小產權房轉讓合同精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇小產權房轉讓合同范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

1、《上海市房地產轉讓辦法》（1997年4月市政府令第四十二號）；

2、《關于房地產轉讓的受讓人范圍的通知》（滬房地交［1997］812號）；

3、《關于印發（房地產買賣審核工作程序）的通知》（滬房地交［1997］1172號）；

4、《上海市人民政府批轉市房地局制訂的關于內銷商品住房種類歸并若干規定的通知》（滬府發［1999］42號）；

5、《關于本市內外銷商品住房并軌的若干意見》（滬府發［2001］22號）。

二、新建商品房預出售、私存量房轉讓應具備的條件

1、已取得商品房預售許可證或已經初始登記并取得房地產權證書的新建商品房。

2、已取得房地產權證書的存量房屋。

3、有下列情形之一的房地產不得轉讓：

（1）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（2）權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

（3）司法機關或者行政機關裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（4）依法收回土地使用權的；

（5）法律、法規、規章規定不得轉讓的其他情形。

三、房屋轉讓的程序

（一）訂立轉讓合同

房地產買賣雙方當事人應當依法訂立書面轉讓合同，其中預售新建商品房簽訂《上海市商品房預售合同》，出售新建商品房簽訂《上海市商品房出售合同》，買賣存量房屋簽訂《上海市房地產買賣合同》。

當事人在訂立合同時，一般應采用市房地資源局和市工商局聯合制訂的合同示范文本，也可以參照示范文本自行擬訂合同文本。

房地產開發企業自行擬訂合同文本和補充條款屬格式條款的，應當符合《上海市合同格式條款監督條例》的要求，并按規定將含有格式條款的合同文本報市工商局備案。

（二）預售合同登記備案

商品房預售合同在房地產開發企業和預購入之間簽訂。雙方當事人應當在預售合同生效后，到房屋所在區、縣的房地產交易中心辦理登記備案。其中，市房地產交易中心或房地產企業開發的原外銷商品房項目，到市房地產交易中心辦理登記備案。

（三）過戶申請

1、預售商品房的，雙方當事人應當在新建商品房竣工驗收、房地產開發企業依法辦理房地產初始登記并取得房地產權證（大產證）、雙方簽署《房屋交接書》后，按規定向市或房屋所在區、縣的房地產交易中心辦理價格申報、過戶申請手續，申領該房屋的房地產權證（小產證）。

2、出售新建商品房、買賣存量房的，雙方當事人應當在《上海市商品房出售合同》或《上海市房地產買賣合同》合同生效后，按規定向市或房屋所在區，縣的房地產交易中心提出過戶申請手續、申領該房屋的房地產權證（小產證）。市房地產交易中心辦理外銷房的交易過戶手續，區縣房地產交易中心辦理非外銷房的交易過戶手續。

3、房地產買賣當事人在提出過戶申請時，應提交下列文件：

（1）房地產權證書；

（2）當事人的身份證明；

（3）商品房轉讓合同；

篇(2)

委托方（以下簡稱甲方）：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________郵編：__________

電話：_____________傳真：__________

開戶銀行賬號：_____

受托方（以下簡稱乙方）：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________郵編：__________

電話：_____________傳真：__________

開戶銀行賬號：_____

甲方與乙方按照自愿、平等、誠實信用原則，根據國家相關的產權轉讓政策和規定，經協商一致，雙方達成協議如下：

第一條委托事項

甲方委托乙方辦理______產權受讓項目，并由乙方提供企業產權受讓相關服務。甲方委托乙方提供的服務項目有：

1、在甲方擬受讓產權掛牌期滿后，根據有關規定，乙方組織以協議或競買方式撮合交易；

2、如果甲方競買成功，或協議成交后同轉讓方簽訂產權轉讓合同書；

3、出具產權轉讓鑒證書。

第二條提交的文件

甲方應按照有關規定向乙方提供相關材料，并如實填報有關表式內容。如為復印件，甲方應加蓋證明章。

第三條權利和義務

1、甲、乙雙方應遵守國家法律法規的有關規定，自覺接受政府主管部門監管。

2、需甲方向任何第三方支付的費用，包括清產核資、實地考察、審計、評估、權證變更、媒體公告等相關費用，由甲方自行承擔。

3、乙方應按照國家和我省的有關規定，公開、公平、公正地組織相關各方進行產權轉讓活動，對該公開掛牌項目進行規范操作。

4、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關材料承擔保密的義務。未經對方同意，不得提供給第三方。

第四條甲、乙雙方的承諾

1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉讓產權相關的材料（包括原件、復印件）真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經濟責任和法律責任。

2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項已獲得甲方有權機構的批準。

3、甲方在本合同有效期內保證不再與第三方訂立同一標的的受讓委托合同，也不與轉讓人私下接觸、洽談成交。

4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項的所有資格及資質。

5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務；需要甲方變更要求的，應當經甲方同意。

第五條委托費用及其支付方式

1、委托費用：根據政府物價管理部門制訂的產權轉讓收費標準，甲方向乙方支付轉讓手續費人民幣合計_____（大寫）元。

2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣（大寫）_____元，作為預付費用；甲方應在產權轉讓合同簽訂后______日內付清余款。

3、若轉讓不成或甲方在委托期限內要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業務而發生的費用，具體金額根據乙方已完成委托事項的情況由雙方協商確定。

4、產權變更過程中所發生的費用由甲方承擔。

5、若本次委托事項需交納競價保證金，競價保證金由甲方承擔。

第六條合同的期限

本合同有效期自本合同生效之日起至止。

第七條違約責任

1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內自行進行場外轉讓的，應當向乙方支付委托轉讓產權總價款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應按傭金總價款的______%，向乙方支付違約金。

2、乙方未經甲方同意，不按照甲方的委托事項和要求進行委托業務活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應當賠償損失。

3、甲、乙雙方若違反產權轉讓相關政策規定以及本合同約定，違約方須承擔相應的經濟責任和法律責任。

第八條合同的變更和解除

1、甲、乙雙方經協商一致可以書面形式對本合同條款進行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。

2、甲、乙雙方經協商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應承擔由此而給對方造成的損失。

3、任何一方按照本條第二款的規定解除本合同的，應向對方支付相應的費用。具體費用應按照受托方已完成委托事項的情況、或委托方因受托方解除合同導致委托事項成本加大的情況而確定。

第九條爭議的解決方式

甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應友好協商解決。協商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權的人民法院。

第十條其他

上述條款未盡事項的約定：___________

第十一條合同的生效

本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。

本合同一式______份，甲、乙雙方各執______份。

委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________

（蓋章）（蓋章）

法定代表人（簽字）：__法定代表人（簽字）：___

簽約地點：_______________

篇(3)

二、購房是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業性較強、法律規范較多，為更好地維護雙方當事人的權益，雙方簽訂合同時應當慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴密。

三、商品房在取得新建商品房房地產權證（大產證）后，方可出售。在簽訂出售合同前，房地產開發企業應向購房人出示新建商品房房地產權證（大產證）。新建商品房房地產權證真實性、合法性可向市、區、縣房地產交易中心查詢。

四、房地產開發企業出售已抵押的商品房，應事先以書面形式通知抵押權人，同時，將已抵押的事實告知購房人。未通知抵押權人或未告知購房人的，轉讓行為無效。購房人在簽約前可向市、區、縣房地產交易中心查詢擬購房屋是否已抵押以及是否存在被司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產權利的情況。

五、商品房出售合同簽訂后應及時向房地產登記機構辦理商品房變更登記手續。購房人領取房地產權證（小產證）。

六、雙方履行合同發生爭議的，可選擇向不動產所在地人民法院，也可選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可向本市的仲裁委員會申請，也可向外地的仲裁委員會申請，本市仲裁委員會有上海仲裁委員會和上海對外經濟貿易仲裁委員會（涉外仲裁）。

七、本合同文本在市、區、縣房地產交易中心對外發售，建議購房人先行購買，仔細閱讀。

甲方（賣方）：______________________________________________________

住所：____________________________________________郵編：___________

營業執照號碼：_____________________________資質證書號碼：__________

法定代表人：___________________________________聯系電話：__________

委托人：___________________________________聯系電話：__________

乙方（買方）：______________________________________________________

國籍：____________性別：____________________出生年月日：__________

住所（址）：_______________________________________郵編：__________

身份證／護照／營業執照號碼：___________________聯系電話：__________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________聯系電話：_________

乙方（買方）：______________________________________________________

國籍：____________性別：____________________出生年月日：__________

住所（址）：_______________________________________郵編：__________

身份證／護照／營業執照號碼：__________________聯系電話：___________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________聯系電話：_________

乙方（買方）：______________________________________________________

國籍：____________性別：____________出生年月日：__________________

住所（址）：___________________________________郵編：______________

身份證／護照／營業執照號碼：__________________聯系電話：___________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________聯系電話：_________

乙方（買方）：______________________________________________________

國籍：____________性別：____________出生年月日：__________________

住所（址）：___________________________________郵編：______________

身份證／護照／營業執照號碼：__________________聯系電話：___________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________聯系電話：_________

甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方購買甲方出售的《_______________________》商品宜，訂立本合同。

第一條甲方依法取得_____________________區/縣地塊土地使用權（出讓合同編____________號：），投資建造的《_______________________》商品房已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得了房地產權證(大產證)證書號：

第二條乙方向甲方購買_________________路______________弄《______________》幢__________（號）___________層室（以下簡稱該房屋）。據上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構測量該房屋建筑面積為___________平方米，其中套內建筑面積為_______________平方米、公用分攤建筑面積為________________平方米，該房屋建筑層高為_________________米。

該房屋平面圖見本合同附件二；該房屋建筑結構、裝修及設備標準見本合同附件三；該房屋相關情況（抵押關系、租賃關系、相鄰關系及小區平面圖）見本合同附件四；該房屋的使用公約見本合同附件五。

第三條乙方購買該房屋每平方米房屋建筑面積單價為人民幣_________________元。

（大寫）：________________________________________________________。

根據該房屋的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款為人民幣________________元。

（大寫）：____________________________________________________________。

該房屋的總房價款是指該房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權總價格。

第四條乙方應按本合同約定的付款方式和付款期限將房價款解人甲方的帳戶／監管帳戶（金融機構／監管機構：_______________、帳戶名稱：___________、帳號：______________）。

乙方的付款時間和付款方式由甲、乙雙方在本合同附件一中約定明確。

甲方收到乙方支付的每一筆房款時均應開具發票。

第五條乙方如未按合同約定的時間付款，應當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之____________計算，違約金自本合同的應付款期限之第二天起算至實際付款之日止。逾期超過__________天，甲方有權選擇下列第_________種方案追究乙方責任：

一、甲方有權單方面解除本合同。

二、____________________________________________________________________________

第六條乙方支付房價款若采用銀行貸款付款的，而銀行未按本合同約定的期限代乙方向甲方付款的，仍視為乙方未按合同約定的時間付款，但因甲方原因的除外。

第七條甲、乙雙方按下列第____________種約定確定該房屋交付使用日期：

一、本合同自甲乙雙方簽署之日起________________天內，甲方向乙方交付該房屋。

二、本合同經___________________公證處公證之日起___________天內，甲方向乙方交付該房屋。

三、甲方在收到乙方全部房價款之日起___________天內，甲方向乙方交付該房屋。

四、___________________________________________________________________________

第八條甲方向乙方保證在交付該房屋時：

（一）該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛；

（二）甲方未設定抵押權或已清除原由甲方設定的抵押權；

（三）已繳納了甲方應繳納的房屋維修基金。

如交付房屋后發生與甲方保證不相一致的情況，由甲方承擔相應違約責任。

第九條乙方應在本合同第七條約定的房屋交接期限內到甲方要求的地點辦理驗收交接手續。該房屋交付的標志為____________________該房屋交付之日起，該房屋的風險責任由甲方轉移給乙方。

該房屋為________________用房，甲方應向乙方提供《__

______________質量保證書》和《____________使用說明書》《前期物業管理服務合同》／《_____________________》。乙方要求提供房屋實測面積的有關資料，甲方應如實提供。

甲方不出示和不提供前款約定的材料，乙方有權拒絕接收該房屋，由此而產生的延期交房責任由甲方承擔。

第十條甲方交付的該房屋裝修、設備標準達不到本合同附件三約定的標準，乙方在辦理該房屋交接手續時有權要求甲方按裝修、設備差價__________倍補償。

雙方對標準的認定產生爭議時，委托本市有資質的建設工程質量檢測機構檢測并以該機構出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據。

第十一條如乙方已付清全部房價款，除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續的，甲方應當發出書面催告書一次。乙方未按催告書規定的日期辦理該房屋的驗收交接手續的，則自催告書規定的驗收交接日之第二天起，風險責任轉移由乙方承擔。

如本合同約定的付款時間（附件一）的最后付款日期遲于本合同第七條約定的房屋交付日期的（即乙方未支付完全部房價款時），除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續的，甲方應當發出書面催告書一次。乙方未按催告書規定的日期辦理該房屋的驗收交接手續的，甲方有權單方面解除本合同。

第十二條甲方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知乙方。在書面通知發出之日起__________日內將乙方已支付的房價款扣除乙方應支付的賠償金額，剩余房價款退還乙方。賠償金額以總房價款的_______%計算。

第十三條除不可抗力外，甲方如未在本合同第七條約定的期內將該房屋交付乙方使用，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之_________計算，違約金自本合同第七條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過___________天，乙方有權選擇下列第_________種方案追究甲方責任：

一、乙方有權單方面解除本合同。

二、__________________________________________________________________________

第十四條自該房屋正式交付之時起，甲方對該房屋負責保修，并從房地產權利轉移之日起繼續保修二年/________年。保修范圍由甲、乙雙方參照國務院的《建設工程質量管理條例》及《上海市房地產轉讓辦法》規定在本合同附件五中約定。

第十五條該房屋交付后，乙方認為主體結構不合格的，可以委托本市有資質的建設工程質量檢測機構檢測。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，乙方有權單方解除本合同。

第十六條甲方交付的該房屋有其他工程質量問題的，乙方在合同約定的保修期內有權要求甲方除免費修復外，還須按修復費的_____________倍給予補償。

雙方商定對該房屋其他工程質量問題有爭議的，委托本市有資質的建設工程質量檢測機構檢測并以該機構出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據。

第十七條該房屋買賣所發生的稅費按有關規定由甲、乙雙方各自承擔。

第十八條乙方同意，因該物業管理區域尚未成立業主委員會，自該房屋交付之日起，即應將該房屋交甲方在《前期物業管理服務合同》中委托的房屋管理企業統一進行管理、并遵守房屋使用公約。

甲方委托的房屋管理企業承擔該房屋的前期房屋管理，管理的期限至業主委員會成立后選聘的新的房屋管理企業接手管理之日。

第十九條甲、乙雙方商定，__________年___________月___________日前，由甲方／乙方／雙方向_____________________________________________辦理價格申報及過戶申請手續，申領該房屋房地產權證（小產證）。

因甲方原因，乙方無法在___________年________月____________前取得房地產權證（小產證），甲方應承擔違約責任，違約金為總房價款的_________％；年月日之日起的日內，乙方仍無法取得房地產權證（小產證），則乙方有權單方面解除合同。

第二十條乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到乙方的書面通知之日起__________天內將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算，下同）全部退還乙方，并承擔賠償責任，賠償金額以總房價款的___________％計算，在退還房價款時一并支付給乙方。

前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款是包括乙方直接的和通過貸款方式支付的房價款。

第二十一條按本合同約定，甲、乙雙方單方解除本合同的，在單方解除合同以前，對方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應在按本合同約定的賠償金額中扣除。

第二十二條甲方或乙方對相對方行使單方面解除本合同有異議的，應在接到對方有關單方面解除本合同的書面通知之日起_________天內，向按第二十七條選定的解決爭議機關確認解除合同的效力。

第二十三條甲方出售的該房屋僅作______________________________使用，乙方在使用期間不得擅自改變該房屋結構和用途。除本合同附件另有約定外，乙方在使用期間有權享用與該房屋有關聯的公共通道和設施，同時應自覺遵守該房屋所在地的有關法律、法規和尊重社會公德、維護公共設施和公共利益。

第二十四條乙方購買的房屋及其相應占有的土地使用權不可分離。自該房屋的房地產權利轉移之時起，甲方與_________________________________簽訂的土地使用權出讓／轉讓合同中約定的權利、義務和責任依法轉移給乙方。

第二十五條本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，雙方將通過訂立補充條款、補充協議或變更協議進行約定。

本合同的補充條款、補充協議、變更協議均為本合同不可分割的一部分。本合同補充條款、補充協議、變更協議與正文條款不相一致的，以補充條款、補充協議、變更協議為準。

第二十六條本合同一方按照本合同約定向另一方送達的任何文件、回復及其它任何聯系，必須用書面形式，且采用掛號郵寄或直接送達的方式，送達本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。

第二十六條本合同適用中華人民共和國法律。甲、乙雙方在履行本合同過程中發生爭議，應協商解決。協商不能解決的，選定下列一種方式解決（不選定的劃除）：

1、_____________________________向仲裁委員會申請仲裁；

2、依法向人民法院。

篇(4)

ス丶詞：土地流轉；制度創新；統籌城鄉

ブ型擠擲嗪牛F127 文獻標識碼：A 文章編號：1007-5194（2008）05-0104-05

收稿日期：2008－07－20

作者簡介：丁瑤（1968-），女，重慶市綜合經濟研究院經濟咨詢研究中心主任，副研究員。研究方向：宏觀經濟；區域經濟。2.鄧蘭燕（1982-），女，重慶市綜合經濟研究院農村經濟研究室副主任，經濟師。研究方向：農村經濟。

近年來，國家大力推進區域協調發展，但西部與東部地區發展差距仍然較大，西部地區城鄉發展不平衡是導致經濟發展水平不高的主要原因。目前，西部地區正處于工業化、城市化加快發展的起點，處于發展的歷史機遇期，國家又批準重慶、成都成為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，全面探索新的發展路徑，其中創新土地流轉制度是實現城鄉統籌發展的關鍵因素。在工業化、城市化、市場化、開放化進程中，如何正確運用好國家政策，積極探索土地利用上理論和制度創新，處理好供需用地的矛盾，提高集約節約用地的水平，按市場經濟規律建立健全城鄉土地資源配置機制，已是西部地區面臨的一個不容回避、迫在眉睫的問題。

ヒ弧⒌鼻拔韃康厙推進土地合理流轉的必要性

ィㄒ唬┩平城鄉統籌發展，需要在要素流動上有所突破，尤以土地、勞動力人口的流動性上需要創新，這也是“三農”問題解決的關鍵

ネ吵锍竅綬⒄怪饕是建立和健全城鄉統籌的商品市場體系、要素市場體系和社會保障體系，其中要素市場特別是土地市場是城鄉統籌的重要內容。西部地區城鄉二元結構特征突出，統籌城鄉的壓力大、任務重。同時，由于長期行政手段的“均田制”以及現行集體土地使用制度的僵化，西部地區耕地過于分散，許多建設用地未得到充分利用甚至閑置，大量農民進城務工伴隨的耕地撂荒問題突出，土地利用效率偏低。而作為連接城鄉發展的主體――中小企業在城市舊城改造、“抓大放小”的政策實施過程中正面臨無地可用的困境。推進土地等生產要素在城鄉之間自由流動是解決“三農”問題的關鍵，一方面有利于農村集體利用土地資產參與經濟建設，通過推進農村居民住宅集聚和進城農民市民化，盤活鄉鎮企業用地，提供城市化、工業化進程中所需要的建設用地，增加單位土地經濟總量和財富創造量，提高城市發展反哺農村的能力，同時，因為集體存量建設用地的流轉減少閑置土地數量，減少建設用地增量的增加，有利于保護耕地和節約耕地。另一方面有利于以土地為主要載體的農業加快產業化進程，實現規?；?、集約化經營，提高勞動生產率，提高附著在土地上的產品的經濟效益；有利于在土地流轉過程中，逐步提高農民土地承包經營收益和宅基地預期收益，提高農民的收入水平和財富水平。

ィǘ）西部地區正進入工業化、城市化快速發展時期，發展需要與土地利用矛盾更加突出

ジ母錕放以來，東部沿海地區城市發展、工業化建設過程中，土地開發和利用作為帶動經濟發展的一項重要措施為沿海發達地區經濟繁榮提供了強勁動力。據有關資料，浙江湖州、福建晉江、廣東順德地區，城鎮建設用地總面積中約有80%左右為集體非農建設用地（周建春，2007）。沿海發達地區在工業化、城市化快速發展期基本未受土地要素的制度制約?？傮w上，西部地區工業化、城市化進程落后于沿海發達地區，目前剛剛進入工業化、城市化快速發展的起點，面臨承接國際國內產業轉移的良好機遇，工業化、城市化對土地利用的需求十分迫切，用地需求增大與供地有限之間的矛盾突出。以重慶為例，1997年~2010年，重慶市獲批的規劃用地總量為4萬公頃，截至目前已經用地3.47萬公頃，今后幾年可作為開發、建設用地的土地相當緊張。但同時，為了保障糧食安全和穩定經濟發展，近期我國土地“閘門”進一步收緊：“以租代征”、擅自擴大建設用地規模被嚴格禁止；新增建設用地控制指標納入土地利用年度計劃等，從緊的宏觀土地政策環境使西部地區在發展的關鍵期土地利用矛盾和問題更為突出。

ィㄈ）引導集體建設用地使用權進入市場進行有序流轉，是規范土地流轉市場的現實需要

ノ韃康厙尤其是城鄉結合部市場水平較高的區域，因發展需要在土地開發過程中涌現出多種多樣的土地經營模式，部分地區出現了與沿海地區早期發展過程中類似的土地隱性市場。如以農業結構調整為契機，將農用地轉變為非農建設用地后直接出租、轉讓；在辦理土地轉用手續時違規操作，上報合作、合資合同，實際卻是土地使用權租賃、轉讓合同；采取“自征自用”方式直接轉為國有土地后，“無證用地”；城鄉結合部出現小產權房等，土地非法出租或以其他形式非法轉讓，或未經批準非法占用。例如，四川省清理出新《土地管理法》實施以來非法入市的集體土地3210畝，貴州省清理出非法圈占土地1.89萬畝（王名揚，2002）。究其原因，一是土地利用方式的比較利益差距巨大，農用地的經濟效益遠不如轉為建設用地，辦工廠、開商店或住宅出租。二是征地補償水平過低，而用地成本很高。農民和村集體更傾向于采取不征自行轉用流轉的方式，而土地使用者也因為轉用后的土地用地成本很高傾向于直接使用集體土地，尤其投資于集體建設用地的主體多是中小企業，采取這種方式可以降低其創業初期的資金壓力。實際上，這部分農村集體建設用地已以出租、轉讓、入股聯營等方式變相進入市場流轉，建設用地流轉已成既定事實不可逆轉，政府僅靠強行的“堵”、“禁”無益于問題的根本解決，而需要建立制度規范，將之納入土地有形市場，才能有效解決集體建設用地流轉中的“市場黑洞”，防止集體土地收益的流失，保護農民的切身利益。

ザ、我國現行的土地制度對西部地區土地流轉的制約

ノ夜現行的農村集體土地使用制度是建立在計劃經濟體制基礎上形成的，這種土地使用制度在當時的歷史條件下曾經發揮過積極的作用，國家通過對農村集體土地的支配、征用，積累了大量資金，用于發展工業、搞基礎設施建設，推動了城市經濟的快速發展。但隨著社會主義市場經濟體制的建立，城市經濟、工業經濟的擴大和農村經濟的發展，這種土地制度對現階段西部地區經濟發展的制約越來越大，引起了土地流轉不暢、土地收益分配不合理、土地利用效率偏低等問題。

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コて諞岳矗農村與城市分割的二元性土地制度以及國家對城市土地一級市場的壟斷，造成土地市場的“價格雙軌制”，扭曲了市場功能。根據《土地管理法》，集體所有的土地如果要進入市場，或通過轉變用途獲得增值，只有一種途徑，即將集體土地征用為國有土地。這將《憲法》規定的征地范圍由“公共利益的需要”擴大到包括非公共利益需要的一切用地項目，甚至一些私人經營性項目?，F行的征地制度，由于國家壟斷土地一級市場造成過低的征地補償標準，而農民沒有法律許可的“討價權”，對于土地在城市市場所產生的增值收益農村土地所有者和使用者也不能參與分配，目前農村集體土地征用中的收益分配政府所得與集體和農民所得之比約為17:1（沈飛等，2004）。因此，無論集體經濟組織還是農民，都不愿意通過征地將集體土地轉為國有。并且，過低的征地費用，為降低出讓金提供了較大的空間，造成城市、工業用地粗放式擴張，降低了土地利用效率。

ヅ逋戀氐惱饔彌貧仁羌蘋經濟的產物，建國初期，由于農村土地所有權缺乏法制化，且國家經濟實力有限，對農村土地只能推行土地征用制度，對城市土地只能實行無償劃撥制度。目前，我國已建立了城市土地市場配置制度，但農村土地市場仍沒有得到法律正式確認。顯然，建國初期建立的征用制度與市場經濟不相適應，主要表現為：一是在市場經濟條件下土地使用者已經發生了根本性的變化，與計劃經濟條件下任何用地單位都是依附于政府的從屬機構不同，每一用地單位都是獨立的利益主體，城市經濟與農村經濟利益不可能完全一致。而城市化、工業化依靠農村和農民的低成本發展之路也是不可持續的。二是在市場經濟條件下，土地不僅是資源，而且是重要的資產，農民的土地具有更多的功能。城市獲得農民的土地必須考慮農村土地的多種功能，尤其是社會保障功能。三是城市用地與農村土地是兩種不同的土地所有權，在法律上是平等的，在經濟上也應該加以實現。西部地區集中了全國大部分的農民和集體土地，建立統一的城鄉土地市場在一定程度上會提高工業化與城市化的成本，但他會從制度上解決長期存在的城鄉發展不協調的問題。

ィǘ）現行土地用途管制制度制約了土地在地區間的合理配置

ハ中小鍛戀毓芾矸ā飯娑ǎ任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或者建住房，土地轉讓一般只能在同村甚至同村民組進行，集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是法律明文禁止的。《農村土地承包法》規定，土地發包給本集體以外的單位或者個人承包，應當經本集體村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。可見，非本集體經濟組織成員受讓集體土地承包經營權也受到了嚴格的限制。這種受讓主體身份限制造成了土地流轉的封閉性，土地使用權無法按照市場方式自由轉讓，在很大程度上限制了集體組織之間、城鄉之間、區域之間在土地利用上的余缺調節，對土地資源的合理配置制造了障礙，這不僅對農村剩余勞動力的轉移產生不利影響，也會使農村土地流轉局限在封閉的小范圍內，以至形成十分零散的農村土地流轉市場，阻礙農村土地利用效率的提高。

ハ質抵校部分農村集體土地事實上突破了現行法規的限制，集體建設用地、農用地自發的通過出租、轉讓、合作、入股等方式流轉到農村集體經濟組織以外的企業和個人使用的現象大量存在。就集體建設用地而言，本身主要就是為了發展鄉鎮村工商業經濟用地，如果限制取得和流轉，不能最大化實現集體建設用地的效益，同時，由于各地區之間、各集體經濟組織之間的生產能力各異，如果限制取得和流轉，各地發展差距可能越來越大，不利于實現統籌發展?，F行法律規定在經濟學上明顯是無效率的制度安排，相反自發流轉雖然承擔巨大法律風險成本，卻是理性的、符合財產效益最大化原則的。并且，因為這種法律規定直接導致農村地價低估，尤其是與城市相鄰地帶的農村住宅價格低估，使得城市近郊買賣農村宅基地的現象頻繁。盡管目前國家出臺了各種條例法規阻止，但無論從城鄉居民權益的公平性或市場經濟規則來說，這都是無法治本的辦法，無法適應與解決大批農民“非農化”的現實需要。現行的用途管制等法律規定與現實的尖銳沖突體現了現行立法的制度缺陷。

ィㄈ）現行土地使用權抵押制度制約農村土地有效流轉

ハ中小噸謝人民共和國擔保法》規定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押，“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押?！?可見，在現行的制度下，農民既不能抵押自己所承包的耕地，也不能抵押自己的宅基地，而鄉鎮企業在抵押時不得將土地使用權單獨抵押。但事實上，無論是外出務工和遷居城鎮的農民，還是繼續留在農村的農民，出于生產或生活的需要，由于往往借貸無門，土地的價值實現對于他們都是極其重要的。對準備進城的農民來說，如果限制承包地或宅基地抵押，他們進城購房或自主創業的資金就得不到有效補充，不利于農民及其家屬進城工作和生活，不利于城市化進程的有序推進。對繼續留在農村中的農民來說，由于農村經濟結構調整、農村非農產業發展、農村消費市場的擴大都與農民的經濟狀況密切相關，如果限制承包地或宅基地抵押，農民會因為缺少資金及可靠的融資渠道無法加大生產投入、提高勞動生產率，進而實現持續增收，推動農村經濟發展，這也必將制約農村土地流轉。

ト、促進西部地區土地流轉的制度創新設計

ピ詡岢峙寮彝コ邪經營制度和穩定農村土地承包經營關系的原則、堅持“依法、自愿、有償”的原則、堅持有利于資源優化配置的原則、堅持因地制宜、形式多樣的原則的基礎上，在確保耕地基本農田總量、糧食綜合生產能力提升前提下，通過推進土地制度創新試點工作，引入農用地發展權市場交易模式，探索提高新增建設用地平衡指標的方式，創新土地流轉制度，增強西部地區土地流動性和利用合理性。

ィㄒ唬┩平國家土地管理制度創新試點工作

ピ諼韃康厙，選擇正推進國家統籌城鄉綜合配套改革試驗區建設的重慶市和四川省成都市開展國家土地管理制度創新試點。在土地征用方面，政府征地權嚴格用于純公益事業或準公益性事業，非公共利益性質的用地交易應限制政府動用強制性征地，盡量交由市場機制加以解決；在土地利用的規劃上，根據國家審批的土地利用總體規劃，在確保耕地和基本農田總量不變的前提下，允許根據統籌城鄉發展的實際，局部調整土地利用規劃，報國土資源部備案；在土地利用的年度計劃上，國家一次性下達5年指標，允許根據統籌城鄉發展的實際，跨年度滾動統籌安排；在項目管理上，賦予部分土地項目管理權限，開展農村建設用地“減量”與城鎮建設用地“調增”掛鉤試點；在土地產權上，嚴格界定集體經濟組織與農民在土地權力和流轉收益上的分配，允許和鼓勵農民以土地入股、產權交易、租賃等方式進行土地開發與建設，允許集體建設用地在不改變集體土地所有權性質的前提下，在符合土地規劃和用途管制下進入市場進行交易，適當允許宅基地的轉讓、抵押，促進農民宅基地的商品化。

ィǘ）引入農用地發展權市場交易模式

ス家對建設用地總體上采取耕地總量動態平衡和異地置換政策，主要操作手段是利用規劃機制和土地用途管制機制，這種做法帶有很強的計劃性，缺少靈活性。在西部地區，可以選擇試點地區引入農用地發展權市場交易模式，推動農地向非農地合理置換，雙向流動。農用地發展權即指農業用地轉變為非農建設用地的權利。農地發展權是與農地所有權相分離的一種物權，農地發展權歸農地所有者所有，發展權可以在市場上自由交易。隨著經濟持續發展，建設用地的需求量逐步增加，農地轉為建設用地將產生更大的收益，農地發展權的價格也將逐步上升。允許農地保護區的發展權向發展區轉移，允許開發者通過使用發展權提高預先規定的開發強度進行額外開發。經濟發展條件不成熟地區，通過發展權（若干年期）的出讓，得到比從事農業生產更高的收益；經濟發展前景好的地區，可通過多支付費用獲取更多的農轉非指標，通過市場機制調節抬高用地門檻，促使其節約、集約使用土地。此外，通過農地供求市場的公開交易，有利于平衡非農用地與農用地邊際收益差額，從而減少征地過程中的尋租腐敗及濫用征地權等現象，有利于節約耕地和保證糧食安全。

ィㄈ）探索多種方式提高新增建設用地平衡指標

ヒ皇槍睦新增耕地潛力較大的地區加大土地開發整理力度，加強對采煤塌陷地、礦山廢棄地、廢河灘地、舊村莊的復墾開發，適度開發荒山等未利用土地，進而提供新增耕地指標儲備。二是積極引導農村集體建設用地的集聚，通過土地置換等辦法，在建設工商業集聚區時，充分考慮將周邊農村零散的建設用地通過置換等方式集聚在一起。三是改革農村集體建設用地管理制度，逐步賦予集體土地與國有土地同等的權利，在堅持土地有償使用和嚴格用途管制下，允許集體建設用地使用權通過出讓、轉讓、出租、作價出資或者入股、合作或聯營等方式直接進入小城鎮土地市場，盤活存量建設用地。四是完善農村建設用地使用制度，對農業產業化中圈、舍改造等建設占用耕地可以與耕作層剝離的，盡量采用剝離，對耕作層進行保護和利用。五是出臺農村自愿退出的宅基地的管理辦法，由農村集體經濟組織或農村土地管理機構組織復耕，進行統一登記管理。

ィㄋ模┙立新型農村土地流轉制度

ヒ皇墻立統一規范的土地流轉市場，培育流轉市場主體。建立土地管理服務中心，規范流轉市場管理。各級土地管理服務中心承擔流轉、托管、仲裁、登記、中介等職能。建立統一的農村土地承包、流轉管理信息系統。放寬農村土地流轉經營主體的范圍，允許各種組織、企業和個人通過農村土地流轉，從事農業規模經營；允許各種金融資本、工商資本和民間資本參與農村土地流轉。各類經營主體在稅收、融資、用地、經營等方面予以支持。培育農村流轉中介服務組織。

ザ是在不改變土地所有性質和承包地用途的情況下，推進農民承包地采取多種形式流轉。形式包括轉包、轉讓、出租、互換、入股等。方式可以是農民自發流轉、托管組織流轉、委托流轉、集中連片流轉、再流轉等。

ト是適當放寬農村土地的農業用途范圍。在不損害土地耕作條件和基本農田保護情況下，農作物種植、畜禽養殖、水產養殖、農業科學試驗等可視為農業用途。允許農村土地流轉經營主體開展與經營主業相關的農產品加工、物流配送、農業技術咨詢服務和農業觀光旅游等經營活動。鼓勵土地流轉經營主體投資興建農田水利等基礎設施，所占土地不占其臨時建設用地指標，并免收各種手續費。

ニ氖峭黃婆寮體建設土地的用途限制。拓寬土地使用范圍。支持工業化、城市化程度高、經濟較發達、有條件的地區開展試點，除不允許開發商品住宅外，集體土地可通過土地市場公開交易，用于商業、旅游等經營性項目建設；經依法取得的集體建設用地可設定抵押權；適當放寬宅基地流轉、繼承、利用方式上的限制，因轉讓、出租、抵押地上建筑物導致村民住宅用地使用權轉移的，村民住宅用地隨之流轉。此外，打破分村審批制，新宅地申請者，在一定區域內統一規劃居民點。對于確實沒有經濟實力或農業勞動不方便的農戶，允許購買已搬遷農戶的老宅基及其房屋作為過度。即嘗試農戶的老宅基地有條件的流轉，規定購買的最長年限――比如10 年，同時規定對房子只能維修而不能翻修，到期前可以依法買賣，到期后政府只補償房屋殘值，土地無償收為國有。

ノ迨譴蔥鋁髯模式。首先，普遍推廣“田保姆”模式。對因出外打工缺乏勞力而無法耕種、可能撂荒的農田實行代耕、轉包、轉讓、出租等多種靈活有效的方式，優化人地資源配置，提高土地收益。第二，積極推廣“五統一分”模式。將農民手中不能流轉的分散的土地資源進行互換，根據市場需求，“統一規劃、統一耕作、統一技術、統一種苗、統一銷售、分戶管理”，形成優勢產業區域化布局、規?；a、產業化經營的局面，以降低生產成本，提高農民收益。第三，擴大推廣“招投標”模式。在承包經營制度基礎上，將農民閑置的承包地、未利用地、四荒地等采取項目招投標的機制進行流轉。第四，完善推廣“股田制”模式。農民以土地承包經營權折資入股組建農民專業合作社或股份制公司等市場主體的形式。五是強化農村土地使用、流轉的監督管理和風險防范。妥善解決撂荒土地，對撂荒一年以上的承包土地，集體經濟組織要按規定組織代耕，代耕收入歸代耕者；對舉家長期外出且失去聯系農戶的撂荒土地，集體經濟組織有權收回承包地進行流轉，流轉收益歸集體經濟組織。其中50％以上應當存入銀行（農村信用社）專戶，?？钣糜诒炯w經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，繳納有關土地增值收益。加強土地流轉的風險防范。有條件的地方，設立土地流轉風險資金，建立農村土地流轉保證金制度和土地復墾保證金制度。推進農村農業保險試點，降低規?；洜I的流轉受讓方的自然風險。

ゲ慰嘉南祝

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