好客服、專心品牌建設，培育、形成新的競爭能力。

參考文獻：

[1]吳偉良.房地產企業戰略基礎[M].上海人民出版社，2003.

[2]譚術魁.房地產管理學[M].上海：復旦大學出版社，2006.