房地產經濟理論論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產經濟理論論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險?？梢?，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。

然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。

可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：

1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。

2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路

在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。

由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義

在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：

有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。

有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。

有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。

［參考文獻］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

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[3]劉駿民.虛擬經濟的理論框架及其命題[J].南開學報(哲學社會科學版),2003,(2).

[4]王千.房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定[D].南開大學2006年博士學位論文.

[5]王國忠.虛擬經濟穩定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.

[6]李杰,王千.房地產虛擬資產特性的理論和實證分析[J].當代財經,2006,(2).

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關鍵詞：房地產預警 景氣指數法 綜合模擬法 BP神經網絡

房地產預警是經濟界研究的熱點問題，目前國內外對房地產預警的研究比較多，主要是從房地產預警指標的選擇、房地產預警方法的選擇和房地產綜合預警三方面進行的?？墒窃谀壳暗难芯恐?，存在的主要問題是建立的房地產預警系統預警功能不強、精度不高，這主要是因為傳統的預警方法對資料的要求和我國房地產發展的實踐不相符。本文主要分析當前在我國進行房地產預警應注意的幾個問題。

1.房地產預警方法的選擇

房地產預警是經濟預警的一個重要的組成部分，它的基礎理論和方法來源于對經濟預警理論的研究，因此對房地產預警系統進行全面系統的研究，可以對宏觀經濟預警理論體系進行補充和完善。而預警方法是預警系統的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統能否發揮其預測、防范和調控功能的關鍵。

1.1景氣指數法

我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經濟監測與預警常用的方法，即景氣指數預警法。這種方法以經濟周期循環理論為基礎，從影響房地產經濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數（DI）和合成指數(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。經過長時間的發展，景氣指數的計算方法有了許多改進，景氣指數法的運用也比較成熟。但是用這種方法來對我國房地產進行預警，其不足之處也顯而易見：

首先，景氣指數法用合成指數的升降來表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數是對各種指標進行的加權綜合，雖然綜合指數能夠反映總體的走勢情況，但也容易掩蓋某些個別指標的異常波動情況，若這些指標在房地產經濟變動中非常重要的話，那么合成指數所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數法預警不利于對每個指標進行監控。景氣指數法預警利用合成指數和擴散指數顯示總體發展趨勢，綜合指數包含的信息量有限，很難對每一個指標進行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對象和控制目標。 第三，房地產經濟周期性不明顯會影響景氣指數應用的范圍和效果。景氣指數法的預警基礎是經濟波動的周期性，構成景氣指標的先行指數可以提前預報經濟周期的轉折點。而我國房地產真正發展時間不過10多年，房地產經濟的發展受國家政策等因素影響明顯，城市房地產經濟的周期性還有待研究，因此運用景氣指數法進行房地產預警不是最佳選擇。

1.2綜合模擬法

綜合模擬法也叫統計預警法，是我國目前房地產預警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。

綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題：

第一，實際數據的分布不能滿足要求。單指標理想狀態的預警域是房地產綜合模擬預警的基礎性工作，是預警成敗的關鍵。而采用統計預警方法，則要求它的參數必須滿足多元常態分配的假設（如正態分布），而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預警準則獲得的預警域與現實并不符合，使得預警精度不高或失效。第二，統計預警法對資料的輸入不具有容錯性。房地產在我國真正的發展不過十來年的時間，統計數據難免出現錯誤和遺漏，而統計預警法對錯誤資料的輸入不具有容錯性，無法自我學習與調整，這也就是為什么采用此方法做出來的預警系統精度不高的一個重要原因。第三，用3σ預警準則確定的預警域是靜態的。統計預警方法屬于靜態預警方法，而房地產的發展本身是個動態的過程，因此采用此方法難免出現理論和實際不吻合的情況。有不少學者對這一問題進行了研究，對預警區間進行不斷地修正，使之更接近現實，提高了預警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。

1.3 BP神經網絡法

而近年來BP神經網絡的出現引起了人們極大的關注。BP神經網絡采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進行模式識別，還具有容錯能力強和對數據分布要求不嚴格等傳統方法不具備的優點。同時它還具備學習能力、處理資料遺漏或錯誤的能力，可隨數據的更新進行自我學習、訓練和調整，能夠應對多變的經濟環境。人工神經網絡中應用最廣泛的是前向三層BP神經網絡，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準確地模擬輸入、輸出的近似關系，因此它在房地產預警中被廣泛應用。

BP神經網絡在經濟預警中的應用是對傳統預警方法（景氣指數法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統預警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標；以及預警指標的警限、警區采用確定方式，不具備時變特性，缺少自適應、自學習能力；預警信息和知識獲取是間接的、費時、效率低等。從而為預警走向實用化奠定了基礎。

但是BP神經網絡也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經網絡學習算法是利用梯度下降法調節權值使目標函數達到極小，導致其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強。同時還易出現隱層單元的數目難以確定，網絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網絡容易陷入局部最優等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。

2.房地產預警存在的主要問題

國內學者在房地產發展時間不長，數據資料殘缺不齊的情況下進行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續的研究提供了思路。但目前我國房地產預警研究無論是從理論研究還是實踐的角度來看仍處于起步階段，主要不足表現在以下幾個方面：

2.1預警結果誤差較大，精度不高

不管是景氣指數法還是綜合模擬法預警都是建立在房地產經濟周期基礎上的，這兩種方法都要求有較長的時間序列數據，歐美一些國家因為房地產發展時間長，發展較成熟，采用這些方法預警都取得了較好的效果，而我國的房地產市場起步晚（90年代初才真正起步），發展不穩定，積累的歷史數據很少，統計數據不完整，統計口徑不一致，再加上房地產市場發展還不規范，受政策影響非常大，房地產經濟周期波動不明顯（或短期內難以體現），這些特征使得采用傳統的預警方法預警，輸出結果誤差較大。

2.2指標權重和警界值的確定缺乏科學性

在進行房地產預警時，綜合警度的確定是我們預警的最終目標。而綜合警度是各指標警度的綜合，因此要想準確地預測警度，房地產預警系統中各指標權重的確定和各指標預警界限的確定則是問題的關鍵。警界值的確定，我國早期基本上是通過主觀經驗來判斷，缺乏客觀依據，而近期則主要采用正態歸一法和μ-σ法來確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數據，而實際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動態調整，目前我國房地產整體發展還處于初級階段，某些指標的波動劇烈，如果按照統一不變的標準來劃分，那些指標可能會因為標準差過大而使其正常區間過大，從而影響了預警的精度。而在確定各指標的權重時，方法也過于粗糙、簡單。目前的預警研究中有的沒有考慮指標的權重，只是簡單的平均；有的采用完全主觀的專家經驗法；而有些研究所采用的簡單的定量分析方法，其適用性和科學性也有待檢驗。

2.3趨勢預測功能不強

預警系統有警度判斷與趨勢預測兩項功能，準確的市場預測可以很大程度上避免由于系統不穩定性而產生的判斷誤差，具有更強的實際應用意義。前人絕大部分研究成果都側重于警度判斷的功能，而趨勢判斷功能較弱。如在景氣指數法預警中選取先行性警兆指標就是為了增強其預測功能，但同時也選取了同步與滯后指標，前人研究中簡單的把先行、同步與滯后指標加權綜合，使其預測功能受到影響；而在綜合預警中則是根據歷年警值趨勢圖走勢來預測下一年的警情，該方法對警值轉點的預測功能較差。

2.4系統學習性不夠

目前的房地產預警系統研究的初步成果不具備很好的動態學習性，而“系統學習性”對于房地產預警系統，特別是我國目前的房地產預警系統構建是十分必要的。我國的房地產市場真正發展才短短十多年的時間，需要能夠不斷積累歷史數據，從而修正系統參數，使系統更趨完善和準確。

3.房地產預警未來發展趨勢

3.1多種預警方法協同預警

房地產是一個復雜的非線性大系統，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預警方法結合起來進行綜合預警，才能提高預警可靠度。另外在進行房地產預警時，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結合，把短期與長期相結合，把靜態與動態分析相結合，把統計分析與數學模型相結合。

3.2房地產預警指標的選擇和調整

隨著房地產業的不斷發展，新的影響房地產市場的因素會不斷出現，因此，構建科學、動態的房地產預警指標體系是建立實用的房地產預警系統的關鍵。未來指標選擇應是在有關房地產經濟理論的指標下，結合當地實際，采用定量、定性方法相結合來進行的。指標的選擇應遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實際情況的變化而作相應的動態調整。

3.3建立動態的房地產預警系統

房地產市場始終處于變化中，如何建立具有學習性的動態的房地產預警系統將是未來的一個方向，在這個過程中不可避免地要和現代計算機信息技術相結合。信息技術為開發動態的、智能的房地產預警系統提供了基礎，今后的房地產預警研究應大量運用先進的計算機技術，開發先進、實用的軟件，使建立的預警系統有良好的人機交互能力。因此，如何將計算機信息建模技術和房地產預警系統有機結合將成為我國房地產預警研究的一個熱點問題。

湖北省教育廳人文社科項目青年項目（項目編號：239269）。

參考文獻:

[1]張學工.關于統計學習理論與支持向量機[J].自動化學報，2000,（1）:32-42.

[2]郭峰.基于大系統控制的房地產預警系統及應用研究[M].重慶大學博士學位論文，2005.

[3]劉廣利.基于支持向量機的經濟預警方法研究[M].中國農業大學博士學位論文，2003.

[4]李斌,丁烈云.房地產景氣預警中DI的改進及與CI的精度比較研究[J].系統工程理論與實踐,2003,23(1).

[5]陳彥,陳森發. 模糊模式識別在房地產預警信息系統中的應用. 運籌與管理,2005,(6):95-100.

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1國內外研究現狀

1.1國外研究現狀

國外對房地產業的發展研究起步較早。17世紀末，威廉•配第第一次提出了級差地租的概念[8]。此后，大衛•李嘉圖、斯密、馬克思等人分別對住房問題、土地經濟問題進行了相關研究，形成了現代資本主義土地經濟理論以及土地經濟理論。20世紀初，經濟學家伊利、莫爾豪斯合著了《土地經濟學》一書，對土地經濟學進行了系統研究，標志著土地經濟學成為一門獨立學科[8]。20世紀60年代，城市經濟學從區域經濟學中分離出來，成為一門以研究城市范圍內經濟活動規律為目標的獨立學科。鄧寧提出了國際生產折衷理論，把直接投資的區位因素分為市場因素、區位成本因素、貿易壁壘和投資環境。1988年眾多國家的城市規劃專家提出“高強度混合開發”規劃思想，提出房地產綜合開發由單一的水平擴張走向立體化的主張。在房地產投資環境評價方法上，當前主流的方法有美國伊爾•A•利特法克和彼得•班廷提出的“冷熱國”分析法[1]，美國羅伯特•B•斯托伯提出的等級尺度評分法，20世紀80年代美國道氏公司提出道氏評估法?？偠灾捎诟鲊鴩椴煌?，研究方法和目的也有所差異，對房地產業發展規律的研究形成了不同的派別。這些理論研究成果揭示了現代房地產市場內部運行規律和外部影響因素，對我們研究城市房地產市場投資的長期策略有著積極作用。

1.2國內研究現狀

2003年由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院三家研究機構組成“中國房地產TOP10研究組”[9]，對我國35個大中城市的房地產開發投資潛力進行了定性與定量的研究分析。在研究方法上，“中國房地產TOP10研究組”采用因子分析方法，并通過加權累加得出中國房地產百強排名和綜合實力指標。經過十年發展，TOP10研究組取得了中國房地產投資價值等一系列成果，成為評判房地產企業經營實力和行業地位的重要標準。同時國內一些學者也進行了積極探索和研究。林應桐等人提出了準數法；郭文清等人提出了相似度法，又稱參數分析法；1987年香港中文大學閔建蜀提出閔氏評價法；1988年國務院發展研究中心從軟環境和硬環境兩個方面提出了評價城市投資環境的十大參數。國內部分高校的研究生學位論文也以房地產投資環境作為研究議題，如張斌的“浙江省縣級城市房地產投資環境綜合評價”，通過層次分析法、因子分析法和多元線性回歸模型的比較綜合，評價了浙江省中小城市房地產投資環境并提出了相應的政策建議和措施[2]。劉曉君等運用Hedonic模型建立住宅價格模型，從空間效應和時間效應兩方面量化出“鄭汴一體化”政策實施對開封市住宅價格的影響程度，并指出開封市住宅價格受鄭開大道的影響，已經呈現出東西部不平衡的空間效應[10]。這些研究主要將房地產投資環境分為宏觀、中觀、微觀因素，對各層次中所包含的影響房地產投資的因素進行了分析[4]，并依此為基礎提出相關建議。

2房地產投資環境模型構建

2.1多元逐步回歸法

回歸分析是研究隨機變量之間相關關系的一種統計方法，研究某一被解釋變量（又稱因變量）與一個或多個解釋變量（又稱自變量）之間的統計關系[11]。運用回歸分析方法進行回歸分析基本步驟：（1）建立回歸模型。通過分析假設待研究主要問題或主要變量（因變量）受一個或多個變量（自變量）影響，并將這種相互影響的統計關系表示成回歸數學模型。（2）確定回歸方程。根據大量調研或實驗獲得的數據，用統計方法確定因變量與自變量之間的定量關系表達式。多元逐步回歸選取自變量Xi的基本原理是：按各自變量對因變量顯著性影響的大小，由大到小依次逐個引入回歸方程[11]。引入變量的條件是通過t統計量的檢驗，每引入一個自變量都要對回歸方程中每一個自變量作顯著性檢驗，發現某自變量因新的自變量引入無顯著意義時即行剔除；每剔除一個變量后對仍留在回歸方程中的自變量繼續逐個作顯著性檢驗；重復上述步驟直至沒有新的自變量符合檢驗可引入，也沒有自變量可從回歸方程中剔除，此時便可得到最優回歸方程。（3）方程準確性判斷。通過對回歸方程和回歸系數的檢驗，判斷多元回歸方程整體的顯著性以及每個解釋變量的顯著性。（4）利用回歸方程進行預測。運用逐步回歸法求出的回歸方程反映了因變量與自變量之間的統計關系，因此可以根據回歸方程進行預測，即根據自變量Xi的值求出對應的因變量Y的值。

2.2評價指標的選擇

投資環境是一個多因素、多層次的動態綜合系統，涉及自然、政治、經濟、社會等各種因素[12]。商品房銷售均價是房屋銷售價格的重要組成部分，通過商品房銷售均價及其走勢可以判斷投資環境的冷熱程度。因此，本文選取商品房銷售均價這一指標作為因變量（Y）來衡量各市投資環境的優劣。在城市房地產投資環境影響因素分析的基礎上，堅持投資環境評價指標體系構建的科學性、系統全面性、可操作性以及針對性原則，在參考相關文獻的基礎上[13]，結合武漢城市圈實際情況以及指標數據可得性、可量化標準，本文從經濟環境、消費環境、房地產市場環境和基礎設施環境四大因素選擇如下10個指標構建區域投資環境評價指標體系（表1）。

3武漢城市圈房地產投資環境實證研究

3.1研究區域與數據來源

（1）研究區域武漢城市圈，又稱“1+8”城市圈，是指以武漢為軸心，與黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江等周邊8個城市所組成的城市圈[14]。武漢為城市圈中心城市，黃石為城市圈副中心城市。城市圈的建設涉及工業、交通、教育、金融、旅游等諸多領域。武漢是我國重要的交通樞紐，地處東中西戰略交匯點。以武漢市為主的武漢城市圈是我國制造業的基地，高新技術產業的中心，其服務業、金融、保險、物流、現代商貿也在市場中占據非常重要的地位。同中部其他城市群比較來看，武漢城市圈在全國最具經濟實力與競爭力。武漢城市圈通過市場整合資源來推動武漢的發展；以企業為主體，特別是發揮大的企業集團在區域資源整合和區域一體化的作用，建立合作機制與配套機制。作為中部崛起的代表城市，素有“九省通衢”的武漢是中部崛起的戰略支撐和重要增長極，其發展影響整個中部的崛起。2007年12月7日，國務院正式批準武漢城市圈為“全國資源節約型和環境好型社會建設綜合配套改革試驗區”[15]；2013年《武漢城市圈區域發展規劃（2013-2020年）》獲國家發展改革委員會批復，武漢城市圈一體化建設有了行動指南。攜九城之力，共建一個以武漢為中心的城市圈，加快經濟建設步伐，促進房地產與經濟發展共贏，將使武漢城市圈成為下一個經濟增長級。（2）數據的獲取本文從2003~2013年的《湖北統計年鑒》以及湖北統計局、各市信息統計網、各市國民經濟和社會發展公報、各市政府網站、搜房網等選取了所需的武漢城市圈9個城市近10年各項數據作為樣本，結合城市圈9城市的社會經濟發展特點，選取構建多元線性回歸模型的指標。

3.2模型構建

（1）建立回歸模型根據多元線性回歸模型，構建被解釋變量（Y：商品房銷售均價）與解釋變量（Xi：房地產投資環境影響因素）的多元線性回歸函數。在解釋變量的選擇上，本文根據各城市的具體情況選取人均GDP、房地產開發投資、地方財政預算收入、地方財政支出、房屋建筑施工面積、商品房銷售面積、社會消費品零售總額、金融機構各項存款余額、城鎮居民人均可支配收入、進出口總額、交通類指標等，與商品房銷售均價構建多元線性回歸模型。（2）確定回歸方程將收集的時間序列數據作為樣本導入EViews軟件進行回歸分析。本文將t統計量顯著性水平設定為5%，即|ti|>t0.05(10)=1.8125。為消除多重共線性，本文選取逐步回歸法，即首先逐個對變量進行回歸，在符合t值顯著性的條件下統計值最大者入選；然后在入選者的基礎上再次進行回歸，以此類推選擇有效性的變量，剔除顯著性不明顯的變量。（3）結果分析評價本文通過2003~2012年相關數據得到各市商品房銷售均價的回歸方程式，并在此基礎上估算各市2013年各市的商品房銷售均價的“理論房價”，將其與2013年商品房銷售均價的“實際房價”進行對比，以此衡量各市房地產投資環境的冷熱程度。房地產價格是房地產價值的外在表現，城市房地產價值往往受到綜合因素的影響。相關理論表明，“實際房價”與“理論房價”差額浮動區間在-10%~10%之間，則認為房價變動屬于正常情況；若浮動區間>10%則認為投資區開發價值尚未完全挖掘，屬于投資潛力區；若浮動區間<-10%則認為投資區存在泡沫經濟，房價虛高，屬于投資過熱區。根據武漢城市圈9個城市“實際房價”與“理論房價”的對比可以看出（表4），屬于投資正常情況的城市有：武漢（0.5%）、咸寧（-2.8%）、鄂州（8.9%），屬于投資潛力區的城市有：黃石（26.2%）、黃岡（46.8%）、仙桃（30.7%）、天門（12.6%），屬于投資過熱的城市有：孝感（-13.4%）、潛江（-57.4%），如圖1。

4對策建議

篇(4)

關鍵詞：住房價格；住房存量；調整成本；投資行為

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：1003－3890（2009）02－0005-06

一引言

從世界各國經濟的發展來看，房地產業作為基礎性、先導性產業，它是國民經濟的重要組成部分，起著經濟“寒暑表”的作用。房地產業的快速發展對于一個經濟體宏觀經濟的高速增長有著重要的貢獻。如日本房地產增加值在20世紀80年代對GDP的貢獻率高達31.5％，在1990-2000年泡沫破滅之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。在中國過去的5年，中國房地產開發投資年均增長19.5%，房地產開發投資占固定資產投資的比重由12.7%提高到17.9%，房地產開發投資增長直接或間接拉動國內生產總值增長每年保持在2個百分點左右。不僅如此，房地產業還能帶動其他行業的發展。房地產可以促進建筑業，拉動建材、鋼鐵、金融和服務等相關部門；居民居住環境改善擴大消費品需求；間接帶動城市基礎設施和相關公共服務業等。據統計，中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，并且從帶動系數看，帶動效應明顯。

房地產業已經成為中國國民經濟的支柱產業。但同時由于中國房地產發展不平衡，近年來局部地區和城市的房價增長很快，己經引起人們對房地產市場價格問題的廣泛關注。據國家發展改革委員會、國家統計局調查顯示，從2001年以來，全國35個大中城市房地產市場價格持續上漲。2001年全國商品房銷售價格比2000年上漲1.7％，2002年全國房屋銷售價格同比上漲3.7％，2003年全國房屋銷售價格同比上漲4.8％，2004年全國房屋銷售價格比2003年上漲了9.7%，2005年第一季度，房屋銷售價格上漲9.8%。從2004年開始實施的一系列宏觀調控政策，對于控制投資規模過快增長發揮了一定作用，但一些房地產熱點市場依然存在著房價上漲過快的壓力。如長三角一些城市從2003年進入房地產市場快速發展階段，房價上漲迅速，不論是上漲幅度還是平均房價都達到歷史最高水平。

總體上說，自20世紀90年代末住房改革以來，隨著公積金政策銀行住房抵押貸款及二手房市場等配套措施的完善，中國商品房市場保持了較好的增長態勢。國民經濟穩定增長使人均收入不斷提高，城市大規模發展派生出大量住房需求，建筑技術的升級，住房消費信貸等金融支持，促使房地產的質量升級，需求主體從商業樓宇向住宅轉移，從集團購買力向個人轉移，這些因素共同作用形成了對房地產市場長期發展的良好預期。房地產作為兼具消費價值和金融投資價值的特殊商品，在良好的長期發展預期作用下，其價格會由于投機炒作而不斷地、非理性地攀升，短期內形成泡沫。與此同時，價格持續不斷地上升又吸引大量的潛在投資者進入房地產行業，形成過度投資。過度的投資將帶來房地產業中大量的沉淀成本和調整成本，進而影響人們對未來的預期，房地產價格出現“超調”，這將使房地產業未來的發展面臨巨大的困難?！敖鹑诔{理論”早已證明，預期可以引導金融房地產價格大起大落，而價值回歸是一個后續的長期過程，甚至伴隨著劇烈的崩潰。因此，可以說房地產泡沫不僅造成金融危機，而且影響房地產長期發展。

中國1992年到1993年的上半年經濟過熱，銀行放松銀根，致使1993年信貸失控，一部分貸款集中于?？谂c北海炒作房地產，中央政府被迫收緊銀根和大幅度提高銀行利率，結果使全國房地產業長期低迷，許多涉足房地產業的企業倒閉破產。緊接著1997年受亞洲金融危機影響，國家出臺一系列刺激經濟的宏觀政策，包括大力鼓勵房地產業發展，直至1998年后各地的房地產業才開始復蘇。因此，消除房地產泡沫，確定房地產價格合理增長范圍對房地產業健康穩定和持續的發展有重要的意義。那么，房地產泡沫是怎樣產生的呢？在對房地產市場泡沫的分析中，袁志剛等認為行為人預期銀行信貸以及政府政策在地產泡沫的形成中起著重要的作用。楊帆等（2005）從西方的房地產經濟學、馬克思的地租理論和索羅斯的市場非均衡觀出發，認為房地產泡沫的產生有以下因素：一是房地產供給彈性較小，需求彈性較大，因此，房地產企業有提高價格的天然傾向。在經濟持續增長時期，商品房的均衡價格會持續上升并依靠套利活動實現。二是絕對地租壟斷地租級差地租這三種地租在要素市場化過程逐步顯現并在地方政府、開發商之間分配，加上強制拆遷和占用耕地，對居民補償不足，成為房地產業超額利潤的來源，既成為其發展的強大動力，也是泡沫經濟必然發生的特殊因素。三是房地產成本與價格不是相互獨立的，價格預期影響供求關系，改變由供求的交叉曲線決定的相對靜態均衡，導致索羅斯的“動態不均衡市場”，的錯誤預期，而錯誤預期又不斷改變基本面，造成“劇烈的偏向化發展”――先泡沫后崩盤的結果。

當前理論界關于房地產泡沫問題的討論主要集中在房地產泡沫形成的影響因素上，而對于房地產價格的決定因素，以及這些因素的動態變化是怎樣影響房地產價格的研究較少。作為投資主體的房地產開發商，其投資決策主要從三個方面考慮：第一，投資項目帶來的利潤。第二，改變房地產存量產生的調整成本。第三，由于投資不可逆帶來沉淀成本，因此須考慮等待而不進行投資所具有的選擇價值。本文以Poterba（1984）的住房模型為基礎，試圖從理性投資的角度，從房地產存量投資和調整成本三個方面解釋房地產價格的變動，構建一個房地產價格動態變化及影響因素的一般模型，并且運用此模型，分析利率稅收和房地產開發商自有資本比例的變化是如何影響房地產價格的。

二住房價格與存量動態變化的局部均衡模型

（一）基本理論框架設定

在建立模型之前，先作以下基本設定：

第一，經濟具有中長期均衡的特征。消費者和企業信息完全對稱，都在理性預期的基礎上作出理性決策；整個行業市場競爭完備，從中長期看，總供給等于總需求，市場能夠出清，達到均衡狀態。

第二，房地產業住房存量與價格的設定。假定房地產行業由N個相同開發商組成，全行業的住房存量為H（t），住房的真實價格為P（H），并且P′（H）＜0。

第三，房地產業住房租金的設定。租房需求用Hd=f（R）表示，R為真實的住房租金，并且f′（R）＜0。租房供給用H′=H表示，H為住房存量，在短期內，住房存量不變。短期內市場達到均衡的條件為Hd=HS，即f（R）=H，得到市場出清的住房租金為R=R（H），并且R′（H）＜0，它是住房存量的減函數。

第四，地產商在改變房屋存量時存在調整成本。這種調整成本由兩方面引起，一是投資不可逆性，即一旦投資，撤出投資要花費成本，并且有時所花費的成本比增加同等數量的資本所花費的成本大。二是投資具有選擇價值。Avinash Dixit在其論文《投資與滯后效應》一文中對選擇價值的產生原因作了描述：第一，一項投資承擔一些沉淀成本，如果未來要想撤回投資，這種成本花費是不可回收。第二，經濟環境具有不確定性，并且，關于不確定性的信息是逐漸獲知的。最后，如果不立即投資，這種投資機會不會消失；投資的決定不但包括是否投資，而且包括什么時候投資。當以上三個條件存在時，等待具有正的價值。在不斷變化演進環境中，時間將帶來更多的關于該項目的信息，只要投資機會存在，較晚的決策能成為較好的決策?？紤]到沉淀成本，對預期不好的項目沒有必要立刻進行投資，以防以后變動該項投資而付出成本。

調整成本分為兩種類型，即外部調整成本和內部調整成本。對于住房投資來說，它的外部調整成本產生的原因是：當房地產的供給具有彈性時，如果住房相對于其他商品的價格發生變化，從而使廠商不會即刻進行投資或負投資，那么就產生了外部調整成本。其數學表達式：Ce=g（qH）。對于房地產業來說，Ce表示房地產業的外部調整成本，qH為房地產的相對價格，g′（qH）>0。房地產的相對價格越高，外部調整成本越高，呈現出正向的函數關系。邊際外部調整成本隨房地產的相對價格遞增（如圖1所示）。內部調整成本是開發商在改變房地產存量時面臨的直接成本，主要指過度投資引起的轉換成本和沉淀成本。其數學表達式：Ci=Ci（H），Ci=Ci（0），Ci′（0）=0，Ci″（）>0，邊際內部調整成本隨調整規模遞增（如圖2所示）。

（二）房地產存量與價格動態變化的局部均衡模型

對于房地產存量的變化，按照Poterba的觀點，住房存量的變動方程為：

=I（PH）-H（1）

I為整個房地產業投資率。根據前面的設定，從中長期來看，房地產業是完全競爭的市場，它的供給，即投資率由住房的真實價格決定，用I=I（PH）表示，并且I′＞0。對于房地產的供給曲線，Muth（1960）認為，從長期來看，它是一條具有完全彈性的曲線。用?啄表示住房的折舊率，?啄H為住房存量的折舊。

如果考慮改變住房存量的調整成本（為簡單起見，在這里假定調整成本只有內部調整成本，這種假設不會改變問題的結論），那么，（1）式就變成（2）：

根據（2）式，則有I（PH）＜?啄H+Ci（H），即新增投資不能抵補存量的折舊和調整成本。這種情形在住房過度投資時容易產生，住房的過度投資使住房大量空置，加大住房的折舊和調整成本，住房的折舊和調整成本高于新增投資。

三開發商自有資本比例和貸款利率變動與房地產商的投資行為

面對宏觀經濟變化，房地產商的投資行為具有兩個特征：一是投資商預期的不確定性導致投資易變性。凱恩斯用本能沖動來說明投資者的樂觀和悲觀情緒。樂觀和悲觀情緒決定投資商的非理性預期，基于非理性預期基礎上的投資具有較大的波動性。二是投資時間的靈活性。投資一般來說是在中長期中進行，而投資的具體時間易于變動。這主要由經濟運行的狀況決定。比如，房地產商決定要進行某項投資，經濟正處于緊縮時期，融資成本進入規制利率等提高導致投資延期；等到經濟開始走出低谷，政府鼓勵投資，融資成本進入規制利率等降低促使投資高漲。投資時間的靈活性加劇了投資波動。

為了實現房地產業穩定協調地發展的目標，政府將采取宏觀調控與結構控制手段，熨平投資波動。政府調控投資的手段主要有：第一，信息引導，政府宏觀經濟管理部門適時房地產業運行態勢的統計信息，以引導投資者理性投資。第二，財政稅收政策，一是政府為促進房地產業發展降低相關的稅率，二是遏制房地產泡沫提高稅率和轉移稅收，比如開征“不動產稅”或稱“物業稅”，就是把造房、賣房子時繳的稅改由購房者以后每年來繳，以增加房屋保有成本，遏止房產的過度流動。第三，貨幣政策，包括利率和信貸政策的調整。第四，房地產業規制政策，即政府通過調整進入壁壘進入規制和數量規制等手段，限制或鼓勵房地產業的發展。

我們應用住房市場局部均衡模型，從住房價格與存量動態變化的角度，分析房地產商對2003年以來國家實施的調控房地產市場的提高利率和開發商自有資本比例變動的措施所作出的投資上的反應。

在一個房開項目中，開發商資金實力的強弱主要體現在其資本金的比例上。政府提高房開項目資本金的比例有兩方面的作用：一是阻止資產結構較差的開發商對房地產行業的過度投資，降低開發商外部融資的風險。二是降低開發商的外部融資比例，這在資本金一定的條件下會減少開發商的投資量，使住房存量不致過快增長。根據（2）式，存量多，住房價格低。

提高銀行利率包括提高貸款利率和存款利率。貸款利率的提高增加了開發商的成本，根據（2）式，使開發商在住房價格一定的條件下減少投資量I（PH），存量H增加少。存款利率的提高會使以銀行存款利率衡量的社會平均資本收斂于E″。E″與E相比，投資小，形成的存量少，住房價格可上升，也可下降，這要視銀行利率提高的程度而定。

四提高開發商資本金比例和利率的政策效應分析

自2003年以來，面對不斷高漲的住房價格，政府采取提高利率和開發商自有資本比例等宏觀調控措施遏止住房價格非理性上漲。根據本文模型分析可知，這些措施能夠有效地改變房地產開發商的投資行為，使住房市場在價格與存量的動態變化中達到新的均衡狀態，目的是讓住房市場理性發展。但是，從分析的結果來看，無論是價格的變化、存量的變化還是兩者變化的快慢來說，這些政策的效應是不一樣的（見表1）。

針對上述的情形，在實際的運用過程中要根據一個時期宏觀調控的目標，考慮各項調控措施之間的抵消作用和疊加效應，使調控措施的效果達到最佳。另外，各種措施在實施時，其效果顯現有的比較快，如提高利率；有的比較慢，如提高開發商自有資金比例；有的在較短的時間發揮作用后很快又有反彈，降低調控措施的作用，如提高利率。因此，在具體的操作過程中，還要考慮具體措施取得效果的快慢程度。

最后，應該說明的是，本文僅僅是在Poterba模型的基礎上，以住房價格和存量的動態變化作為分析的工具，對2003年以來國家實施的或將要實施的調控住房市場措施的效應進行的探索性研究。雖然對每一項措施進行了詳盡的分析，但是并沒有對政策措施的組合進行研究，在理論研究上，還有待于作進一步地深入分析。

參考文獻：

［1］楊帆，李宏謹，李勇.泡沫經濟理論與中國房地產市場［J］.管理世界，2005，（5）.

［2］袁志剛，樊瀟彥.房地產市場理性泡沫分析［J］.經濟研究，2003，（3）.

［3］屠佳華，張潔.什么推動房價的上漲：來自上海房地產市場的證據［J］.世界經濟，2005，（5）.

［4］陳多長，蹤家鋒.房地產稅收與住宅資產價格：理論分析與政策評價［J］.財貿研究，2004，（1）.

［5］Avinash Dixit（1992）， “Investment and Hysteresis”［J］. Journal of Economic Perspectives 6，pp:108-116.

［6］James，M.Poterba， Tax subsidies to owner-occupied housing: an asset-market approach［J］.Quarterly Journal of Economics，Vol. 99 Issue 4， 1984， pp.729-752.

［7］Evaluate the measures of macroscopic regulation of real estate industry which have been implemented since 2003：based on Poterba’s model.

Evaluation on the Measures of Macroscopic Regulation of Real Estate Industry in China

Zhang Wei

（Management School, Guizhou University， Guiyang 550000, China）

篇(5)

關鍵詞：宏微觀經濟學；居住空間分異；西安；房地產市場

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）16-0251-03

一、相關概念

西方經濟學是研究在市場經濟條件下稀缺資源配置與利用的科學。隨著社會的不斷進步，西方經濟學形成了按研究對象不同分成微觀經濟學與宏觀經濟學兩大分支。宏觀經濟學以整個國民經濟為研究對象，通過研究經濟中各有關總量的決定及其變化來說明資源如何分配的；微觀經濟學是以單個經濟單位為研究對象，通過研究單個經濟單位的經濟行為和應的經濟變量單項數值的決定來說明價格機制如何解決社會的資源配置問題。（1）居住空間分異現象是隨著城市的誕生出現的，居住空間結構的不斷演化，是城市社會、經濟、文化、制度等多種因素交織作用的結果。（2）城市居住空間變遷總體上呈現與城市政治、經濟、文化發展進程相對應的特征。城市的發展與居住空間分異相互作用，城市的發展導致了居住空間的分異，而反過來，居住分異也影響著城市的進一步發展。

二、宏微觀經濟學聯系與區別

（一）聯系

微觀經濟學與宏觀經濟學是互相補充的。經濟學的目的是要實現社會經濟福利的最大化。為了達到這一目的，既要實現資源的最優配置，又要實現資源的充分利用。微觀經濟學在假定資源已實現充分利用的前提下分析如何達到最優配置的問題；宏觀經濟學在假定資源已實現最優配置的前提下分析如何達到充分利用的問題。它們從不同的角度分析社會經濟問題。從這一意義上說，微觀經濟學與宏觀經濟學不是互相排斥的，而是互相補充的。它們共同組成經濟學的基本原理。

微觀經濟學與宏觀經濟學都是實證分析。微觀經濟學與宏觀經濟學都把社會經濟制度作為既定的，不分析社會經濟制度變動對經濟的影響。這也就是說，它們都把市場經濟制度作為一個既定的存在，分析這一制度下的資源配置與利用問題。

（二）區別

1.基本假設不同

經濟學的研究是以一定的假設條件為前提的。微觀經濟學基本假設條件有以下三點：（1）市場出清。這就是堅信在價格可以自由而迅速地升降的情況下，市場上一定會實現充分就業的供求均衡狀態。（2）完全理性。這一假設是指，消費者和廠商都是以利己為目的的經濟人，他們自覺地按利益最大化的原則行事，既能把最大化作為目標，又知道如何實現最大化。只有在這一假設之下，價格調節實現資源配置最優化才是可能的。（3）完全信息。完全信息假設是指消費者和廠商可以免費而迅速地獲得各種市場信息。

宏觀經濟學的基本內容基于兩個假設：（1）市場機制是不完善的。（2）政府有能力調節經濟，糾正市場機制的缺點。

2.基本內容不同

微觀經濟學包括的內容相當廣泛，其中主要有：（1）均衡價格理論（2）消費者行為理論。（3）生產理論。（4）分配理論。（5）一般均衡理論與福利經濟學。研究社會資源配置最優化的實現，以及社會經濟福利的實現等問題。（6）市場失靈與微觀經濟政策。

宏觀經濟學的內容包括宏觀經濟理論、宏觀經濟政策以及宏觀經濟計量模型等。其中主要有：（1）收入決定理論。（2）失業與通貨膨脹理論。（3）經濟周期與經濟增長理論。（4）開放經濟理論。（5）宏觀經濟政策。

三、從經濟學角度談居住空間分異

對居住空間分異的研究最早源于20世紀初的古典人文區位學的空間理論，但真正將其納入主流經濟學研究框架的還是20世紀60年代新古典經濟學派的空間理論。在20世紀60年代，新古典主義學派的主要研究領域是城市土地使用的空間模式，代表人物有W.Alonso （1964）、E.S.Mill （1967）及R.F.Muth（1969）。其中，阿隆索的研究最有影響，他運用新古典主義經濟理論解析了區位、地租和土地利用之間的關系，對城市土地在不同活動中進行分配提供了一個基本框架。居住空間是城市社會空間的一個重要的組成部分。隨著城市化的大規模擴展，城市居住空間的結構分異已然成為不爭的客觀事實。

目前，中國很多大城市居住空間分異的現象越來越突出，西安可以算是一個強有力的代表。以住宅開發項目的檔次和價格在空間的分化為有力代表的居住空間分異的格局在西安越來越明顯，而這種分異格局和市政府大力開發建設各經濟開發區有著很大的關系。

（一）開發區“特區”運作機制及其影響

開發區與一般性區域最主要的區別在于其“特區”性質一即實行特殊經濟政策和特別管理體制的區域。其殊經濟政策主要是一些相對優惠、激勵性的政策，而開發區明確劃定的地域界線則將這些相對優越的政策、體制、觀念、方法、服務、設施等集中限定在城市特定區段內，使良好的硬環境與優越的軟環境在特定局部空間相加在一起，可令開發區內部“小環境”相當鮮明地異于及優于周圍“大環境”，乃至形成制度、產業、功能、設施、甚至心理意義上的所謂“孤島效應”。開發區這類“特區”的設立與運行，等于在城市空間人為地制造出“開發區”與“非開發區”或謂“特區”與“普區”之分割對比，兩者之間不平等的境遇可導致不平衡的發展，從而可能制造或加劇城市內部經濟一社會空間極化分異。

1.開發區與“非開發區”之間的經濟異速增長

開發區“特區”機制及其“孤島效應”影響作用卜的城市極化分異首先體現在開發區顯著高于“非開發區”的經濟異速增長過程中，這在各地較高等級開發區中尤為突出普遍。西安市經2003—2004年最新一輪開發區清理整頓后現共存有各級各類“開發區”18個，其中等級最高、規模最大者依次分別為國家級西安高新技術產業開發區（簡稱“西安高新區”）、國家級西安經濟技術開發區（簡稱“西安經開區”）、省級西安曲江旅游度假開發區（又稱“西安曲江新區”）。這幾個主要開發區的各項主要發展指標增速連年在30%以上、有些甚至達70%或更高，發展速度明顯高于一般“非開發區”，已成為西安市有目共儲的經濟發展最活躍區域。雖然由于開發區并非一級行政區，且隨著規模不斷擴大而可能跨涉不止一個區縣，其經濟社會統計數值也相應地被分解納入到不止一個區縣，因而不易進行開發區與各區縣發展指標之間的直接比較，但從開發區經濟社會數值占全市總值比重快速提高的事實，可以間接反映出開發區的“異軍突起”以及一般“非開發區”的相對弱勢化。表1顯示西安兩個國家級開發區的投資吸引（以實際利用外資額反映）、經濟增長（以GDP、工業增加值反映）、開發建設（以新增固定資產投資反映）、收益回饋（對地方則政收入及就業增長貢獻）能力都快速提高，占全市總量的比重也不斷擴大，是拉動西安GDP增長的絕對主力。下面以2007—2009年度西安市整體經濟運行情況和最具有西安開發區代表的西安高新技術產業區的經濟狀況的對比，對西安“經濟區”在西安經濟的地位進行說明：

2.開發區配套商品住宅開發及其影響

中國改革開放后社會主義市場經濟時期以來，上地市場的建立以及住房商品化和私有化改革，使地價和上地競標機制以及市民個人住房消費意愿與消費水平等市場力機制開始發揮對城市居住空間的組織調控功能，基于經濟收入差異的不同社會階層居住空間分異隔離開始在中國城市顯現，并成為新時期中國城市社會空間演化重構的主要特征之一。中國各地開發區大都配置有30%～40%的居住用地。開發區作為各地改革開放的先行示范區，形成一種比較純粹的“全產權私有住房擁有者”聚集區，凸顯加劇基于經濟收入差異的居住分異隔離。

目前西安居住分異格局基本上是“高收入者多居于開發區新城、低收入者多居于老城舊區、而中等收入階層居住相對分散均勻”。在開發區較優質住宅和住區環境吸引及其較高房價的過濾篩選機制作用下，擁有最強住房購買力和“遷移力”的較富裕人口率先離開舊城而移居開發區新城，從此拉動了不同社會階層的居住空間分化。再結合上述有關開發區從業者職業、學歷、收入特征分析，不難看出幾個主要開發區正趨于成為西安市較高學歷較高收入階層工作、居住、活動的主要空間，這自然會對相應區段文化、消費、形象、社會服務種類檔次、社會活動形式形態等產生影響，繼而造成城市經濟一社會空間的更深層次分化。

我們可以看到開發區的經濟對西安居住空間分異的影響：（1）自20世紀80年代以來興起的“開發區”建設，導致城市經濟一社會空間的總體發展態勢是：開發區/新城/新經濟區正成為各種發展要素資源輻合匯集的區域極化中心，因而局部經濟社會發展速度顯著高于非開發區/老城/舊工業區。這表明開發區建設發展不僅如一些海外研究所指出的那樣因設立時間及政策力度的差異而成為中國東西部地區差距擴大的具體機制之一，而且也以其一套特有開發運作機制及內在結構特性而成為強化凸顯當代中國城市內部空間極化分異的機制之一。（2）“開發區”作為一種區域發展策略的基木思維其實就是以“增長極理論”為基石的“不平衡發展戰略”。雖說依據該區域發展理論，增長極核與周邊區域差距擴大的空間極化效應屬于階段性的正?，F象、會隨著“溢出效應”的增強而逐漸消失，但山于增長極理論在世界各地實踐應用的實際效果并不理想，所期望的區域整體發展結果并非總能如愿實現，而極化效應的持續強化則可能蘊蓄區域經濟社會諸多矛盾和隱患，所以從20世紀70年代末以來對增長極理論的批評與反思越來越多。開發區實踐對于區域之間及城市內部極化分異的強化凸顯效應尤其是其中“政策力”因素的影響作用，同樣值得決策者和研究者反思。

（二）從市場失靈角度看此現象

1.市場失靈

市場失靈是指市場無法有效率地分配商品和勞務的情況。對經濟學家而言，這個詞匯通常用于無效率狀況特別重大時，或非市場機構較有效率且創造財富的能力較私人選擇為佳時。另一方面，市場失靈也通常被用于描述市場力量無法滿足公共利益的狀況。

那么，對于“新經濟區”和“非經濟區”來說，似乎是宏觀經濟調控下的政府優先發展經濟特區，市場分配不均導致的，形成了“市場失靈”的表象；但是，政府優先發展經濟特區后，使經濟特區的高新技術產業及房地產業快速發展，雖然形成了“孤島效應”，但是這個效應是暫時性的，是會向四周蔓延的，進而帶動周邊區域的經濟發展。如果將城市居住空間分異引入，那么形成居住空間分異格局的居住圈層則是在呈現出擴大的趨勢。所以，從市場失靈的角度出發，經濟特區所導致的似乎是資源的大部分都流向經濟特區的現象是正常的，其實質并不是“市場失靈”。

從微觀經濟學來考慮這一現象，研究資源按什么原則分配給社會，是由工資、利息、地租和利潤決定的。那么在政府優先發展的經濟特區的情況下，必然會出一些優惠性政策吸引開發商前去投資，這也形成了社會資源流向經濟特區的現象。

2.建議

那么通過以上的討論，可能緩和、消弭開發區/新城/新經濟區與非開發區/老城/舊工業區之間日益擴大的經濟一社會差距的措施包括：（1）合理規劃平衡投資項目的空間布局，引導和鼓勵適宜項目向老城/老工業區的分流；（2）建立開發區與非開發區之間利益平衡補償機制；（3）大力促進開發區第二產業的全面發展，此舉不僅有利于擴大開發區稅源、提升開發區整體經濟水平、完善開發區產業結構、改善開發區工作環境與生活質量，而且還可以擴大開發區就業而、使開發區發展能夠惠及更多領域史廣泛階層的勞動者；（4）增強開發區住宅價格與房型的多樣性和“廣譜性”，使多處于不同收入階層、處于職業生涯不同階段者有機會共享開發區較優越的軟硬生活環境，也有利于創建出獨具活力、結構更為豐滿健康的開發區新社區。

參考文獻：

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關鍵詞：風險；風險識別；風險控制

中圖分類號：F208　文獻標識碼：A　文章編號：1672-3198(2009)02-0032-02

1　風險的概述和特征

1.1　風險概述

風險的定義最初出現于1901年美國的A.M.威利特所著的博士論文《風險與保險的經濟理論》：“風險是關于不愿意發生事件發生的不確定性的客觀體現。”這一定義強調風險的客觀性和不確定性。其后許多專家學者在此基礎上給風險下了各種大同小異的定義。

雖然風險的定義很多，但大致可分兩類，第一類定義強調風險的不確定性。第二類定義強調風險損失的不確定性。

事實上，風險是一個事件的不確定性和它可能帶來不確定結果的綜合效應。

1.2風險的特征

風險的特征指風險的本質及其發生規律的表現。包括：客觀性、不確定性、可預測性、損失性、結果雙重性。

2　項目風險的概念和產生的原因

2.1　項目風險的定義

一般認為：項目風險是指由于項目所處環境和條件本身的不確定性和主觀上不能準確預見或控制影響因素，使項目的最終結果與項目相關利益主體的期望產生背離，從而給項目相關利益主體帶來損失的可能性。

2.2　項目風險產生的原因

形成項目風險的根本原因是人們對于項目發展與變化情況的認識和應對決策等方面出現問題，包括：

①人們的認識能力有限。

②信息本身的滯后性特征。

③項目信息資源管理和溝通管理方面的問題。

3　項目風險的來源

項目風險來源是多方面的，不同的項目風險會有不同的引發來源。主要包括：

(1)自然風險：指由于自然因素的不確定性對房地產項目造成影響，從而對房地產開發商和經營者造成損失。

(2)政治風險：指由于政策的潛在變化給房地產開發和經營者帶來的經濟損失。包括：政治環境風險、政治體制改革風險、環保政策變化風險、戰爭風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險等。

(3)經濟風險：指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，對房地產市場產生的影響。包括：融資、財務、地價、市場供求、工程招投標、國內經濟狀況變化等方面的風險。

(4)技術風險：指由于科學技術進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產投資可能帶來的損失。包括：科技進步，建筑施工技術和工藝革新、建筑材料改變和更新、設計變動和計算失誤、生產力短缺等風險。

(5)社會風險：指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營者帶來損失的可能性。包括：城市規劃、容積率變更、區域發展和文物保護、社會治安、公眾干預等風險。

(6)國際風險：指因國際經濟環境的變化導致對地區性的經濟活動的影響。包括：國際投資環境風險、貨幣匯率變化風險。

(7)內部決策和管理風險：指由于開發商策劃失誤、決策錯誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能實現。包括：投資方式、地點、類型選擇、組織管理、時間管理、合同管理等風險。

4　項目風險的識別

4.1　風險識別的定義

風險識別是指風險管理人員在收集資料和調查研究之后，運用各種方法對尚未發生的潛在風險以及客觀存在的各種風險進行系統歸類和全面識別。風險識別的主要內容有：識別引起風險的因素有哪些，什么是主要因素，以及這些風險可能導致的后果如何。

4.2　風險識別的過程

(1)確認不確定性的客觀存在。首先要辨認所發現或推測的因素是否存在不確定性，然后確認這種不確定性的客觀存在。

(2)建立初步風險因素清單。把客觀存在的和潛在的各種風險因素列出清單，應包括各種影響環境、決策等。

(3)確立各種風險事件并推測其結果。根據初步風險清單中所列的各種主要風險因素，推測與其相關聯的各種可能性，重點是資金的財務結果。

(4)制訂風險預測圖。分析某風險其發生的可能性大小及其潛在的危害。

(5)對風險進行分類。首先能加深對風險的認識和理解，其次能辨清風險的性質，有助于制定風險管理目標。

(6)建立風險目錄摘要。這是風險識別過程的最后一個步驟。通過建立項目風險目錄摘要，可將項目可能面臨的風險匯總并排列出輕重緩急，能給人一種總體風險印象圖。

4.3　風險識別主要方法

(1)分解法：就是將項目管理過程中復雜的難于理解的事物分解成比較簡單的容易被認識的事物，將大系統分解成小系統，這也是人們在分析問題時常用的方法；

(2)故障樹法：就是利用圖解的形式將大的風險分解成各種小的風險，或對各種引起風險的原因進行分解。該法是利用樹狀圖將項目風險由粗到細，由大到小，分層排列的方法，這樣容易找出所有的風險因素，關系明確。

(3)專家調查法：包括集思廣議法和德爾菲法。其中后者是美國著名咨詢機構蘭德公司于五十年代初發明的。它主要依靠專家的直觀能力對風險進行識別，即通過調查意見逐步集中，直至在某種程度上達到一致，故又叫專家意見集中法。

(4)流程圖：用于給出一個項目的工作流程，項目各個不同部分之間的相互關系等信息的圖表。

(5)情景分析法：通過有關數字、圖表和曲線等，對項目未來的某個狀態或某種情況進行詳細的描繪和分析，從而識別引起項目風險的關鍵因素及其影響程度的一種風險識別方法。

(6)財務報表法：根據項目的會計記錄和財務報表為基礎，將每一會計科目作為以風險單位進行分析并發現可能存在的風險，然后匯總，得出結論的方法。

(7)敏感性分析法：研究項目生命周期內，當項目的變數以及項目的各種前提假設發生變動時，項目的經濟評價指標會出現何種變化以及變化范圍有多大。

5　項目風險分析與評估

5.1　對風險評估的認識

風險的評估就是在前期預側和識別的基礎上建立系統模型，對風險因素的影響進行定量分析，并估算出各種風險發生的概率及其損失大小，從而找到該項目的關鍵風險，為重點處置這種風險提供科學的依據。風險評估的結果將影響風險管理的決策，它的準確性決定了風險管理的正確性。

5.2　風險評估的方法

按性質分為定性、定量及兩者結合的方法。定性的方法主要有層次分析法和專家評分法等；定量的方法主要有蒙特卡羅模擬法、圖形評審技術、風險評審技術等。按用途分為：風險源分析識別、風險發生的概率預測、頻率統計分析、風險后果的評估、風險決策、管理計劃和對策的制訂等方法。按適用評估對象分為：針對工期、事故(或故障)、合同、管理、匯(利)率、自然氣候、工程地質條件、災害、預測和決策等的分析評估方法。

6　項目風險應對策略

(1)減輕風險。通過緩和或預知等手段來減輕風險，降低風險發生的可能性或減緩風險帶來的不利后果。

(2)預防風險。是一種主動的風險管理策略，通常采取有形和無形的手段。

(3)回避風險。指當項目風險潛在威脅發生可能性太大，不利后果也太嚴重，又無其他策略可用時，主動放棄項目或改變項目目標與行動方案，從而規避風險的一種策略。

(4)轉移風險。指將風險轉移至參與該項目的其他人或組織，所以又叫合伙分擔風險。

(5)接受風險。指有意識地選擇承擔風險后果?？梢允侵鲃拥?，也可以是被動的。接受風險是最省事最省錢的風險規避方法。

(6)儲備風險。指根據項目風險規律事先制定應急措施和制定一個科學高效的項目風險計劃，一旦項目實際進展情況與計劃不同，就動用后備應急措施。

7　項目風險控制

(1)項目風險控制概念。

風險控制是指利用某些技術，如原型化、可靠性工程學以及某些項目管理方法等設法避開或轉移風險。

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關鍵詞：金融發展；經濟增長；流派；關系；探析

金融是現代經濟的核心。世界經濟發展史反復證明，金融抑制和金融過度都會損害經濟增長。處于轉型時期的我國經濟要實現持續、健康快速發展，必須能夠正確把握金融發展與經濟增長的關系，建立起與經濟快速增長相適應的現代金融體系，這不僅關乎金融體制改革乃至整個經濟體制改革的成敗，也關系到能否順利實現第三步發展戰略目標。因此，從理論和實踐上深入研究這一問題具有特別重要的意義。

一、金融發展與經濟增長關系理論的流派

從早期的古典經濟學算起，西方經濟學界對金融與經濟增長關系的探討迄今已有三百余年歷史。在這場長期論爭中，有兩種作用機制一直備受關注：一是貨幣影響經濟增長的機制：二是金融中介和金融市場影響經濟增長的機制。根據對這兩種作用機制的不同理解，大體上可以把金融與經濟增長關系的流派分為金融無關論、金融促進論和金融從屬論三種寫作論文。

金融與經濟增長無關論。古典經濟學家將金融與實體經濟之間的關系抽象成貨幣變量與實際變量之間的關系，從而形成了西方經濟學中的“兩分法”。在此基礎上，薩伊提出貨幣中性論，強調貨幣數量的改變只會造成物價水平等比例的上升或下降，對生產供給、實際產出和就業不會產生實質性的影響，即貨幣只是實體經濟的面紗。新古典經濟學派認為，貨幣只不過是經濟運行的劑。使得商品交換更加容易和順暢，而對經濟中的實際變量并不發生實質性的影響。貨幣學派代表人物弗里德曼認為，貨幣需求函數是極其穩定的，短期內由于存在適應性預期，貨幣供應量的變化可以影響產量和物價；但從長期看，產出量是由勞動、資本和技術等非貨幣因素決定的，貨幣供應量只決定物價水平。理性預期學派認為，只有未預期的貨幣變動能夠影響短期真實變量。從長期看，由于貨幣政策是可預期的，貨幣變動只會引起價格水平的相應變化，而對真實產量和就業沒有影響。盡管理性預期學派在一定程度上否定了“貨幣面紗”論，但仍堅信金融與經濟增長無關。

金融促進經濟增長論。有關貨幣流通對經濟增長起促進作用的討論，可以追溯到經濟學鼻祖亞當·斯密。他認為，慎重的商業活動可增進一國產業，但增進產業的方法不在于增進一國資本，而在于使本無所用的資本大部分有用、本不生利的資本大部分生利。瑞典經濟學家魏克塞爾早在19世紀末就認識到古典貨幣中性論的不足，指出，在信用制度條件下，貨幣對經濟活動起著積極的作用。只有在貨幣利率等于自然利率、一般物價水平穩定的狀態下，貨幣才是中性的。熊彼特則從信用創造的視角突出了銀行體系對經濟發展的強大推動力。他認為，經濟發展的實質在于創新，而功能健全的銀行可以對企業家進行篩選，為創新活動提供資金支持。20世紀30年代，凱恩斯指出，未來的不確定性是貨幣經濟的主要特征，通過利率對投資的誘導作用，貨幣就能影響國民收入的產出水平。凱恩斯還通過總量分析，把實體經濟和貨幣經濟理論結合起來，克服了古典經濟學“二分法”的不足，實現了對早期貨幣中性論的質的突破。20世紀50年代，約翰·格利和愛德華·肖闡述了金融中介在儲蓄一投資轉化機制中的重要作用，揭開了金融理論研究的序幕。此后，金融因素逐漸在經濟理論中得到重視，并凸顯成為同土地、資本、勞動同樣重要的經濟增長因素。1969年，現代比較金融學的奠基人戈德史密斯指出，以初級證券和次級證券為形式的金融上層結構加速了經濟增長，改善了經濟運行，為資金轉移到最佳的使用者手中提供了便利。20世紀70年代，愛德華·肖和羅納德·麥金農分別在金融深化論、金融壓制論的分析中，將貨幣與非貨幣資產、銀行與非銀行金融機構統一起來，闡述了一國金融體制與該國經濟發展之間存在互相刺激、互相制約的關系。之后，卡普爾等人把麥金農和肖的靜態分析發展成為動態分析，進一步闡明了金融深化對于發展中國家經濟發展的重要作用。20世紀90年代以來興起的內生金融理論強調，資本效率的改進得益于金融中介和金融市場在把資本分配到最佳可能用途上所起的關鍵作用。

金融從屬于經濟增長論。一些經濟學家認為，金融對實體經濟發展所起的作用十分有限，金融發展只是經濟增長的一個結果。瓊·羅賓遜反對熊彼特關于金融部門引導產業部門并激發技術創新行為和企業家精神的論斷，強調經濟發展為某種特定形式的金融安排創造了需求，而金融體系只是對這些需求作出反應，從而否認了金融體系對經濟增長的積極作用。多恩布什認為，金融儲蓄與真實利率并不相關。

二、金融發展和經濟增長關系研究的不同視角

在Shumpeter(1969)、Goldsmith(1969)、McKinnon(1973)和Shaw(1973)做出開創性研究之后，有關金融發展和經濟增長之間關系的研究逐步成為理論界研究的重點。后來的研究(包括理論模型和實證分析)，或通過證明兩變量間相關關系的存在性、或通過分析兩變量之間的因果方向、或通過研究兩變量間的傳導機制，拓展和深化了我們對金融發展和經濟增長之間關系的認識。近年來，國外學者DemirgucKunt＆Levine(1996)，Thakor(1996)，Levine(1997)對金融發展和經濟增長關系的研究很有建樹；而許多國內學者也基于中國數據、利用不同方法對中國金融發展和經濟增長的關系進行過檢驗。

綜述以上研究，學者們對金融發展和經濟增長兩變量間的相關度和因果方向具有不同的認識，大致可分為以下四種視角：第一種視角是“供給拉動性”(supply—leading)觀點，即金融發展對經濟增長具有正向效應。根據這種觀點，金融中介和資本市場對經濟增長的推進渠道有：(1)通過提升資本積累效率并依次提高資本的邊際生產率(Goldsmith，1969)；(2)通過提高儲蓄率進而帶動投資率(McKinnon，1973；Shaw，1973)。換句話說，通過增加儲蓄規模和改進投資效率，金融發展將拉動更高的經濟增長，這種觀點得到了相關大量實證研究的證明(如Bencivenga&Smith．1991；Greenwood&Jovanovic，1990；Thakor，1996)；第二種視角由Robinson(1952)最先提出，即金融發展“追從”經濟增長的“需求引致性”(demand—following)觀點。該種觀點認為，實體經濟的擴張增加了對金融服務的需求，從而導致金融產業的發展，對這種觀點的實證支持可參見近年來的一些相關文獻(Demetrides＆Hussein，1996；Friedman＆Schwartz．1963；Ireland，1994)；第三種視角認為金融發展和經濟增長兩變量是互為因果的，即金融發展和

經濟增長之間存在雙向因果聯系(Demetrides＆Hussein，1996；Greenwood&Smith，1997)；第四種視角則緣于Lucas(1988)，他認為金融發展和經濟增長之間不存在因果聯系，而“經濟學家常常過度強調金融因素在經濟發展中作用”。

三、金融發展和經濟增長關系在中國的檢驗

眾多理論分析與計量結果顯示，金融發展對我國的經濟增長具有積極的推動作用，但力度有限，甚至有些指標還呈現負面影響；總體來看，我國的金融發展滯后于經濟增長，落后的金融體制已經嚴重束縛了經濟的發展。我國經濟增長和金融發展之間互為促進的關系體現在我國對金融體制所進行的漸進式改革具有一定的經濟績效，能夠帶動我國經濟的持續增長；同時，經濟的持續性增長對我國金融的深化也具有持續的推動作用。但是，我國金融發展和經濟增長兩者間因果關系也存在不對稱性。這種不對稱性從側面說明，我國的金融發展相對于同期的經濟增長具有不匹配性，金融發展對經濟增長的貢獻度還不及經濟增長對金融發展的促進作用，考察其深層原因仍在于我國金融體制改革的滯后性。目前我國的金融體制已經到了非改不可的地步，現行的金融體制已無法滿足企業擴張帶來日益增長的融資需求，加入WTO后的外來競爭壓力也迫使企業和銀行對融資機制做出新的調整。改善目前的落后的金融發展局面，一方面要努力拓寬企業的融資渠道，讓企業更多的利用資本市場進行直接融資，改善融資機制，消除“所有制歧視”，為中小企業創造良好的投融資環境；另一方面加速資本市場的發展和規范。發掘債券市場的潛力，為直接融資提供更大空間，并且積極推進非國有銀行和中小銀行的發展，促成金融機構的合理競爭。有理由相信，加快金融深化和金融體系改革必將有助于推動經濟增長。

四、對我國金融政策的啟示