房產法律論文精品(七篇)

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一、占有的概述

占有概念源于羅馬法，指對物件的事實上的支配和管領。在日耳曼法中，占有與所有權并未嚴格區別，不是一種單純的事實，一種權利，以占有狀態體現權利，以占有推定某種權利的存在，占有就具有公示性，權利被包裹于占有之內，故占有又稱為權利之衣。[1]

各國民法規定，所有權人都有權占有所有物。同時也有非所有權人占有的種種狀況，而且范圍十分廣泛，情況也相當復雜。為此，各國民法典和民法著作，按不同標準對占有作了不同的分類，其中比較重要的有：

1.完全占有和不完全占有。一般認為所有權人的占有是完全占有，他可以對占有物擁有完全的物權。非所有權人的占有則是不完全占有，如抵押權人人對抵押物，不享有完全的物權。

2.直接占有和間接占有。直接占有是指直接對物的控制，而不問權源如何。所有權人常常直接占有所有物；而在不少情況下，所有權人并不直接占有，而為他項權人如質權人、承租人、保管人等直接占有，但所有權人的所有權未變，依法或依約仍可請求返還。這種占有稱為間接占有。直接占有也被稱為實際占有。間接占有由于是從所有權推定的，因此又稱為推定占有。

3.合法占有和不法占有。或稱正當占有和不正當占有。在非所有權人的占有中，有合法占有和不法占有兩種情況。凡有法律依據，即依照法律規定、所有權人的意志、行政命令或法院裁判以及其他合法原因而實行的占有 ，叫做合法占有。反之為不法占有。另外，按照有無正當權源，可分為有權占有和無權占有，其含義和法律后果與合法占有、不法占有類似。

4.善意占有和惡意占有。在不法占有或無權占有中，按照占有人是否知情（已知或應知）為不法占有，可區分為善意占有和惡意占有。如占有人知情或應當知情，就是惡意占有；如占有人不知情或不應知情，就是善意占有。另外，占有還分為公然占有與隱秘占有、和平占有與暴力占有等，用以確定因占有時效而能否取得所有權。

占有具有如下法律特征：1.占有是一種法律保護的事實狀態。占有不是一種權利，只是一種事實狀態。這種事實狀態就是一種對物的實際控制。物權法對其規定，并對這種事實狀態予以法律保護，使其具有準物權的性質。2.占有的對象僅限于物。按照《物權法》的規定，占有的對象僅限于物，包括動產和不動產，但須注意的是這里的物并非必須是獨立的物，對某一獨力物的某一部分亦可成立占有。3.占有是對物具有事實上的管領力。這種管領力，就是對物具有實際的控制和支配能力?？臻g、時間和法律上的結合是判斷

二、我國《物權法》中關于占有制度的規定與不足

2007年我國通過并頒布了《物權法》，其中設單獨的一章來規定占有制度，但《物權法》第十九章對"占有"的規定中卻回避了對占有的定義，這是不太合理的。其作為占有一章的起點，占有這一概念應當得到明確的規定。

在《物權法》出臺之前，我國關于占有的法律規定，只有《民法通則》中的第71條一個條文："財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。"這里，占有與使用、收益、處分都被看作是所有權的一項權能，可見《民法通則》中并沒有建立獨立的占有制度。雖然《物權法》比起《民法通則》中的規定要完備得多，其在所有權中規定了占有，而且還專設了占有一章，規定了占有制度。具體內容有：第106條規定了善意取得，第241條規定占有的產生，第242、243、244條規定惡意占有與善意占有，第245條規定了占有保護請求權。但是從占有制度的法律價值角度來看，權利推定和權利救濟作為占有制度的重要組成部分，并沒有在現行的《物權法》中得到完整體現，具體表現在沒有規定占有防御請求權和占有取回權。在對占有的保護中，我國《物權法》只是規定了占有保護請求權，而同樣重要的占有防御請求權、占有取回權等并未對其進行規定。要構成完整的對占有的權利保障體系，它們是不可或缺的。

占有防御請求權可以給予占有人通過自己的力量來保護占有，彌補公力救濟不及時的缺憾，從而保護占有人的合法權利。占有取回權可在占有物被他人非法剝奪后，給予占有人依法享有取回占有物之權利。關于占有人應當享有哪些具體的權利，我國《物權法》中規定得并不是很明確。盡管占有人可以依照合同的規定享有占有權，但其內容也受合同的約束，在合同沒有約定或約定不明確時，我國《物權法》只是規定"依照有關法律規定"！可見，在我國現行法律體系中僅僅在《民法通則》和《物權法》中對占有作了相關的規定，而兩部法律都沒有規定占有的內容，一旦發生這樣類似的糾紛，權利人就不知道去哪里尋找法律依據。對占有權利推定規定得不明確，既不利于有效貫徹占有制度，也不利于實現占有本身的效率價值。同時，占有制度的正義價值也要求占有制度應是保護有占有權利的人，而此處的占有權利并沒有界定好，勢必會影響占有制度正義價值作用的發揮。此外，《物權法》沒有將公示公信確立為基本原則。缺少了公示公信原則，占有本身并不能當然代表占有人為有權占有、合法占有、公開占有，占有一物也并不當然代表占有該物的人享有該物上的權利。而物權法上的公示公信力在動產上的體現就是占有，如果沒有規定占有的權利推定規則，必然會動搖占有公示公信力的根基。因為占有權利推定規則是公示公信力的具體體現，而占有權利推定規則是保護信賴利益的前提。善意取得的要件之一就是占有，如果沒有確立占有以表征權利，那么即使相對人信賴占有人擁有該項權利，法律也并不保障這種信賴。這樣的占有制度并不能保證交易的安全，也就難以達到物權法設立占有制度的宗旨。 [3]

三、占有的權利推定規則以及我國立法對此規則的完善建議

民事立法與學說中"推定"用語屢見不鮮，典型者如物權法學說上的占有推定：占有人得推定為所有人。有學者從文義上對推定進行定義：依據已知的事實，對未知的事實所進行的推斷和確定。[4]

根據"推定"的依據不同，又可分為法律上的推定和事實上的推定 。[5]《德國民事訴訟法》第292條第1句規定了法律上的推定，"法律準許推定時，如無其他規定，許可提出相反事實的證明" 。事實上的推定又被稱為經驗法則，它容易與法律上的事實推定相混淆。后者雖是對事實的推定，推定的依據卻是法律規范。事實上的推定依據只是經驗法則，它并未被民事立法所明文規定。

所謂占有權利推定規則，按照學理上的一般理解，就是指占有人在占有物上行使其所有權時，應推定其適法有所有權。如占有人于占有物上行使租賃權或其他權利者，推定其適法有租賃或其他權利。"簡單地說，就是指動產的占有人在法律上推定為動產的權利人，但此種推定可以辯駁，只要存在相反的證據證明，就可以推翻此種推定。占有權利推定規則看起來簡單，但實際上具有較為復雜的內涵。

我國有代表性的觀點，從第三人善意取得的角度，論及占有的推定效力。[6]要探討《德國民法典》第1006條占有的推定效力，首先需要澄清的是：善意第三人所主張的推定，即當前的占有人被推定為所有人，是否屬于占有推定規范所調整？

德國現行學說對此持否定的回答，因為《德國民法典》第1006條的目的是，減輕訴訟當事人證明動產所有權的困難。因為根據一般的經驗，動產所有權繼受取得很難被證明。尤其當前手有很多人時，受讓人必須證明前手或者前手之前手的所有權，這樣就必須完成一條證明鎖鏈（魔鬼般的舉證）。只要證明的鏈條上有一環不能完成，那么整個關于所有權的證明就付諸東流，為此占有推定制度應運而生。

其次，從《德國民法典》第1006條的文義出發，占有推定效力也只是有利于占有人，而不是有利于善意取得的受讓人而發生的。只有占有人才能享受《德國民法典》第1006條的推定效力。善意取得中的受讓人主張由于信賴占有而相信占有人有處分權，則是為證明該受讓人取得無權處分動產的所有權。該主張完全不利于占有人，可能導致占有人由于善意取得制度適用而失去轉讓物的所有權，因此違背了推定效力的目的-有利于占有人。

最后，善意第三人能否信賴占有人為所有權人，應適用《德國民法典》第932條以下的規范。《德國民法典》第932條規定："如果轉讓物不屬于所有人，受讓人根據第932條的轉讓也可獲得所有權，但是受讓人在取得占有物非善意時，不在此限。"該規范通過"但書"的方式，使得受讓人的善意并非是第932條的積極要件，而是受讓人的惡意成為善意取得的權利阻礙性事實。因此，受讓人的善意并非是第932條的積極要件，無須受讓人在訴訟中主張并證明，而是提起返還所有權之訴的當事人要證明受讓人為惡意。由此可見，在動產善意取得的客觀證明責任分配中，也無須受讓人主張占有推定。

占有推定作為攻擊和防御手段都具有重大的意義。[7]在占有人面臨他人起訴要求返還占有物的情況下（防御情形），推定效力可以保護占有人，使他只要證明占有，便可被推定為所有權人。當原占有人向當前占有人要求返還其所有物時（攻擊情形），原占有人在特定的情況下也能主張占有推定。比如，當原占有人向當前占有人提起所有物返還之訴時，原告通常要對訴爭物的所有權承擔證明責任。但是這樣的證明有時是很難完成，因此需要借助于《德國民法典》第1006條第2條對于原占有人的所有權推定。在當前占有人的推定效力被駁斥后，原占有人可以被推定為所有人，以此來減輕他在訴請返還所有物時證明的困難。

筆者認為，我國《物權法》中有關占有權利推定立法需從以下幾方面來完善：首先，明確占有人享有的具體權利。盡管有一部分占有是根據合同產生的，但并不是說只有合同可以產生占有，除了合同可以產生之外，很多其他的情況下，占有也是有可能發生的。那么至少應該有法律來規定合同之外占有的內容、權利行使方式等。《物權法》不能僅僅憑一句"合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定"來敷衍了事，更何況現在我國并沒有別的法律來規范占有的權利和義務。其次，應當補充占有權利推定規則。根據占有權利推定規則的要求，應規定占有防御請求權和占有取回權作為占有救濟的途徑。占有防御請求權、占有取回權規定，將對占有人權利的保護起到重要作用。[8]占有人也應該擁有防御他人侵犯占有、保護自己占有的權利，以及在他人侵犯其合法占有或奪走占有物時，可以依法取回占有物。只有法律明確賦予占有人這種權利，占有人在行使自己權利的時候才可以真正做到有法可依，才會積極地去行使，從而更有效地保護占有。最后，將公示公信規定為物權法的原則。只有運用公示公信原則才可以推定占有人的占有是合法的、公開的有權占有，或者當它是無權占有的時候，也推定它是善意占有，這樣才能更好地保護人們之間的信賴，發揮公示公信力的作用，從而達到穩定社會秩序、促進交易方便快捷之目的。

四、占有制度在我國司法實踐中的適用

根據我國現行法律規定，占有是一種事實，而非一項獨立的權利，所以在占有保護糾紛中法院無需查明占有人是否有權占有，只要查明客觀上存在占有事實，該占有事實就能受到保護。人們對物的現實占有狀態應受到保護，任何人不能以私，力改變占有現狀。占有保護糾紛之訴是以恢復原狀為目的的應急措施，并不從根本上解決當事人之間的矛盾。占有人的占有得到保護后，如另一方認為其對爭議物擁有實體權益，可基于本權另行起訴。下面舉一案例進行闡述：

1995年11月，北方飯店分配給職工付合文、甄桂萍位于宣武區鋪陳市胡同145號院平房各1間，該院另有自建房若干間，分別由分配到該院的人作廚房使用。分配房屋后，付合文即與妻子徐榮蘭入住所分房屋，并占有1間自建房作為廚房（即本案訴爭廚房，使用面積不足4平方米）使用。幾年后，甄桂萍入住該院所分房屋，并與付合文、徐榮蘭共同使用本案訴爭廚房，該廚房有簡易隔斷墻。2005年，付合文、徐榮蘭將其居住的住房騰退，并根據標準租私房屋騰退安置政策獲得了一定的安置補償款，因仍無力購買新住房，付合文、徐榮蘭便在本案訴爭廚房自己使用部分繼續居住。2005年7月，甄桂萍在本案訴爭廚房歸其使用部分安裝了分戶水表。付合文、徐榮蘭與甄桂萍因用水問題發生爭執，強行將本案訴爭廚房的隔斷墻向西（甄桂萍使用 一側）移動，并將甄桂萍存放廚房的物品扔出，并將廚房北門封堵，只保留東門進入。現甄桂萍已無法使用本案訴爭廚房。

另查，北方飯店系原北京北方服務（集團）公司下屬企業，2002年由北京市協和醫院征用。北方飯店作為服務（集團）公司下屬企業，職工福利分房由企業自行安排解決，服務（集團）公司不參與，不管理，也不予備案。

2007年11月7日，甄桂萍起訴至北京市宣武區人民法院，要求付合文、徐榮蘭停止侵害，將廚房恢復原狀。

付合文、徐榮蘭辯稱，甄桂萍所述其與付合文均是原北方飯店職工屬實。甄桂萍對訴爭廚房沒有任何權利，不享有所有權和使用權。訴爭廚房是北方飯店1995年分給付合文一家人使用的，2001年甄桂萍搬過來后，付合文、徐榮蘭就把廚房鑰匙交給甄桂萍，也同意讓其使用。廚房的水表是甄桂萍乘借付合文、徐榮蘭不在家期間，于2005年或2006年私自安裝的，安裝水表后又不讓付合文、徐榮蘭使用。

北京市宣武區人民法院經審理認為：當事人對自己提起的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，出庭證人雖稱當時單位將訴爭廚房分配給甄桂萍與付合文共同使用，但鑒于本案訴爭廚房的現使用人為付合文、徐榮蘭，且甄桂萍未能提供其對訴爭廚房享有所有權或租賃權的權屬證書，故法院認為甄桂萍未提供充分證據證明其對訴爭廚房享有合法權益。甄桂萍的水管位于本案訴爭房屋內，甄桂萍可通過其他方式解決其用水問題。綜上，對甄桂萍要求付合文、徐榮蘭停止侵害，將廚房恢復原狀，以保證其正常生活用水的訴訟請求不予支持。依據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第2條之規定，判決：駁回甄桂萍的全部訴訟請求。

宣判后，甄桂萍不服一審判決，向北京市第一中級人民法院提起上訴。上訴請求是：撤銷原判，責令付合文、徐榮蘭停止侵害，將廚房恢復原狀，以保證其正常生活用水。上訴理由為：1、根據優勢證據證明標準，應認定甄桂萍與付合文、徐榮蘭共同使用訴爭廚房的事實；2、訴爭廚房屬于自建房，沒有權屬證書，不能以此為由駁回甄桂萍的訴訟請求。

北京市第一中級人民法院經審理認為：占有的不動產被侵占的，占有人有權請求返還原物。本案訴爭廚房長期由付合文、徐榮蘭與甄桂萍共同占有使用，中間有隔斷墻分隔，各有出入門口，分別使用各自部分。2007年7月，付合文、徐榮蘭強行移動隔斷墻、封堵甄桂萍使用的北門，造成對甄桂萍占有部分的侵占，現甄桂萍起訴要求付合文、徐榮蘭停止侵害、恢復原狀，有法律依據，應予支持。原審法院以本案訴爭廚房現由付合文、徐榮蘭使用，甄桂萍不能證明其對本案訴爭廚房享有合法權益為由，駁回了甄桂萍的全部訴訟請求不當，本院予以撤銷。根據甄桂萍的訴訟請求，本案僅對甄桂萍的占有權予以保護，且因單位內部分配住房產生的爭議，不屬于人民法院受理民事案件的范圍，故有關本案訴爭廚房的承租權或使用權問題本案不予處理。

北京市第一中級人民法院依據民事訴訟法第一百五十三條第一款第（二）項、物權法第二百四十五條之規定，判決：一、撤銷一審判決；二、付合文、徐榮蘭于本判決生效后7日內將訴爭廚房的隔斷墻及北門恢復原狀，停止對甄桂萍的侵害。

長期以來，占有被看作是所有權或他物權的一項權能，占有是以所有權人或他物權人行使占有權之權能的方式受到保護。物權法的頒布和施行，使占有已經獨立于所有權和他物權而單獨受到保護。物權法第五編除規定了占有的一般調整原則（第二百四十一條）、無權占有人對實際權利人的責任（第二百四十二條至第二百四十四條）外，還創設性地規定了對占有的保護（第二百四十五條）。這樣，物權法施行后，占有作為一種事實開始受到法律保護。本案就是在物權法施行后，甄桂萍提起的要求對其占有進行保護的訴訟。

由于本案的立案是在民事案件案由規定施行之前，使用的仍是老案由一般所有權及與所有權相關權利糾紛，但根據2008年4月1日起施行的《民事案件案由規定》，本案屬于物權糾紛，二級案由是占有保護糾紛，三級案由是占有物返還糾紛。與占有物返還糾紛同屬于占有保護糾紛下的三級案由還有占有排除妨害糾紛、占有消除危險糾紛和占有物損害賠償糾紛。其中，占有物損害賠償糾紛屬于占有的債權保護，其余3個案由屬于占有的物權保護，共同構成我國的占有保護制度。占有保護糾紛是一全新的案件類型，具有如下特點：

（一）、占有保護糾紛無需查明占有人是否有權占有

目前，學界已經基本放棄了原來將占有認定為所有權權能的觀點，通說認為，占有是一種事實，是對物事實上的控制與支配，強調一種事實狀態，而不關注權利本身。所以，占有才能夠獨立于所有權和他物權而單獨受到保護。

因為占有是一種事實，而非一項獨立的權利，所以在占有保護糾紛中法院無需查明占有人是否為有權占有。有權占有，是指基于法律的規定或合同的約定對某物進行的占有，理論上又稱有本權的占有，包括基于合同、物權或特定身份關系而享有的占有。反之，非基于本權或者欠缺法律上的原因而占有某物就是無權占有，如盜竊人占有贓物，承租人在租賃期滿后仍占有租賃物等。在占有人的占有受到侵害時，占有人是有權占有，還是無權占有？無權占有中，是善意占有，還是惡意占有？法院均無需審查，只要查明客觀上存在占有事實，就可對該占有事實予以保護。

本案中，甄桂萍與付合文、徐榮蘭多年來共同使用一個廚房，由于中間有隔斷墻，各走各的門，已經形成分別占有二分之一的事實。對甄桂萍而言，客觀上存在著占有二分之一廚房的事實。查明至此，甄桂萍要求對其占有進行保護的訴訟請求，就應得到法院的支持。至于甄桂萍是基于何種原因占有二分之一廚房，則不是本案所要考慮的問題。正由于這一原因，再加上單純的因單位內部房屋分配引發的爭議并不屬于法院主管，本案才沒有解決訴爭廚房的承租權或使用權問 題。

（二）、對占有進行單獨保護的目的在于維護社會和平秩序

人們對物的現實占有狀態應受到保護，任何人不能以私力改變占有現狀。即便對于物的現實占有狀態與法律的應有狀態相去甚遠，也不允許以私力擅自加以改變。就算是正當的權利人，如果允許他們可以任意否定這一占有狀態，和平的社會秩序必然會遭到破壞。這正是物權法對占有進行單獨保護的立法初衷。

本案中，甄桂萍與付合文、徐榮蘭分別占有二分之一廚房的事實已經長期存在。2007年7月，付合文、徐榮蘭以私力強行拆除隔斷墻、封堵甄桂萍使用的北門，排除了甄桂萍對二分之一廚房的占有，嚴重擾亂了和平的社會秩序，因此對甄萍的占有必須予以保護。

（三）、占有保護糾紛不妨礙權利人另行主張實體權益

因為對占有的保護不考慮占有的實體權利，占有人只需對占有事實和權利受侵害的事實進行舉證即可，從舉證的難易程度看，相比基于本權進行的訴訟容易許多。這樣，占有人通過提起占有保護糾紛之訴，可以使受侵害的權益及時得到維護。但占有保護糾紛之訴畢竟是以恢復原狀為目的的應急措施，只能使物的現實占有人繼續保持其原有的占有狀態，并不從根本上解決當事人之間實體權益的歸屬。所以，占有人的占有得到保護后，如另一方認為其對爭議物擁有實體權益，可基于本權另行起訴。

本案中，甄桂萍對二分之一廚房的占有事實得到了二審法院的保護，使甄桂萍與付合文、徐榮蘭雙方對廚房的占有恢復到了原來各占有二分之一的狀態。但本案并沒有確認到底是誰對甄桂萍占有的二分之一廚房擁有占有的本權。如果付合文、徐榮蘭認為其擁有本權（單位將整個廚房分配給付合文、徐榮蘭使用），則可以依據本權起訴要求甄桂萍騰退房屋。

五、結語

占有制度是一項有著長久歷史的制度，在世界主要國家及地區的立法也比較完善。而對我國而言，占有制度卻是在立法上第一次正式作為一章引入《物權法》，其當然具有極其積極的意義。但是，縱觀《物權法》的規定，其仍存在著許多問題：它缺少對占有概念、必要的占有種類等的規定，尤其是關于占有權利推定、占有的取得喪失等效力和準占有以及先占、取得時效、拾得遺失物、發現埋藏物等重要制度的規定上基本上還是一片空白，占有的保護規定也是很需要完善的?？偠灾覈段餀喾ā穼φ加袡嗬贫ǖ囊幎ú皇切枰唵涡扪a的問題，而是幾乎需要全面填補，占有權利推定規則的完善與發展還有待立法者在今后重新描繪。

參考文獻：

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