物業監管論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業監管論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

本文作者：黃闖工作單位：南陽師范學院

城市社區物業管理行政化的主要原因

1.社區業主缺乏合作能力導致集體行動困境社區物業管理的強勢行政化行為是與社區業主的弱勢地位相對而言的。社區業主之所以處于一種相對弱勢地位，則是由于社區物業管理方與社區業主之間地位的非對等性，與組織化的物業管理方的強勢行為相比，缺乏共同體意識的原子化社區居民則處于一種相對弱勢地位。一方面由于社區居民之間本身缺乏有效的合作能力，其無法對社區物業的行政化行為進行有效的監督。另一方面社區居民即使能夠合作，但在合作的過程中也容易產生搭便車的問題導致集體行動的困境。正如美國學者曼瑟爾•奧爾森所說，“如果一個集團中所有個人在實現了集團目標后都能夠獲利，由此也不能推出他們會采取行動以實現那一目標，……有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現他們共同的或集團的利益”[4](P2)。對于社區物業管理方的行為直接損害了社區業主利益，社區居民很難形成合力共同維護其利益。因為在多元產權構成的利益共同體中，成員越多、規模越大，每個委托人分享的份額就越小，多元產權主體搭便車的傾向就越嚴重，一旦出現搭便車的個體行為，就會帶來群體共同意志的瓦解和集體行動邏輯的混亂。除非一個群體中人數相當少，或者除非存在著強制或其他某種特別手段以促使個人為他們的共同利益行動，否則理性的、尋求自身利益的個人將不會為實現他們共同的或群體的利益而采取行動。[5](P106)如果社區業主對物業管理方的行為不能形成任何的壓力，這就進一步強化了物業管理方的行政化行為。2.社區居民需求多元化導致社區利益分化隨著住房體制改革的不斷深入推進，現在城市的物業小區都是由不同社會地位、不同工作單位、不同工作性質的異質性社會成員構成，社區居民的需求更加多元化，他們對社區共同利益的認知和保護能力也是不同的，因此在面臨著社區物業管理方不當行為時的反應也有所不同的。一方面，社區業主購房住房的動機是多元的。社區業主購買住房可能是投資升值，也可能是自住，社區居民購房的動機不同導致社區居民很難建立起相似的共同利益。對于居住在社區里暫時租客與長期使用者，以及自住業主與投資業主來說對社區利益的需求都是不一樣的，只有居住在社區內的真正業主才會關心社區的公共利益。另一方面，社區居民收入水平不同。收入水平的分化導致對于社區提供服務的需求也是多元的，對于收入水平較高的群體由于喜歡高品質的生活，能夠承擔較高的收費；而對于收入較低的群體來說則喜歡收費較低的服務項目。社區內不同群體利益的分化已經是一個不容忽視的事實，社區內居民行為取向的多元化無助于遏制物業的行政化。3.社區物業產生過程異化社區物業關系的運行邏輯是，城市居民向房地產開發商購房后成為業主，通過召開業主大會產生業主委員會作為自己的自治機構，業主委員會根據業主大會的決定代表業主與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，將物業管理業務委托給物業管理公司，物業管理公司向業主提供各種物業管理服務，業主則需要付費來購買物業管理服務。也即說社區物業管理應該是社區業主委員會根據業主大會的決定聘用，而實際上社區業主以及業主委員會很難對其施加任何的影響。[6]因為大多數情況下物業管理方作為一個既定的事實而存在被社區業主所接受，從一開始就確定了業主和服務方之間的不平等關系。[7]在現行制度安排下,一旦購房者決定購買開發商的房屋,他個人就已經同意接受了開發商主導的物業服務。[8]因為根據2007年修訂的《物業管理條例》第三章第二十五條規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。這里看似在保護業主的權利，其實也在一定程度上限制了業主選擇物業的自，只能被動接受社區物業管理提前存在和介入社區管理的既定事實。這也使得部分根本就不具有任何資質的物業管理公司堂而皇之的作為一個既定事實對社區物業進行管理，進而在心理上強化了其處于強勢地位的事實。4.政府及相關部門監督管理職能缺失社區物業管理行政化的一個重要的誘因在于政府及相關部門職能的缺位，政府及相關部門并沒有對社區物業管理中的不當行為進行有效的監督管理。在社會轉型過程中國家、市場、社會三者之間權力再分配的不對稱性決定了社區物業關系中的權力博弈是力量對比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相關職能部門的監督管理對社區的和諧發展顯得異常重要。根據現行法律法規規定，縣級以上房地產行政主管部門的職責是對房地產行業和物業管理行業進行行業管理和監督。而在現有的房地產市場亂象頻出沒有能夠有效治理的情況下，政府并沒有動力去監管基層社區的物業管理的一系列不規范行為。[9]由于物業管理公司并非純粹的市場化運作，而是摻雜著一些行政部門和利益集團的利益，導致相關政府主管部門并沒有能夠及時糾正問題，相反由于其縱容行為進一步強化了社區管理方的行政化行為。雖然小區業主的維權意識在不斷高漲，維權行為不斷出現，但是如果每一次正當的維權行為得不到政府的積極參與支持，維權行為就很難得到好的社會效果。如果政府部門能夠及時糾正社區管理中存在的不當行為以及對于社區居民反應的問題能夠及時回應，就能弱化物業管理方的權力過大等行政化行為，減少社區范圍內的各種糾紛，構建良好的社區公共秩序。

促進城市社區物業管理良性發展的對策

社區物業管理作為社會化、市場化的管理行為，對于城市住宅小區的日常管理和維護，對于改善人居環境、穩定社會治安、促進和諧社會建設方面發揮了重要作用。但在管理過程中存在的行政化管理行為，不但與我國基層社會管理機制創新背道而馳，而且還影響了社區物業治理的績效，導致社區業主無法享受基本公共服務，降低了社區居民的滿意度，甚至導致各種的發生。因此必須采取有效的措施化解社區物業管理中的行政化傾向，維護社區業主利益，促進基層社區和諧穩定發展。1.建立和完善城市基層社區自治組織在城市基層社區管理范圍內主要存在兩大社區自治組織，社區業主委員會和居民委員會，它們作為基層社區自我管理自我教育自我服務的自治組織，可以部分消減物業公司與社區業主之間權力的非對稱性，對于基層社區物業管理的行政化行為有著一定的抑制功能。但在當前社區業委會和居委會面臨著一系列的困境導致其并沒有能夠發揮其應該具有的功能。對于業主委員會來說，它們面臨的問題有：首先，在部分的物業小區內，根本就不存在業主委員會。業主委員會的成立需要一定繁瑣的程序，如果缺乏社區物業和相關部門的支持，社區業委會的成立將是一個漫長的過程。其次，業主委員會的日常運轉增加了社區業主的經濟負擔。業委會作為業主們的自治組織，其日常運轉經費來源于全體業主的繳費，這無疑增加了業主的經濟壓力。如果業主不愿意繳納費用，業委會則根本無法正常運轉。再者，即使存在業委會，但業委會內部利益的分化可能導致其根本不能維護業主的共同利益。因為業主和業主委員會是一種委托關系，在這種關系模式下，由于信息不對稱，委托人難以對人的行為決策進行全面的、徹底的監督和約束，于是就存在一個人的“道德風險”問題。而且，在一個社區內有諸多的業主，業主委員會在履行職責的過程中，其所有權的主體并不是單一的，而是多元的。這些多元主體之間既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具體的事務處理過程中，就很容易出現利益上的紛爭。[10]正如有關的研究顯示，當前業主委員會存在五大難題：業主大會召開難、業主委員會籌建難、正常運作難、司法維權難以及對業主委員會及其成員監督難。[11](P295-300)所以在當前的現實困境下，為了減少社區物業管理方的行政化行為，在不斷建立和完善社區業主委員會的同時，可以通過不斷完善社區居民委員會的功能消解社區物業管理方的利益沖動。因為社區居民委員會作為一個既定的維護社區居民利益的組織具有較強的合法性和權威性，其具有足夠的權威能夠協調社區居民與社區物業管理方之間的糾紛，維護社區各方的利益。當然社區自治組織的存在并不是一個與社區物業管理公司的對立性存在，而是通過多元合作式的治理共同維護社區相關利益方的利益，維護社區物業可持續性發展。2.加強城市物業社區共同體意識建設社區本應是居民的生活共同體，本應是鄰里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中難有交叉匯集，加之居民的社會地位、教育和職業經歷亦各不相同，故難有情感交集，難以形成共同意識。[12]因此加強物業社區共同體精神建設，增強社區居民的認同感是促進社區物業良性發展的重要措施。一方面需要增強社區業主的主體性意識。物業小區是業主的小區而不是物業公司的小區，物業管理本質上是業主行使共同管理權利的體現，業主作為物業的所有人，是物業管理的主導者和物業服務的消費者，并通過業主大會行使物業管理的權利。[13]另一方面需要加強社區居民之間的互動和參與，增強社區居民之間的了解和信任，構建具有社區特色的社區文化，增強社區居民之間的認同感和歸屬感，最終使得居民小區真正成為親密無間、守望相助、出入相友的和諧物業小區。3.加強政府及相關部門在社區物業治理中的責任首先，規范社區物業管理者的準入資格和退出機制。一方面要完善社區物業的準入機制，加強社區物業管理人員隊伍建設，提升社區物業管理人員素質。對于沒有物質管理資質的企業在社區中的存在，相關部門應該采取嚴查的方式禁止其進入。另一方面要完善社區物業退出機制。如果社區物業管理中存在一系列不規范的行為而且不能及時更改就要取消其相關的資質。其次，規范社區物業管理者權力，加強對社區物業管理監管。雖然社區居民有著強烈的社區物業管理需求，但由于社區物業管理方不當的管理服務行為弱化了社區居民的物業需求，而且導致物業和業主在許多情況下成了勢不兩立的對立面。因此為了社區物業管理的可持續發展，政府及其相關部門要規范社區物業管理者的權力，加強對社區物業監管，規范物業管理企業的收費行為。而且由于社區物業管理是一個低技術含量的低端行業，其所需的勞動力并非高端人才，這就決定了物業管理的人工成本是低廉的，物業管理不能是也不能被允許是暴利的行業，[14]因此，政府要嚴格禁止社區物業管理中存在的暴利行為。再者，暢通社區物業居民的利益訴求表達渠道，充分發揮居民委員會在社區物業管理中的監督作用。政府及相關部門對于社區業主提出的問題應該給予及時回應，做好社區業主和社區物業管理方之間的溝通，防止問題的不斷累積導致突破業主的心理防線，增加問題解決的難度。最后，完善社區物業管理的財政稅收支持。雖然社區物業管理采取的是市場化運作方式，其在運作過程中有著強烈的經濟利益沖動。不過由于社區物業的管理行為是一個有著明顯正外部性特征和社會效益的管理行為，正如有學者指出：實施物業管理對物業直接相關者———物業所有者(或稱業主)和房屋使用者有價值，對其他相關者也有價值。如果物業管理的投入完全由物業直接相關者承擔，其他相關者所獲得的價值便構成了物業管理的外部性。外部性的存在，影響了物業管理投入者的積極性，進而影響物業管理的生產和消費循環。[15]因此，在管理的過程中為了減少其經濟利益屬性與社會利益屬性之間的沖突，社區物業的管理行為不能等同于單純市場化行為，政府應該對其給予一定的財政稅費優惠政策，鼓勵支持其向良性方向發展。

篇(2)

關鍵詞：高層居住建筑，火災隱患，預防對策

 

一、引言

近年來，隨著國民經濟的突飛猛進，城市住房建設步伐的加快，小高層和高層建筑在各地猶如雨后春筍般拔地而起，且高度也隨之增高，高層建筑的出現，是出于建設用地的制約和使用功能的需要，同時也被世人看成是一個城市科技發展和綜合實力的標志。但從消防的角度看，越高的建筑火災危險性越大，一旦發生火災，撲救難度大，造成的人員傷亡和經濟損失大，給國家和人民生命財產造成了極大的損失。

二、高層建筑火災隱患分析

2008年10月9日，哈爾濱市道里區28層，高99．8米的大廈高層建筑發生火災。為撲滅這場大火，哈爾濱市消防部門共出動10個消防中隊，300多名消防指戰員，70余臺消防車輛，共救出61名被困人員，所幸無人員死亡。

2009年2月9日8時27分，央視新址北配樓發生火災。中央和北京市有關領導迅即趕赴現場指揮撲救，經過595名消防官兵英勇奮戰，大火燃燒近6小時后才被完全撲滅。論文參考，預防對策。

近年來我市高層火災頻發：2006年2月份，某花園第17層住戶客廳發生火災，火災過火面積30平米，燒毀客廳部分家具，造成2人死亡，火災直接財產損失約5萬元。2008年6月，某大廈公共走道發生火災，消防人員到場時發現有6名人員被困，其中有4名婦女、2名小孩，情況非常危急，火勢撲滅后，人員被全部救出。結合全國高層建筑日益嚴峻的火災形勢，筆者對全市的高層消防管理現狀進行了調研，現將分析所得和工作對策供大家共同探討：

1、消防設施不到位

高層建筑中的消防設施種類繁多、功能不一、作用各有千秋。雖然有《高層建筑防火設計規范》的強制性條文，但我們在工程驗收、平時檢查、專項整治和火災事故調查中仍然會發現，高層建筑目前普遍存在消防設施“短斤缺兩”、質量性能差、功能不全和違規使用等先天性火災隱患。首先我市花園高層住宅小區因開發建設過程中追求環境優美，減少了水泵接合器的安裝數量，部分設置的接合器位置不符合規范要求。再者由于物業管理不善等因素，出現管道堵塞或閥門關閉，導致水泵結合器無法正常使用。其次《高層民用建筑設計防火規范》第6.3.3.11條規定：消防電梯間前室宜設擋水設施；消防電梯的井底應設排水設施。據調查，因規范沒有強制規定，目前投入使用的幾乎所有高層建筑消防電梯間前室均未設置擋水設施。最后是物業公司對消防安全不夠重視、日常消防管理不到位，從而造成目前眾多高層建筑存在消防設施不完整好用、消防通道堵塞，安全疏散條件差等諸多火災隱患。

2、后期裝修監管不力。

后期裝修過程中，各監管單位監督不到位，容易造成很多先天性的火災隱患，目前居住樓設計相當完美，外表都是高檔木板、玻璃板以及香樟樹合制的版塊，該材料耐火能力較低，建筑物的外墻保溫材料大部分采用易燃材料，一旦發生火災極易造成建筑物火災迅速擴散，如2009年眾所周知的央視大樓火災，室摘要都大量使用了天幕燈、布景燈；其使用的空調、音響、電視、燈具等用電設備也相對較多，如果這些電器設備使用不當，容易造成局部過載，線路短路，引起火災;加上有些業主消防意識淡薄甚至不懂得消防設施的用途，便在門面裝修過程中將噴淋與煙感探測器、消火栓等消防設施遮擋，導致在火災發生時消防設施起不到作用。

3、建筑商、物業、業主三者忽視消防安全

建筑商和物業管理單位在思想上認識不足，缺乏現代消防管理意識。主要問題表現在：開發商重建輕管。論文參考，預防對策。樓房建成后，物業管理對于開發商來說就成了次要的問題，尤其是一些小型開發商，秉著“肥水不流外人田”的思想，自己招聘幾個人員就組成了物業公司，物業管理的不規范給小區留下了隱患。例如，消控中心值班人員無證上崗、小區消防通道劃線停車收費成為顯性問題。二是私自關停消防設施。一些物業為了節約管理成本，私自關閉消防電梯電源，關閉消防供水閥門，埋下了嚴重的消防安全隱患。小區業主或住戶消防意識薄弱，只顧自身利益，對身邊的消防安全漠不關心。如室內消火栓成了自家的免費水龍頭，消防通道成為私家車寬敞的停車場，甚至消防設施關閉或報廢也視而不見；自防自救能力低，有些住戶缺乏消防知識，個別連滅火器都陌生甚至不會使用，更談不上科學滅火自救逃生了?，F有關于物業管理的相關法律中，《物權法》規定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金由業主共同決定，是否收取須由全體業主三分之二以上通過。在消防設施損壞或癱瘓的情況下，極易造成維修資金不足，無法保證系統完整好用。

三、預防高層居住建筑火災的預防對策

1、強化建筑內部消防設施的維護和保養，確保其完整好用。

一是消防機構要嚴把審核驗收關，加大對施工過程中的檢查監督力度，避免施工方“缺斤短兩”、“偷工減料”造成先天性火災隱患。二是高度重視消防設施系統的完整好用，在撲救高層建筑火災的過程中，消防設施尤其是室內消火栓是實現快速有效撲救時重要的、也是“唯一”可以使用的利器。三是適當提高消防電梯的防水功能，除了增強電梯電機線路等部件的防水性能外，還應強制規定在高層建筑消防電梯間前室必須設置擋水設施，以有利于消防電梯充分發揮其功能。三是合理設置高層住宅小區消防水泵接合器。可規定每幢高層住宅建筑單獨設置水泵接合器，并設置醒目的標志，特別是分層供水的標志。

2、認真落實消防安全責任制

目前，高層建筑應嚴格按照“誰經營，誰負責”的原則，建立消防安全責任制，落實到人，制定應急疏散預案，指定專人進行安全巡視檢查。同時必須加強對管理人員和全民的培訓和教育，使其掌握基本的消防知識，會報火警、會使用滅火器材、會組織人員疏散，會撲救初期火災。對高層建筑管理工作人員，應進行防火安全知識教育，使他們學會安全用火，熟知各種避難方法，提高心理承受能力；同時要進行防火安全疏散預案的學習，進行職業道德與修養教育，使他們在火災發生時能引導顧客逃生。物業管理公司要加大小門面和居民樓裝修過程中的管理，避免造成消防設施被遮擋、掩蓋、使用不符合標準的裝修材料和超負荷用電現等現象的發生，盡到督促具有一定規模的個體工商戶到消防機構辦理消防手續的責任。

3、提高物業公司的消防安全管理能力。

一是提高物業公司的準入門檻。論文參考，預防對策。要明確規定物業管理單位必須配備一定數量的消防專業技術人員，通過消防專業培訓，作為核發物業管理單位資質證書的前置條件。二是加強對物業公司的監督管理。消防監督部門應該把加強對物業公司的管理作為今后消防管理的一項經常性工作。與建設、房管等部門之間建立信息通報制度，把履行消防安全職責情況納入物業管理單位資質申領、等級評定的范疇。三是統一維護保養技術標準。借鑒消防安全重點單位管理模式，物業公司也要定期向消防部門報告建筑消防設施維護保養的狀況。四是提高物業公司從業人員消防業務技能。建立持證上崗制度。物業公司必須在提高從業人員自身業務素質方面入手，通過消防部門的集中培訓和自我學習，努力提高綜合技能，提升消防設施的維護管理整體水平。五是加強法制建設，完善物業公司及業主委員會的管理職責。一方面，要進一步明確兩者的法律責任和制約措施。論文參考，預防對策。新《消防法》第18條對住宅區的物業公司的消防安全管理明確了責任，但是物業公司是受雇于業主委員會，目前對業主委員會的法律責任規定還是空白。另外，新《消防法》第67條對物業公司的法律懲戒措施較弱。另一方面，要明確消防設施的維保資金來源。現有關于物業管理的相關法律中，可以通過地方立法或制定政府法規文件的方式，將消防設施維護保養、更新及接入城市遠程報警監控系統的費用納入大修基金和物業費支出的項目內，從而解決資金來源問題。

4、加強消防宣傳力度

按照新《消防法》建立社會化的消防工作網絡的工作原則，提高全民的法律意識和消防安全意識，才能真正的減少火災隱患的存在，減少火災事故的發生。因此，消防部門要充分利用各種途徑進行消防宣傳，大力宣傳消防法律、法規、防滅火常識和火場逃生知識，切實提高廣大群眾的消防安全意識和自防自救能力。管理人員（包括物業人員）必須通過消防安全培訓后方可上崗，消防控制室值班人員必須經過培訓取得上崗證件后方可上崗值班，并定期進行消防安全培訓。論文參考，預防對策。

四、總論

總之，在全社會構筑“防火墻”工程的良好形勢下，逐漸形成政府統一領導、部門依法監管、單位全面負責、公民積極參與的社會化消防工作新格局。論文參考，預防對策。全面落實政府部門消防工作“四項責任”、切實提高公安機關消防監督管理“四個水平”、努力夯實農村、社區火災防控“四個基礎”、大力提升社會單位消防安全“四個能力”建設。只有建立系統化協作，形成聯防機制，才能最大限度的預防和減少火災事故的發生，才能最大程度的提高社會化消防安全監督管理的效能，保障廣大社會單位尤其是高層居住建筑群體的消防安全，全面構筑高層建筑消防安全“防火墻”。

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（一）成立業主委員會

業主委員會成立前，即在前期物業管理期間（即在業主委員會成立之前），物業管理公司由發展商選聘，業主通常向物業管理公司辦理入住手續，并向其繳納物業維修基金。

1．業主委員會自主管理物業維修基金，須遵守物業專項維修資金管理辦法規定，不得將物業維修基金出借，不得將物業維修基金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用物業維修基金為單位和個人提供任何形式的擔保。不得將以下四項費用列入專項維修資金中：（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（4）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

2．業主委員會須向業主大會提交自主管理物業維修基金的實施方案，其中應明確是業委會自行管理還是委托專業機構管理，并詳細說明物業維修基金的存儲銀行及帳號、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業主查詢本息余額的方式等內容。對因業主委員會集體或業主委員會成員個人原因致使物業維修基金無法保值增值或導致資金流失的，實施方案應預先提出解決方法。

3．上述方案須在業主大會會議上，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決同意后，由業主大會出具相關書面決定。如小區某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。

4．業主大會會議應當邀請街道辦事處、社區居民委員會代表列席。業主表決意見及業主大會決定須提供公證證明，并與實施方案一并報市物業主管部門備案。

盡管有關規定的非常明確，但由于種種原因，客觀上缺乏有力的監督，發展商延遲繳納其應承擔的物業維修基金以及物業管理公司挪用物業維修基金就成為可能，特別是發展商拖延繳納物業維修基金的現象更是常有的事；由于發展商和物業公司并非完全嚴格依法從事，要從真正意義上解決物業維修基金糾紛問題，需要一種規范的管理機制，需要有專門的機構科學規范的管理物業維修基金。

二、獨立的物業維修基金管理部門

目前一些城市設立了物業維修資金管理中心統一管理物業維修基金。

（一）物業維修資金管理中心基本職能

1．負責全市住宅共用部位和共用設施、設備維修基金的歸集；2．負責全市物業維修基金的日常財務管理；3．負責全市住宅共用部位和共用設施、設備大修以上項目及預算、決算的審核；4．負責全市物業維修基金的使用監督；5．負責全市物業管理人員的培訓；6．市物業行政主管部門交辦的工作。

（二）基金一般使用程序如下

1．由物業管理企業將物業維修基金使用申請表和經費預算方案報業主大會批準后,再報市物業維修資金管理中心。經核實后，撥付70%的維修費用。2．維修更新工程完工后,由物業管理企業將下列要件報市物業維修資金管理中心，經核實后，撥付維修費用的余額：(1)經審計的工程決算單；(2)業主委員會審核簽章的施工承包合同；(3)工程維修更新的發票原件；(4)業主委員會驗收合格證明。

（三）針對社會認知度不強的舉措

1．加強內涵建設，抓好內部管理和職工隊伍建設。明確工作人員的“責、權、利”，充分調動工作積極性，又嚴格落實各項規章制度，加強教育培訓和考核獎懲，在端正工作態度、熱情服務群眾、改善管理形象等方面有新的提升。

2．對外加強宣傳力度。針對有關物業維修基金的政策法規宣傳力度不足，致使有些業主不知曉相關規定，甚至對物業維修基金概念了解不夠的問題，物業維修資金管理中心可開設宣傳專刊、開展有獎征答及意見建議征集活動、舉辦巡回講座等方式在業主委員會中開展《辦法》的宣傳工作，努力促進依法辦事，切實維護業主的合法權益。

3．針對申請使用物業維修基金的某些規定和程序在實際中操作性不強，群眾容易出現意見較大的問題，物業維修資金管理中心將組織力量對基金使用中出現的一些熱點難點問題進行調研，提出解決方案，力爭加強物業維修基金使用的科學性、可操作性。

4．當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機構很難達到，那么可以委托管理公司管理?，F階段我國的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產、直接貸款、進行國際投資。進行資本運作時要符合下面要求：安全性高，風險性為零；流動性強，可隨時變現，方便資金的靈活使用；收益率較高等。

三、附屬有關職能部門進行物業基金的監管

物業維修基金管理的實踐中，因各種原因不能設置統一管理機構的，均附屬有關職能部門進行物業基金的監管。如南京市房產局物業辦公室管理物業維修基金；廣州國土房管局管理物業維修基金等。

（一）監管現狀

1．集量大、使用量小。拿南京為例，購房人交繳的維修基金總量非常巨大，但使用出去的量卻只有3000萬元，還不到歸集總量的2％。2．相關法律制定的不完善和相互沖突，使管理上問題不斷出現。

（二）措施

1．向相關部門反映，加快物業管理條例修改進度。2．盡快解釋法律適用問題，明確1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體。3．參照上海、成都等城市的做法，加快完善專項維修基金立法，對專項維修基金的繳存、管理、使用和責任等一系列具體問題予以明確，將專項維修基金的繳交與開發企業辦理開發項目有關手續、業主辦理產權證等相掛鉤。4．繼續加強對專項維修基金的監督。先進行全面檢查清理，下一步繼續督促繳交責任人履行繳交責任，健全執法制度，引導業主有效維護合法權益。5．繼續加大對開發建設單位欠繳資金的追討力度，繼續積極主動地協調市、區法院，支持業主通過司法途徑維護自身的合法權益。6．是進一步加大宣傳力度，采取形式多樣的宣傳方式，加大力度，宣傳專項維修基金政策法規，營造專項維修基金繳交、使用的誠信、公平環境，引導社會各方主體自覺維護自己的權益。

參考文獻

[1]陶婷芳等，國際物業管理透視與借鑒《城市管理》2002，4

[2]《現代建筑物區分所有制研究》陳華彬

[3]宋如萍等，英國房地產物業管理現狀及對我們的啟示《北京物價》2002，12

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論文關鍵詞:房地產市場監管壟斷

論文摘要:我國的房地產市場是伴隨著改革開放而發展起來的,20世紀90年代以來,隨著社會主義市場經濟體制的確立,城鎮住房制度的改革進一步深化,房地產行業迅猛發展。但是2008年在國內國外經濟環境的雙重影響下,迎來了房地產整體行業的“寒冬”,使“中國房地產泡沫”成為社會關注的熱點問題。因此,加強房地產市場監管成為當前房地產市場的重要問題之一。

一、房地產市場現狀分析

2008年10月,國房景氣指數連續10個月回落,達到99.68點,兩年來首次處于“不景氣”線以下。1-10月全國商品房銷售面積4.5億平方米,同比下降16.5%,商品房空置面積同比增長了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量嚴重萎縮,分別達到了49.6%和40.4%。全國70個城市中,有35個城市新建住宅銷售價格下降,深圳和廣州的新建住宅銷售價格降幅較大,同比下跌15%和7.4%。一連串的灰色數字,讓整個市場信心全面受挫。地產全行業陷入了數年來最為艱難的蕭條局面。6萬多家地產公司,數以萬計的員工的就業,眾多白領和農民工的收入,都系于一條產業鏈的興衰。作為“重要支柱產業”,房地產業有著最廣泛的關聯影響,其低迷狀態必將傳導到下游的建材、建筑施工、家居等行業,上溯至上游的鋼鐵、水泥、土地等行業,乃至金融安全。地產行業在信貸政策重負下的蕭條,遠比想象的后果更為嚴重。

為應對危機,國務院連續三次降息,并推出擴大內需的“4萬億元”計劃。也加大了保障性住房的建設力度,且出臺了一系列放松首次房貸的政策。同時,在不斷出臺各種“救市”措施過程中,國家相關部門也在加強對整個房地產市場的監管力度,避免出現更大的“危機”。

二、房地產市場政府監管的必要性分

(一)房地產市場存在壟斷性

房地產的壟斷性是由房地產特性決定的,房地產的主要特性是位置的不可移動性,一幢房屋一旦確定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在樓層、朝向不同等因素,決定了一幢住宅中的每套住宅都具有獨立性,因此物業在出租和出售時,帶有地域性和壟斷性,從而形成壟斷價格。由于房地產投入大,回收期長,因而能進入房地產市場的只能是少數企業。再加上土地供應的有限性和房地產開發經營的規模要求等,很容易形成部分的或地域性的壟斷,土地一級市場由政府壟斷,經濟適用住房和廉租住房由政府提供。為了穩定住房價格,保護消費者利益,房地產市場必須要政府進行監管。

(二)房地產交易存在信息不對稱

由于房地產市場交易的高價值性,與土地附著物相聯系的房產等方面的信息擁有差異造成了信息嚴重不對稱。對開發商來說,其對商品質量(內在和外在的)了解的更清楚,從而信息的相對擁有量較多。而對一般的需求者來說,既沒有能力也沒有精力去尋求這些信息。信息不對稱一方面提高了房地產市場的交易成本,另一方面降低了市場的流動性。

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【關鍵詞】運用新理念，推進物業企業財務的新發展

近年來，廣州遠洋物業管理有限公司（以下簡稱廣遠物業公司）在持續不斷地改革中求發展，其中財務管理模式的改革就是重要的一環。財務管理貫穿于企業經營活動的各個環節，為經營管理提供最及時、最真實的財務數據，財務數據又是財務模式的具體體現。為了使物業公司的生存和發展更具有競爭力、生命力，適應市場的要求，我們引用了“精益企業”理念對廣遠物業公司財務管理模式進行了改革。

“精益企業”理念是根據日本豐田公司采用精益方法生產經營的成效提煉出來的理念。主要的原則是：“徹底鏟除無法為使用某個產品或服務的終端用戶提供附加值的那些活動”及“要不斷地在過程中尋求和提高改進的方法”。根據“精益企業”理念的基本原則，本文就改革過程中的一些問題進行探討。

一、找出無法為財務管理提供附加值的環節

避免無效勞動和浪費的關鍵是區分創造提供附加值的活動和不創造提供附加值活動以及浪費。物業公司目前下屬分支機構（部門）已達15家，管轄著70萬平方米的物業小區以及房產租賃業務，是涉及物業、醫療、酒店、餐飲、幼兒園等行業的綜合型的管理公司。由于管理范圍大、涉及行業多，實際上造成了管理上粗放、鏈條長和難度大，個別部門（單位）各自為政，人為操縱財務數據，收入、成本費用等會計信息不準確。另一方面，資產、資金管理的分散，使資產、資金的使用存在一定經營風險。因此為了財務的統一管理，提高資金使用效率，增強工作效率和執行力，對財務實行集中管理勢在必行。

二、統一財務核算、避免無效勞動和浪費

為了實行財務集中管理，廣遠物業公司決定逐步實施全面財務集中管理，具體步驟是：（1）撤消大樓管理中心會計、出納崗位，僅設兼職出納,由公司財務部負責會計工作。（2）撤消黃埔酒店（含招待所）會計崗位,由公司財務部負責會計工作。（3）上川島遠洋酒店的財務業務由財務部接管。（4）將原天河幼兒園會計抽調公司財務部工作,負責天河幼兒園、大沙地幼兒園會計工作。（5）醫療中心啟用藥品進銷存電腦系統，由公司財務部直接對各醫療點藥房進行購銷核算。（6）湛江分公司每月分期將相關單據寄給財務部，帳務由財務部本部集中核算處理。通過上述循序漸進的過程，本著避免無效勞動和浪費的原則，節約了5個會計崗位、3個出納、收費崗位的人工成本，將會計賬務、固定資產、銀行資金全部收歸財務部統一管理，統一核算，實現了集中全面統一核算、分級管理。財務集中核算后，各部門（單位）的財務數據及評價分析科學、明確，相關單位的內部交易規范準確，提高了會計信息的質量。公司財務部的管理、監督與服務職能得以實現，工作的積極主動性得到很大提高。

三、持續改進，實施新流程

實行集中核算后，整體的會計核算基礎工作得到夯實，如：會計賬務處理實時審核的問題、憑證附件及簽批不規范的問題、憑證摘要編寫規格不統一的問題，會計信息的時效性也得到了顯著提高。但是，從“精益企業”理念的角度來看任何改進都不是一蹴而就的，它是一個漸進的過程。完成了財務集中核算后，會計數據的及時、明晰使得財務服務管理層經營決策的能力明顯增強，但財務的監督和控制職能還需進一步加強的問題隨著集中核算工作的深入逐漸凸現出來。根據“精益企業”理念我們又開展了第二步驟的改進：

（一）用先進的電算化技術實現財務集中管理。

針對廣遠物業分支機構多且分散在異地，各自獨立帳套的情況。財務部將廣遠綜合門診部及下屬三家分支機構的財務軟件或手工帳改為全部應用金碟財務軟件網絡版，通過財務軟件網絡版的運用，公司的財務信息更加及時、明晰，財務部本部能實時監控各分支機構的賬務處理、資金周轉，更好的實施財務集中管理，進一步強化了財務管理職能。為將來廣遠物業實現ERP系統管理，打下初步的基礎。

（二）改進工作流程。

為確保財務集中核算能夠順利實施，提高廣遠物業公司的財務管理和會計核算水平，我們本著“職責明確、分工合理、銜接有序、運轉流暢、操作規范”的原則，重新對財務部的工作流程進行了梳理。

在梳理過程中，我們采取“自上而下、自下而上、人人參與”的辦法，由全體財務人員集體研究討論，集思廣益，制定了會計集中核算規范的格式和統一的要求，使各項賬務處理有章可循，有規可依，減少了工作盲目性和隨意性；對每個崗位的工作職責、操作流程、注意事項都進行了詳盡的書面文件；在執行新的規程過程中發現問題時，及時進行修改和補充；針對每個人的素質能力，進行適當的崗位流動，將財務人員每年的業務培訓制度化，培養綜合型人才。通過上述流程再造，促進了各崗位間的工作交流和銜接，提高了財務部的工作效率和全員的業務水平，保證了財務數據的及時、準確。

（三）改進收費管理流程。

隨著公司規模的擴大，涉及的業務越來越多，各部門往往從自身原有職責出發，未能從公司生產經營目標的高度來處理問題和確立工作流程，任此發展將損害遠洋物業的長遠利益。為此財務部繼續深入各部門、各單位，實地了解收費情況，對收費流程進行梳理，研究各項工作流程的合理性。通過調研,結合實際情況將財務收費的內容細化、分解、再整合，并輔以完善的管理制度。分別對物業管理部、醫療中心、黃埔遠洋酒店等部門的二十多名收費員進行了75人次的集中培訓。培訓通過POWERPOINT的形式進行，對收費中應注意的事項、業務流程做了重點解釋。通過培訓，使大家對財務規章制度以及醫療中心如何規范化操作有更深一步的了解，從而可以對照實際工作中的差異，糾正一些做法，逐步與規范化操作縮小距離。

（四）完善資金管理流程

廣遠物業公司的營運資金主要來源于租金及物業管理服務取得的款項，但從點多線長面廣，資金零星分散，客戶用現金來繳費的情況較多，“坐支”現象時有發生。財務部在公司內部建立統一管理、集中調度的資金使用的管理制度，嚴格執行收支兩條線管理方式，各單位實現的銷售收入必須全額及時清繳，費用由總部審核撥付，將資金管理權高度集中在財務部門。

今年為統籌調度、監管分支機構資金使用，集中強化公司整體的資金管理水平，公司借助中遠資金計劃部資金管理平臺，為各分支機構開立內部銀行賬戶三個，注銷除基本戶、稅務繳款賬戶以外所有的銀行賬戶。分支機構建立以中遠財務公司賬戶為核心，其他賬戶集中歸集的管理平臺，并執行財務公司銀行賬戶由公司本部審批支付，其他賬戶開通網上查詢功能的管理框架，使公司本部做到實時監控分支機構資金大額支付，監管分支機構日常開支。當下屬分公司(單位) 銀行存款余額較大時，財務部有權要求調撥回本部，減少資金沉淀。全面及時地掌握公司整體的資金狀況，實現統一調度。

四、追求完美，我們下一步的發展方向

（一）、推行全面預算管理體系

對于企業來說，企業內部每一個部門和每位員工都是經營的影響者，而廣遠物業的員工普遍認為：“預算控制只是各部門經理、財務部專業人員負責的工作”。因此，目前廣遠物業公司的預算工作基本為：財務部參考歷史數據進行初步測算，公司領導據此與各部門經理討論后，制訂出當年指標的方法，沒有全體員工的參與，不能完全有效地對公司整體經營活動進行規劃。擬借“精益企業”理念，以全面預算管理為核心，在全公司范圍內積極開展“降本增效、節能減排”活動。

公司要不斷組織各種培訓，讓預算控制觀念成為每個部門、每一個員工個體的自覺行動。要制定符合實際的各項收支指標，再將指標層層分解，分門別類細化到最末端，使預算控制目標明確、責任到人。要結合各部門（單位）的特點，推出不同的成本考核方案：在管理部等實行每個小區(樓盤)成本指標、人均服務用品消耗定額指標；對行政辦公部門費用開支實行剛性約束，“限額支報、超支不補”；對經營部門的費用開支則采取“以收定支”的方法，進行彈性預算管理，費用額度隨實現的銷售收入浮動，即實施了控制，又保護了經營積極性。

各部門（單位）配備預算管理員，使每項預算工作有計劃、有落實、有監督、有考核。半年及年終進行預算管理績效評比，促使每個環節、每個員工都在控制成本過程之中，通過嚴格控制預算執行過程，考核預算執行結果，及時糾正調整偏差，將公司的經營目標滲透到經營的各個環節，增強企業的競爭能力。

（二）建立財務部績效考核體系

目前廣遠物業公司財務部業務涵蓋的部門、分支機構越來越多，財務部人員由最初的3人增加到17人，業務繁多且地點分散，給人員管理工作造成一定難度，財務部擬針對每個崗位，設置一套績效考核方案。

在制訂績效考核方案之前，首先對財務部原崗位設置及業務分工情況進行認真梳理，將原來性質相同的業務進行合并，業務性質相近的項目進行重分類和分工，對人員結構也進行調整，財務工作分工更緊湊，工作效率更高，服務質量更好。

對經理級人員，其考核指標主要從財務管控能力、資本運營能力、溝通協調能力、學習發展能力等方面制訂績效考核方案，體現其勝任素質程度和管理績效水平。

對主管級人員，其考核指標主要從分析判斷能力、問題解決能力、溝通協調能力、專業學習能力、工作積極性等方面制訂績效考核方案，體現其勝任素質程度和工作績效水平。

對普通級人員，其考核指標主要從會計核算能力、專業學習能力、工作主動性、協作性、及時性等方面制訂績效考核方案，體現其勝任素質程度和工作績效水平。

通過以上方案，結合成一個完整的考核體系進行有效考核，提高財務部的服務質量、管理水平。

在JIT戰略中，只有顧客認同的價值才是真正的價值?！段餀喾ā穼嵤┖?，業主的維權意識增強，對物業服務的質量、項目方面將會提出更高的標準，這對我們的財務管理工作提出了更高的要求。如何得到業主的普遍認同，提高物業管理的工作效率和經濟效益，有待我們繼續解放思想，積極探索和實踐。

參考文獻

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［2］王德敏 編著.《財務部崗位績效考核與實施細則》.北京：人民郵電出版社，2009.2

篇(6)

畢業論文房地產本科開題報告(一)

房地產本科開題報告：房產稅可行性分析和研究

論文語種：中文

您的研究方向：本科經濟學金融

是否有數據處理要求：是

您的國家：廣州

您的學校背景：普通大學本科，排名前20%。

要求字數：開題報告：3千字

論文用途：本科畢業論文

是否需要盲審(博士或碩士生有這個需要)：否

補充要求和說明：

房地產本科開題報告：房產稅可行性分析和研究

選題背景：

近年來由于我國房地產業的發展速度加快，其已經成為了我國當代國民經濟的主導產業，房地產業在當代經濟的發展過程中具有主導性的推動性作用。在房地產業發展的過程中，經濟的帶動是可觀的，但于此同時其所展現出來的民生問題也是較為嚴峻的。至1998年開始，我國實行全面的住房改革，實現了以住宅制度市場化以及貨幣化的發展目標，以此為開端，房地產業無論是就地方財政問題還是地方的經濟增長，都起到了非常積極的作用畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。但在伴隨著房地產業快速發展的過程中，中國城市房地產的價格則更是展現出了一種更為快速的增長速度，1998年我國的商品房價格為2063元/平方米，而20XX年我國的商品房價格已經增長至6200元/平方米，增長幅度已經遠遠超過了民眾的收入水平，從而成為了我國當代經濟發展過程中的主要不穩定因素[1]。稅收作為國家政府對于國家以及地方經濟調控的主要方式，同時也是政府在對于房地產業進行監管以及調控過程中的主要手段。就我國目前現狀而言，各地方的房產稅都不盡相同，不僅如此，在學術界對于房產稅的征收問題以及如何征收的問題也一直以來都有著巨大的分歧。

研究意義：

研究方法：

研究綜述：

艾諾拉和馬騰納(2015)在分析西方國家普遍采用住房優惠的原因時認為：住房的分布比金融資產更公平，大部分家庭最重要的財富是房屋。美國消費者金融調查(2015)研究發現，住房占凈財富的比例與凈財富的數量成反比。因而在給定稅收和公共支出的前提下，將低稅率配置給房屋，將高稅率配置給金融資產，是稅負轉嫁給富裕階層的表現畢業論文房地產本科開題報告工作報告。由此產生的效率損失是民主政治和社會公平的代價。

參考文獻

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[11]AlfredMarshallPrincipleofEconomic[M].Macmilla.1890.114~138

畢業論文房地產本科開題報告(二)

摘要：財務報表分析是一門藝術，背后往往隱藏著企業的玄機。它是企業所有經濟活動的綜合反映，提供了企業管理層決策所需要的信息。同時，正因為財務報表全面、系統、綜合地記錄了企業經濟活動的過程，因而相關利益人對它的分析極為關注。投資者、債權人、政府、稅務部門、社會公眾等在做經濟決策時，都要分析企業的財務報表。當然，分析財務報表需要依靠一定的分析方法與技巧，對資產負債表、利潤表和現金流量表進行全面綜合分析，才能得出較為科學的決策。本文以青島海爾為實例，從經營成果、財務狀況和現金流量三個方面進行了分析，其次對其進行了綜合分析并且與同業公司進行了比較分析，最后對該公司進行了綜合財務評價，并提出改進建議。

研究背景

在社會不斷進步和經濟高速發展的今天，所有權與經營權的分離是現代企業的根本要求，上市公司就是這種兩權分離的代表，上市公司的股東、債權人等相關外部利益者要求了解公司的經營狀況，就要通過分析公司對外披露的信息，這就使此財務報表分析具有必要性。

中國證券市場發展了十幾年，投資理論也處于一個培養和嬗變的過程中畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。目前市場已由散戶跟風逐步向機構投資者理性分析變化，機構投資者正統的投資理論大部分都是價值型，因此如何從不同角度衡量上市公司的投資價值，如何控制市場風險，是機構投資者和普通投資者所面臨的問題。上市公司公開披露的財務指標很多，投資人要通過眾多的信息正確把握企業的財務現狀和未來，沒有其他任何工具可以比正確使用財務比率和財務分析更重要了。

文獻綜述

研究現狀

財務報表能夠全面反映企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況，但是單純從財務報表上的數據還不能直接或全面說明企業的財務狀況，特別是不能說明企業經營狀況的好壞和經營成果的高低，只有將企業的財務指標與有關的數據進行比較才能說明企業財務狀況所處的地位，因此要進行財務報表分析。做好財務報表分析工作，可以正確評價企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況，揭示企業未來的報酬和風險；可以檢查企業預算完成情況，考核經營管理人員的業績，為建立健全合理的激勵機制提供幫助。

國外財務報表分析的文獻綜述

白1897年格林納(Greene)的《公司財務》出版至今，西方財務管理理論經歷了兩個時期，一是20世紀50年代以前的傳統財務理論時期，另一個是20世紀50年代以后至今的現代財務理論時期畢業論文房地。傳統財務理論與現代財務理論有明顯的不同。從研究對象來看，傳統財務理論注重研究公司內部的財務問題；而現代財務理論立足資金市場來研究公司財務管理問題。從研究方法來看，傳統財務理論偏重描述性方法和定性分析，視財務指標為常量；兩現代財務管理注重建立理論模型和實證檢驗，視財務指標為隨機變量。

對于財務分析的概念有如下幾種表述：美國加州大學的教授waterB.Neigs認為財務分析的本質在于搜集與決策有關的財務信息并加以分析與解釋的一種判斷過程.美國紐約市立大學LeopoidA.Bernstein認為財務分析是一種判斷過程，旨在評估企業現在或過去的財務狀況和經營成果；其主要目的在于對未來的狀況和經營業績進行最佳預測。美國哈佛大學管理學教授波特認為價值可看成是資金的生成和增值，則價值鏈就是價值增值的各個環節。對企業的財務活動迸行分析，實質上也就是對企業的價值運動進行分析。美國注冊會計師協會總裁兼財務總監巴瑞C.麥肯蘭說：為了與信息時代接軌，需要在財務報表中反映無形資產和軟資產

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畢業論文房地產本科開題報告工作報告。盡管財務管理理論總會有新的觀點提出，但財務管理的一些基本原理在各國大致相同。例如，財務分析中的比率分析原理，財務計劃中的平衡原理，財務控制中的分權原理，財務決策中的風險原理都基本一致。

國內財務報表分析的文獻綜述

對于我國財務管理理論結構體系目前主要有三種觀點：

第一種觀點主張從財務學研究對象所包含內容展開，認為從財務的本質資金運動出發，研究對象、職能、主體、環境等要素；從資金運動規律出發，研究財務管理目標、原則和體制等要素；資金運動規律應用出發，研究財務管理的環節和方法。

第二種觀點主張是按邏輯的規定性由財務管理學研究對象的概念、基本特征及其規律體系，構成基本理論結構體系：從外延方面看包括財務管理學研究方法論、學科體系、課程體系和方法體系等。

第三種觀點主張我國財務管理理論研究方法和理論結構體系都應該與國際接軌，研究方法提倡演繹性的規范研究方法和實證研究方法，財務管理理論結構體系包括貨幣市場學、公司財務學、投資學等內容。

財務報表分析概述

財務報表的概念

《企業會計準則第30號財務報表列報》第二條規定，財務報表是對企業財務狀況、經營成果和現金流量的結構性表述，至少應當包括：資產負債表、利潤表、現金流量表、所有者權益(股東權益)變動表和附注。

如果將會計核算的過程比喻為產品的生產過程，那么，財務報表就是會計核算的最終產品。然而，財務報表只是根據全體使用人的一般要求提供通用的數據和有關指標，不能直接、充分、有效地提供關于企業償債能力、盈利能力、資產周轉狀況等指標，也不能滿足各特定報表使用者的特定要求，為此，還需要人們根據一定的標準、運用適當的方法對其所提供的各項有關會計數據進行一系列的加工、整理、對比、分析、評價，從而形成對報表使用者有用的信息。

財務報表的構成

財務報表是指反映企業財務狀況、經營成果和現金流量的書面文件，包括四張報表和一個附注，即資產負債表、利潤表、所有者權益(或股東權益)變動表、現金流量表和附注。理解財務報表的組成時，必須注意以下幾點：(1)四張報表加一個附注是企業編制的財務報表的最低要求，而不是財務報表的全部；(2)本準則對財務報表的列報，既適用于個別財務報表，也適用于合并財務報表；(3)其他具體會計準則對財務報表列報有特殊要求的，在遵循本準則列報的同時，還應按其他準則的要求進行列報；(4)現金流量表列報的內容和格式，按照現金流量表準則的規定進行處理。

財務報表分析的主體和對象

現代企業制度下，企業所有權和經營權相分離。投資者擁有企業的所有權，對企業的收益擁有分配權，但一般不直接參與企業的經營管里；企業管理者以取得報酬的形式接受投資者的委托，擁有企業的經營權，直接參與企業的經營管理，同時受到投資者的約束；債權人不能直接參與企業的經營管理，只擁有按期收回其借款本金和利息的權力；政府有關部門為了保證整個經濟的整形運轉而對企業進行間接調控；業務關聯企業需要充分了解其合作者的經營情況和信譽，為是否繼續合作做出決策畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。投資者、經營者、債權人、政府有關部門、業務關聯企業等財務信息的需求者，構成了財務報表分析的主體。

作為財務報表分析的對象主要是企業提供的財務報表，說的詳細一點就是表中的財務數據和相關指標；同時包括了財務報表附注和審計報告；財務報表的目的是提供某一企業的財務狀況、經營狀況和財務變化情況的信息，這種信息在許多報告使用者做經濟決策時都是有用的；而財務報表分析的一般目的可以概括為：評價過去的業績、衡量現在的財務狀況、預測未來的發展趨勢。

財務報表分析的基本內容

財務報表分析是由不同的使用者進行的，他們各自有不同的分析重點，也有共同的要求。

從企業總體來看，財務報表分析的基本內容，主要包括以下三個方面：1、分析企業的償債能力，分析企業權益的結構，估量對債務資金的利用程度。2、評價企業資產的營運能力，分析企業資產的分布情況和周轉使用情況。3、評價企業的盈利能力，分析企業利潤目標的完成情況和不同年度盈利水平的變動情況。

以上三個方面的分析內容互相聯系，互相補充，可以綜合的描述出企業生產經營的財務狀況、經營成果和現金流量情況，以滿足不同使用者對會計信息的基本需要。其中償債能力是企業財務目標實現的穩健保證，而營運能力是企業財務目標實現的物質基礎，盈利能力則是前兩者共同作用的結果，同時也對前兩者的增強其推動作用。

財務報表分析的意義

在對上市公司評估工作中，根據市場、技術等方面評估結果和財務預測提供的基本數據，對上市公司的財務狀況做出客觀、公正的評價。財務報表分析的重要意義表現為以下幾個方面：

信息系統的觀念

(1)會計是一個信息系統，其功能是提供與決策相關的財務信息

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(2)信息的價值是運用信息給企業帶來的期望效益(經濟利益)畢業論文房地產本科開題報告工作報告。

(3)財務報表不經過分析，便不會影響企業的決策和控制過程，因而無任何價值。

資源配置的觀念

集團可視為一系列項目的投資組合，我們不僅應分析這一投資組合中個別投資的風險和收益，而且應分析整個組合的風險和收益。惟有如此，我們才能將稀缺資源配置于我們自己最具有優勢的行業，才能以較低的投入，冒適度的風險，獲取更大的收益。

例外管理的原則

通過分析發現企業的異?；蚶獾呢攧涨闆r，把管理層的注意力焦距于偏離軌道的問題。

績效管理的觀念

一切管理活動的目的就是為了組織的績效。通過采用合適的財務指標體系和分析方法，可以對企業的財務績效做出評價。

市場效率的觀念

市場通常是有效率的，但是并不是總是有效率的。

技術路線

引言

研究背景

研究意義

論文結構

財務報表分析文獻綜述

國外財務報表分析的文獻綜述

國內財務報表分析的文獻綜述

財務報表概述

財務報表分析的內容

財務報表分析的指標體系

財務報表分析的方法

目前我國上市公司財務報表分析存在的問題

青島海爾為例的實證財務報表分析

企業背景

財務報表分析

同業比較分析

結束語

進度安排

第七學期第5周：交開題報告初稿，開題討論；

第七學期第6周：將英文翻譯初稿及原版復印件、開題報告交指導教師；

第七學期第78周：完成文獻翻譯(初稿)、開題報告(正式)；

第七學期第1112周：完成論文初稿并提交給指導老師；

第七學期第1316周：修改論文；

第七學期第1718周：論文定稿(打印、裝訂)；

第八學期第1周：提交論文并進行答辯。

畢業論文房地產本科開題報告(三)

選題的依據及意義：

依據：

進入90年代后，我國的居住環境和工業生產環境都已廣泛地應用熱水供應裝置，熱水供應裝置已成為現代學校居住必備。90年代中期，由于大中城市電力供應緊張，供電部門開始重視需求管理及削峰填谷，熱泵供熱技術提到了議事日程。近年來，由于能源結構的變化，促進了地源熱泵供熱機組的快速發展畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。

隨著生產和科技的不斷發展，人類對地源熱泵供熱技術也進行了一系列的改進，同時也在積極研究環保、節能的地源熱泵供熱產品和技術，現在利用成熟的電子技術來進行綜合的控制，并和太陽能結合更注意能源的綜合利用、節能、保護環境及趨向自然的舒適環境必然是今后發展的主題。

意義：

地源熱泵技術，是利用地下的土壤、地表水、地下水溫相對穩定的特性，，通過消耗電能，在冬天把低位熱源中的熱量轉移到需要供熱或加溫的地方，在夏天還可以將室內的余熱轉移到低位熱源中，達到降溫或制冷的目的。地源熱泵不需要人工的冷熱源，可以取代鍋爐或市政管網等傳統的供暖方式和中央空調系統。冬季它代替鍋爐從土壤、地下水或者地表水中取熱，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空調向土壤、地下水或者地表水放熱給建筑物制冷。同時，它還可供應生活用水，可謂一舉三得，是一種有效地利用能源的方式。通常根據熱泵的熱源(heatsource)和熱匯(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三類：

空氣源熱泵系統(air-sourceheatpump)ashp

水源熱泵系統(water-sourceheatpump)wshp

地源熱泵系統(ground-sourceheatpump)gshp

平時還有人把熱泵系統按照一次和二次介質的不同，分別叫做：

這些都是把熱源、熱匯以及空調系統的傳遞介質也包括進來分類形成的畢業論文房地產本科開題報告工作報告。

另外，為了讓我們在學習和討論中更方便，介紹一些地源熱泵室外能量交換系統的概念：

地下水系統

地表水系統

這些都是地源熱泵的熱源或熱匯形式。(具體參見下圖)

圖.1.1土壤換熱器(水平埋管)圖

圖.1.2土壤換熱器(豎直埋管)圖

篇(7)

論文關鍵詞：業主委員會；社團組織；基層自治；訴訟資格

物權法的制定和實施是我國民事法律立法發展的一個重要里程碑，它的制定和出臺對于完善我國的民事法律體系，推動我國的民事法律的法典化進程，促進我國的立法體系的完善，保證我國民事活動的穩定高效進行具有重要意義，可以激發全社會的創造力，推動中國特色的社會主義社會協調，高效和穩步發展。

在物權法實施過程中當然也出現了很多問題，業主委員會的法律地位問題便是其中較為重要的問題。

一、業主委員會的產生，發展及意義

業主委員會產生于社會發展的自然需要，隨著人口的增加和社會活動的日趨集體化，物業小區也隨著社會的發展而自然產生，物業小區的產生對于方便居民的管理，節約社會的資源，促進資源的有效配置有積極意義。在物業小區基礎之上產生的業主委員會同樣對于小區的發展具有重要影響。業主委員會是在全體居民的基礎上通過一定的民主程序產生的可以代表本小區全體居民意志并進行本小區的部分事務處理的執行機關?；跇I主委員會之上的業主大會則是由全體業主參加的具有決定小區內重大事項的決策機構。

成立業主委員會具有以下意義：

（一）業委會的成立符合了大多數業主基于共同管理小區事務的愿望和要求。業主委員會的設立方便了小區的自主管理，有助于提高業主自主管理的積極性，日常生活自己管，也有助于小區的民主建設。

（二）有助于提高小區的管理效率，有助于節約資源和成本。業委會的成立實現了小區業主的自主管理，可以適當降低因雇傭他單位管理而造成的人力，財力和物力的消耗，有助于節省資源，低成本，高效率。

（三）是一種民主政治的新的實踐方式，對民主政治的創新有實驗意義。

二、業主委員會的主要職責

我國《物業管理條例》第15條規定，業主委員會主要有以下職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，組織并督促全體業主依照合同行事。負責管理專項基金，公益活動經費以及辦公經費的收支，保管和費用。

（三）監督管理規約的實施；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；接受業主，物業使用人，業主大會，物業管理企業，物業管理行政部門和社會的監督。

（四）向業主大會提出管理共同事物的建議，向物業管理行政部門和相關部門反映業主的意見和建議，割據業主大會的授權，負責審議決定無需提交業主大會決定的事務，物業管理企業的年度工作計劃，管理服務費的收費標準，以及財務預算和決算。

（五）執行業主大會會議和本委員會的決議，實行自治事務公開，負責向業主公開本委員會工作報告，會計報告，結算報告及其它事項，接受業主的咨詢。

（六）協助有關部門做好小區的行政監管，社會服務和文化建設工作，協調解決業主間，業主與物業管理企業發生的物業糾紛，可以以自己的名義作為獨立的原告和被告，代表業主大會參與訴訟的活動。

（七）業主大會賦予的其他職責。

三、司法過程中業主委員會的法律地位的困境

關于業主委員會法律地位的問題在法理上的分歧和立法上的欠缺反映到司法過程中直接影響了法官對業主委員會法律地位和當事人能力問題的判斷，各地人民法院在認定業主委員會訴訟主體資格上有很大的分歧，如廣東省“深圳景洲大廈業主委員會訴深圳振業地產開發公司更換電梯和劃撥公共設施專用資金糾紛”案，法院作出了業主委員會不具備訴訟主體資格的裁定；但有一部分法院則認定業主委員會擁有訴訟主體資格，如廣東省“廣州越秀區北秀花園業主委員會訴廣建

物業管理公司物業管理糾紛案”。甚至同一個法院對不同案件也做出了不同的認定結果：在2002年“福州融僑花園業主委員會訴福建融僑物業管理有限公司，福建元洪房地產有限公司物業管理糾紛”案中，該院則判定業主委員會具備訴訟主體資格。

業委會作為原告起訴的案件有的被駁回，有的或支持。北京，上海等地法院認可業主委員會的訴訟主體地位，但江蘇，杭州等地的法院一般予以駁回。理由是根據我國民事訴訟法的規定，在我國只有公民，法人和其他組織具有訴訟主體資格，而小區業主委員會只能是其他社團組織。根據我國法律規定，只有在民政部門登記注冊的社團組織才能具有訴訟主體資格，而小區業主委員會只是在房管部門注冊，并沒有在民政部門登記，所以在法律上并不具備訴訟主體資格，有些法院則認為業主委員會可以算作是其他組織。對它的地位，我國法律法規沒有做出具體規定。

四、業主委員會的相關立法借鑒

（一）不具有法人人格的管理團體。以德國為代表，又稱德國模式。德國住宅所有權法規鎖定：住宅所有權人共同體未有權利能力，因此不具有法人資格。權利義務的主體非住宅所有人共同體，二是單個的住宅所有人。發生訴訟時，非住宅所有人共同體而是單個的住宅所有人成為當事人。

（二）具有法人人格的團體。以法國民法典為代表，以此模式，不分情形的不同，而一律承認區分所有人管理團體具有法人資格，我國香港地區也屬于這種模式。

（三）管理組合法人。以日本為代表，這種模式是一種附條件的承認管理團體為法人模式，《日本區分所有權法》第3條規定：由30以下的區分所有人構成的管理團體性質上屬于無權利能力的社團，但是，區分所有人人數為30人以上，且經區分所有權人及表決權各四分之三以上多數同意時，爾康申請登記為具有法人資格的管理團體，成為“管理組合法人”。 

（四）判例事務上的法人人格。以美國為其代表，又成為美國模式。美國傳統法律理論并不承認區分所有人的管理團體具有法人資格，但因美國法律理論的變遷，美國法院在20世紀70年代通過判例承認該類團體具有法人資格?，F在，區分所有人管理團體的法人資格已在美國判例實務上獲得了普遍認可。

五、關于業主委員會法律地位的構想

隨著當今社會的社會關系的日趨復雜化，社區文化的迅速發展和社區委員會的進一步發展，業主委員會的作用已變得愈加重要，已成為一個不可忽視的民主性的組織，對于社會主義民主政治的發展的作用越加突出，承認業主委員會的合法地位已經為大勢所趨。因此，我個人認為：在物權法的司法實踐中和在民法的實務處理中，我們首先應承認業主委員會的合法地位，即承認其為一個合法的具有法人性質的社會團體。其次，鑒于我國社會主義社會還處于初級階段，我國的民法典體系還未建立，眾多民法問題還有待于進一步的研究，因此，在確定業主委員會取得法人地位的同時也需要對其享有的權利給予適當的限制，即使其成為一種具有相對法人地位的社會團體。再次，國家還要通過加大對社區業主委員會的法律指導，并通過完善立法體系使業主委員會的權利得到合法行使。主要表現在以下方面：

（一）業主委員會的法律地位應當得到承認

業主委員會作為基層群眾性的自治團體，由小區內的多數業主通過選舉產生的代表組成，其職權的行使代表群體業主的共同意志，對小區內的所有業主都具有普遍的約束力，因此，其通過自主選舉，自主決策的方式具有民主性，符合民主政治的要求，其地位的合法性和合理性應當受到法律的承認，有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業主其次；業主委員會的產生，實現了小區內的自主管理，有助于提高小區內的業主進行民主決策的積極性，可以增強小區業主的維權意識，有助于增強小區業主的法律意識，促進小區法制建設的發展；最后，業主委員會的產生和運行，有助于節省大量的人力，物力和財力，可以實現小區管理資源的合理配置，實現小區管理的低投入和高產出，促進資源的優化配置。

（二）對業主委員會的權力行使作出適當限制

小區業主委員會的產生和運行有很大的積極意義，且其符合小區內多數業主的共同意志，有較強的代表性，因此，小業主委員會的法人地位應給予承認。但是由于其出于起步階段，經驗不豐是其必然的缺陷，如果對

其無限制的承認則可能導致權力的濫用，因此，應通過對其全力進行限制，如通過合理保障其作為法人代表的訴訟權的行使，從而實現業委會作為法人所應該享有的合法權利。

（三）通過完善立法司法體系保證業委會權利的合理行使

業主委員會的權力的合法行使不僅是其自身作為法人的要求，同樣也需要國家通過完善立法司法體系來保證其合理合法實施，因此，國家的立法體系和司法體系是業主委員會行使其自身權利的重要保障。具體而言，主要有以下幾個方面：