物業公司管理制度精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業公司管理制度范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

1.0目的

為樹立良好的公司形象，規范員工統一著裝，特制定本管理制度。

2.0適用范圍

本規定適用于唐山**物業服務有限公司全體員工工服的管理。

3.0職責

3.1人力行政部負責員工的工服的統籌管理及工服制作。

3.2庫管員負責發放保管，應準確把握發放和庫存工服數量和質量；在工服不足時及時補充（指保安服裝）。

3.3庫管員負責驗收和執行物品管理的各項規定（含補充服裝時型號數量的統計）。

3.4各部門主管負責人負責監督執行，并對本部門工服負責。

4.0工服的管理

4.1以人力行政部的正式入職單為依據，填寫《員工工服領取登記表》

4.1.1人力行政部在填寫《員工工服領取登記表》時，必須注明每件或每套工服的購置價格。

4.2物業公司總經理、副總經理、及各物管處經理和總公司各部門經理每人交納1000元人民幣；其它管理人員（含物管處副經理、經理助理、各部門主管）每人交納500元人民幣；保安員每人交納服裝押金600元人民幣；商管員員工交納服裝押金500元人民幣；客服部員工交納服裝押金300元人民幣；維修部（含各種運行工）、保潔員、綠化員每人交納200元人民幣；其它總公司員工根據層級比照交納。

4.3 員工工服的支領、退還、押金繳納方式與折舊年限

4.3.1總經理、副總經理、各部門及各物管處經理工服支領標準及折舊年限

職位

物業公司總經理、副總經理、各物業管理處經理、總公司各部門經理

物品

黑色西服2套、白色長袖襯衣2件、白色半袖襯衣2件、黑色單皮鞋1雙、黑色棉皮鞋1雙、

備注

領帶（藍色或淺灰色暗花）自備

押金

在工資內扣除并開具押金收據

折舊年限：所有物品折舊年限均為3年。

4.3.2各物管處副經理及各部門主管工服支領標準及折舊年限

職位

各物業管理處副經理、各部門主管、物業管理處經理助理

物品

黑色西服2套、白色長袖襯衣2件、白色半袖襯衣2件

備注

黑色皮鞋及領帶（藍色或淺灰色暗花）自備

押金

在員工工資內扣除并開具押金收據

折舊年限：所有物品折舊年限均為3年。

4. 4. 3 保安員工服支領標準及折舊年限

職位

保安員

物品

黑色或藏藍色制服2套、長袖靠色襯衣2件、半袖白色襯衣2件、黑色易拉得領帶2條、黑色三接頭皮鞋1雙、黑色軍鉤（棉）皮鞋1雙、迷彩服2套、黃膠鞋（訓練用）2雙、武裝帶1條、保安專用半身棉服1件、高筒雨靴1雙、雨衣1件

備注

1.武裝帶、高筒雨靴和雨衣離職時必須交還公司

2.所有所需交回物品，必須清洗干凈

押金

員工上崗前繳納

折舊年限：保安專用半身棉服、高筒雨靴和雨衣的折舊年限為

5年，其他物品的折舊年限3年。

4.3.4客服部員工工服支領標準及折舊年限

職位

客服部（含物業管理處人力資源、行政、文員及總公司文員等相應崗位）

物品

黑色夏季套裝2套（下半身裙裝、上半身半袖襯衣）、職業套裝2套（下半身長褲、上半身長袖襯衣）、領結2個

備注

押金

在員工工資內扣除并開具押金收據

折舊年限：所有物品的折舊年限均為3年。

4. 4. 4 環境保潔部員工工服支領標準

職位

環境保潔部員工

物品

女員工：紅色或米黃色T恤和深藍色寬松運動褲2套、 天藍色或深藍色工作服套裝2套、棉背心1件、遮陽帽1頂、橡膠底布鞋2雙、橡膠底棉鞋1雙、中筒雨靴1雙、雨衣1件

男員工：米黃色或天藍色T恤和深藍色寬松運動褲2套、天藍色或深藍色工作服套裝2套、棉背心1件、遮陽帽1頂、橡膠底布鞋2雙、橡膠底棉鞋1雙、中筒雨靴1雙、雨衣1件

備注

1.夏季室外作業人員可配發草帽。

2.中筒雨靴和雨衣在離職時必須交還公司。

3. 所有所需交回物品，必須清洗干凈

押金

在員工工資內扣除并開具押金收據

折舊年限：棉背心、中筒雨靴、雨衣的折舊年限為5年，其他

物品折舊年限3年。

4.4.5 工程維修部員工工服支領標準及折舊年限

職位

工程維修部員工

物品

夏天：半袖工程套裝2套；冬季：冬季工程套裝2套、工程用半身防寒服1套；絕緣鞋（單鞋2雙、棉鞋1雙）、高筒雨靴1雙（普通員工）、絕緣雨靴1雙（電工專用）、雨衣1件

備注

1.高筒雨靴和絕緣雨鞋在離職時必須交還公司

2.所有所需交回物品，必須清洗干凈

押金

在員工工資內扣除并開具押金收據

折舊年限：工程用半身防寒服、高筒雨靴、絕緣雨靴的折舊年

限為5年，其他所有物品的折舊年限為3年。

4.4.6商管員工服支領標準及折舊年限

職位

商管員

物品

黑色西服2套、白色長袖襯衣2件、白色半袖襯衣2件

備注

黑色皮鞋及領帶（藍色或淺灰色暗花）自備

押金

在員工工資內扣除并開具押金收據

折舊年限：所有物品的折舊年限均為3年。

4.4.7播音員及公司其他女性文員工服支領標準及折舊年限

職位

播音員及公司其他女性文員

物品

黑色夏季套裝2套（下半身裙裝、上半身半袖襯衣、領結兩個）、職業套裝2套（下半身長褲、上半身長袖襯衣）

備注

押金

1.在員工工資內扣除并開具押金收據

2.押金標準與客服部標準一致

折舊年限：所有物品的折舊年限均為3年。

4.4.8員工工服的折舊計算方法及其他規定

4.4.8.1 折舊費用：實際的購置價格÷折舊年限的月份和×員工實際工作年限的月份和 。

例如：一員工在本公司申領了一套價值360元，折舊期為3年的工服，該員工在公司工作2年零3個月，主動離職。該員工在離職時

可支領服裝折舊費用為360元÷36個月×27個月=270元。

4.4.8.2 折舊期從工服申領到位的日期開始計算，到員工將工服上繳至公司的日期截止（一個月內累計工作不足15天含15天不予計算折舊月份；一個月內累計工作超過15天不足30天按整月計算。）

4.4.8.3 員工主動離職，按此辦法執行；員工被動離職視情況而定。

4.4.8.4 在試用期內員工主動離職，公司將不退任何費用；員工被動離職視情況而定。

5.0著裝標準

員工著裝標準按***（唐山）房地產開發有限公司之《員工行為規范》之相關規定執行。

篇(2)

關鍵詞：物業管理;財務管理

1 物業公司財務管理的現狀和難點

物業管理指的就是派遣專業的人員，受物業所有人員的委托，依據我國的相關法律法規，遵從簽署合同的各項條約，對已經完成建設并且投入應用的房屋建筑物以及相應的配套設施，應用經濟的手段對其進行全面的、有效的管理。目前，物業公司財務管理主要存在以下難點。

1.1 財務控制體系薄弱

1.1.1 物業管理費定價偏低或收費不足。一方面前幾年物業項目一般由“誰開發誰管理”，即房屋建成初期由房開商成立的物管公司進行管理，為促進銷售，一些物業管理費定價偏低（特別是住宅項目），有些甚至低于成本價，項目開發完畢或銷售完成后，房開商不再對物管進行補貼，物管公司再進行調價比較困難;另一方面，即使物管費定價合理，受入住率和收費率的影響，物業公司收到的管理費也會存在不足情況，難以維持公司和物業項目的正常運行，物業公司往往采取降低服務標準、減少人員配置等措施，但這樣使得物管服務品質下降，反過來又造成收費困難，形成惡性循環。

1.1.2 由于物業管理行業特性，使得物業公司在收費時時常會有項目繁雜、金額小、涉及現金多等特點，如果公司的財務管理制度不健全，再加上執行力度不夠、監督不嚴格，可能會有收取資金被流失、不按時入賬、收費臺賬記假賬等風險，給公司帶來損失。對于資金支出也同樣存在零星、繁雜、現金使用頻繁的特點，如物資采購就分保潔用、設備設施維保用、護衛用、食堂用等各類物資，品種數量多且采購頻繁，如果公司財務管理制度不健全、支出審核審批手續不嚴，也極易造成公司人工和采購成本上升、滋生腐敗，影響物業公司的服務品質和效益，阻礙公司的長足發展。

1.1.3 財務人員的素質問題，出于成本效益原則考慮以及受物管項目規模的限制，物業企業在人員崗位配置上往往不足，無法做到專人專崗，尤其是小規模物管項目。財務部門也是如此，特別是基層財務人員如收費員通常兼物業管理服務崗位，不僅要具備財務人員的基本素質，還要有物業管理的業務能力，現實中能達到該能力要求的人員很少，不能讓財務管理在企業基礎管理和控制中發揮很好的作用。

1.2 缺乏現代化的管理理念和手段

現代的管理理念和手段是保證物業公司服務質量的重要基礎。隨著市場經濟體制的不斷完善和現代科學技術的應用，物業管理逐步走向市場規范化、物管項目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能適應現代物管的需要，同時也對財務管理提出新的要求，如物管項目前期方案制定、投標、前期介入，以及后續管理都需要財務管理的全程參與和介入，如果企業還在以陳舊的理念和手段進行物業管理，勢必限制企業業務的拓展，影響企業管理的質量效果和經濟效果，同時給財務管理增加了工作量與難度，難以發揮財務在企業內部控制和監督管理中的作用。

2 解決物業公司財務管理難點的措施

本人從事物業公司的財務工作多年，總結建議以下幾條措施以供參考：

2.1 完善公司財務管控制度并有效實施

公司應高度的重視財務管理制度的建立健全與有效實施，財務部門應對物業管理流程中涉及的財務事項進行全方面的梳理，包括方案制定、價格測算、收費流程、臺賬管理、票據管理、人員工資、物資采購與庫存管理、資金支付審核流程與審批權限等方面，建立健全財務管理制度和具體實施細則，并在實際運用中根據管理要求及時修改完善。嚴格執行財務管控制度，定期不定期檢查制度執行情況，可以將制度執行情況作為部門（項目）考核指標之一，納入部門（項目）的工作績效管理，以保證制度能得以很好的落實和實施。

2.2 資金收支管控方面

資金收入管理重點規范收款流程管理，包括收款標準、規范開票、交款時限、記賬要求、管理報表的編報等細節管理，有條件的可以利用現代信息技術將收款流程納入財務信息系統管理，以提高管理效率，同時建立內部和外部（業主或客戶）的監督機制，對收款流程進行檢查監督，減少資金收取過程中的損失。

2.3 提高財務人員的素質和業務水平

財務人員的職業素養與業務能力，對財務管理工作的質量和效率有著決定性的影響。物業公司應重視財務管理人員的職業素養與業務能力提升，主要做到以下幾點：①建立和完善財務管理部門的部門職責、崗位設置和崗位說明。②嚴格把關財務人員上崗前的資格要求，如學歷、從業資格證、職稱等。③注重財務人員培訓，培訓內容包括物業管理相關知識、法律法規、公司各項規章制度，特別是基層財務人員要熟悉公司業務管理制度和財務管理制度，能熟練運用到實際工作中。④定期對財務人員進行工作績效和職業素養的考評，將工作績效與個人待遇、晉級掛鉤，調動財務人員的積極性。對于財務人員的違規違紀行為，應及時采取處罰、調離財務崗位、辭退等措施，情節嚴重的還應追究法律責任。⑤有條件的物業公司，應對財務人員定期輪崗，以提高物業公司財務管理工作質量。

2.4 開展財務分析，發揮財務管理預警作用

物業公司財務部門應根據公司戰略目標，組織分析公司和項目的現狀，包括現有資源、管理規模、管理水平等，組織編制公司和項目年度預算，協助公司決策層制定公司年度管理目標和經營目標、下達具體考核指標（包括管理指標、經營指標）。定期統計匯總公司、項目各項指標的實際完成情況，對照預算及目標，分析差異的內外部原因，及時向公司管理層及項目反饋預算執行情況、警示所發現的管理和經營風險等信息，以便公司能采取措施及時解決經營管理中的問題和風險，做到“事前和事中控制”，充分發揮財務管理的預警作用。

篇(3)

近年來，物業管理行業在激烈的市場競爭中正穩步向前發展。物業管理公司的財務管理不同于其他類型的企業，它的特殊性決定了它財務管理工作的特殊性。隨著我國城市化進程的加快，城市中一座座高樓大廈平地而起，為城市的發展與建設提供了一道亮麗的風景線。在眾多的高樓中，寫字樓比比皆是，對寫字樓物業的管理已成為物業管理中重要的一部分內容。

(一)財務管理具有綜合性管理的特點

面對激烈的市場競爭，物業公司也在不斷創新管理模式，來適應新經濟環境對物業管理公司提出的要求。物業公司的管理不同于其他行業的管理，它自身的特點較為鮮明，即：以服務為主，以企業的服務來換取等價值的一種體現。寫字樓物業管理主要是對租戶和出入人員進行管理，由于每棟寫字樓的租戶較多，出入人員較為復雜，因此，管理難度較大。這就要求物業管理必須將自己的服務進行定位，始終堅持“安全、舒適、快捷”的原則來開展工作。這也就決定了物業公司在管理上具有綜合性的特點。

(二)財務管理具有全面性的特點

物業公司的財務管理工作已經滲透到寫字樓物業管理的各方面工作中。物業管理工作的順利展開離不開財務管理的保障。物業公司服務的順利進行都需要一定的資金作為保障才能正常運轉。例如：對寫字樓租戶收取房租的管理、為租戶修理損壞的基礎設備、更換寫字樓公共使用部分的物品、支付寫字樓保潔人員的工資等。還有的服務是需要物業公司先墊付資金才能進行正常工作。可見，物業公司每一項工作的順利開展都離不開資金的維持，財務管理工作已經切實滲透到物業管理的各方面，只有加強對物業公司的財務管理才能為物業公司的管理及正常運轉提供保障。

(三)財務管理具有簡單性及安全性的特點

物業公司的經營管理過程不同于其他企業的經營過程，它不存在生產活動、銷售活動，大部分涉及到的是小區內的各種設施的維修與養護等管理服務，因此，其資金的運動過程及運動形式相對于其他企業而言比較簡單，這也說明物業公司的財務管理中核算對象比較簡單。另外，對物業公司的各項收費采取的監督，不僅僅依靠企業本身來完成，還依靠相關政府部門及業主等的監督。這也就使得物業公司對資金的運轉過程的監督具有安全性。

二、物業公司財務管理現狀分析

雖然隨著我國房地產市場的不斷升溫，寫字樓物業公司也得到了迅猛的發展，但是，由于物業公司在內部控制、財務人員業務素質、資金的籌措、運用等方面還存在著諸多問題，使得寫字樓物業公司的財務管理發展較為緩慢。

(一)內部控制體系尚不完善

由于我國大部分寫字樓物業公司是新成立的，所以在管理能力上還存在不足，財務管理的內部控制體系尚不完善，比較薄弱?？傮w而言，我國寫字樓物業公司的財務管理還沒有完整的規范可供遵循，由于物業公司的會計核算較為簡單，并未制定相應的內部控制制度，這對物業公司的發展是極為不利的。例如：很多寫字樓物業公司對于日常辦公用品的領取十分隨意，并未建立臺賬；對于物業公司的固定資產與辦公用品并未進行區分管理，而且對寫字樓租費、物業費的收繳也不夠及時，使很多租戶并未感覺到便捷而產生了怨言；對于物業公司的經營收入也未能進行有效的監管，使經營收入的記錄及使用比較混亂。上述這些現象都是由于物業公司嚴重缺乏內部控制制度而造成的，收入不及時入賬、支出無法進行有效的節約，最終的結果只能是公司虧損連年增加。

(二)物業公司管理者缺乏現代企業管理理念

目前，我國很多寫字樓物業公司的管理者和領導者缺乏現代企業管理理念，不重視對成本的管理。隨著市場經濟的不斷發展，寫字樓物業公司也逐漸向著專業化、智能化、規模化的方向發展。但是，由于受經營規模等因素的影響，很多中小型物業公司缺乏現代化企業管理理念，沒有對企業做出準確、科學的市場定位，缺乏長遠的發展眼光和經營戰略，從而未能帶領企業走向規模化發展。同時，由于對財務管理工作的忽視，并未對企業的各項資源進行優化配置，出現了資源嚴重浪費，企業經濟效益低下等問題。因此，物業公司必須樹立起現財觀念和成本核算觀念。

(三)財務人員素質有待提高

就我國目前物業公司的實際情況來看，很多公司為了節約人力成本，在使用財務人員時以最低人力成本作為選用人才的依據，缺乏對財務人員的專業知識和職業道德的了解。例如：很多財務人員是由收款員或其他崗位轉崗來的，更有甚者居然沒有會計從業資格證。同時，很多物業公司為了節約人工成本，基本是會計、出納一人兼，這已經違背了會計職務相分離的原則?？梢?，目前物業公司財務人員的業務素質及職業道德都有待進一步提高。

(四)很難實現投資盈利

近十幾年來，我國物業公司得到了迅猛的發展。但是由于物業費的收費標準不高，很多物業公司一直處于虧損狀態。另外，受到寫字樓物業公司經營規模的影響與限制，物業公司可選擇的投資項目很少，即使遇到較為合適的投資項目，但由于物業公司缺乏強有力的理財管理團隊，最終導致其投資存在風險，很難獲得投資盈利。

三、優化物業公司財務管理制度的有效措施

(一)不斷完善物業公司內部財務管理制度

物業公司必須根據國家的統一規定，并結合自身的業務特點和內部管理的要求，不斷規范企業內部財務管理制度。同時，根據物業公司的特點將這項制度不斷進行完善與細化。例如：經常核對公司的臺賬及上交的各種財務資料；定期檢查并監督寫字樓內的各項收入。只有建立一套科學、完善、規范的財務管理制度才能不斷規范物業公司的行為，促進其健康持續發展。

(二)建立并完善財務成本分析與控制制度

在物業公司財務管理中的一個重要方面是成本管理。物業公司最重要的成本支出是人工成本與管理費用的支出。因此，物業管理公司必須在內部樹立“全員成本”的新理念。一方面，物業公司可以在企業內部樹立科學的成本控制目標，提高員工的成本意識；另一方面，整合并優化人力資源，激發人的內在潛能，減少冗員，降低人工成本。努力培養出一支愛崗敬業、專業素質強的高素質財務管理隊伍。

(三)提高財務人員的綜合素質

物業公司必須定期對財務人員進行職業道德、業務知識等的培訓與繼續教育。使財務人員不僅僅是財務單據的傳遞著，更能為公司領導者、經營者的決策提供科學、有效的數據依據。

(四)不斷促進物業公司的規?；l展

物業公司不同于其他企業，主要是依靠管理服務來獲取盈利的。這就要求物業公司必須廣開思路，通過多種途徑創造收入，為公司盡可能多的獲得利潤。例如：寫字樓物業公司可以開設商品貿易代銷之類的經濟實體來獲得利潤。

三、總結

篇(4)

關鍵詞：物業公司；會計核算；財務管理；問題；對策

在我國經濟整體快速發展的前提下，各行各業都展現出了很好的發展勢頭，物業管理雖然是出現較晚的一個行業，發展的時間也不長，還處于初級階段，但是其未來的前景以及現在發展的形勢都呈現一種很好的趨勢。在激烈的市場競爭中，物業管理行業也凸顯著自身的特征。對于物業公司來說，會計核算和財務管理對于公司財務系統的管理以及公司整體的發展具有重要的作用。

1.物業公司財務管理的特點

1.1綜合性

物業管理，就是一些專門的人員和機構，受物業主的委托，依照相應的法律法規，利用經濟手段，對已經開始試用的房屋建筑或者相關的配套設施進行管理。物業公司與其他相關的服務行業不同，它提供的服務是全天候無間斷的，而且服務的范圍也非常的廣。在現代化水平不斷提高的前提下，物業公司的管理也得到了很大的提高，數字化及智能化的程度越來越高，管理呈現綜合性的發展勢頭。

1.2設計企業的多個方面

物業公司的財務管理和公共服務是群體性的，而且在其運作過程中必須有資金的支持，因為物業公司提供的服務與其他行業不同，員工的工資、相關設施的維護及維修等都需要資金的支持來完成，如果失去了資金方面的支持的話，物業公司很難維持他們的服務，很多活動都不能繼續開展下去。物業公司的財務管理也涉及到很多的方面，而財務的管理又對物業公司的服務有深刻的影響，因此，物業公司必須做好財務管理工作，合理地使資金得到分配，使各個部門所占的資金比例都得到很好的優化。

2.物業公司在會計核算及財務管理方面存在的問題

2.1會計核算、財務管理處于初級階段

一個企業的發展離不開財務的管理，財務管理的好壞也直接影響著企業的正常發展。對于物業公司而言，它在我國出現的時間并不長，而且物業管理是一個新的行業，整體還處于初級階段，在財務管理方面，也存在著欠缺，體系尚不完善。

2.2會計核算和財務管理出現的問題

物業公司在市場競爭中主要還是為了提高自己的服務，增強競爭力，獲得更多的經濟效益。隨著物業公司的不斷發展，企業的規模和服務水平都上升了一個水平，因此，更加注重財務的管理，有一些物業公司在財務方面的投入已經逐漸增加，但是財務管理過程中還是存在著一些問題。

2.2.1會計管理基礎工作較弱

在建賬時，沒有按照實際的花銷進行及時的建賬，賬目分類工作也沒有做到位。會計核算的相關資料不完善，而且遇到很多打白條的情況，給會計核算帶來了困難，還有一部分相關的合同沒有簽訂。在會計科目的劃分方面也存在問題，比如資本性的支出和收益性的支出并沒有很明確的區分開來。這些現象說明，在會計核算過程中還缺乏規范，這不利于核算的順利進行。

2.2.2缺乏管理資金力度

在物業管理中，面臨的最普遍的問題就是資金不充足，資金的來源和數量是有限的，而且一般因為物業公司的規模并不大，不能從銀行獲得貸款，所以可以支配的資金并不多。

2.2.3成本核算的方式比較單一

公司一般采取的成本核算方法是公司的財務部門進行集中的核算，對于一些明細的科目到二級，職能部門一般不進行成本核算。物業公司的服務范圍廣，提供的服務類型也比較多，因此在成本核算的時候，必須要進行精細化的管理，按照明細來對賬進行分類，以使企業得到更好的管理。

2.2.4會計核算體系缺乏統一性

物業公司在會計核算方面發展的時間不長，因此管理也缺乏統一性，在會計核算工作方面的經驗也不是很豐富，由于物業公司自身的工作特點，在對其財務進行核算的時候，一般是有會計制度的，目前來看，會計制度比較寬松，因此，物業公司要想提高自身的管理水平，使公司更快的發展，就要完善會計制度，建立核算體系。

3.物業公司進行會計核算及財務管理的對策

3.1完善會計基礎管理的工作

結合國家頒布的相關文件進行建賬，對會計人員加強培訓，提高會計人員的業務素質；建立會計管理制度并嚴格執行；在公司內部建立會計監督體系，發揮會計監督的功能，對原始憑證加強審核及稽核，確保會計信息的質量。

3.2進行財務分析

物業公司經濟收益來源如下：一是公司在向客戶提供相關的服務之后收取一定的費用；二是公司實行多種經營方式，進行多元化投資，獲得部分經濟效益。物業公司要想擴大發展，確保財務管理的正常進行，必須及時地向客戶提供一定的信息，這就要求物業公司調查公司的財務情況，了解在特定的階段內公司的負債及資產狀況，對企業運營風險進行準確判斷。

3.3進行資金管理

資金管理主要表現在以下幾個方面：首先，提升資金運作的水平，增加公司的收入；其次，對資金進行跟蹤管理，強化資金的使用及調度工作，實現?？顚Ｓ?，避免出現挪用和占用資金的情況；再次，對于應收賬款，需要增加催收的力度，減少應付款的比例，促進貨款回籠，減少存貨所占的比例，強化存貨管理。

4.結語

在市場經濟條件下，物業公司需要提升自身的競爭力，促進自身的發展。物業公司需要認識到自身存在的問題，明晰部門的責任，在資金運作方面做好規劃及計劃，健全財務管理制度，認識到財務管理的重要性，采取措施促進企業的發展。（作者單位：深圳華聯物業集團杭州分公司）

參考文獻：

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[2]歐陽衛紅.文物、藝術品等館藏資產雙軌制價值計量管理研究――規范館藏資產會計核算和財務管理的探討[J].財政監督，2010，18：29-33.

篇(5)

關鍵詞：物業公司；物業管理；會計核算；財務管理；人才管理制度

引言

物業公司隸屬房地產行業旗下的企業，其發展具有明顯的房地產行業發展特征，屬于時下新興的朝陽企業。服務是該行業的最基本又是最重要的發展特征。我國物業公司介于我國城市房地產的綜合開發和我國城市住房制度改革背景下，通過實行住宅商品化發展管理應運而生的。我國物業公司的發展具有新時期社會主義發展的時代氣息。隨著物業管理行業在我國不斷新興和發展起來，物業公司也在中華大地上如雨后春筍般建立起來，并得到不斷發展壯大。

物業公司的運行與發展，會計在其經濟管理中扮演著十分重要的角色。物業公司的會計核算和財務管理，直接關系到物業公司的發展大計，因為物業公司的會計等方面的財務管理直接影響到物業公司的經濟效益。在公司財務管理中如果能夠做到科學化管理，會計核算工作將會得到更大的發展空間，這不僅能夠簡化會計核算工作，而且還能夠更大程度地實現物業公司各部門工作效率的提高。文章將針對物業公司的會計核算及財務處理方式進行剖析，旨在提高物業公司的財務管理活動。

一、現階段我國物業公司會計核算及財務管理的發展現狀

新時期發展視域下，我國物業公司會計核算及財務管理當下發展不明顯。物業管理作為新時期社會發展中不可或缺的服務性經濟發展行業，其發展時間雖然短暫，但是它不等同于其它服務行業，它具有其獨特的發展特征。對于物業公司本身的發展特點來說，其發展要求必須加強該公司的會計核算管理和財務管理，確保物業公司在經濟發展中具備高效性、安全性和準確性。會計核算和財務管理是物業公司財務管理的重要組成部分。同時，二者又是企業經濟發展和經濟監督的重要組成部分。

物業公司會計人員和財務人員在工作中綜合素質能力有待提高。當前，不少物業公司員工主要是直接從原企業的一些行政總務部門以及內退返聘人員，加之還有不少員工還是一些企業競爭上崗失敗的富余人員通過關系走后門手段而成為物業公司的管理骨干員工。介于歷史發展的原因，大多數會計人員和財務管理人員管理理念落后，平均年齡偏大和文化水平偏低的發展狀態。在工作綜合能力評定方面，有待提高。然而，就算是財務人員的組成隊伍，大多是原來公司的一些老財務管理人員，沒有專業的高素質的文化水平。對企業財務管理認知程度不得而知，即便是財務人員也多是沒有經過財會理論和專業知識系統學習的“半路出家”人員，僅能應付日常的會計核算工作，要求他們做好財務管理的確勉為其難。

財務管理基礎工作需要規范。物業公司加強財務規范化管理基礎工作的主體是企業的客戶和職工。由于物業公司的客戶大多是個體私營者，與公司發生的業務，不愿簽署合同或協議、提供合規票據。這既不符合財務規范化管理要求，又從反面耳濡目染地影響到職工，使他們對不規范的做法習以為常，而對正常的財務管理反而感到不適，認為是財務人員有意制造麻煩。這既不利于財務管理工作的規范進行，也阻礙和影響財務管理水平的提高。

二、當前我國物業公司會計核算和財務管理存在的問題

（一）會計人員的專業技能和職業道德素質偏低導致會計核算失真

就如上面一節所述，現階段不少物業公司員工質量以次充好以假充真的現象頻頻出現，沒有嚴格的員工準入制度和員工績效考核制度的制約，給物業公司員工濫竽充數式的經驗工作以發展契機。會計核算是一項系統的艱巨而復雜的審計方面的工作，沒有具備堅實的專業基礎和過硬的職業道德素質，是很難勝任的。然而，現階段我國不少物業公司的會計人員和財務管理人員專業素質偏低，職業道德素質能力有待加強。例如，某物業公司在一年度核算中因會計做賬不謹慎，出現死賬和漏賬情況，導致整個會計核算過程無法正常進行，給會計核算工作帶來不可估量的損失。

在財務管理方面，由于財務管理的相關工作人員職業道德偏差，導致財務管理不嚴，拉幫結伙貪污現象嚴重，給公司經濟發展帶來極大的影響。

（二）財務管理的松散性導致公司財務混亂

松散的財務管理促使公司財務混亂。受到傳統的財務管理的影響和公司傳統人事管理方式的制約，當前我國物業公司財務管理方面存在諸多問題，尤其是當下松散的財務管理方式，給物業公司一些一直覬覦公司資金的不法人員更多進行違法行經的機會。比如財務人員在財務管理中與會計人員相互串通，故意弄虛作假，虛報瞞報賬目等等，致使公司財務出現混亂。

不嚴格的財務管理方式，給財務管理帶來不同程度的影響。財務管理與會計管理糾結不清，制度界限和權責不明導致公司財務管理一片混亂，相關部門和相關管理成為財務管理混亂的主要替罪羊。

（三）物業公司人才管理和人才引進方面存在問題

物業公司人才方面的管理一直是該類公司進一步發展的一塊絆腳石，如何解決好物業公司人才引進成為物業公司高層們共同關注又很難解決的問題。物業公司是現行企業中的朝陽企業，誰不想往里頭鉆。眾人的覬覦和公司在人才引進的松散性成為物業公司優秀人才引進的障礙。而作為物業公司肥肉部門的財務管理部門，更是大家眼紅的關鍵部門。由此，財務管理部門的人才引進方式往往是關系式引進方式，或者是一些老員工拉關系直接進入財務管理部門，這為企業人才的發展埋下了隱患，從而導致人事管理和企業發展根基不牢。

三、加強物業公司會計核算和財務管理的優化管理措施

（一）嚴格會計從業人員和財務管理人員的準入制度

物業公司會計從業人員和財務管理人員的準入制度無小事，會計人員和財務管理人員引進不當，很可能導致整個公司的發展受到影響。所以必須嚴格會計人員和財務管理人員的準入制度。從根本上杜絕公司員工聘任的關系化發展毒瘤，澄清公司發展的污垢，凈化公司發展的環境，為公司經濟和核心發展方向奠定堅實的基礎。

（二）加強物業公司會計核算和財務方面的優化管理

物業公司的會計核算直接關系到物業公司的發展，它是物業公司經濟發展的晴雨表，有效反映公司經濟的發展狀況，從而為公司管理層和決策者提供可靠的研究數據和進一步調控物業公司的發展方向。會計核算以后的數據的真實度與公司經濟的發展方向息息相關，會計核算的真實度越高，就越有利于公司的發展，并為公司高層對企業在市場競爭中發展方向的有效調整提供堅實可靠的資料。會計核算何其重要，不可能在只言片語中說得清楚的，故而，優化會計核算的管理，提高會計核算的質量是物業公司應該關注的課題之一。

財務方面應優化管理部門結構，嚴格控制財務人員的數量和質量，從嚴處理財務方面存在的問題，杜絕無制度無責任下的私人財務關系，做到權責分明，同時并劃清各部門的權責界限，做到責任到人，責任到財務管理中的每一細節。

（三）革新人才管理制度，加強公司員工績效管理

人才是公司發展的根據，尤其是管理方面的人才，直接關系到公司發展的根本大計。革新公司人才管理制度，實現任人唯賢，杜絕任人唯親的人才引進歪風?？梢酝ㄟ^公平公正的人才引進方式，真正做到提高公司財務管理方面人才的優化發展。同時，在長期的發展中，公司應通過高效率的員工績效管理方式，鼓勵優秀人才發展，提高公司的綜合競爭力。

結語

綜上所述，物業公司的會計核算和財務管理，在發展中相互依承、共同促進。辯證地處理好兩者的關系，優化物業公司人才管理結構，實現物業公司全新的變革式的發展管理。只有從人才引進和員工素質方面優化管理，從根本上杜絕財務蛀蟲的出現，凈化物業公司發展環境，才能更有機會提高物業公司的綜合競爭力，促使物業公司在當今激烈的市場經濟競爭中立于不敗之地。（作者單位：湖南省國立投資（控股）有限公司）

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一、工作準備情況

公司認真制定了合同管理專項效能監察實施方案，明確了效能監察的工作目的、工作方法和工作步驟，并分階段組織實施。工作目的：通過有效的監督，嚴格的把關，進一步規范合同管理制度，嚴格各項規定和程序，杜絕不廉潔行為的發生。工作方法：通過檢查合同文本，規范合同管理制度、合同會簽制度、招議標程序。步驟：4月1日－6月30日為自查階段；7月1日－9月10日為檢查階段；9月11日－11月10日為整改階段；11月11日－12月31日為總結提高階段。

二、自查情況：

物資供應部、設備部、宏大熱電公司、物業公司、籌建處、燃料管理部、蘭西物資公司、科技公司等合同主辦部門等在自查階段能認真按照實施方案的要求，組織部門人員進行了專題學習。對相關制度依據集團公司、大唐甘肅公司、公司的制度規定進行梳理對照。各部門結合公司實際進行修訂，對制度執行中存在的漏洞和不足及時完善；能認真履行公司合同管理制度物，招議標流程管理和建立質量可靠、服務及時的供應商隊伍信息庫，并與各供應商簽訂了廉政合同。以上部門均將自查情況報告按時上報效能監察工作辦公室。

三、檢查情況：

在自查工作結束后，監察審計部會同相關部門對合同管理情況進行了檢查。

1、首先進行了基礎檢查。對物資供應部、設備部、宏大熱電公司、物業公司、籌建處、燃料管理部、蘭西物資公司、科技公司基礎資料進行了查閱。檢查合同的有關文本、會議紀要、資質資料、會簽單以及廉政保證書、打分表等相關資料是否齊全、符合歸檔管理要求。通過檢查，各類資料都較齊全，符合歸檔要求。

2、對執行程序、制度的規范性進行了檢查。按照大唐甘肅公司文件要求，30萬元以上要進行招標或大唐甘肅公司授權我公司組織進行招標，30萬元以下可由我公司組織進行議標。在公司各項目招議標工作中，監察審計部全過程進行了監督。通過檢查，職能部門能按要求執行各項制度，按程序開展工作。

3、對合同文本進行了檢查。檢查合同文本內容是否嚴謹規范、會議紀要是否齊全、會簽制度履行情況。通過檢查，各項合同文本較規范，主要不足是：合同文本格式不統一、合同會議紀要不齊全、個別合同會簽單上沒有時間。事后，相關部及時統一了合同文本格式、補全了相關內容。

4、對合同承辦部門制度執行情況進行檢查。我們對物資供應部、設備部、宏大熱電公司、物業公司、籌建處、燃料管理部、蘭西物資公司、科技公司相關管理制度的建立健全進行檢查，檢查管理制度是否完善，相關工作人員是否存在不廉潔行為。

經效能監察工作小組對參與合同管理的部門及工作人員工作情況進行全過程檢查，各承辦單位均嚴格執行集團公司、大唐甘肅公司以及我公司合同管理制度有關規定情況，無吃、拿、卡、要和的不廉潔行為。

經檢查統計分析，1-10月份，宏大公司共簽訂合同126份，其中：工程承包合同20份；工程發包合同29份；租賃合同31份；電熱合同9份；灰渣合同18份；煤炭合同8份；其他合同11份。物業公司共簽訂34份合同。物資供應部共簽訂47份合同，總標底2017萬元，節約資金75萬元；蘭西物資公司共簽訂合同51份，總標底1170萬元，節約資金183萬元。

三、監察建議：

各合同承辦單位：

1、組織部門人員認真學習公司近期下發的《合同管理辦法》，嚴格執行辦法中的各項規定，確保合同管理工作正常有序地開展。

2、統一合同各類相關資料的格式、內容、編號。

3、進一步加強對投標單位資質的審查。

4、加強部門及合同承辦人應履行的管理職責。

5、進一步完善招議標會議記錄、會簽單制度；合同相關資料必須統一、齊全、及時歸檔。

6、進一步加強合同生效的法人簽字或法人授權書制度。

四、整改提高情況

在效能監察檢查小組的督促下，各合同承辦單位針對的意見和存在的問題認真進行了整改。

1、各合同承辦單位認真組織部門人員學習公司近期下發的《合同管理辦法》，不斷規范合同管理。

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0*年上半年對于物業公司來說是坎坷的半年，經歷了許許多多的挫折與困惑，但同時也是進步的半年，從挫折與困惑中，痛定思痛，總結分析經驗與教訓，使我們更加清晰了管理的方向與思路，并在實際管理中學習、發揮與應用，各項工作基本按既定計劃如期得到開展。

現將上半年主要工作情況總結如下：

人事行政部

一、上半年工作總結；

1繼續健全公司各項規章制度，進一步提高公司規范化運作水平；

在公司原有制度的基礎上，完善了《12小時工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采購管理制度》、《樣板房管理制度》、《員工餐廳管理制度》、《員工宿舍管理制度》等，涉及人、財、物的管理制度及規范性文件。

1.1自今年起，物業公司所有文件統一由人事行政部負責管理，實現了文件流程登記管理，保證文件傳批效率、對文件流程進行嚴格控制。并通過由人事行政部負責統一發放，加強了內部文件傳閱，及時傳遞信息的效率。

1.2在年初的計劃中，本應在三月對公司的制度及更新的部分進行一次整理和匯編，因各部門業務工作開展繁忙，重視度不足，完成速度未達預計效果。六月，集團人力資源部牽頭進行物業公司制度匯編，對各部門、各崗位提出了新的要求，目前完成了公司層面的制度及操作規范。并針對目前存在的執行力差、責任心不足、業務處理回應速度緩慢等問題，推出《24小時回復制度》、《小區巡查制度》、《投訴處理流程》、《員工禮貌禮儀標準》等提高服務水平的相關制度。

2人事管理

2.1人員編制：

隨二期的驗收接管及又一城的介入，根據實際需要，人員編制進行了如下調整：

2.2人員招聘；

物業公司上半年通過報紙、網站、現場招聘會、職業介紹所等渠道，基本完成招聘任務。上半年人員異動情況如下：

備注：六月份因未結束，未納入統計范圍。

2.3人事費用

1-5月人事實發工資總表

2.31《保安員12小時工作制》

在增加二期安防崗位，不增加崗位編制的情況下，實施了《保安員12小時工作制》，對保安員的薪資進行了調整。試行兩個月以來，保安員基本能接受該項調整，部門人員流動率未出現異常?；窘鉀Q人員不足產生的空崗情況，并逐步消化了去年下半年積累的大量加班。

2.32有償服務提成制

隨二期入住率的提高，對有償服務的需求逐步增加。在不增加清潔人員的基礎上，試行安排休息的員工提供有償服務，并在有償服務收費中按....元/小時的標準，作為工資提成給員工。目的是減少加班時長、控制人工成本，同時提高員工工作的積極性。

2.4員工培訓

上半年新員工對《員工手冊》、公司制度培訓的覆蓋率100%，每周各部門開展的業務培訓平均1-2次，組織個別業務部門經理參加陽光團隊的拓展活動。在四月，組織了主管以上的員工前往....參觀，學習別人的管理經驗，找出自身不足。初步建立員工培訓檔案、培訓課程計劃及相關培訓資料等，計劃于下半年具體實施。培訓工作因一直缺乏專管人員，由部門內部兼任開展，存在培訓的內容比較單一、在組織上缺乏部門間的交叉培訓，未建立系統的培訓資料及操作規范文件等問題。這次各部門均完善了操作手冊，同時也為下半年的培訓工作建立了基礎。

2.5推行績效考核

在一月起保安部首先試行了《保安員績效考核辦法》，制定了保安員級別及相應的工資待遇標準。通過績效考核，調動員工不斷提高工作水平及自身素質的積極性，提供了晉級、調薪的機會。先后實施的績效考核部門有客服中心、車隊。

目前，績效考核的工作尚未全面覆蓋，推廣績效考核的力度和實效性未達到真正激勵員工積極性的效果。分析原因，主要存在以下方面的原因：1）工作目標不明確，未建立實際操作的規范。2）管理人員流動性大，管理辦法亦經常改變。3）從建立績效考核標準到考核結果的過程管理不足。4）員工對績效考核的理解度、認同感有限。

3行政管理

3.1員工餐廳

3.11面對員工反映意見比較集中的員工餐廳，經過多次的意見調查，確定大部分員工的口味，在食品衛生、份量、菜式及用餐時間上，均根據各部門不同班次的需要及員工意見進行了調整。目前，員工滿意度基本達到95%以上。

3.12在五月份員工餐廳收支報告中，已實現包餐費用包含餐廳電費、每月人事費用當月工具、物料采購費用、夏季每周兩次的涼茶、糖水的所有費用，在員工滿意的基礎上合理降低成本。

3.2倉庫管理

3.21通過制定《物料驗收制度》、《采購管理制度》等，首先從物料驗收的環節開始嚴格控制物料的品質，增加了由業務部門派人協助驗貨的環節，減少不合格品的發生。其次，加大倉庫對物料的管理職責，在采購物料的價格、品質上，與歷史價格、原用物料品質進行對比，嚴格把關，不合格的一律予以退貨處理。

3.22為配合財務部做好費用劃撥的工作，工程物料的使用在月度盤點表中做到每一件物料清晰列明用在何處，費用所屬。

3.24增加了樣板房物品的管理，聯合材料部進行了徹底的核對，對遺失、錯帳、損壞等情況進行了清點。在多次的樣板房搬遷中，倉庫參與物品的打包、清點、交接、存放等工作，彌補了以前樣板房物品清單不完整的現象。在上半年集團財務部聯合進行的資產盤點中，行政、工程倉庫均做到了帳貨相符。

3.3車隊管理

3.31根據上半年車隊被投訴的主要原因及存在問題，制訂了《司機獎懲條例》，以季度的形式進行考核，并推出安全駕駛獎。對業主提出投訴的司機，給予懲罰，并由司機本人向業主進行解釋和道歉，提高司機對服務規范的重視。

3.32上半年，逐漸有業主提出有償用車服務的需求，有租車及租司機兩種。為規范操作，制訂了有償服務標準，在不影響正常運行的情況下，均滿足業主的需求，服務創收。

3.4采購管理

在上半年的采購工作中，提高采購的計劃性，基本完成各部門的采購工作，及時核價。虛心向業務部門學習商品知識，在大批量不確定質量價格的采購中，聯合業務部門的主管及材料部同時到采購市場定品質及價格標準。完成了上半年工程物料供應商評估，并根據業務部門的推薦，采用了新的物料供應商，在價格上有所降低。

3.5樣板房管理

自一月份起，人事行政部正式接管樣板房，在清潔組操作規范原有的基礎上，重新制定了《樣板房管理制度》及清潔衛生標準，對樣板房的員工按清潔標準進行了全面培訓，將樣板房物品的保管責任落實到個人。接管半年以來，僅遺失兩件小裝飾物件。主動與營銷部門溝通，征詢樣板房需要改進的問題，及時調整，積極配合。

3.6積極配合業務部門

3.61煤氣配送

針對小區煤氣配送量逐步增加的情況，原配送方式是由行政部負責煤氣配送、保安員負責送到業主家中。存在耗費人力、物力及存放煤氣的安全性問題。現與振戎煤氣股份公司重新簽訂了配送協議，由煤氣公司負責24小時內直接配送上門，減低人力、物力的投入，解決了煤氣儲備的存放問題，提高服務效率。

3.62小區垃圾清理

原清運方式是綠化垃圾與生活垃圾分別由村民及環衛站進行處理，存在清理不及時、費用偏高的現象?，F經過調整，綠化垃圾采取運到三期偏僻地點自然腐化，生活垃圾經過重新協議，基本解決了目前的垃圾清運問題，已達到降低成本的目的。

3.7年度先進員工評選

根據去年員工的實際工作表現，組織了年度先進員工的評選工作，并通過由各部門經理

參加的專題會議，確定和選出18名年度先進員工，并給予了表彰和獎勵。

3.8組織2005年年度春茗活動

于4月，組織物業公司的年度春茗活動，總結去年工作中存在的問題，傳達集團二六年發展綱要的精神，同時明確今年的發展目標。會后，組織了員工卡拉ok及燒烤活動。

二、工作中存在的問題：

1目標管理責任的落實：

目前，各部門僅根據自己的工作計劃開展工作，沒有一個明確、統一的管理目標及責任人的落實。在工作開展的過程中，目標的實現與實際結果存在差距，做了大量的工作但看不到成績。如明確的工作指標下達，管理費收費率、員工培訓合格率、滿意度等都未能落實到人。

跟進措施：通過審核部門年度目標，以部門經理簽訂目標管理責任書的形式，明確績效考核指標，及時根據實際情況進行調整，控制日常工作方向的正確性，以達到一個共同的目標。

2管理思想的隨意性，造成管理中“不公平事件”。容易挫傷員工積極性，降低滿意度，組織團隊精神減弱，凝聚力降低。

跟進措施：從基礎建設做起，通過制度的建立，針對事情的處理建立規范的操作模式，不因人而異。加強中層管理人員的培訓，建立領導威信，加強日常管理的規范化，減少隨意性及個性化。

3監督機制未做到細處，目前巡查的范圍，僅限于員工儀表、考勤、員工餐廳、小區環境巡查等，監督的力度和實效都有待提高。

跟進措施：將巡查、監督工作提升為制度的形式進行落實，將范圍擴大，對投訴處理、服務態度、工作效率、培訓考核、招聘及時率、設備維護等，均作為巡查范圍，提高部門經理對該項工作的重視程度。

4溝通渠道單一：

1）與員工的溝通：

目前，與員工溝通的渠道主要來自員工意見調查表及個別員工異動面談，方式比較單一，與員工直接面談的覆蓋率不高。不了解員工的真實想法，部分工作將失去實效。

跟進措施：建立員工面談機制，在入職、異動面談的基礎上，增加員工定期面談計劃，建立員工面談記錄，定期進行匯總和分析。了解員工在工作、生活中存在的問題，重視員工意見并及時解決。

2）與業主的溝通：

在日常的工作中，未建立起物業公司與業主之間一個良好的宣傳渠道，物業公司日常工作的進度，所做的努力，未能使業主了解，得不到業主充分的支持和相互間的協助。

跟進措施：加強社區文化的營造和建設，增設固定的方式，將物業公司最近的工作動向、進度成果、熱點話題、發展商舉措等定時向住戶宣傳。加強相互間的了解，以贏得支持和認可。建立多種直接交流的方式，培養相互間的信任度，為建立良好的小區生活環境這一共同目標出謀劃策。

5員工激勵：

員工中普遍存在干好干壞一個樣的心態，嚴重影響到工作的執行力度和服務水平。

跟進措施：在績效考核工作開展的基礎上，對獲得服務之星的員工給予充分的肯定和表彰。通過照片上墻、業績公布、獎金獎勵、出外旅游等，精神與物質鼓勵相結合的方式，充分激勵全體員工爭當先進，鼓舞士氣。

三、下半年工作計劃：

1制度化管理；

計劃于七月份，在物業公司全面開展規范化操作的活動，將匯編后的制度進行試行并及時對出現的問題跟進修正。建立一套屬于君華物業自己的操作管理模式。全面提升工作效率、服務質量，將制度從書面形式進入到實際工作中。

2績效考核的推廣：

配合集團人力資源部的工作規劃，七月份組織完成全面績效考核的方案，落實管理目標，通過績效管理，從根本上調動員工的積極性，創造雙贏的局面，推動物業公司的服務和效益。

制訂“服務之星”評選、獎勵方案，充分激勵和認可工作優秀的員工。，

3提高員工素質，建立培訓系統管理

制定實施培訓規范及培訓系統資料，通過不同環節培訓，提高全體員工的素質。完善員工培訓檔案，考核、抽查記錄等，將培訓作為各部門一項重要工作。于九月完成新的操作規范、考核標準的第一輪培訓，做到初級培訓、基礎培訓、操作規范培訓覆蓋率100%，培訓合格率95%。

4提高工作效率與工作質量

充分發揮監督機制，有計劃地執行工作巡查制度，重點抓工作的落實與回復。實行普通工作24小時回復制、重點工作12小時回復制及緊急工作2小時回復制。將回復的時效與完成情況作為員工績效考核的重要指標，從而提高整個物業公司的辦事效率。

5建立良好溝通：

5.1組織季刊的文稿，以季度的形式向業主匯報物業公司的工作與成果，小區設備設施的維護狀況及業主關心的熱點話題分析等。

5.2制定與員工溝通面談的計劃，在一定周期內與員工全面溝通，建立員工面談記錄，及時解決員工的生活問題。

6員工活動