房地產周期論文精品(七篇)
時間：2023-03-27 16:42:42
序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產周期論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。
篇(1)
一、引言
20世紀30年代以來，房地產市場在世界市場中經歷了幾次大型的波動。房地產經濟周期與各國經濟周期及全球經濟周期有著高度的相關性。迄今為止，經濟學界對房地產經濟周期進行了持續系統的研究，取得了很多成果。國外對房地產經濟周期的研究以實證分析方法為主，分析了房地產周期波動的影響因素，建立了指標體系，探討了房地產泡沫的形成和破滅及其在國際間的傳導。國內對房地產經濟周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對房地產周期概念和階段的界定，房地產周期波動與宏觀經濟波動的關系分析。進入21世紀后，國內開始嘗試用實證分析工具對房地產周期波動機制及其影響因素進行分析，并初步建立了反映房地產經濟周期的指標體系。
二、國外房地產經濟周期研究綜述
1、國外房地產經濟周期研究階段劃分及其主要內容
國外房地產經濟周期的研究，大致可分為四個階段：起源階段；沉寂階段；專業化發展階段；多樣化發展階段。
（1）起源階段。20世紀30年代，世界經濟的大蕭條引發了人們對經濟周期的關注，房地產周期作為經濟周期的一個重要組成部分，自然也就成為了經濟學界的研究對象。如霍伊特確立了房地產周期波動的概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。
（2）沉寂階段。二戰后的20世紀50―70年代，西方各國經濟復蘇，在凱恩斯主義擴張政策的推動下，經濟進入了較長時期的高速增長階段。對未來經濟的樂觀預期，使這個時期經濟學界對經濟周期的研究幾乎不重視，因而房地產周期研究就進入了沉寂階段。
（3）專業化發展階段。20世紀80年代，“滯漲“再度引發對經濟周期波動的研究，經濟學家們開始認識到房地產經濟周期對國民經濟的重要作用。一些經濟學家開始致力于西方房地產市場的周期研究，對房地產周期進行識別和解釋，區分研究各種類型的房地產周期波動規律。在此基礎上，許多新的理論工具被應用在房地產經濟周期的研究上，將房地產經濟周期的研究帶入了一個專業化發展的時代。如布朗考察了1968―1983年間美國單棟住宅的銷售周期波動情況，發現國民經濟的周期波動與房地產周期波動之間存在很高的相關性。赫克曼分析了1979―1983年間美國14個城市寫字樓市場的綜合數字，發現寫字樓的減少和租金之間有著非常強的相關性，而租金又和當時的空置率有很大的關聯。
（4）多樣化發展階段。進入20世紀90年代，三個經濟事實改變了國外房地產周期研究的傳統方式，使房地產周期研究開始進入了多樣化深入發展的新時期。首先，日本房地產泡沫破裂引發了人們對房地產周期波動機理研究的重視。其次，發達國家資本市場的新發展引發了“投資導向”型房地產周期研究的出現。最后，發達國家房地產周期波動的普遍存在，以及1997年爆發的東南亞金融危機，使得對國際房地產周期的研究得到重視。
一是對房地產周期波動機理的研究。如唐斯在研究美國房地產周期和宏觀經濟周期的關系后指出，房地產周期受到3種經濟周期波動的影響，即社會體制變革周期、技術革命周期和經濟革命周期。埃德爾斯坦和保羅利用土地價格預期模型解釋了日本在20世紀90年代初期出現的房地產泡沫破裂。保羅對OECD17個國家的國民經濟增長率、利率、宏觀經濟周期等因素進行分析，作出了這些國家商品房價格可能在2007年到達頂峰的預測。
二是對“投資導向”型房地產周期的研究。如魯拉克指出，房地產投資決策應考慮影響市場周期的5種相互作用力，即經濟結構調整、物業供給、物業需求、資本流動和投資特征。凱澤通過比較房地產總收益率與機構房地產投資回報率，發現了波長30年、50―60年和上百年的房地產長周期。彼特在對美國房地產周期和經濟周期研究的基礎上，探討了不動產投資對策。
三是對國際房地產周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國際因素和國內因素，認為國際資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財政政策和土地使用制度是全球房地產周期波動的主要因素。
2、對國外房地產經濟周期研究的主要評價
縱觀國外房地產經濟周期研究，可以發現國外比較偏重實證研究，旨在通過對房地產行業運行的歸納性總結，試圖規避行業運行風險。通過過去幾十年的研究，建立了許多確定房地產經濟周期的指標體系，但沒有建立一個統一的標準和指標體系，一些專業研究方面缺乏連續性。對經濟周期的判定和預測方面的研究工作也相對較少。另外，國外學者對理論的研究具有現實意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。
三、國內房地產經濟周期研究綜述
1、國內房地產經濟周期研究的歷程及其主要內容
（1）起步。我國房地產業起步較晚，國內經濟學界對房地產周期波動的關注，始于20世紀80年代末90年代初。80年代以前，由于房地產經濟發展時間過短且資料不全，我國房地產周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南開學報》上發表的的《試論建筑周期》一文。相對與西方國家對于這一領域的研究，我國是起步晚、差距大。
（2）初期發展。20世紀90年代中期以后，我國住房制度的改革和房地產業的發展為房地產周期研究提供了現實的經濟環境。但剛開始有關房地產周期波動的研究大多停留在對房地產周期概念的探討以及現象的描述上。如譚剛對房地產概念進行界定，指出房地產周期包括擴張和收縮兩個階段。梁桂用年商品房銷售面積來刻畫中國不動產供給與需求相互產生的波動情況，認為年銷售量波動率和增長率曲線清楚地反映了我國房地產經濟的內在波動。劉洪玉從房地產市場總供求相互作用的原理出發，對房地產周期進行定義。他認為，房地產市場自然周期可分為四個階段，第一階段始于市場周期的谷底；第二階段超過平衡點，需求繼續增長；第三階段是供求平衡之后供給增長速度高于需求增長速度；第四階段供給大于需求。同時，他還根據對應的資本流動給出了房地產市場投資周期的概念。
（3）新發展。進入21世紀，中國房地產進入了一個前所未有的快速發展時期，學者和業界人士對房地產周期的研究越來越多。從近幾年發表的文獻上看，國內學者對于房地產周期波動的研究主要集中在以下幾個方面。一是關于房地產波動的周期研究。如汪曉宇、華偉的文章提出了房地產市場周期的理論，并對我國1987―1998年間房地產市場周期進行了實證研究。曲波、謝經榮、王瑋以商品房銷售面積增長率為指標，得出中國房地產周期的基準周期。
二是關于關于房地產周期波動機制及其影響因素的研究。如譚剛提出房地產周期波動的沖擊―傳導模型。任棟梁提出了房地產業周期波動的外部沖擊機制和內部傳導機制，分析了影響中國房地產周期的宏觀政策因素、經濟因素、產業因素和心理因素。倪鵬飛通過對房地產周期的成因分析，發現我國歷次房地產周期波動均有國家重大經濟政策或房地產制度改革背景，得出結論：我國房地產周期是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經濟國家的房地產周期具有顯著差異。張瑜從房地產經濟周期的角度出發,分析了我國房地產經濟周期的特征,進而從宏觀經濟、投資、消費、政策等方面分析了不同因素對房地產周期波動的影響。
三是關于房地產經濟周期與宏觀經濟周期關系研究。如王勉、唐嘯峰根據我國的有關數據，從定量和定性兩方面對我國房地產投資波動與經濟周期存在一定的相關性進行實證分析。尹惠媛采用GDP增長率作為反映經濟周期的指標，選取國房景氣指數作為反映房地產周期的指示指標，實證分析了我國房地產周期與宏觀經濟周期的關系。才元實證研究了房地產業與國民經濟各個層面之間的聯動關系，包括房地產投資和經濟增長之間的關系,房地產價格和居民消費的關系以及房地產價格和經濟體系其他資產價格的關系。
四是關于具體城市房地產周期波動的研究。譚剛通過選擇相應指標，具體分析了改革開放以來深圳房地產周期波動現象，并與宏觀經濟周期和全國房地產周期進行比較，最后探討了影響深圳房地產周期波動的主要因素。沈公律、鞠成曉、李倩、余健、顧建發則分別對杭州、大連、北京、南京、上海等主要城市的房地產周期波動問題進行了實證研究。
2、對國內房地產經濟周期研究的主要評價
綜上所述，近年來，國內學者對房地產經濟周期研究主要貢獻是對國內房地產周期波動的存在性取得了共識，初步探討了國內房地產經濟周期的傳導機制和影響因素，并建立了國房景氣指數。但與國外的研究相比，國內對于房地產周期的研究還存在許多不足。一是確定中國房地產經濟周期的指標不完全，同時由于統計數字的完整性、真實性有限，使得關于這個方面的研究也受到很大的限制。二是中國計算周期的標準并不統一，許多專家計算出的周期數不一致。三是中國房地產市場跟發達國家房地產市場有很大的不同，在考慮和研究房地產經濟周期時，以往關于中外房地產市場差異對中國房地產經濟影響的研究非常薄弱，應進行深入的對比研究。四是應把對房地產經濟周期的研究建立在基于市場供需的研究之上，從市場角度出發看問題。五是應從宏觀經濟利益角度出發，進一步建立和完善反映房地產市場周期波動的指標體系，充分發揮指標對國民經濟的監測和預警作用。
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篇(2)
關鍵詞：房地產，房建單位，成本管理，質量管理體系
房地產產品不同于一般產品,由于產品造價高、壽命期較長,其投資額較大、建設和使用周期長等特點，其產品的質量直接關系到房地產企業的經濟效益和業主的利益。從房地產的物質結構來看,房建不僅包括土地和建筑物,而且包括有關配套設備與設施,如水、電、煤氣、通訊、交通及智能化管理等。因此,房地產成本管理是一個綜合指標,除了工程質量外,規劃布局、功能設計、綜合配套、居住環境、物業管理、價格水準等,都要納入房地產質量管理的范圍。所以，加強房地產工程項目成本管理要從工程建設成本控制入手，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段?？偟恼f來，房建費用的大小以及費用的發生是否合理，更大程度上取決于建設方進行的成本管理。
1.房地產工程項目成本管理存在的現象和問題
1.1房地產的生產和使用涉及政府部門、規劃部門、設計單位、開發商、施工單位、監理單位、物業管理單位、業主和公共服務部門等,它們之間是相互獨立的,共同參與房地產項目的生產和使用過程,對房地產質量都具有相應的影響力。就目前來看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒有根據自身特點，形成一套切實可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統的、過時的成本管理方法和手段，許多房建項目的成本管理只有事后的成本核算和簡單的成本分析，缺乏科學的事前成本預測和決策，缺乏嚴格的事中控制和事后成本考核等。同時，房地產的質量環是一個超企業的質量環。房地產質量管理不能單純依靠開發商、施工單位和監理單位,而要建立全社會和全行業廣泛參與的系統質量管理體系。
1.2成本管理體制問題。論文參考網。成本管理作為一種經濟管理活動，也必須有一套與其相適應的管理體制，才能真正發揮其效果。對于房地產建設來說,生產和使用周期較長,更新換代不可能很快。面對市場競爭的沉重壓力，有很多房建單位沒有深入調查所處的市場環境，與同類競爭對手沒有比較，對項目施工所需物料的市場價格了解不夠，對價格隨著市場變化發生的變動沒有充分的心理準備和足夠的應付能力。使得各部門基礎資料的收集、分析和處理不及時、不準確，從而對成本發生和形成中存在的問題，不能及時采取相應的改進措施，難以達到降低成本提高效益的目的。雖然房地產建成后,通過裝修和設備更新改造來也可以改進工程質量,但總是受到原有建筑物的制約。區位質量和環境質量等更不是微觀力量所能改變的。論文參考網。因此,房地產的質量和成本控制必須有較長的時間。并在規劃、布局、設計和建設過程中，做好房地產工程項目成本管理工作。
2.房建項目成本管理的措施和方法
2.1房地產是國民經濟各行各業和人民生活的基本生產和生活資料,其質量好壞關系到人民生命財產的安全。因此, 更新成本管理理念要從房地產單位的角度去考慮。論文參考網。在房地產質量形成過程中,政府行業管理部門和社會積極參與房地產質量管理,審核企業資質、審批工程項目、制定質量檢查標準、監督工程質量、組織工程竣工驗收等,形成了企業外部的宏觀質量管理體系。
房建施工項目仍然是國土資源管理部門的一部分。由于房地產產品具有具有投資額較大、產品固定性、建設和使用周期長的特點,決定了房建項目從成立項目部之后就具有一定的獨立性。從中標開始，經過組織施工生產到工程竣工直至保修期滿為止，整個運行過程都將影響其成本的變化。并且伴隨著市場經濟的發展，房地產外部環境的變化不斷向深度和廣度擴展，而現代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個因素去實施運作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。
2.2正確地選擇成本管理方法。房地產建設是一個廣泛的社會系統工程,單靠政府部門、開發商和施工企業自身的努力是不夠的,應該在房地產業中建立全產業參與、全方位控制、全過程協調的質量管理體系,開展政府管理、社會管理與企業管理相結合的房地產質量系統工程。同時，還要根據項目自身特點和實際情況，濟實力、技術狀況、人員因素以及項目的工期、質量要求等各方學合理的管理方法，才能真正達到降低成本、提高效益的目的。
2.3建立科學的成本管理保障體系。成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產業政策的制定和實施過程中,要突出質量政策和質量目標。要通過制定、宣傳和實施房地產質量政策和質量目標,在全社會形成重視和追求質量的風氣,使質量第一、質量興業、以質取勝等觀念深入人心,形成政府有關部門和企業的行為準則。發地產開發,要考慮我國經濟增長和人民生活水平提高的實際情況,有關質量標準應適當超前。對于民建住宅,如果標準太低,會縮短淘汰周期,造成很大浪費。房地產使用單位和消費者也要增強質量意識,在市場行為中不能忽視內在質量,更不能在裝修和使用過程中損害房地產的整體質量。從根本來說,如果社會對房地產質量需求提高,就能引導和迫使房地產供給注重質量、品牌、形象和長遠效益。同時，房地產開發、建筑規劃設計、建筑施工、項目監理等企業要充分面向市場,以規范的市場經濟體制為基礎,用有效的約束機制來保證，使得房地產行業向著健康穩定的方向發展。
3.建立完善的房地產質量保證體系
房地產成本控制要從企業內部加強成本管理，建立完善的信息體系，結合房地產建筑市場和競爭對手的情況，進行成本預測，提出投標決策意見。要在房建施工準備階段，制定出科學先進、經濟合理的施工方案，勞動定額、材料消耗定額和技術組織措施的節約計劃，編制明細而具體的成本計劃，為今后的成本控制作好準備。同時，要根據房建項目建設時間的長短和參加建設人數的多少，編制工程項目預算，為今后的成本控制和績效考核提供依據。特別要做好每一個分部分項工程完成后的驗收，以保證施工任務單和限額領料單的結算資料絕對正確，為成本控制提供真實可靠的數據。工程建成后，要重視竣工驗收工作。對驗收中業主提出的意見，應根據設計要求和合同內容認真處理，如果涉及費用，應請業主簽證，列入工程結算。
總之，房地產項目作為房建單位的成本中心，要實現項目成本管理的目標就必須以先進的管理思想為指導。房建項目管理者要有戰略的思維應對成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發，對項目實施全面成本管理。同時，房地產工程項目成本管理是個系統工程，需要有相應完善的組織管理體系、切實可行的規章制度、運轉高效的信息網絡等做保障，才能取得顯著的效果。
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篇(3)
[關鍵詞]房地產 行業周期 房地產周期 統計分析
一、分析房地產行業周期的必要性
在經濟社會里，周期性的經濟波動現象勢必會直接影響到各種產業經濟的發展。會使其出現同樣的周期性波動現象。其中，房地產經濟的增長和國民經濟的增長一樣，是呈現波浪方式來前進的，這種在波動中隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程，就被稱為房地產經濟周期。
中國自從在1995年對城鎮住房制度改革以來，房地產業就逐漸走向市場化，成為我國經濟的支柱型產業。對于房地產行業進行周期性的分析研究，是市場經濟發展的現實需要。研究周期波動規律既可以為宏觀調控提供參考性依據，使政府能采取必要的干預措施。又能進一步促進房地產市場健康發展。除此之外，也有利于國家制定更準確完善的房地產相關政策，以使能選擇合適的投資時機。避免遭受因周期波動而造成的損失。
總的來說，研究房地產周期能更有效地進行調控，延長上升期?？s短下降期。
二、我國房地產周期的波動原因
在研究房地產周期的波動時，必須注意到一點，就是目前我國的房地產行業既處于產業恢復期，又處于宏觀經濟高速成長期，需求極其旺盛。由此可見，除了受市場本身的供求關系變化的影響之外。房地產業投資過快擴張，引起宏觀經濟失調，使得政府采取宏觀調控措施等等因素，都同樣對房地產周期波動有所影響。
如圖1所示，我國房地產經濟周期一般認為是5年。自上個世紀90年代房改以來總共出現了四個明顯的波峰，分別是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年為一個周期。我們仔細研究就不難發現到，1993年、2003年房地產業從波峰下滑，均是由于房地產投資擴張過快，超越了國民經濟發展總體水平而使得國家對其進行宏觀調控的結果，與供大于求的市場效應無關。另外，1998年的下滑則是因為亞洲金融風暴的波及，使得投資和需求都下降?，F在許多城市里的“爛尾樓”，大部分都是那個時期所遺留下來的，直到現在仍然有待解決。至于2008年的下滑，表面看來似乎是受世界金融危機的影響，但實際上卻是因為房地產投資過熱和宏觀調控的結果。
自進入21世紀以來，從2000到2008年這九年間，根據國家統計局的統計數據顯示，我國房地產的開發投資平均增長率達到24.1％，而同一階段內的GDP平均增長率為9.6％，比之高出了足有14.5個百分點，并且比全社會的固定資產平均投資的增速21.1％高出了3個百分點。在全社會固定資產投資的比率當中，房地產開發投資一直穩定在17個百分點左右。
下面我們以2008年的樓價波動來舉例：
在2008年1月23日，備受矚目的上海市楊浦區新江灣城F地塊公開出讓，以底價67.5億元、折合樓板價僅為7502元／平方米成交。這一成交數據可謂震驚國內，僅僅就在一個月前，媒體還預測此地塊成交價約在180億元左右，如今地價卻已從2萬多元，平方米驟降到7502元／平方米，下跌的幅度確實很大。
然而實際上從2007年9月份開始，我國房地產市場交易量就在迅速下降，住房投資變現難的弱點逐漸浮現。由于房價持續快速的上漲勢必損害民生、累積房地產泡沫，政府從民生和經濟可持續發展的角度考慮。只能加大抑制炒房行為的力度。以出臺嚴厲的調整政策或是促使銀行提高貸款利率和首付，以及加大對社會保障性住房的投資力度等方法，來對地價、樓價進行宏觀調控。
三、房地產行業周期研究狀況的分析
1.外部宏觀政策分析
首先我們應該要意識到，宏觀政策本身就存在著周期，那么房地產政策受整個宏觀經濟政策的影響。同樣也會出現周期性波動，并且房地產政策的波動會直接導致整個房地產行業的周期波動?；谥袊膰?，政府不單只是經濟體制改革的推動者和經濟制度變遷的供給者，更是產業政策的制定者和宏觀經濟的調控者。政府行為將成為影響經濟運行的重要因素。結合中國現行的制度和經濟情況，這種因為產業調控不當、宏觀管理失誤而對房地產經濟正常運行的沖擊就會特別明顯，它會加劇房地產經濟波動趨勢與波動振幅。
我們以深圳的情況來舉例，2007年樓價迅速攀高，僅僅深圳一市的房價，在短短半年內的漲幅就超過了50％，其中還有大部分屬于投機性購房。因此國家在2008年不斷出臺嚴厲的調控政策。并加大了實施住房保障的力度，迫使房價下跌。根據深圳房地產信息網的統計數據，2008年深圳樓市整體呈低迷態勢，其商品住宅的銷售面積為408.75萬平方米，與2007年同比減少18.3％，銷售套數為44315套，同比減少12.4％，成交均價是12657元／平方米，同比下跌達5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出臺了一系列的救市措施，《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》的，將保障性住房的建設納入政府未來重要的職責范圍，放開改善性質的二套房貸政策，降低和減免房產交易的營業稅等。這樣的政策扶持和房地產商的主動降價促銷。就催生了歲末的井噴行情。其中11月成交59.2萬平方米(6345套)，12月成交72.9萬平方米(7898套)，這兩個月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。
其中，我們需要關注兩個方面，一是市場原則和民生本位的矛盾，二是中央政策與地方政策的矛盾。
(1)民生本位和市場原則都是房地產市場的根本基礎。當前，政府應該落實其承擔社會保障住房的責任，并結合市場需要制定好土地出讓計劃并完善其制度，以減輕在宏觀調控時期各房地產開發商，以及購房者的經濟負擔。房地產開發商也應該主動下調價格以重啟市場需求。重新建立起良好的市場規則，讓民生本位得到回歸。對此，政府應該要更有作為一些，對政策的出臺應該更具有前瞻性才對。宏觀調控政策必須以保持房地產業的健康發展為目的，與國民經濟發展相適應，防止房地產業過熱或過冷，關注民生本位。實現房地產業的可持續發展。
(2)我國各地房地產業發展周期的差異性。與宏觀調控政策的統一性之間具有一定的矛盾。當前我國各個地區的經濟發展程度都有所不同，也有著發揮各地經濟特點的側重性，特別是東、中、西部差距很大。因此導致了房地產業具有極其明顯的區域性特點，使得各地房地產業發展程度不一。由此分析，不難看出房地產業在我國的周期特征上來講，既擁有著全國性的周期，也有著各地的發展波動周期。而且，宏觀調控政策是我國經濟的指導性政策，那么在進行房地產宏觀調控的時候，就應盡量保證地方政府能有效地執行，讓各個地方結合本地的實際情況來參照實施。
然而在實際上，房地產市場價格并沒有調整到以消費者為主導
的價格水平上來。當地居民基本收入的水平才是以消費為主導的房地產市場的價格基礎，當房地產市場的價格脫離于當地居民實際收入水平，那么這個價格就不會被市場所認同?？梢哉f這點是我國當前房地產市場的一大頑癥。我們對影響房地產周期的宏觀政策進行分析，就希望能使這些引起各級地方政府部門的重視及認識
2.從內部經濟進行分析
當前我國的宏觀經濟周期屬于投資主導型，因此投資波動是導致經濟波動的主要原因。從短期效果來看，投資規模及結構可以通過投資需求總量和結構去影響社會供給與需求的總量及結構：而從長遠來看，供給總量結構的形成將對社會供給與需求的總量及結構產生重要的決定作用。投資是促進總供給增加的第一推動力，而投資規模是要受到社會需求總量的約束的。在經濟蕭條階段，產業結構慢慢調整至趨于平衡。投資就會開始抬頭，然后啟動新一輪的經濟增長。
因此，可以得出這樣一個認知，我國房地產周期波動的主要原因就是房地產的投資狀況。尤其是結合我國當前投資主導型的經濟周期來看，就知道投資波動對房地產經濟波動的影響作用會更加明顯。由于受過去一段長時間里的計劃經濟體制的影響，使得我國經濟增長也具有資源約束的特征。那么房地產投資作為關鍵的投入要素，就將是引起房地產經濟周期波動的主要因素。
3.房地產業與經濟周期波動的互動效應分析
因為房地產的獨特性質，國民經濟發展水平的周期性波動對房地產的供求關系將會產生較強的影響，而同樣的，房地產業的周期波動也會通過對建筑、建材、冶金等其他上下游產業的影響，從而對整個國民經濟的周期波動產生作用。然而，提高利率、緊縮通貨等等銀根緊縮性政策卻會使得社會資源迅速從房產領域中退出。使得房地產市場先于宏觀經濟調控作用的產生進入到行業收縮期。
在這種互動效應下，一旦房地產經濟的泡沫發生崩裂，房價急轉直下，甚至是跌破購房者辦理按揭貸款時的首付款。那么，銀行系統必將會出現大量不良貸款或壞賬，而當壞賬比例達到一定程度時就很有可能拖垮銀行系統，從而最終造成整個國民經濟的危機。
4.世界經濟波動造成的影響
在當前全球經濟一體化的大環境下，世界經濟格局對于中國的經濟尤其是房地產業的發展起著很大的影響作用?，F在最緊迫的是美國的金融危機，它不但影響到美國的經濟發展，也波及到世界經濟的狀況，并且同樣對中國經濟帶來負面影響。這些變化都不可避免地會對中國房地產業起到一定的抑制作用。特別是人民幣受美國經濟衰退的影響而不斷升值，也會對中國房地產市場造成巨大的沖擊力。盡管在短期內，人民幣升值是個負面因素，但從長遠發展來看。卻利于房價整體水平的上升。
四、我國房地產行業周期未來幾年的走向預測
根據國家統計局最新公布的數據，在2010年里全國商品住房銷售的面積同比增長了10.1％，價格同比上漲為6.4％。其中，全國70個大中城市的房屋銷售價格指數在去年7、8月環比持平之后，從9月開始直到年底連續4個月呈現出上漲之勢，房地產開發貸款和個人按揭貸款總量再創歷史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分熱點城市的房地產市場再度升溫，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套數同比增長了17％，其成交均價同比上漲率達19％。上海方面，新房的成交套數同比大漲76％之多，而豪宅成交價格更是持續不斷地攀升。由此可見，在這些經濟熱點的城市，房產剛性需求壓力較大。
未來五年里，預計因城市化進程的發展所帶來的新增城鎮人口約達到8000萬，也就是說將有近2500萬個家庭需要新增住房。其總需求預計大概在9億平方米左右。同時，受人均收入快速增長的影響，預計在未來五年將出現近18.4億平方米的改善型購房需求。
五、結語
通過全文的分析論述，我們可以總結出以下兩點內容：
1.中國房地產業的周期現象總是客觀存在的，尤其國家政策出現變化、國內或國外的金融市場環境也發生改變的時候，人們對于房地產市場的預期就會發生根本性改變，房地產市場就會出現價格調整。
2.房地產市場調整不是可以一步解決到位的事情，而且房地產市場的結構變化，以及國內外經濟環境的演變，都對這個周期有所影響。
我們應該通過分析國內房地產的周期，對其下滑時機進行預測，以防止房地產業在繁榮期后急劇下滑，做到防患于未然。
參考文獻：
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篇(4)
摘要：城市化的進程加快了中小城市房地產的發展，大的房地產公司向中小城市發展對地方經濟起到了促進作用。但與其他產業經濟不同的是，房地產周期波動現象受著一定的外部宏觀政策和內部行業經濟的影響，如何理解中小城市的房地產經濟周期是值得廣大房地產商、群眾、政府等思考的問題。
關鍵詞：中小城市；房地產；經濟周期；分析
中國社科院的2006年《城市競爭力藍皮書》指出：房地產是城市經濟的重要組成部分，是城市重要的產業，是城市最基本的生活條件環境，也是城市發展的基本載體條件和重要投資環境?？梢姺康禺a業與城市競爭力關系的密切性，分析房地產業與城市競爭力之間的關系也是當下的一個熱點和焦點話題。
一、中小城市房地產
從1978年到2003年，中國城市數量增長了4.1倍，城市面積擴展了4倍。中國城市數量近700座，城市化率達到了36.9%。城市的擴張直接受益者就是房地產行業，中小城市房地產落后局面，蘊藏著難以預知的商機和利潤。
（一）房地產公司到中小城市發展的原因
大的房地產公司在大城市尋找新開發區域很難，國家對土地政策的調整，使得大城市的土地變成了稀缺產品；中小城市確實需要一些大城市的開發公司給他們帶去新的住宅理念和小區物業管理的模式，大的房地產公司在中小城市具有不可競爭的優勢；大的房地產公司為了更好的開疆拓地，有意識的將品牌向全國性拓展。
城市化的進程加快了中小城市房地產的發展，由于大城市房地產發展的空間越來越窄，房地產界將目光開始向不發達、可開發潛力大的中小城市轉移。中小城市多樣性、復雜性大，發展規劃難度大，想要到中小城市發展的房地產商要充分考慮異地發展的困難和風險。
（二）中小城市發展房地產的問題
大房地產商在中小城市進行一些新設計的項目投資，為中小城市的房地產起到示范作用，這是一個方向。不僅對地方經濟起到了促進作用，而且能幫助中小城市走出落后的局面，改變中小城市民眾的居住環境。但是，目前中國的中小城市房地產發展基本不理想，住宅小區的規模都很小，合理規劃和正規物業管理的小區概念沒有形成。中小城市目前房地產的滯后導致了城市無特色和極大的資源浪費。中小城市不僅需要好的房產項目來支撐城市形象，改變居住環境，最關鍵的就是政府的合理規劃。
二、城市房地產經濟周期
在經濟發展過程中，不同時段經濟總量的增長率有時快有時慢，有時高有時低，這樣經濟總量在時間序列上總會呈現波浪式上升或下降的波動現象。這種具有不同表現特征的經濟波動便會構成所謂的經濟周期。這種呈周期性的經濟波動現象會直接影響到各種產業經濟的發展，會使其出現同樣的周期性波動現象。房地產業在實際經濟運行中就存在著較為明顯的周期波動現象。但與其他產業經濟不同的是，房地產周期波動現象受著一定的外部宏觀政策和內部行業經濟的影響，給其波動賦予了一定歷史意義和經濟意義。
城市房地產規模與城市競爭力的各個表現指標都存在一定的正相關性，房地產業規模大的城市，其競爭力也較強，房地產市場發展速度與城市競爭力的相關性是不確定的。房地產業的高速增長會導致城市經濟較快地增長。但是，若房地產業發展速度過快，超過了有效需求，就會降低經濟運行效率，而城市經濟的低效率，也會影響房地產業的發展速度。從房地產周期的成因看，我國兩次房地產周期波動均有國家重大經濟政策或房地產制度改革背景，因此，我國的房地產周期其實是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經濟國家的房地產周期具有顯著差異。
我國房地產業既處于產業恢復期，又處于宏觀經濟高速成長期。在多數時段，波動并不是因為供求關系變化形成，而是由于在需求拉動之下，房地產市場不穩定，引起宏觀經濟失調，政府采取宏觀調控措施的結果。
三、如何理解中小城市的房地產經濟周期
我國重點城市房地產市場基本實現市場化，但離完全市場化還有很大差距。東南沿海城市房地產市場化程度相對較高，中西部市場化程度相對較弱。東部沿海地區，特別是江浙、廣東等地區的城市的房地產業市場化水平在國內處于領先地位。
（一）加快經濟和政治體制改革，促進良性發展
2006年《城市競爭力藍皮書》的具體衡量指標中，政府分配、黑市活動、壟斷程度等指標表現相對較好。從各指標縱向來看，11項指數得分中，政府分配、黑市活動、壟斷程度這幾個指標我國35個大中城市的得分較高，也就是70%的市場化程度以上。在公有制經濟、市場健全度、訴訟保障方面，35個大中城市整體表現中規中矩，大多數城市得分達到了6分，基本上達到了市場化的要求；在市場秩序、政府服務、價格管制、審批管制整體表現相對較差。指數顯示雖然體現出一定的進步，但與國際上的先進城市相比仍然較為落后，這意味著這幾個方面將是我國經濟體制改革和政治體制改革的重要內容。
（二）掌握規模、找準定位發展，促進良性發展
投資中小城市房地產無論是對地方經濟和民眾的居住理念都有好處，但是不建議大規模的建設。單位分房、私建房占據了中小城市居民住房市場的主流，另一方面房地產公司的進入中小城市多為異地投資。異地投資的風險大，但是利潤的誘惑吸引著房地產商們蜂擁而至。
入駐中小城市一定要找準定位，房地產公司要有三只眼睛，一只眼睛盯著管理，一只眼睛盯著市場，一只眼睛盯著政策的變化，特別是中國的土地政策。我國目前土地政策已經落入了計劃經濟時代的惡性循環。宏觀調控的三個不準——2004年12月份前不準批地、不準立新項目等等，都是違背市場經濟原則的。眼下我國的土地政策急需改革，要從稅制上、機制上解決土地管理問題，特別是大的房地產商到異地投資，常常受土地政策的影響。
（三）抑制炒房和空置現象，促進良性發展
大規模開發的背后，中小城市出現炒房和空置兩種現象。現在的炒資已經對中小城市滲透過深。炒房和空置率的出現，其結果必然會是炒房的血本無歸，空置的繼續空置，最終賤賣。雖然在有規模的一二線城市里面，投資房屋其實是不錯的一種贏利模式，且回報豐厚而穩固，但是在小城市尤其是經濟極不發達的小城市里面就恰恰相反。中國的經濟欠發達中小城市，眼下幾乎全部依靠內需來拉動消費增長和經濟發展，沒有非常大的外資流動和吸納能力。
從欠發達中小城市的房地產開發規模、空置率和房價漲幅情況來看，持續近兩年的房地產調控在這些城市里顯然沒有起到任何效應，絕大多數城市依然我行我素。宏觀調控政策對此無濟于事，無法進行行之有效的約束，這個后果將會是災難性的。
隨著我國稅制的改革，一些房地產商壓在手里的空房實施繳稅制度。這樣可能會抑制房屋空置不受限制、無償空置等的現象。
（四）建立完善的房地產市場體系，促進良性發展
篇(5)
論文關鍵詞：房地產集團公司,全面預算管理
隨著近幾年房地產行業的高速發展，吸引了眾多的參與者，行業競爭不斷加劇的同時，市場化程度逐步提高，無論是企業內部資源或外部因素，均要求房地產企業特別是大中型房地產集團公司應對其自身經營管理實行全面預算管理。本文將結合房地產行業特點，系統闡述房地產集團公司全面預算管理系統的構建。
一、實行全面預算分級管理
從集團公司的整體來看，預算工作應實行分級管理，主要應做好以下四個方面的工作：
（一）建立企業各級全面預算管理組織機構，負責組織各項預算的討論、修改、報批、下達、考核以及通報分析預算的執行情況，以保證整個預算編制體系有條不紊地進行；
（二）根據土地資源狀況和開發理念，全面預算管理委員會負責把預算與集團公司戰略聯系在一起，分析市場機遇和風險，制定整體和各分項的收益目標；
（三）項目預算管理委員會應根據企業定性目標，組織各部門對目標進行細化、分解，并做出預測，編制出定量預算，評價項目開發期經營預算和資本預算與企業期望值是否存在差距，計算落實方案所需資源，提出可供選擇方案；
（四）自上而下，匯總各項目預算，根據企業集團資源狀況進行整合并確定最終方案。
二、完善全面預算管理的制度建設
（一）完善制度。針對房地產集團公司預算管理中的難題，完善明確責任中心的權責，界定預算目標，編制預算，匯總，復核與審批，預算執行與控制管理、業績報告及差異分析、預算指標考核等一系列全面預算管理制度。
（二）制定標準。根據集團管理模式和房地產行業特點以及經驗數據分析，建立一套房地產項目開發成本，費用科目體系，做好成本數據積累。同時，在標準執行過程中，不斷改進、完善，逐步形成企業自身的成本，費用定額標準。
三、改進預算編制方法。
傳統的預算側重的是短期效應，以年度作為預算周期。對房地產項目來說，由于其開發的特殊性(即周期長達2～3年或以上。不確定性因素多，如設計變更、政策變化、進度延緩等)，編制預算不僅是對年度財務狀況做出的反映，而且是對項目綜合情況做出的反映。因此，集團預算應做好以下四個環節的工作：
（一）做好匯總分解工作。
一是總體構成的分解。它包括三個方面的內容：1、收入總體構成的分解，需與開發的房產品類型、面積、擬銷售均價掛鉤，然后分解、預測出各房型的銷售總價。2、開發成本總體構成的分解，需將土地、前期、基礎、建安、配套等成本項目根據工程逐步分解，然后一一對應到相關成本項目中，最終預測總成本。如在編制滾動預算時，有已結算或新增加的工程項目，應及時補充、修訂成本預算依據。3、費用、稅金等按國家相關政策和集團公司財務制度等進行費用科目、稅金科目的分解，然后測算費用、稅金總價(這里需注意費用項目是整個開發期的)。
二是構成項目按年度、月份的分解。將總體構成的各項科目按照工程進度和預計付款方式以及工程總額控制點的要求等，結合項目開發周期進行各個年度、月份的分解，將預算責任落實到各個項目公司。
（二）加強部門之間的合作。
房地產項目預算涉及項目開發前期研發、營銷策劃、工程管理、物業管理等各個部門，涉及項目開發經營活動的方方面面和各個環節，因此，預算講究的是部門合作、共同努力，而非財務或某個部門孤軍奮戰。應在預算管理委員會的組織下，各相關部門人員共同研究項目目前的狀態和可能發生的情況，分工編制預算。
（三）掌握好編制周期。
房地產行業開發周期長、不確定因素多，要注意預算在執行過程中隨時出現的問題并及時加以解決。為緩解資金壓力，保證各項目正常開展．并保證后續項目開發的資金儲備，預算編制工作一定要做深做細，考慮周全。在編制周期上應按年、季、月，甚至按周安排資金預算的編制、調整、分析和監控。保持資金鏈的正常運行。
（四）注重現金流量預算的管理。
預算管理一頭連著市場，一頭連著企業內部。而不同的市場環境和不同的企業規模與組織，其預算管理的模式又是不同的。房地產行業是一個資金密集程度很高的行業。資金緊張是整個行業的普遍現象，因此預算控制不僅是成本控制體系或多個項目的管理體系，而且是一個整合全部經營活動的完整管理體系。其聚焦點在目標成本和現金流量的預算與管理上。合理、有效地控制現金流量才能保證企業持續、穩定地發展。
四、加強房地產企業預算的預警管理。
（一）根據全面預算制度，對項目設置預警控制指標，設定預警級別，并針對實際運行結果與預算目標之間的偏差，設置兩大控制線，即預警控制線和調整控制線，進行實時監控。再根據監控的結果，與各部門績效掛鉤。
（二）對于超預算和預算外的支出項目應例外管理，按以下原則處理：1、分析其產生原因，是必需的還是可有可無的，不能隨意增減；2、將超預算和預算外的支出項目的每個變化細化、分解，由組織技術部門、預決算部門、財務部門等進行成本費用測算，分析其對總目標的利弊影響，提出多個認證方案；3、按一定的審批流程選擇確定最優方案。
（三）預算調整的原則。隨著客觀情況的變化，對預算進行及時調整是必要的。調整預算主要應掌握三項原則：第一，不隨意調整原則。預算方案一經批準，一般情況下不得隨意調整預算。第二，內部挖潛原則。當不利干預算執行的重大因素出現后，應首先通過內部挖潛或采取其他措施彌補．只有在無法彌補的情況下，才能提出預算調整申請。第三，積極調整原則。當外部環境和內部條件發生重大變化，應積極主動地提出預算調整申請，以保證預算方案符合客觀實際情況。在經濟上能夠實現最優，達到實現企業價值最大化目的。
總之，房地產集團公司的全面預算管理是一千系統工程，是企業治理的重要組成內容，是與企業發展戰略相配合的戰略保障體系，集團應該根據自身的特點，形成適合本企業的全面預算管理制度，真正達到實現企業發展戰略目標，整合企業資源、提高經濟效益的目的。同時，在推行全面預算管理的時候，要做到權責利的統一。約束機制和激勵機制的統一，必須切實實行現金收支兩條線管理，深化目標成本管理，把企業管理的方法策略全部融匯貫通于執行預算的過程中。最終形成全員和全方位的預算管理體系。
參考文獻
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篇(6)
關鍵詞：房地產經濟；安全；調控；監管
一、引言
房地產市場已成為我國市場發展條件下的主要組成部分，同樣房地產經濟也成為我國國民經濟的重要成分。隨著我國社會經濟發展及房地產市場的快速成長壯大，房地產經濟由于發展過快及我國地區現狀的限制出現了不安全狀態，主要包括了經濟不穩定、不匹配市場需求規律、不符合國內人民生活結果層次等，進而房地產經濟安全直接影響了我國國民經濟安全及社會穩定發展。因此，對我國房地產經濟安全進行研究，政府調控監管其安全健康發展具有重要意義。
房地產經濟安全受多種因素的影響，要對其安全性及確保其安全的房地產市場調控方法進行研究就需要了解我國基本國情現狀，本文結合我國國情，主要從市場出發進行研究，對我國房地產經濟安全具有穩定作用。
二、房地產經濟安全分析
（一）相關概念
房地產經濟安全是從經濟安全引用而來，主要針對房地產市場發展而言，它是指一種狀態，在這個狀態下，國家或地區的房地產行業帶動的經濟能夠呈現平穩、持續增長的一種現狀。具體包括兩方面含義：一是房地產市場經濟能夠保持穩定和持續增長狀態，符合社會經濟發展趨勢；二是房地產經濟不受一些局部或外在風險影響而出現較大的波動損失。
對我國房地產經濟安全的認識要深入，要結合我國基本國情。首先，房地產經濟安全實質上是處于的一種狀態，是相對社會發展和國民經濟而言，并非絕對的概念；其次，深入理解地方城市房地產經濟安全與國家整體發展的關系；再次，在研究房地產經濟安全時要針對當前調節當前階段進行分析；最后，房地產經濟安全在不同階段呈現不同狀態，對波動、跳躍、增長、不變、倒退等界定不同。
（二）房地產經濟安全影響因素分析
本文從我國房地產經濟發展現狀和我國基本國情出發，對房地產經濟安全的影響因素進行綜合分析，從房地產波動與周期循環、市場需求、投資投機三方面進行分析。
1.房地產波動與周期循環的影響。房地產經濟波動是指經濟上升與下降范圍大、階段式出現，從而導致房地產經濟不穩定發展的現象。主要由國民經濟波動、房地產市場供給與需求矛盾、政府關于房地產的各項政策出臺、房地產商經營策略等引起，這些原因出現就容易引起房地產經濟出現周期性波動，，也就是說房地產安全問題會不定期出現。房地產波動的出現及循環給我國房地產經濟安全造成直接的影響，由于房地產經濟占據整體經濟的重大部分，其經濟安全容易引起國民經濟安全、人民生活幸福度、社會穩定性等問題。因此，政府加強調控和監管有助于落實房地產經濟安全。
2.房地產市場供需的影響。隨著我國城市化進程及經濟發展的加快，城市土地市場供需出現各種失控現象，城市房地產市場發展出現不平衡的特點，房地產供給與人們需求出現各種矛盾，這一矛盾給房地產經濟帶來了不安全影響。房地產市場供需的矛盾影響主要體現在：房產供給不斷增加，供大于求；房產價格過高，造成無效供給與有效供給的矛盾；房產占有在富人和窮人間出現兩極分化，供需不均衡。房地產供需不平衡就容易出現諸如房地產泡沫經濟、房地產價格大漲經濟總量激增、房產開法規模擴大，從而出現房產帶動的經濟財產被富有人群大肆占有，經濟出現分化，導致房地產經濟安全問題突出，甚至引起國民經濟安全問題。
3.房地產投資投機的影響。房地產投資投機是影響房地產經濟安全的一個最主要因素，它對房地產經濟增長、國民經濟發展具有決定性作用。房地產投資投機包括房地產商和業主兩類，房地產商根據市場、國家政策、自身財力、集團利益進行房地產經濟操控，以期獲取更大的利益，并沒有估計到社會發展穩定和大眾人民需求。同時，業主大肆囤房、購房、商鋪等，進行出租或擱置等待漲價。這種投資投機現象嚴重擾亂了房地產經濟穩定良好發展，投資投機行為完全導致了房地產經濟的發展及走向，從根本上影響了房地產經濟安全。
三、房地產經濟安全與調控監管的關系
在當今社會，房地產經濟是我國城市化發展下國民經濟的主要支柱，房地產經濟安全在一定程度上影響了國家經濟安全，因此，政府主導對當地產市場進行調控和監管是保證房地產經濟安全的有效手段。
1.政府調控監管是促進房地產經濟安全的手段。房地產所依賴的土地屬于國家、房地產經濟所屬于的國民經濟屬于國家制定，因此政府對房地產市場發展及其經濟發展進行調控和監管是必然趨勢和方法。政府可以從宏觀上出現，針對我國房地產整體，結合我國基本國情和社會發展現狀制定各項房地產市場調控措施，在落實措施過程中政府還要對房地產發展進行監督管理，保障各項工作能夠恰到好處的落實到位，符合國家經濟發展方向，這樣才能從根本上促進我國房地產經濟更加安全。
2.房地產市場的波動決定的政府調控監管的必要性。房地產市場周期性出現各種波動和變化是導致房地產經濟的一個主要因素，而國家作為經濟發展方向的主導者，有責任對房地產市場進行調控監管。政府通過調控監管手段解決或降低房地產市場的波動造成的影響，或者提前預知和避免大的波動出現，以確保房地產經濟安全和穩定。因此，房地產經濟波動從其造成的影響上決定了政府調控監管的必要性。
3.調控監管是我國房地產現狀發展的需要。我國是以公有制經濟為主體的社會主義市場經濟，實行的是土地公有制、國民經濟公有制，這就決定的我國房地產市場發展的獨有國情。國家的統一規劃、合理分配、有效利用等決定了我國房地產市場的國家主導型，同時房地產發展時間短、速度快等引起的問題和矛盾較為突出，就需要政府從大體上對其進行調控監管。
四、政府調控監管模式分析
（一）實施多方面全方位調控模式
我國房地產經濟及國情十分復雜，政府調控要從多方面進行全方位實施，才能保證取得較好的成效。本節針對前文的影響房地產安全的因素出發對調控監管模式進行分析。
1.對房地產經濟波動調控。由于我國房地產波動形成的原因、時期、造成的影響各不相同，因此對房地產經濟波動調控監管需要根據實際現狀進行。首先，政府要根據房地產經濟波動及周期循環的不同階段確定調控監管的方向；其次，根據房地產市場經濟的運行狀況和趨勢制定調控時間，調控時間要嚴格，要符合實際發展特征，不能超前也不能滯后；最后，根據房地產經濟波動的幅度情況，確切把握和落實調控監管的程度及力度。
2.對房地產市場需求規律調控。對房地產市場需求規律的調控監管主要以我國房地產的獨特性為原則依據，分三方面進行落實。一是完善房地產市場體制及工作機制，有效發揮機制的協調作用；二是對土地資源的調控監管，根據城市發展需求進行土地資源分配和利用；三是對物業管理市場的調控監管，嚴禁物業及業主擾亂房地產經濟安全。
3.對房地產投資行為調控。政府對房地產投資行為的調控主要以健康市場經濟為主，對投機行為以監管為主。對投資市場以投資規模、投資對策、投資結構等進行調控，保證其不偏離國家主體發展道路及經濟方向；對房地產投機行為進行強力監管，對違法違紀和不合市場的行為進行處罰，以確保房地產的最初目的和經濟安全。
（二）成立政府垂直監管工作方式
根據我國政府結構及房地產現狀，提出成立政府垂直監管機制模式。該垂直機制要求以國務院為主導，向下逐層逐級實施房地產經濟管控，各層級部門負責各自的職責任務，完成各自的工作內容，具體監管模式如圖1所示。
（三）落實各社會團體合作調控監管模式
我國地大物博，最主要的人多、房多、分布廣等，因此，要政府一律進行調控監管十分困難。以此，政府作為主導對房地產經濟進行調控，社會各團體機構協助政府進行監督，包括各企事業單位、公司、協會、公益組織、社會大眾等，可以更加突出成效，保證房地產經濟安全穩定發展。
五、結論
1.我國房地產經濟安全問題突出，主要受到房地產經濟波動與周期循環、房地產供需矛盾、房地產投資投機行為的影響。
2.明確房地產經濟安全與政府調控監管的關系，提出多方面調控、政府垂直監管機制、社會各界團體合作監管的調控監管模式。
參考文獻：
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篇(7)
我國的房地產行業是隨著經濟發展和住房體制的改革而逐步興起的一個行業，在國民經濟中有著重要的地位和作用。房地產上市公司作為行業中的佼佼者和代表者更是受到各方的關注。房地產業是一個資金密集型產業，其對資金的需求量比較大而且資金的使用周期也較長。房地產業直接和每一個城鎮居民相關，因此保持房地產的平穩發展是一國政府宏觀調控的重要目標，房地產企業業績的影響因素很多，可以分為外因與內因。本文研究的外因主要有物價水平、GDP、貨幣發行量、貸款利率等，內因主要是股權結構、資產規模。本文首先提出研究的意義和背景，接著對本研究的國內外近年來的理論及實踐成果進行回顧和綜述，通過對深滬兩市56家房地產上市公司的統計分析，本文構建了基于logit模型的房地產企業影響因素的模型，并進行實證檢驗。最后，結合本文分析的結果及江蘇A房地產公司案例對我國中小型房地產上市公司的發展提了幾點建議。
關鍵詞:房地產，上市公司，業績，logit模型
目錄
摘要
Abstract
1緒論
1.1研究背景
1.2研究意義
1.3己有研究的回顧
1.3.1關于企業業績的影響因素研究狀況
1.3.2房地產企業業績影響因素研究現狀
1.4研究思路
2業績影響的相關理論
2.1業績
2.1.1業績的定義
2.1.2公司業績
2.2業績影響因素的相關理論
2.2.1規模經濟理論
2.2.2股權結構理論
2.2.3貨幣傳導機制理論
3我國房地產上市公司業績影響因素的實證研究
3.1指標的選擇
3.1.1被解釋變量
3.1.2解釋變量
3.2樣本的選擇及數據來源
3.2.1樣本的選擇
3.2.2數據來源.
3.3LoGIsTIc模型說明
3.4實證研究及分析
3.4.1因子分析
3.4.2業績變化顯著的Logit回歸分析
3.4.3小結
4分析及建議
4.1公司概況.
4.2總股本對江蘇A房地產公司業績的影響
4.3貨幣政策對江蘇A房地產公司業績的影響
4.4股權結構對江蘇某某房地產公司業績的影響
4.5對以江蘇A房地產企業為代表的中小型房地產企業發展建議
5結束語
6本文局限性
致謝
參考文獻
附錄
1緒論
1.1研究背景
房地產業已經成為中國經濟的支柱產業，對經濟的發展和經濟結構的調整都發揮著越來越重要的作用。房地產業是集房地產開發、經營管理和維修服務為一體的綜合性產業，具有單位價值高、投資大、生產周期長等特點。房地產業直接和每一個城鎮居民相關，因此保持房地產的平穩發展是一國政府宏觀調控的重要目標，從市場發達國家的經驗教訓來看，房地產市場和金融市場的宏觀調控也往往是聯系在一起的。由于房地產業存在生產周期長，占用資金較大的特點，屬于資金密集型的行業，因此公司規模對于房地產企業的影響很大。由于銀行借貸、發行債券、上市募集資金等方式成為房地產公司獲得資金的重要渠道，所以貨幣政策、利率政策必然影響房地產企業業績。綜上所述，房地產企業不僅受內部因素的影響，如企業股權結構等的影響，還受到企業外部環境的影響?，F階段，房地產業具有以下特點:
l)房地產業的區域差異大、級差收益明顯。我國是一個幅員遼闊、各地區社會經濟發展水平極不平衡的國家?，F實的地區差異使房地產業經濟活動在地區差異方面相當巨大，而且這種差異將會隨著地區經濟的發展變化處于不斷的變動和發展之中。房地產業自身這種區域性的產業特征，會使得各個地區房地產價格、房地產業及其房地產企業的收益有較大的區別，從而形成明顯的級差收益現象。
2)高度綜合性和高度關聯性。房地產業的綜合性和高度關聯性體現在它是橫跨生產、流通和消費的產業部門。
3)高投資、高收益、高風險。房地產業的經濟活動過程，是大量資金的投入及其運作過程。與其他行業相比，房地產業是一個高投資的行業。但同時，因為房地產業的投資數量巨大、投資周期相對較長、資產變現能力差、受宏觀經濟和政策影響較大，因此容易出現較大的價格波動變化，其涉及到的風險如金融風險、財務風險、政策風險等既較為復雜又往往牽一發而動全身。因此，房地產業也是一個高風險的行業。
4)對國家政策和法律制度具有很強的依賴性。其產業的特殊性和產品的特殊性使國家的投資、財政稅收、金融政策，土地、住房政策決定和影響著房地產業的發展。
5)在相當程度上關系到社會和政局的穩定。房地產以其獨特的功能在社會穩定中發揮著相當重要的作用。住房問題是一個社會生活水平和社會保障的重要標志，在一定情況下，房地產還成為一種政治問題，關系政局的穩定。
綜上所述，房地產行業是一個與外界關聯性很強的行業，其業績受很多因素影響，是眾多因素資源之間博弈的結果。研究其業績影響因素對國家制定政策，房地產企業管理有重要意義。
1.2研究意義
影響房地產公司的業績的因素很多，為了獲取數據方便，本文以上市公司為研究對象。對深滬房地產上市公司的影響因素進行實證研究。在實證研究的基礎上進行分析，比較有說服力。對于單一因素或兩個因素對于房地產業績的影響的研究較多，本文選取的影響因素較多，且考慮因素之間的多重共線性，分析更為真實。并在此基礎上結合案例分析，對國家政策制定，房地產企業管理有參考價值，特別是中小型房地產企業有較大研究意義。
1.3已有研究的回顧
1.3.1關于企業業績的影響因素研究狀況
關于企業業績的影響因素是多方面，在國內外都作了相關的研究。經濟學者對影響公司業績因素的研究較多，大多數研究認為影響公司業績的因素為公司規模、公司市場份額、公司發展戰略、金融環境和國家經濟環境等宏觀因素。其中國外有Bergeretal(1995)等證實產品市場的多元化與企業績效存在相關性。SteenThomsen與TorbinPedersen(1998)等驗證了公司績效與股權集中度有顯著相關性。國內有研究了中國上市公司股權結構與公司績效的關系。林浚清、黃祖輝等驗證了我國上市公司的薪酬差距和公司績效存在正相關。關于企業資本結構與企業業績的關系，其主要是從1958年Modigliani和”iller在《美國經濟評論》上發表《資本結構、公司財務和投資理論》，他們首先提出定理“任何企業的市場價值與其資本結構無關”開始，首次提出現代資本結構的理論，后來圍繞這個問題經歷幾十的爭論與發展，其主要有引入破產成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探討破產成本資本結構的關系，同時法拉、塞爾文、貝南等引入稅率不同對資本結構的影響;后來引進信息不對稱的原理，詹森和麥林提出成本說，羅思與蘭等發展成信號模型財務契約論等。理論發展的同時，實證也在不斷的前進，其中主要有LinS和RoPer(2001)的實證研究表明債務資金與股東價值存在正相關，但也有人作出相反的實證，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他們通過實證發現獲利與杠桿負相關。關于資本結構與企業業績的關系在我國也有不少的實證分析。其中主要有發現資產收益率與負債率并非呈一種簡單的單調關系，總資產收益率不受負債率的影響。但通過實證證實了公司債務融資與公司市凈率、凈資產收益率存在正相關，公司業績對債務融資的影響顯著性為正。通過實證驗證了公司的規模和成長性與財務杠桿正相關，而流動性和盈利能力與財務杠桿負相關。對我國上市公司中的30家ST公司與非ST公司進行比較分析發現，上市公司的資本結構與企業的盈利能力負相關，與非ST公司的成長性、資產的營動能力和資產變現能力正相關，而與ST公司不相關。
1.3.2房地產企業業績影響因素研究現狀
運用線性回歸的方法，選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結構的衡量指標，而將總資產貢獻率和總資產利潤率分別作為公司業績的衡量指標。研究結果表明:總體來看，各項指標相關性不顯著，但是就所有指標而言，正負相關的傾向還是比較明顯的。就這一實證結果，本文結合我國房地產行業的實際情況，分別從房地產行業所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結構方面進行了分析。運用數據包絡分析(DEA)模型評價房地產上市公司績效，關注房地產上市公司的經營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標準，以我國房地產業23家具有代表性的房地產上市公司為研究對象，通過設立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價，找出相對有效的行業標桿，同時分析行業整體和單個公司的資源配置效率，并提出了優化資源配置和提高房地產上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關性的一般理論思考出發，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據。(嚴格意義上來說績效評價體系包括業績目標、業績輔導和業績評價。但是現在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發，引進貨幣傳導機制理論和兩權分離的相關理論，得出房地產這個行業的所有績效指標都與貨幣政策、CP工存在一定相關性。得到物價上漲會對房地產這個行業的經濟績效產生一定的負面影響，國家的宏觀政策對地產行業影響甚微的結論。分析比較了目前上市公司經營業績評價的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎上引入因子分析模型，并構建評價上市公司經營業績的指標體系，然后應用該模型對我國房地產上市公司經營業績做實證研究，最后得出研究結論，并指出了由于會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結果的現實指導意義?！段覈康禺a上市公司經營業績實證研究》選取GDP作為衡量經濟發展的數據支持，以房地產開發投資完成額作為房地產行業發展的適合量度，運用協整分析方法對我國房地產行業與經濟增長之間的動態均衡關系作相關研究。結論是:房地產行業發展狀況對當前GDP變動的影響并不是很顯著，我國房地產行業的發展與經濟增長之間不存在明顯的因果關系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業產生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升，將在長時期內改變我國的經濟結構，重新賦予行業不同的成長速度，并使不同行業的企業業績出現分化。二是人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經營業績。最后認為人民幣升值將使房地產行業受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產行業的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續過度升值會導致經濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產需求下降并會導致通脹水平下降，從而使房地產價格漲速下降。利好影響:第一，升值預期導致外資對房地產的投資需求加大。貨幣升值預期會導致外資的涌入，并大量投資到房地產上。從而增加房地產投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發生的;第二，收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。張敏利用理論結合模型回歸分析研究了股權結構的三個關鍵因素(股權集中度、股權屬性及股權流通性)與公司治理績效的關系。得到結論(1)房地產行業的股權集中度低于市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數公司的股權結構都呈現出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關系。(2)分析股權控制類型時，發現國有控股企業與法人控股企業、流通股主導型企業的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經營績效沒有顯著相關關系。而法人股比重與公司績效有著顯著負相關關系。(4)控股股東相對控制權越大，公司績效越差。采用單位根檢驗、協整分析、誤差修正模型以及Granger因果關系檢驗等現代經濟學計量方法，對湖北省房地產業的發展與經濟增長的關系進行實證研究。發現湖北省經濟增長是房地產業發展的Granger原因，經濟的快速增長帶動了房地產經濟的發展，反之房地產投資對經濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產開發投資與GDP關系的研究方法，并通過近十年來浙江省房地產開發投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產市場發育程度及經濟增長的穩定性和風險性。應用協整分析、誤差修正模型技術以及Granger因果分析對我國房地產價格與GDP之間的關系進行了實證分析。實證結果表明:我國的房地產價格與GDP之間存在長期穩定的動態均衡關系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產價格波動的Granger原因，GDP的走勢對于房地產價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助于預測房地產價格的走勢;短期內經濟的過熱容易引起房地產價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關系進行計量分析，得出協整關系的結論。定量結果表明，GDP、FDI對房地產價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結果基本排除了境外“熱錢”對房地產市場的沖擊威脅假說。
選取一系列房地產價格指標與宏觀經濟指標進行研究分析，總體看，我國房地產價格趨于合理，居民的住房購買能力逐漸加強。房地產價格的增長速度已經受到來自其他價格指數增長緩慢的壓力，開始進入調整階段;隨著城鎮居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當長的一段時間內，對房地產的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產價格是基于宏觀經濟發展水平的平臺上的，一旦價格增長過快，超過國民經濟和社會發展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴重的后果;但價格下降，也會對國民經濟的發展帶來一定的負面影響，并不是越低越好。從資本結構、股權結構、公司規模和公司風險等四個方面選取了可能影響企業盈利能力的多個指標變量運用因子模型進行了實證分析，但在財務指標的選取上，只是建立在規范研究的基礎上，對影響經營業績的變量只局限于財務指標本身，一些與經營業績有重大因果關系的變量未選人，比如說國家的產業政策、宏觀經濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產上市公司經營業績的分析在實際指導方面的作用有所下降。從房地產市場的過度需求、產業結構不合理、法律法規不完善、政府的執行效率有待完善、地產信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析，并提出一些建議。建立我國近年來房地產價格宏觀經濟影響因素的線性模型，選取6個宏觀經濟指標作為方程初始導入自變量，與房地產價格進行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變量與房地產價格建立多元線性回歸方程，并對回歸結果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產市場的面板數據分析了中國房地產市場結構和價格問題。從房地產價值的自然增長、市場供求關系和心理預期三個方面探討了房價波動的構成、機制和影響因素，并提出了相應的房價調控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業信息，研究了房地產類上市公司多元化水平與財務績效和企業價值之間的關系。實證結果表明，多元化水平與財務績效之間存在顯著的負相關，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關性。針對我國目前房地產泡沫膨脹可能波及金融安全的現狀，提出了如何優化房地產業資本結構的問題，并根據2000一2002年深滬兩地A股房地產上市公司資料，對我國房地產企業上市公司的資產負債率與公司規模、經營業績之間的相關關系以及資本結構效應進行了實證分析，并提出相關的建議。論文從影響企業的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關性進行實證性分析。并運用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結論。這些結論可以幫助企業在我國當前的形勢下如何提高自身的績效與價值?？梢詾樯鲜泄驹谖飪r變動時和當前貨幣政策條件如何利用財務杠桿來提高企業的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產上市公司的差距大小，并將其歸為幾類，以此總結出影響房地產上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業發展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，采用系統聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎上，確定分為幾類，然后采用快速聚類的方式，將房地產上市公司分類，找出房地產上市公司的特點和共性。從房地產價格的相關理論出發，主要從房地產需求、房地產供給、房地產金融和房地產宏觀調控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產統計數據為基礎，采用計量經濟學方法和統計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產需求各因素對房價的影響，明確了城鎮住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產投機和人民幣升值預期等因素導致的房地產需求擴張是房價上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關系。接下來，以房地產開發投資來源及構成為基礎，分析了房地產金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。
1.4研究思路
第一部分主要介紹了本文的研究背景，研究意義，已有研究的回顧以及總體研究思路。
第二部分相關理論分析。
