二手房交易合同精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇二手房交易合同范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

買受人：

北京市建設委員會

北京市工商行政管理局

年月修訂

說 明

1、本合同文本為示范文本，由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制定，適用于本市行政區域內國有土地上的存量房買賣，

北京二手房買賣合同。存量房，即二手 房，是指通過辦理轉移登記取得房屋所有權證的房屋。

2、簽訂本合同前，出賣人應當向買受人出示房屋所有權證及其他有關證書和證明文件。

3、簽訂本合同前，雙方當事人應當仔細閱讀合同條款，特別是其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內容。本合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。【 】中選擇內容，以劃√方式選定;對于實際情況未發生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打×，以示刪除。

4、雙方當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。為體現雙方自愿的原則，本合同文本相關條 款后留有空白行，供當事人自行約定或補充約定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當事人同意內容。

5、本合同文本為買賣雙方自行成交所采用的示范文本，通過設立“專用賬戶”的房地產經紀機構或交易保證機構劃轉交易結算資金的，所簽訂的《存量 房交易結算資金劃轉協議》應當作為本合同的附件。

6、存量房屋所有權轉移登記時所涉及的主要稅費包括但不限于：契稅、印花稅、土地出讓金(已購公有住房有此項)、綜合地價款(經濟適用住房有此 項)、營業稅及附加、所得稅、土地增值稅等。

7、雙方當事人選擇申請仲裁解決爭議的，可以向北京仲裁委員會、中國國際經濟貿易仲裁委員會或注明全稱的其他仲裁委員會申請。

8、雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致。

北京市存量房屋買賣合同

出賣人：___________________________________________________________

【法定代表人】【負責人】：__________________ 國籍：_______________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性別：______________________

【法定人】【委托人】：_________________ 國籍：_____________

【身份證】【護照】：_________________________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________ 聯系電話：_______________________

共有權人：_________________________________________________________

【法定代表人】【負責人】：__________________ 國籍：_______________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性別：______________________

【法定人】【委托人】：__________________ 國籍：____________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】：_______________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________ 聯系電話：_______________________

買受人：___________________________________________________________

【法定代表人】【負責人】：__________________ 國籍：_______________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性別：______________________

【法定人】【委托人】：_________________ 國籍：_____________

【身份證】【護照】：_________________________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________ 聯系電話：_______________________

買受人：___________________________________________________________

【法定代表人】【負責人】：__________________ 國籍：_______________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性別：______________________

【法定人】【委托人】：_________________ 國籍：_____________

【身份證】【護照】：_________________________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________ 聯系電話：_______________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市城市房地產轉讓管理辦法》及其他有關法律、法規的規定，出賣人和 買受人在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上就存量房屋買賣事宜達成如下協議：

第一條 房屋基本情況

(一)出賣人所售房屋(以下簡稱該房屋)為【樓房】【平房】，坐落為：____________【區(縣)】 __________________________【小區(街道)】________【幢】【座】【號(樓)】_________單元 _________號(室)。該房屋所在樓棟建筑總層數為：_______層，其中地上________層，地下_________層。該房屋所在樓層為 _________層，建筑面積共___________平方米。

(二)該房屋規劃設計用途為【住宅】【公寓】【別墅】【辦公】【商業】【工業】：__________________。

該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況見附件一。

第二條 房屋權屬情況

(一)該房屋所有權證證號為：________________________，共有權證證號 為：_______________________，填發單位為：________________________。

房屋共有權人對出售該房屋的意見見附件二。

(二)土地使用狀況

該房屋占用的國有土地使用權以【出讓】【劃撥】方式獲得。土地使用權證號為：________________________，填發單位 為：_________________________。

(三)該房屋性質為下列選項中第_______種情形。

1、商品房;

2、已購公有住房(若為中央在京單位已購公有住房，《中央在京單位已購公房上市出售登記表》表 號：________________________ );

3、向社會公開銷售的經濟適用住房;

4、按經濟適用住房管理的房屋(危改回遷房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民回遷房等房屋);

5、其他房屋。

(四)該房屋的抵押情況為：___________。

1、該房屋未設定抵押;

2、該房屋已經設定抵押，抵押權人為：_____________________________，抵押登記日期為：_________年 ______月______日，他項權利證證號為：___________________。

該房屋已經設定抵押的，出賣人應于_________年______月______日前辦理抵押注銷手續。

(五)該房屋的租賃情況為：___________。

1、出賣人未將該房屋出租。

2、出賣人已將該房屋出租，【買受人為該房屋承租人】【承租人已放棄優先購買權】。

關于房屋權屬情況的說明及房屋抵押和租賃情況的具體約定見附件三。

第三條 出賣人與買受人自行成交達成交易。(未通過任何房地產經紀機構撮合成交、未支付中介服務費用)

第四條 成交價格、付款方式及資金劃轉方式

(一)經買賣雙方協商一致，該房屋成交價格為：人民幣___________元(小 寫)，________________________________元整(大寫)，

該房屋附屬設施設備、裝飾裝修等的有關價格另有約定的，具體約定見附件一。

(二)買受人采取下列第____________種方式付款，具體付款方式及期限的約定見附件四。

1、自行交割，買賣雙方簽訂的《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》見附件五。

2、通過存量房交易結算資金專用存款賬戶劃轉，買賣雙方簽訂的《存量房交易結算資金劃轉協議》見附件五。

(1)買受人【是】【否】向出賣人支付定金，定金金額為人民幣 (小寫)，

(大寫，不高于成交價格的20%)，定金支付方式為 【直接支付給出賣人】【存入專用賬戶劃轉】。

(2)買受人應將房價款人民幣___________元(小寫)，____________________元整(大寫)存入雙方共同委托的 ___________________________(備案的房地產經紀機構或交易保證機構)在 ___________________________銀行設立的存量房交易結算資金專用存款賬戶(以下簡稱“專用賬戶”,定金約定直接支付給出賣人的 除外)，賬號為___________________________。買受人取得房屋所有權證書后，出賣人持房屋權屬登記部門出具的《轉移登記辦結 單》到備案的房地產經紀機構或交易保證機構按照《存量房交易結算資金劃轉協議》的約定辦理資金劃轉手續。

(三)關于貸款的約定

買受人向【_______________________銀行】【公積金管理中心】申辦抵押貸款，擬貸款金額為民幣___________元 (小寫)，____________________元整(大寫)。買受人因自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準的，雙方同意按照第_______種 方式解決：

(1)買受人自行籌齊剩余房價款，以現金形式支付給出賣人;

(2)買受人繼續申請其他銀行貸款，至貸款批準，其間產生的費用由買受人自行負擔;

(3)本合同終止，買受人支付的定金和房價款應如數返還，雙方互不承擔違約責任，在申辦貸款過程中發生的各項費用由買受人承擔。

第五條 房屋產權及具體狀況的承諾

出賣人應當保證該房屋沒有產權糾紛，因出賣人原因造成該房屋不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。

出賣人應當保證已如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關系，附件一所列的該房屋附屬設施設備及其裝飾裝修隨同該房屋一并 轉讓給買受人，買受人對出賣人出售的該房屋具體狀況充分了解，自愿買受該房屋。

出賣人應當保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成，對已納入附件一的各項房屋附屬設施設備及其裝飾裝修保持良好的狀況。

在房屋交付日以前發生的【物業管理費】【供暖】【水】【電】【燃氣】【有線電視】【電 信】：___________________________費用由出賣人承擔，交付日以后(含當日)發生的費用由買受人承擔。出賣人同意將其繳納的該 房屋專項維修資金(公共維修基金)的賬面余額轉移給買受人。

第六條 房屋的交付

出賣人應當在 (約定時間或約定條件)前將該房屋交付給買受人。該房屋交付時，應當履行下列第____、____、____、____、____、____項手續：

1、出賣人與買受人共同對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體

情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，并交接附件一中所列物品;

2、買賣雙方在房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單上簽字;

3、移交該房屋房門鑰匙;

4、_____________________________________________________ ;

5、______________________________________________________ ;

6、_____________________________________________________ 。

第七條 違約責任

(一)逾期交房責任

除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件將該房屋交付買受人的，按照下列第______種方式處理。

1、按照逾期時間，分別處理((1)和(2)不作累加)。

(1)逾期在______日之內，自第六條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之 ______的違約金，并于該房屋實際交付之日起______日內向買受人支付違約金，合同繼續履行;

(2)逾期超過______日(該日期應當與第(1)項中的日期相同)后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起 _____日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。

2、_____________________________________________________ 。

(二)逾期付款責任

買受人未按照附件四約定的時間付款的，按照下列第______種方式處理。

1、按照逾期時間，分別處理。((1)和(2)不作累加)

(1)逾期在______日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之 ______的違約金，并于實際支付應付款之日起______日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行;

(2)逾期超過____日(該日期應當與第(1)項中的日期相同)后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之 日起____日內按照累計的逾期應付款的______%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。

2、_____________________________________________________ 。

第八條 出賣人將該房屋出賣給第三人，導致買受人不能取得房屋所有權證的，買

受人有權退房，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內退還買受人全部已付款，按照__________利率付給利息，并按買受人累計已付 房價款的一倍支付違約金。

第九條 稅、費相關規定

本合同履行過程中，買賣雙方應按照國家及北京市的相關規定繳納各項稅、費，買賣雙方承擔稅費的具體約定見附件六。因一方不按法律、法規規定繳納 相關稅費導致交易不能繼續進行的，其應當向對方支付相當于房價款_________%的違約金。

本合同履行過程中因政策原因須繳納新的稅費的，由政策規定的繳納方繳納;政策中未明確繳納方的，由【出賣人】【買受人】繳納。

第十條 權屬轉移登記

(一)當事人雙方同意，自本合同簽訂之日起________日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。

(二)買受人未能在____________(約定時間或約定條件)內取得房屋所有權證書的，雙方同意按照下列方式處理。

1、如因出賣人的責任，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起__ __日內退還買受人全部已付款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際 取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_______的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起_______ 日內向買受人支付。

2、_____________________________________________________ 。

(三)出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起_______日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續。如因出賣人自身原因未如 期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付______________元的違約金;逾期超過_______日未遷出的，自期限屆滿之次日起，出賣 人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金。

______________________________________ 。

第十一條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另 一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起_______日內向另一方當事人提供證明。

上述房屋風險責任自該房屋【所有權轉移】【轉移占有】之日起轉移給買受人。

第十二條 爭議解決方式

本合同項下發生的爭議，由雙方協商解決;協商不成的，按照下列第______種方式解決。

(一)依法向房屋所在地人民法院起訴;

(二)提交________________________仲裁委員會仲裁。

第十三條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充。對本合同的解除， 應當采用書面形式。本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。

第十四條 本合同及附件共__頁，一式___份，具有同等法律效力，其中出賣人__份;買受人__份;____份;雙方辦理轉移登記時，應向房屋權屬登記部門提交主 合同一份，附件二、附件三有實際約定內容的，需一并提交。

出賣人(簽章)： 買受人(簽章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托人】(簽章)： 【委托人】(簽章)：

簽訂時間：_____年____月____日 簽訂時間：_ ___年_____月____日

簽訂地點： 簽訂地點：

附件一 房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況

(一)房屋附屬設施設備：

1、供水：【自來水】【礦泉水】【熱水】【中水】：___________

2、供電：【220V】【380V】【可負荷_________KW】：____________

3、供燃氣：【天燃氣】【煤氣】：_________________________________

4、外供暖氣：【汽暖】【水暖】【供暖周期】：_________________

5、自備采暖：【電暖】【燃氣采暖】【燃煤采暖】：_________________

6、空調：【中央空調】【自裝柜機_______臺】【自裝掛機_______臺】：_________________

7、電視饋線：【無線】【有線(數字、模擬)】：_________________

8、電話：【外線號碼_________________】【內線號碼 _________________】：_________________

9、互聯網接入方式：【撥號】【寬帶】【ADSL】：_________________

10、其他：

(二)房屋家具、電器、用品情況

1、雙人床：

2、單人床：

3、床頭柜：

4、梳妝臺：

5、衣柜：

6、書柜：

7、寫字臺：

8、沙發：

9、茶幾：

10、椅子：

11、餐桌：

12、電視柜：

13、電視：

14、冰箱：

15、洗衣機：

16、熱水器：

17、空調：

18、燃氣灶：

19、排油煙機：

20、飲水機：

21、電話機：

22、吸塵器：

23、其他：

(三)房屋配套物品

1、【房屋鑰匙】【單元門鑰匙(或磁卡)】【信箱鑰匙】【水門鑰匙】【電門鑰匙】【暖門鑰匙】【燃氣門鑰匙】;

2、【《住宅使用說明書》及《住宅質量保證書》 】、【《家裝裝修施工合同》及裝修材料的發票】;

3、【水IC卡】【電IC卡】【氣IC卡】;

4、【有線電視交費憑證】【電話交費憑證】【ADSL(上網)交費憑證】;

(四)裝修裝飾情況

(五)關于該房屋附屬設施設備、裝飾裝修等的有關價格的具體約定

(六)該房屋所在樓棟【已完成節能改造】【未進行節能改造】

附件二 房屋共有權人對出售該房屋的意見

附件三 房屋權屬情況的說明及房屋抵押和租賃情況的約定

附件四 付款方式及期限的具體約定

附件五 《存量房交易結算資金劃轉協議》或《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》

附件六 買賣雙方承擔稅費的具體約定

篇(2)

二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任。

房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。

表現

不履行先合同義務應承擔締約過失責任

據上海市房地產協會法律咨詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。

所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。

不履行“先合同義務”的表現形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。

據陳世福律師介紹，“先合同義務”的法律依據是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：

假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。

陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。

內容

五項內容構成先合同義務

陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內容———

瑕疵告知義務

內容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。

案例：

上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產生在房屋交易之前。

二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任。

房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。

表現

不履行先合同義務應承擔締約過失責任

據上海市房地產協會法律咨詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。

所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。

不履行“先合同義務”的表現形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。

據陳世福律師介紹，“先合同義務”的法律依據是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：

假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。

陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。

內容

五項內容構成先合同義務

陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內容———

瑕疵告知義務

內容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。

案例：

上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當場約定5日內雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續。然而，在5天當中，雖經李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。

忠實的義務

內容：

二手房交易中，雖然一方當事人沒有明確告知對方當事人有關信息屬商業秘密，但基于此種信息的特殊性質，按照一般的常識，二手房交易當事人不能泄露更不應當以此搞手拉手交易，否則，應當承擔賠償責任。

案例：

XX年11月，還某、龔某、季某先后來到上海萬乾房屋置換經紀有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規定看房者自看房之日起3個月內，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉讓合同，否則需向該公司支付房屋轉讓總價2%的違約金。

篇(3)

關鍵詞：中介　房價　推動　管控

中國的房地產價格上漲迅速、居高不下，是諸多因素造成的。這其中有地方政府土地財政的需求，有房地產開發商追求自身利益的強大動力，也有炒房團、投資客炒房行為的推動，還有中國老百姓對房地產的強大基礎需求；另外，房地產中介對房地產價格的上漲也起到了推波助瀾的作用。

關于房地產價格上漲的推動因素，社會各個團體主要關注的是前面幾個方面，國家的歷次調控和市場整頓也主要針對前面幾個方面，而對于房地產中介在房地產價格上漲方面的影響基本未給予應有的重視。

擬結合近期對房地產中介市場的調研就房地產中介對房地產價格上漲的推動作用進行分析，提出相應的管控建議。

1.二手房交易的交易費用分析

交易費用無處不在，社會的經濟活動無不與交易費用相聯系，交易費用經濟學在近年也是經濟學中研究的重點領域。根據一些估計，現代市場經濟中的交易費用占凈國民生產總值將近50%~60%。

市場型交易費用主要包括：(1)搜尋和信息費用；(2)談判和決策費用；(3)監督費用和合約義務履行費用。

二手房交易涉及的交易費用最主要的是搜尋和信息費用，其次是監督費用和合約義務履行費用，談判和決策費用相對較小，此處予以忽略。

二手房交易成功最大的困難是買賣雙方信息不通暢，買方自身無法獲取合適的房源信息，賣方自身無法獲取合適的買主信息，形成信息不對稱。這也是房地產中介產生的根源和存在的主要意義，以溝通買方和賣方，起橋梁作用。

同時，由于買賣雙方各自對交易對方不了解，私人信息不對稱，都擔心對方不履行合約，這種擔心有時也會使交易難以進行。房地產中介機構此時作為中間人，能得到交易雙方的信任，使交易順利完成。

二手房交易的中介機構承擔了上述兩方面的責任，起到了兩方面的作用。所以，中介機構要收取交易的中介費，該費用一般以名義成交價的一定比例計取，并應計入房屋交易的實際價格。

2.房地產中介市場推高房價的主要手段

二手房價格除了市場本身上漲的因素外，與房地產中介的推動也是密切相關的。房地產中介推高二手房價格的主要手段有如下幾個方面：

2.1阻斷二手房個人信息網上溝通。二手房交易市場分為有形交易市場和無形交易市場。有形交易市場指通過中介機構進行交易，中介機構有實實在在的營業場所；無形交易市場指買賣雙方通過互聯網搜尋到對方直接進行交易。隨著科技的進步、通訊手段的發達，應該說信息的搜尋成本在迅速降低，通過互聯網平臺能夠很快收集到自己需要的信息。

在二手房交易方面，全國性的、地方性的二手房交易網站很多，買方和賣方都可以在二手房交易網站上免費自己的需求信息。在正常情況下，買賣雙方可以很快、很容易搜尋到合適的交易方。但是，打開絕大部分二手房交易網站，能看到的主要是房地產中介機構的信息，私人的信息查找起來很不方便，有些信息也很難找到。由于買賣雙方通過互聯網低成本、快速尋找交易對方的方式被阻斷，就只好都通過中介機構進行交易，故每年二手房無形市場的成交量很小。

2.2阻止二手房買賣雙方直接見面。由于各種原因，目前我國的二手房交易絕大部分通過房地產中介進行。從自身利益出發，房地產中介機構不允許二手房買賣雙方直接見面，以防雙方直接交易或買賣雙方直接見面后再與中介機構就中介費討價還價。

2.3賺取買賣差價。國家的《房地產經紀管理辦法》也規定，不允許中介機構吃差價，否則將被罰。但是，在實際調研中，我們發現房地產中介機構賺取差價的現象很常見。房地產中介機構經常壓低賣方的賣價，而向買方高報賣價；在買方交了保證金并簽署委托購房協議后才讓買賣雙方見面進行交易。買方的買價與賣方的賣價之間存在的價差就被中介機構賺取了。賺取買賣差價現象在城市的繁華地帶、成熟片區，無新開發樓盤項目可比較的情況下尤為突出。

2.4收取買賣雙方傭金、提高傭金比例。根據國家計委、建設部1995年頒發的、目前仍有效的《關于房地產中介服務收費的通知》規定，房屋買賣收費，按成交價總額的0.5%~2.5%計收。而在實際的二手房交易中，一些房地產中介機構利用買賣雙方信息不溝通和信息不對稱，向買賣雙方同時收取中介費。并且政府主管部門監管不嚴、處罰不重，房地產中介機構更是肆無忌憚，經常是向買方收取1.5~2.5%的中介費后還要向賣方再收取中介費。

2.5誘使賣方簽訂獨家協議，阻止房源流通。在調研中發現，很多房地產中介機構經常利用賣方盡快售出的心理，以簽訂獨家協議后中介公司會加大該套房屋的宣傳力度，以幫助客戶盡快銷售出去為誘餌，誘使客戶簽訂獨家協議。但實際上，這只是房地產中介機構的一個手段，其真正目的是誘使客戶簽訂獨家協議，使客戶不再找其他的中介機構。一方面，中介機構可以獨控房源；另一方面，中介機構可以在賣方的買價基礎上加價銷售，賺取差價。賣方簽訂獨家協議的初始目的是將房屋盡快銷售出去，而由于中介機構為賺取差價進行加價銷售，經常出現簽訂獨家協議的房屋比未簽訂獨家協議的房屋后銷售出去。

3.對房地產中介市場推高房價進行管控的建議

二手房交易在我國極為普遍，在房地產市場中也占有重要的份額。要控制房價的快速上漲，對二手房交易的中介市場進行規范是十分必要的。

3.1利用互聯網技術，建設好二手房個人網上交易平臺?；ヂ摼W技術的發展，為社會的經濟交易提供很好的技術，可以極大的降低交易對象搜尋的成本。目前，國內一些二手房交易網站的技術解決方案、界面都很不錯；只是由于某些方面的原因，在這些二手房交易網站上，個人交易信息查找不方便或者被刪除，相當于對個人之間進行交易人為設置了障礙，互聯網的優勢被人為消弱。建議政府部門建立二手房交易網站，專門為二手房個人交易提供信息溝通平臺，促成二手房交易在買賣雙方之間直接進行，降低二手房交易的成本。這種二手房交易網站要杜絕中介信息。或者政府對現有的二手房交易網站進行整治，使二手房個人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易網站上供需信息、直接尋找交易方。

3.2政府部門要方便老百姓二手房個人交易的辦理手續。目前，有少部分選擇通過中介機構進行二手房交易的目的是個人二手房交易的程序復雜，個人自己去辦理要跑很多趟、排很多隊，為避免麻煩而選擇中介。政府房管部門應將二手房交易的相關程序在網站上公布，并將詳細的要求一一說明，避免老百姓跑“冤枉路”，方便老百姓辦事。

3.3加大對房地產中介機構加價銷售行為的查處力度和處罰力度。房地產中介機構加價銷售對于房價上漲的推動作用很大，應嚴厲查處。只要制止了加價銷售行為，房地產中介機構通過簽訂獨家合同控制房源、阻礙房源流通的積極性就會自動消失。建議政府主管部門加大對房地產中介加價銷售行為的查處力度。這其中很重要的一個方面是暢通老百姓對房地產中介機構違規行為的舉報渠道，并及時向老百姓反饋處理結果。同時，建議加大對房地產中介加價銷售行為的處罰力度，加大其違規成本，使之不敢違規。

3.4建議二手房交易只能向單方收取中介費。二手房實際交易過程中，中介費一般由買方承擔。如果房地產中介機構再向賣方收取中介費，賣方也要把此部分費用加入房價內，最終實際還是由買方承受。建議規范二手房交易的中介費收取，禁止向買賣雙方同時收取中介費。建議只能向其中一方收取中介費，最好規定只能向買方收取中介費，以便于買方計算房屋的實際價格。

4.結束語

房地產價格上漲幅度過快，已引起國家的高度重視，國家也已出臺多項措施對房價進行調控，但這些調控措施中針對二手房交易中介的基本沒有。實際上二手房地產市場與一手房地產市場價格是聯動的，房地產中介的不規范運作會推高城市的整體房價。目前，我國二手房交易的中介市場極不規范，二手房交易中，房地產中介機構賺取的部分遠超過其應該賺取的部分，已經對我國房地產市場規范形成了負面影響，阻礙了二手房交易市場的健康發展，應進行管控和治理。

參考文獻：

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[2] 計價格[1995]971號.關于房地產中介服務收費的通知[S].國家計委、建設部，1995-7-17.

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[5] 谷瑩瑩，劉曉麗.淺議當前房地產經紀中介機構存在的問題及對策[J].全國商情(理論研究)，2011(15):32-33

篇(4)

【關鍵詞】二手房交易；資金監管

隨著信息時代的到來和房地產行業的飛速發展,傳統的二手房交易管理系統無法及時調整交易業務流程,難以滿足復雜多變的業務需求,存在很大的風險,因此,迫切需要能夠根據業務需求變化快速有效地調整業務流程、保障交易資金安全的二手房交易系統來解決上述問題。

1 二手房交易模式分析

二手房交易分為如下兩種交易模式

1.1 中介公司代辦

通過外網簽約系統受理二手房交易業務,錄入購房信息、資金監管信息,打印二手房買賣合同,將業務數據上傳至內網系統。買方將房款以現金或轉賬的方式存入二手房資金監管專用賬戶,資金全額到賬后,內網備案系統方可受理。如果有抵押貸款的業務,錄入抵押信息,經放款銀行審批后,將業務數據上傳至內網系統。買方將首付款以現金或轉賬的方式存入二手房資金監管專用賬戶,放款銀行將貸款劃撥到二手房資金監管專用賬戶,資金全額到賬后,內網備案系統方可受理。

1.2 自助交易

買賣雙方通過二手房交易中心設定的自助交易專柜申請辦理二手房交易業務,由專柜工作人員錄入購房信息、資金監管信息,打印二手房買賣合同,將業務數據上傳至內網系統。自助交易專柜工作人員等同于中介公司操作人員角色,擁有相同的權限。

2 工作流技術在系統的應用

2.1 工作流技術簡介

工作流管理聯盟(WFMC)將工作流定義為:一類能夠完全或者部分自動執行的經營過程,它根據一系列過程規則、文檔、信息或任務,能夠在不同的執行者之間進行傳遞與執行。工作流技術是一種過程建模和過程管理的核心技術,可以與其他應用系統有效地結合,生成符合需求的管理系統,實現了將流程的應用邏輯和過程邏輯分離,無需修改應用程序,而只需要修改業務模型來改變系統功能。采用工作流技術優勢:

2.1.1 將應用邏輯和過程邏輯分離:可以在不修改具體功能實現方式,也無需修改應用程序的情況下,而只需要修改業務模型來改變系統功能。

2.1.2 實現集成管理:實現對全部或部分過程進行集成管理,有效地把人、信息和應用工具合理地組織在一起,發揮系統的最大效能。

2.1.3 提高迭代開發:使得新業務流程很容易部署,當業務過程發生變化時,能迅速地進行流程修改、重組來滿足需求,更加方便地使用迭代的軟件開發方式,使開發更有效、風險更低。

2.1.4 更好流程控制:通過標準的工作方法和跟蹤審計,提高了業務流程的管理控制。在應用上,工作流是對流程信息的抽象,它將過程邏輯與業務邏輯分離開來,通過過程邏輯的修改可以實現對流程的配置,能夠實現“在適當的時間把適當的信息傳給適當的人”的要求。因此,工作流技術被廣泛地應用于管理系統中,已成為實現管理系統核心技術之一,用以解決管理系統中相互協作的問題。

2.2 工作流管理環境

首先研究二手房交易管理系統工作流管理環境,集中地解決二手房交易過程中的相互協作的問題,控制簽約過程中每一節點、流程的正確流向,使文檔、信息或任務能夠在不同的業務人員之間進行傳遞和執行,使二手房買賣過程能夠按照預定的規則完成,實現業務模式的規范化。

2.2.1 管理工具:數據建模型工具,圖形化的流程定義、監控管理工具。

2.2.2 過程定義:通過管理工具建立的提供給工作流引擎解釋執行的工作流程模型定義。

2.2.3 組織/角色模型:通過管理工具建立從業務人員庫中提取的基于角色的人員信息模型。不同角色的人員可以動態地組織起來,在一段時間內臨時形成一種組織形式,即為“工作組”。信息模型中還包括授權模型,即任務責任者指定授權,以在任務責任者不在時代為處理事務。

2.2.4 組織管理器:允許用戶方便地建立自己的組織模型數據庫,進行人員屬性的定義與組織的劃分,并提供方便、有效的管理維護界面,保證數據的一致性。

2.2.5 工作流引擎:工作流引擎是指工作流作為應用系統的一部分,并為之提供對各應用系統有決定作用的根據角色、分工和條件的不同決定信息傳遞路由、內容等級等核心解決方案。它主要功能是對工作流過程進行監視、解釋、控制、執行,負責解釋工作流流程定義,創建并初始化流程實例,控制流程流動的路徑,記錄流程運行狀態,掛起或喚醒流程,終止正在運行的流程,與其他引擎之間通訊等等工作。

2.2.6 流程控制數據:指工作流管理環境的系統信息和過程實例的動態信息。

2.2.7 工作任務表:工作流引擎執行過程實例中生成的用戶工作項表。

2.2.8 主動規則支持:實時過程實例的執行,并根據執行情況主動向管理人員或業務辦理人員發出信息,如新任務的到達,過程執行異常報告等。工作流執行環境為二手房交易管理過程中的每一個具體流程提供了有力的流程驅動引擎,可以確保每一開發流程在工作流引擎的驅動下高效的安全的進行,使二手房交易能夠按照預期的進度順利完成。

正確地處理好二手房交易的每一業務流程,有效地完成相應的任務,是實現該系統的關鍵。如何保證業務流程的暢通流轉,使被處理的業務流程能夠順利地從一個節點流轉到下一個節點;如何使要處理的文件、文檔、數據、報表等信息在處理節點間有序地傳遞;如何對每個流程節點上所要進行的處理進行有效地支持,工作流技術的出現和發展,為解決上述問題提供了強有力的工具和支持?；诠ぷ髁骷夹g的二手房交易系統。

3 系統總體設計

隨著Internet應用的普及和企業信息化程度的提高,采用B/S結構的軟件系統應用和開發已經逐步成為主流。利用不斷成熟的WWW瀏覽器技術,結合瀏覽器的多種腳本語言,實現了原來需要復雜的、專用的軟件才能實現的強大功能,節約了開發成本。本系統主要包括工作流建模工具與基于Web的應用系統兩部分。從系統性能、靈活性、可擴展性、系統管理和維護等方面考慮,本系統采用C/S模式與B/S模式相融合的應用方式,對系統的總體架構設計進行合理地規劃,以期實現集中統一、多層次的管理,建立易管理、易維護、可伸縮的過程管理體系。工具建模工具采用C/S模式實現,使系統易于擴展,處理效率更高,充分地發揮C/S強壯的數據操縱和事務處理能力,以及數據的安全性和完整性約束,可以非常靈活地進行流程定義、角色定義、組織機構定義等。

基于Web系統應用采用B/S模式實現,被授權的用戶使用瀏覽器通過網絡使用系統,靈活高效,降低了對客戶機的軟硬件要求,更利于軟件的開發、安裝、升級,節省開發維護費用。

采用C/S模式與B/S模式相結合的系統體系結構,既發揮傳統的C/S模式成熟的技術,避免建立三層的C/S模式高昂的代價,又能借助Internet技術充分地發揮B/S模式優點,安全可靠與靈活高效并舉,將C/S模式與B/S模式淋漓盡致地盡展優勢。

功能模塊設計

系統功能結構圖(如圖1)說明了系統所提供的功能以及各個功能之間的相應關系,各個模塊各自獨立,又相互依存,組合成一個完整有機的整體。以經紀機構資質驗證、二手房轉讓登記、二手房轉讓及抵押登記、交易資金監管、自助交易功能、記載電子登記簿為主要功能實現,其它部分為輔助的結構,每一個部分都包含各自的子功能模塊。

4 總結

二手房交易及資金監管系統屬于典型的管理信息系統,是一個功能復雜的綜合體,但是評估一個應用系統,是否實現主要功能并不是唯一的標準,而是系統本身是否靈活、適用,能夠滿足需求不斷變化的應用系統,才可以稱是一個比較成功的系統。基于工作流技術的二手房交易及資金監管系統通過工作流建模工具可以非常方便地、靈活地定義二手房交易業務流程模型。

參考文獻：

篇(5)

流程一：房源搜索

房源搜索是購買二手房的第一步。這一步主要是通過朋友介紹、媒體廣告資源和經紀公司或中介機構三大途徑完成的。

要注意的問題：

1、朋友介紹房源的，很容易孳生依賴和過份信任，以致于易于在整個交易過程中放松警惕，甚至無書面協議或現金收條等證據留下，留下的只有麻煩。

2、通過報紙、網絡媒體等廣告資源、更多的是網絡自發信息尋找房源的，由于廣告內容非?；祀s，務必認真識別相關信息的真實性，可以先查清信息來源的個人身份或中介資質，謹防受騙。

3、委托經紀公司或中介機構購買的確省時、省力、安全，能在較短的時間內尋找到合適的房源。但您必須提前對經紀公司的資信情況進行審查，并簽訂好能控制機構的委托合同，對費用要約定清楚，特別要注意定金的約定，因為有很多購房人反映，房沒買成，定金卻難以收回，還有很多公司在約定費用之外隨意亂收費，購房人苦不堪言。

流程二：實地看房

選擇好目標房源后，需要親自到現場對房子的戶型、結構、面積、大概位置、小區環境等結合承受能力作實地考察，并且一定要與產權所有人親自面談，初步了解房屋的產權性質，對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質量問題等。中介機構一般在合同簽訂前是不讓雙方直接接觸的，更要謹防中介欺詐。

流程三：背景調查

這一步至關重要，但在網上流行的二手房交易流程中卻沒有這一步，這是在決定購買還是不買的重要依據，是合同簽訂前的必備程序，如果自己無法完成，可以聘請律師輔助您作背景調查。背景調查的內容為：

1、在房管行政部門調查相關房屋的產權，查明該房屋產權是否有瑕疵，兩證是否齊全，有無抵押等情況。如果有抵押，可能該房屋會因償債而被強制執行，您購買的房屋可能被轉移給第三人。謹防假證和房產材料。

2、落實好房屋的產權性質，是否已具備上市交易條件。由于各類房屋因性質不同，交易的條件也會各不一樣。有的單位福利分房，原合同規定不得對外轉讓，或者補齊單位差價款后方能轉讓；有的是相應行政法規直接規定交易條件，所以，還要咨詢專業人員或律師，弄清楚您所欲購買的房屋的交易法律限制，和辦理過戶可能繳納的各種稅費。

3、落實好房屋共有情況，以及出賣人的權限，有無其它共有人書面售房同意書或授權委托書，不然，待您房款交出去以后，其他共有人請求法院確認買賣合同無效，那就風險太大了。

4、房屋土地使用權證確定的土地使用年限也是要注意查看的內容，不然您以同樣的價格購買少于別人所購買房屋土地使用權20年的房屋，您瞧多虧呀。

流程四：談判簽約

背景調查清楚以后，決定購買的房屋時，重要的事情就是簽訂合同了。而合同簽訂的過程是一個雙方協商的過程。合同要盡可能詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產權過戶的時間、過戶稅費分擔情況、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款，合同中還應明確規定對于違約行為所應承擔的責任和發生糾紛后的法律解決途徑。合同草擬好后，一定要請律師審查一下，作適當的修改后方可簽字成立。超級秘書網

由經紀公司買賣的，買賣雙方還應與經紀公司簽定居間擔保合同，并明確經紀方應承擔的居間擔保責任以及經紀方在交易過程中應提供的服務內容。

流程五：產權過戶

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關鍵詞：“國五條”；房地產；海南

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）05-0043-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.05.10

在當前房地產處于調控關鍵時期，國務院根據近期部分城市房價上漲預期增強和不同地區房地產市場出現分化的特點，《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（〔2013〕17號，以下簡稱“國五條”），并要求各省市于2013年3月底前出臺相應的實施細則，擬通過加強市場調控措施和行政性調控措施相結合的方式，促進房地產市場平穩健康發展。該政策出臺引起社會各方的廣泛關注，各地房地產交易出現波動。本文擬以海南省房地產市場為樣本，分析“國五條”對其影響，以此為基礎提出海南省房地產未來發展之路。

一、“國五條”的主要內容

（一）明確房價調控對象，防止新建商品房價格漲幅過高

“國五條”要求各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區新建商品住房價格控制目標并于一季度向社會公布，取代《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（以下簡稱〔2011〕1號）中新建住房價格控制目標，并建立健全穩定房價工作的考核問責制度，對房價過快上漲的城市進行約談和問責。該政策的價格調控對象準確到新建商品房，彰顯政府調控房價更趨具體和明確，由此剔除了低價位的保障性住房納入統計范疇，以防止各地政府為應對中央政府問責而虛高房價調控成效，確保商品房房價調控到位，促進房地產市場平穩健康發展。

（二）發揮稅收調節作用，征收房屋轉讓20%所得稅

“國五條”規定對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征，取消原有房屋轉讓所得稅相關優惠政策①。“國五條”要求加快推進擴大個人住房房產稅改革試點工作，引導住房合理消費，稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。該項稅收政策的實施，壓縮二手房交易的盈利空間和提高存量房的持有成本，有利于抑制投資和投機性購房，讓房產本身回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性，難點在于房屋原值及相關費用的確認和測算。

（三）擴大限購區域，繼續嚴格實施差別化住房信貸政策

“國五條”要求限購區域擴大至城市行政區域，購房資格審查環節前移至簽訂合同（認購）前?！皣鍡l”規定對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區內向其售房?！皣鍡l”要求嚴格執行第二套（以上）住房信貸政策；強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人信用記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。對房價過快上漲的城市，人民銀行分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

（四）公布房地產市場信息，加強市場監管和預期管理

“國五條”規定市縣人民政府應于一季度向社會公布年度住房用地供應計劃，各地區、各部門要及時主動商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，對房地產市場不真實信息要及時、主動澄清，以此來穩定房地產市場預期。同時，“國五條”要求穩步推進商品房預售制度改革，嚴格按照申報價格對外銷售；對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書；“十二五”期末，所有地級以上城市原則上實現個人住房信息系統聯網。

（五）增加住房用地及普通中小套型住房供應，嚴肅查處違法違規行為

“國五條”原則上規定2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量，市縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃。住房建設相關部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成供應。各地要全面落實2013年城鎮保障性安居工程建設和分配管理。[2011]1號僅對商業銀行執行差別化信貸政策的違規行為進行嚴肅處理和對制造、散布房地產虛假信息的相關當事人進行責任追究，“國五條”在明確了政府相關部門、銀行、房地產商、房產中介、購房者和轉讓者、新聞媒體的責任和義務的基礎上，從各方面加大各類違法違規行為的查處力度，并首次提出對偽造證明材料、騙取購房資格情節嚴重的，要追究法律責任。

二、“國五條”對海南省房地產市場的影響分析

“國五條”特別是其中房產轉讓須繳納20%的所得稅政策頒布后，全國一線和二線城市的新房和二手房交易均出現量價齊漲的局面，海南省房地產市場也不例外，房地產市場交易呈如下特點：

（一）新房交易量大幅放大，價格高位回調

根據搜房網統計，海南省2013年3月新房銷售10765套、面積96.7萬平方米、金額122.7億元，分別比2013年2月增長129.2%、124.5%、74.0%，新房成交套數、面積、銷售金額均超過2012年銷售最好的11月；新房成交均價比2013年2月下降22.%，但高于2012年各月成交均價。其中，?？?、文昌、瓊海、澄邁、陵水、萬寧、定安等7市縣，“國五條”出臺后新房銷售套數、面積和金額均大幅上漲，“國五條”對這類市縣影響顯著。

（二）三亞市新房交易波動較小，市場運行基本平穩

與近期北方部分省市持續出現霧霾天氣相比，三亞市氣候條件優越，居住環境宜人，生活配套設施日趨完善，加上與島外空中交通日趨便捷，島外高收入群體來三亞市買房大幅增長。2103年1-3月，三亞市新房交易的套數、面積和金額分別為7790套、71.3萬平方米、170.9億元，三者均約占2012年全年的70%左右；銷售均價23979元，比2012年全年均價增長2.1%。2013年3月新房交易面積與2013年1月基本持平，比2013年2月增長24.9%；成交均價比2013年1月上漲16.8%，比2月下降7.9%；成交金額比2013年1月和2月增長14.0%、15.1%?！皣鍡l”出臺后，三亞市新房交易波動小于與海南省其他市縣。

（三）均價萬元以下市縣，新房交易大多呈現量價齊漲

目前，?？?、文昌、瓊海、澄邁、定安、萬寧等市縣的新房銷售均價在萬元以下，購房者大部分也是島外具有一定的經濟實力但財力相對有限，購房主要目的是來瓊養老或休閑度假，擔心“國五條”的地方實施細則出臺后政策從緊、購房成本增加、房價繼續走高，迫使購房者在此類地區提前購房。上述6市縣2013年3月新房銷售7535套、面積65.3萬平方米、金額45.3億元，比2月增長205.9%、187.6%、180.2%，比2012年1月增長55.2%、42.0%、37.3%。其中，海南省澄邁縣2013年3月新房銷售套數、面積和金額比2013年1月略有下降、比2月增長，其余5市縣新房銷售套數、面積和金額均比2013年1月和2月增長。在成交均價方面，2013年3月，?？谑泻统芜~縣新房銷售均價比2013年2月下降5.2%、23.0%，文昌、瓊海、定安、萬寧等4市縣新房銷售均價都比2013年2月有一定程度的上漲。

（四）二手房交易十分活躍，?？凇⑷齺啞偤＝灰自黾虞^多

海南省三亞市二手房交易以島外居民為主，其他市縣的二手房交易均已島內居民為主。20%的房屋轉讓所得稅的實施必會提高二手房的交易成本，海南省2013年3月二手房交易市場活躍，市場成交大幅放大。根據二手房交易繳稅情況統計，海南省2013年3月二手房成交套數、面積、金額均為2013年1月和2月的2.5倍和5倍以上。2013年3月?？谑卸址砍山惶讛怠⒚娣e、金額分別為2013年2月的6.28倍、6.42倍、6.45倍，為2013年1月的2.78倍、2.87倍、3.12倍，成交均價比2013年2月和1月上漲8.5%、0.4%。2013年3月三亞市二手房成交套數、面積、金額分別為2013年2月的3.54倍、4.51倍、5.16倍，為2013年1月的2.28倍、2.53倍、3.19倍，交易均價比2013年2月和1月上漲14.6%、25.1%。瓊海市二手房交易呈爆發性增長，成交套數、面積、金額分別為2013年2月的20.24倍、19.36倍、71.88倍，為2013年1月的9.55倍、8.59倍、34.22倍，交易均價比2013年2月和1月上漲271.2%、298.6%。

（五）島內居民購房意愿增強，二手房和新房交易大幅增長

為避免20%所得稅交易成本，多套房屋持有人降價出售手中的多余房產，海南省島內居民二手房成交量顯著放大。海南省2013年3月島內居民二手房成交套數、面積、金額分別為2013年2月的5.9倍、6.0倍、6.2倍，為1月的2.6倍、2.5倍、2.9倍。特別是占全省島內居民二手房交易75%以上的?？谑校瑣u內居民二手房交易規模約占其97%以上，“國五條”后島內居民二手房成交套數、面積、金額分別為2013年2月的6.37倍、6.46倍、6.47倍，為2013年1月的2.80倍、2.90倍、3.15倍。與此同時，部分島內居民又擔心“國五條”出臺推高房價，導致新房成交放大。2013年3月島內居民的新房成交套數、面積、金額分別為2013年2月的4.12倍、3.51倍、2.44倍，為2012年3月的1.18倍、1.12倍、0.80倍。其中，?？凇⒍ò?、瓊海、文昌、萬寧、五指山等市縣的島內居民新房成交套數、面積、金額比2013年2月和2012年3月大幅增長，而高房價的三亞市，島內居民新房交易幾乎零增長。

（六）島外居民房屋交易放大，購買新房向低價位市縣轉移趨勢

島外居民來瓊置業以新房為主，輔之以二手房。國五條出臺后，島外居民在海南省購買新房的套數、面積、金額分別為2013年2月的2.34倍、2.75倍、1.80倍，為2012年3月的0.96倍、1.04倍、1.29倍。其中，?？?、定安、瓊海、文昌等低價位市縣，島外居民的新房交易增長顯著，三亞市等高價位地區的新房交易繼續保持春季期間的低增長態勢。與此同時，島外居民的二手房交易套數、面積、金額分別為2013年2月的3.14倍、3.96倍、4.53倍，為2012年3月的3.14倍、2.72倍、2.88倍。特別是島外居民二手房交易集中的三亞市，“國五條”后的二手房交易十分活躍，房屋交易的套數、面積、金額為2013年2月的2.50倍、3.67倍、4.67倍，為2012年3月的2.31倍、2.65倍、2.99倍。

三、結論與建議

本文通過各市縣、購房人類型、房屋類型、房價高低等情形下的房屋成交面積增長率來計算各類型對“國五條”的相對敏感度①，比較分析可得如下結論：

結論1：在新房交易方面，“國五條”對島外居民和島內居民在三亞市的購房影響顯著小于其他市縣。

結論2：在二手房交易方面，“國五條”對?？谑械馁彿坑绊懻w大于三亞市；對島內居民在?？谑泻腿齺喪械馁彿坑绊懘篌w相等，對島外居民在海口市的購房影響小于三亞市，對島內和島外居民在其他市縣的購房影響一般均小于三亞市。

結論3：在新房價格方面，“國五條”對房價②4000元以上的購房影響小于房價4000元以下的；對島外居民在房價9000―18000元的購房影響大于房價在9000元以下的，對島內居民在房價4000元以上的購房影響小于房價4000元以下的。

結論4：在二手房價格方面，“國五條”對房價在9000―12000元的購房影響大于其他價位的；對島外居民在房價6000元以上的購房影響顯著大于房價在6000元以下的，對島內居民在房價9000―15000元的購房影響大于房價在4000元以下的。

結合“國五條”政策及其對海南省房地產的影響與海南省房地產的市場結構，本文提出以下建議：

（一）調整房屋供給結構，發展高端旅游地產

目前海南省房價12000元以上高端地產主要集中在海口、三亞、瓊海、文昌、保亭、五指山等6市縣，每年新房銷售或二手房交易均約占全省7%以上。隨著海南省清新、潔凈空氣和優越、稀缺自然生態環境以及后發優勢日趨凸顯，特別是“國五條”對海南省高端房屋交易的購房影響較小，島內外高收入群體和企業又看漲海南省房產市場，加上發展高端精品旅游地產是海南省房地產轉型升級、實現海南省房產物有所值的重要出路，也是推動海南國際旅游島建設發展上新臺階的重要抓手。

（二）有序開發中心城市的房地產，適度放緩縣市房地產開發

?？谑泻腿齺喪惺呛Ｄ鲜》康禺a市場交易的主體，兩者的新房和二手房交易合計約占全省70%左右，是海南省房地產市場穩定發展的關鍵?！皣鍡l”后，兩市新房交易的波動均小于其他市縣。因此，兩市應根據現有城市規劃和中心城市的標準和要求，有序推進房地產開發，并加大對外營銷推廣力度以消化現有庫存，縮小庫存周期。非中心城市新房交易對政策的敏感度高且二手房交易不活躍，建議相關部門和企業適度調整放緩商業住房的開發步伐，避免提前過度開發帶來的市場風險，同時也為海南未來房地產發展留下空間。

（三）加大保障性安居工程建設力度，確保低收入家庭住房供應

自國際旅游島建設以來后，海南省的房價遠超出本島居民收入，?？谑泻腿齺喪械姆績r收入比分別為22.99、47.85[2]，低收入居民家庭難以承受如此高房價。因此，海南省應在現有保障性住房建設規劃的基礎上，把保障性安居工程與新型城鎮化建設結合起來，加大保障性住房建設資金投入，有效保障土地供應，加快推進保障性住房建設步伐，力爭2-3年內基本上解決好省內中低收入家庭的住房困難問題。同時，要改進戶型設計，把好工程質量，確保公平分配，加快對偏遠樓盤周邊的市政配套設施建設，方便保障對象的工作和生活。

（四）完善現有房地產限購措施，鼓勵購房者長期持有

資源和環境稀缺決定海南省市場價值，海南省可在現有限購政策的基礎上，制定符合海南房地產市場發展特點的差異化限購措施，比如房價高于當地上年平均價格3倍以上的高端樓盤，允許外地人利用自有資金限購一套，以確保海南房地產市場可持續發展，為海南房地產市場向高端轉型提供市場動力。同時，制定抑制投機投資性購房稅收政策，鼓勵房主長期持有房產。五年內交易所得稅率高于20%，五年以上交易所得稅率低于20%。

參考文獻：

篇(7)

記者致電北京市地方稅務局咨詢在北京購買住宅具體繳納稅種稅率與費用項目，得到了以下答案（見表一）：

根據《北京市存量房屋買賣合同》，北京二手房交易賣家所涉及的稅費有所得稅、營業稅、教育費附加、城市建設維護稅、土地增值稅、印花稅、綜合地價款。買方涉及的稅費有契稅、印花稅、土地出讓金或土地收益。表二是北京市地方稅務局工作人員告知在京購買二手房買房與賣方分別需要繳納的稅費清單。

記者走訪了幾家房屋中介公司與二手房購買者，他們紛紛表示，目前北京的行情是：二手房買賣產生的所有稅費，還有雙方的印花稅，均由買房承擔，一般來說買房者不會有異議。

所以，以上清單在實際二手房市場變成了表三。

舉例說明：小陳想在京購買一套面積為70㎡的二手房，這是他第一次購房，此房的購買年限不到5年，業主當年是以70萬元的價格買下的，如今價格是280萬元。小陳需要繳納營業稅15.68萬元，個人所得稅42萬元，契稅2.8萬元，最后購房實際需要金額為340.48萬元。如果這不是小陳第一次購房了，那么契稅變成8.4萬元，最終購房金額為346.08萬元。如果這套二手房面積超過90㎡，那么契稅同樣變成購房款3%。

另外，當涉及“城市綠化回遷房”、“拆遷還建房”、“單位福利分房”、“經濟適用房”等二手房種類的轉讓交易時，還會涉及“土地出讓金”、“綜合地價款”等項目。

值得注意的是，如果能夠提供房屋原價證明，那么二手房交易中按照“差額”征收20%的個人所得稅是可行的，但實際情況是，很多轉讓存量房的業主并不能提供原價證明。在這種情況下，國家規定統一按照出售總價的1%征收。

《國五條》二手房交易20%個稅細則雖已出臺，但在全國各城市執行情況不一，北京已經嚴格執行政策，其他城市中按照出售總價1%繳納個人所得稅的情況較多。在對待“滿五唯一”房的態度上，全國是一致的。因為是否繳納營業稅也與其密切相關。

在上海，“滿五唯一”就不用繳納營業稅和個人所得稅。如果不是“唯一”，還需繳1%的個人所得稅；如果不滿5年，不管是否唯一，都必須繳納售價5.65%的營業稅。

契稅在不同的省市自治區也是不同的。例如，在上海、寧波、深圳等地，契稅按照面積90㎡、140㎡為分界點，稅率分為1%、1.5%、3%三個等級，如果此房不是購買者唯一住房，稅率一律為3%。