房地產經營管理精品(七篇)
時間：2023-03-06 16:02:08
序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產經營管理范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。
篇(1)
隨著社會的快速發展，房地產行業在國民經濟中占有的比重越來越大，房地產企業本身能否健康發展，在很大程度上對國民經濟能否健康增長有著不可忽視的影響力，是國民經濟增長的一個基本生產要素。[4]從項目經營的戰略高度著手分析，重點是從控制項目啟動組織到實施過程全方位每個細節，提高對風險的管理，才能在競爭日趨激烈的市場中，贏得先機。
一、房地產項目經營管理的范疇及發展現狀
（一）房地產項目經營管理的范疇
房地產項目的經營管理者運用系統工程的方式、理念和模式，綜合管理房地產項目的建設和使用，努力達到生產要素在房地產項目上全過程和全方位的的優化配置，為客戶提供一流的產品。房地產項目管理系統十分繁復，不同目標具有特殊性，使得項目管理方式也是多種多樣。不僅由許多項、分項、工程活動所構成，而且必須是一個系統完整的操作過程，作為一個完整的項目管理系統應將工程的各工作職能、各投入單位、各項目任務、各個階段融合成一個統一完整的整體。房地產經營活動是指房地產經營管理者對房屋的建設、交易、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的轉讓、出讓等按價值規律所進行的有計劃、有目標的經濟活動，活動范疇涉及到房地產產品生產、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領域。[4]
（二）我國房地產項目經營管理的發展現狀
目前房地產項目的管理方法主要有部門制、公司制、事業部制以及專業管理這四種。房地產項目的經營管理的終極目的是以最高的效率完成項目工程，以項目經理負責制為切入點，使用系統工程的方式、理念和模板，開發項目建設的全過程是一項繁復的系統工程，按其內在運行規律進行有效的組織、計劃、控制和營銷的管理系統，一定要有一套完整、規范和科學的管理保證體系，來規劃和協調開發項目的全過程和保證最終目標得以實現。[1]房地產項目的經營管理在實際運行過程中還存在著許多未知因素，我們必須要正確地審視、總結和處理，必須站在項目經營管理的戰略高度，全過程、全方位地對項目啟動組織和實施過程管理加以控制，提高對風險的防范，這是保證項目目的、項目目標實現的關鍵所在。
二、當前我國房地產項目經營管理存在的問題
（一）市場定位及決策機制不完善
項目運行機制的不完善，那么項目管理的就難以控制，如項目工程進度拖拉，延期交房普遍；房地產開發沒嚴格控制，管理費用過高及未知費用超出預期額度，即使勉強進行了多方案的規劃概念設計，也會由于對市場調查不充分，沒有充分心理準備，評判“標準”不明確，無法抉擇，導致拖慢項目決策。
（二）項目設計資源協調性欠缺
由于一時又無法跟上設計單位相應的監督管理體制， 發現在項目的施工中會造成許多設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工在設計上都發生了巨大的變化，甚至變更圖紙的數量超出了原設計圖紙。設計過程中出現的問題主要表現在：沒有恰當的設計招標程序，沒有考慮設計對項目投資控制的重要性，缺乏設計監理，文檔資料缺乏規范化、制度化管理等。當工程只能匆忙完成或工程待定內容無法決定時，因市場定位的前期準備資料不充分、研究數據方面資源整合缺失等，所謂決策就成了幾個領導的“拍腦袋”， 前期的市場調查和產品研究問題此時就演變成了工程建設的項目管理問題和工程變更的技術問題。[1]
（三）房地產團隊凝聚力不強
如果一個團隊凝聚力不強，那么項目運行成本就會過高、房地產交易糾紛也會增多。 對于項目工程現場管理以外的工作，如項目的前期規劃、銷售推廣、客服、籌措資金與資金周轉等等。融資手段的單一及資金周轉計劃水平低下致使資金運作成本偏高，項目最終收益會受到直接影響。另外銷售推廣與客服管理水平低下導致房地產交易過程中，紛爭不斷，未能積極友善協調售買雙方的關系，售后維修不到位，配套設施不齊全等，導致企業品牌建立受阻和維持的根本原因。[3]
三、統籌解決我國房地產項目經營管理問題的途徑
（一）制定長遠規劃，提高企業的戰略決策規劃能力
隨著社會經濟發展的社會化、現代化進程，以及宏觀經濟的巨大變更，要求企業從客觀上具有長遠敏銳的戰略眼光，充分考慮復雜多變的宏觀經濟因素，制定相應的戰略計劃。
一是全面規劃，即在戰略期內關于企業每方面的詳細周全的全面計劃。
二是漸進式計劃。這一計劃與全面計劃恰巧形成兩個極端。由于企業可能會遇到諸多不確定因素，要求企業的目標能根據當下情況而作出相應的改變，走一步看一步。
三是選擇性計劃。這是一種介于全面計劃和漸進式計劃之間的折衷計劃，它一般只把主要的計劃擬定出來，而對今后三至五年內的詳細計劃不做明確說明。
（二）努力實現企業各項指標，提高企業綜合管理能力
努力貫徹產品的各項指標，提高工作效率。在方案項目設計明確后，就可以進著手規劃項目施工圖設計，在施工圖設計時，要堅持貫徹產品規劃方案明確的各項要求，努力作好項目安全性與經濟性，舒適性的聯系，那么要在保證建筑產品的沒有安全隱患的基礎下，從結構、建筑、設計到水電配套方案設計都要能體現規劃方案項目定位的各項指標，不要隨意增加或刪減。（v）在項目施工階段，要把產品定位時的開發周期以及質量要求指標，分解為各階段指標。和工程施工單位簽定合約時，就要把工期和品質做為一項目標要求明確地在合同中表達清楚，并在以后的施工階段中進行過程跟蹤考查，再者，房地產開發企業做為產品開發主體，要密切關注建筑產品施工品質，對有可能建筑產品后期使用的工序產生影響，如可能引起跑、冒、滲、漏等現象以及門窗無法靈活密閉開啟時的工序要加強監督。因為這些問題雖然看上去很小，但對居民的正常日常生活卻有無法忽視的影響，嚴重時，因為居民的報怨 甚至還可能影響到房地產企業的市場形象與信譽，因此要重視此類問題避免發生。（v）目前，有些房地產企業因在過程管理中忽視了上述重要環節和工序的管理，而導致后期居民有很大意見，企業形象會造成難以挽回的損失。
（三）加強培養企業文化，提高企業的綜合凝聚力
企業文化建設其根本在于通過價值觀的引導， 促成企業價值觀與員工個體價值觀的趨同發展，達到具有共識的目標，從而促進企業員工自覺地將企業的制度要求內化為個人的行為標準并以此來約束自我行為， 以實現企業與員工的共同發展。[3]21世紀理性營銷時代的到來，使個人英雄無法再在營銷舞臺上獨唱主角，依靠個人力量叱咤風云、勁舞弄潮的日子已經一去不返了。團隊，這個營銷時尚名詞，開始被越來越多的企業深討鉆研，只有擁有了一支具有很強向心力、凝聚力、戰斗力的團隊，擁有了一批彼此間互相鼓勵、支持、學習、合作的員工，企業才能不斷進取、壯大。團隊是開放的，在不同階段都會有新成員加入，高團隊凝聚力會讓團隊成員在最短時期內具備團隊意識，形成對團隊的歸屬感和認同感，縮短新成員與團隊的磨合期，提高他們的適應能力，在日常運營期間，大幅提高團隊的工作業績。
結束語：總的來說房地產經營管理工作水平的高低是決定企業經濟效益的一個重要因素，同時也是企業綜合素質和核心競爭能力的具體體現。要做好這項復雜、系統、細致的管理工作，企業要不斷創新經營管理方法，全員全過程的配合努力才能達成。
參考文獻：
[1]孟獻壁，李娜，喬保國.淺談建筑工程質量控制 .山西建筑 ，2 0 0 7
[2]王義. 論房地產項目的經營管理. 城市建設理論研究. 2012
篇(2)
房地產經營管理專業學生畢業后可在房地產經營與開發公司、房地產估價事務所、房地產投資咨詢公司、房地產經紀公司、物業管理公司等從事房地產投資與經濟分析、房地產管理、房地產估價、房地產營銷、房地產經營與開發項目管理等工作。
房地產經營管理專業的具體情況如下：
1、該專業培養具備地理學、經濟學和管理學基礎知識，掌握房地產開發、營銷、經營管理、咨詢、評估等方面知識和技能，能在企、事業單位及政府部門從事房地產經營管理及科研的中高級人才。
2、該專業主要學習房地產投資、房地產開發、房地產營銷、房地產評估、建筑學、城市規劃和物業管理等基本理論和基本知識，掌握房地產市場調查、可行性分析、投資分析、營銷策劃、咨詢、評估和物業管理的技巧與方法。
（來源：文章屋網 ）
篇(3)
1.財務管理經營方面的問題
（1）管理者素質低下
在我國的房地產企業中，民營企業占了很大的比重，由于大多數的房地產領導者都是從最傳統的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發展起來的，這就使得房地產領導階層的知識水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業運營與財務管理方面的知識，對于日常的企業經營管理更是完全依靠自己以往的經驗以及自身的認知系統來進行，并沒有經過科學的決策分析，這一現狀給房地產企業的健康平穩發展乃至進一步做大做強造成了很大的障礙。
（2）存在嚴重的集權現象
在房地產企業中，普遍存在著這樣一個現象，企業的投資者與運營者往往是同一個人，這就不可避免的造成了企業的一切經營事項都由管理者本人說了算，而受自身知識水平、管理意識的局限性，管理者在作出決斷時，憑借的只是自身的以往經驗以及腦中的意識，并沒有經過科學嚴密的論斷，更無后續的監督審查機制，管理層對于企業的運營仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財務管理根本無法貫穿于企業經營管理的各個層次中去，由于事先并沒有經過周詳的計劃，于是企業的經營呈現出一片混亂與雜亂無章。
（3）家族式管理領導班子
房地產企業的管理者為了將企業的管理大權牢牢地控制在自己手中，不被對手竊取商業機密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領導班子。由自己的親屬擔任公司中的會計、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業管理成員素質不高的現象，但是房地產行業的高度變化性導致了公司在經營管理以及財務管理上存在著很大的風險因素，如果沒有非常專業的人士來擔任這些重要的職位很難保證企業的健康有序運行，這二者之間的矛盾會隨著企業的越做越大而逐漸顯現出來，最終將導致企業走向衰退，使企業被社會所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業員工內心會認為自己與企業的重要職位無緣，無法產生上進心與對企業的歸屬感，認為自己再怎么努力也不如一個好出身重要，企業向心力與凝聚力無法形成，將會對企業的發展產生不利的影響。
2.忽略流動資金的重要性，存在融資困難問題
（1）籌資方面
房地產企業為了開發一個巨大的項目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數的房地產企業自有資金比例以及財務規范程度無法達到銀行所規定的信貸標準，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔保，因此從銀行融資顯得相對比較困難，此外如果企業采取從民間進行融資的方式，風險則較高，在資金嚴重不足的情況下，企業發展存在很大的風險。為了解決資金方面的問題，一些房地產企業甘愿冒著巨大的籌資風險從民間進行高息貸款，但是這種資金籌措方式無形中加大了企業的經營業務成本以及財務費用，長期拖累之下，企業的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發生斷裂。房地產項目開發建設周期相對較長，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當企業工程完成，商品房預售許可證下發之后，房屋才可以進行預售，進而使企業獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個環節出現問題都會使企業陷入萬劫不復，尤其是如果在工程建設的前期企業出現資金斷接，工程停工，后果更是不堪設想。
（2）投資缺乏科學性
房地產企業在運營過程中，片面追求高端產品、高利潤，而忽略了國家的宏觀調控以及市場的導向作用，做出違背經濟規律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產企業在作出每一個決策時都要充分考慮到當前國家出臺的政策要求以及市場上的需求，如果開發出的商品沒有市場，勢必會形成滯銷乃至爛尾，對企業的運營造成不可估量的損失。
（3）忽略日常經營過程中的資金管理
房地產企業在日常的運營過程中必須時刻預備足夠的流動資金，并進行有效科學的管理。而目前普遍存在的現象是大多數企業忽視流動資金管理的重要性，從而造成了嚴重的資金沉淀。由于房地產開發建設周期的長時間性，為了快速的獲取回籠資金，企業進行產品的促銷，而不考慮客戶的經濟實力以及信用等方面的因素，為客戶進行購房擔保，對于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進行墊付貸款，從而造成企業存在大量的應收款掛賬。當房地產市場不景氣時，房產嚴重貶值，銀行對房產進行低價拍賣，并不能補上銀行欠款空缺，至于企業的應收款更是收回無望。種種情況拖累之下，企業財政情況日益空虛。
3.缺乏健全的財政核算、監督體制
房地產企業管理者對于企業財務管理未能給予足夠的重視，于是導致企業在財務管理方面的人手嚴重不足，或者人員素質不高等，對企業的財務核算等資料造成不真實性與不完整性，于是企業的內部財務核算系統與監督系統完全形同虛設，導致企業資金很容易被內部盜用與流失。
二、針對房地產企業經營管理中所出現問題提出的對策
1.加強房地產企業管理者投資決策風險管理意識
對于一個企業的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一定的管理經營知識，隨時對國家的相關政策以及市場的導向了如指掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風險意識，認識到一個簡單的指令下達往往關系著企業的前途命運，因此必須加強企業的風險管理，這不是一個可有可無的部分，如果企業缺乏投資風險的管理，那么對于企業的發展是相當不利的，同時對于整個房地產開發市場的進一步健全也無法起到推動作用，甚至還會拖后腿。因此，對于房地產企業來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統以及風險評估管理系統，并配備相對應的專業人士進行管理工作。
2.加強房地產開發工程前期資金管理
由于房地產企業開發周期長，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進行過程中，資金充足與否對企業的重大作用，房地產企業必須加強其工程開發前期的資金科學管理系統，進行科學的分析計算，深刻踐行可行性研究、對項目工程從技術到經濟、風險、效益有一個綜合的論證分析評價，確定其可行性，資金充足性，才可以進行下一步的工作，也就是工程設計施工等。
3.建立專門的市場調查班組
對于房地產企業來說，及時掌握市場的動向極其重要，市場中各種不確定因素的形成將會對企業造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負面作用的最好方法就是建立專門的市場調查班組，專門進行市場調研活動工作，收集整理計算房地產市場中各種最新的動向以及國家最新的政策導向，從而為企業管理者作出決策時提供強有力的依據，達到規避、減小風險的目的。
4.公司職位應該避免任人唯親
為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業在進行重要崗位的分配時，應極力避免任人唯親的現象發生，而應該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個一展身手、實現自己雄心抱負的平臺，而不能使員工產生一種自己即使再努力也不如一個好出身的消極思想，這對企業的長久發展是及其不利的。
5.定期組織企業上下各個階層人員進行培訓
一個企業無論是什么崗位，上到管理者下到一個業務員，都必須不斷的為自己充電，不僅素質較低者要進行充電，素質達到一定水平的更應該樹立終身學習的理念，只有員工整體的素質上去了，企業的綜合發展水平才可以有所提升。對企業員工的技能培訓不僅包括專業知識的培訓，還包括對風險意識的培訓，對管理者還要進行企業管理知識方面的普及與加強，使企業的管理與運行趨于科學化、合理化，只有各個部門各司其職，企業才能正常有序發展。
三、結論
篇(4)
Abstract: in modern economy society inevitably a rule is certain periods of economic fluctuations. Economic category face is very wide, the real estate industry is also one of the, in the actual development and operation process there is the same in the cycle of the fluctuating period phenomenon. This paper the volatility of the real estate market cycle characteristics are analyzed, and points out that the real estate market to cyclical volatility to through the business combination, capital movements, such as land reserve management strategy.
Keywords: real estate market enterprise cycle.at capital land
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
隨著國民經濟的發展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產業進入一個蓬勃發展的時代。面對數不勝數的房地產開發公司和總體需求比較固定的市場，房地產開發公司競爭日益白熱化，各房地產開發公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進一步的發展壯大，制定各自的經營策略。
一、房地產企業是房地產產業鏈中最關鍵的一環供應房地產產品的整個產業鏈，主要包括各類材料供應商、研究咨詢公司、設計院、工程承包商、工程監理公司、房地產企業、銷售公司、物業管理公司等。房地產企業在產業鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產企業是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應方、設計方、工程施工方和下游的商、物業管理商以及終端顧客的中心，整合整個產業鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產產品的飛躍。同時房地產企業既是批發商，又是金融中介與顧客服務商。總之它是房地產產業鏈中最關鍵的一環。房地產企業職能的核心是為顧客服務。
二、房地產企業經營決策理念基于對房地產企業職能核心的理解以及我國房地產業的現狀，本人認為，要想經營成功，房地產企業應有以下理念。1、以顧客需求和顧客價值為出發點，重視顧客需求。對于房地產企業而言，最好的設計師是住戶。為避免巨大風險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標市場的需求?；诜召|量的顧客滿意度是房地產企業品牌建設和企業競爭力之源。2、加強企業信譽的管理。企業信譽是一個企業獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構成，其核心是信譽。信譽管理是對企業信譽的創建、維護和發揚，是建立并維持與社會公眾信任關系的一種具有戰略意義的現代管理方法。由于房地產產品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業欺詐行為偶見、市場風險較大時，購房者會極其在意房地產企業的信譽。此外，對房地產企業而言，融資能力極其關鍵，而企業融資能力較大程度上決定于企業的聲譽和信用度
3、樹立終身服務觀念。從實際銷售看，一個企業的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數量可能還遠遠不止10人和25人。4、基于價值鏈構筑競爭優勢。房地產產品的質量如何，是設計、材料供應、施工、監理等各個環節的綜合結果，但房地產企業要對消費者負全責。而要最有效地控制質量，房地產企業就須從設計環節開始抓起。質量大師戴明有一個基本觀點:質量不是靠檢驗出來的，質量要從源頭抓起。考慮到材料供應商、設計方、施工方與房地產企業往往沒有縱向一體化，房地產企業對質量控制的難度巨大。作為業主的唯一人，房地產企業要提高成本質量控制的成效，須提高產業鏈前后環節的協作水平，特別注意盡早發現問題，從根本上杜絕失誤。
5、進行人文關懷，樹立社會責任。一個房地產企業能否真正得到顧客的認可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業是否具有深度人文關懷的合理利潤觀和社會責任觀。
以上理念早已深入到許多成功的房地產企業的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關于房地產企業服務本性及經營決策中應有的理念，歸結到一點就是：房地產企業必須認識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優質服務為基礎構筑企業信譽和持續競爭能力，避免短期行為，從而實現企業、小業主和社會的共贏，為企業的經營成功和持續發展奠定基礎。
三、 房地產市場的周期波動特點任何行業都存在周期波動現象,房地產也不例外。房地產存在供過于求、供求平衡和供不應求三種狀態,這三種狀態同時也構成了房地產的整個波動周期。當房地產市場產生供過于求時,就會使房屋空置率高,房價變低；當房地產市場出現一片繁榮景象時,說明房屋供不應求,這時房價會迅速增長,房屋空置率也會下降；只有在供求平衡時,房地產市場的發展才是最穩定、最健康的。從供不應求至供過于求形成了房地產的一個周期,這個周期是長期的并具有循環的特性。也就是說,這個周期發生在很長的一段時間內,短期只會表現一種狀態。復蘇、擴張、收縮、衰退四個周期過程是房地產業和其他產業都存在的。就房地產業而言,可細分為復蘇與擴張、繁榮、危機與衰退以及蕭條四個階段。這四個階段形成了擴張與收縮的房地產周期。在擴張階段,由于社會經濟活動的擴張導致對空間的需求增加,房地產市場出現供不應求的局面,從而刺激房地產企業項目開發活動頻繁。房地產項目開發活動的頻繁出現,會創造許多新的就業機會和增大對相關產業需求,刺激了社會經濟的發展。在收縮階段,房地產市場就會出現不景氣、衰退的局面,這個時候房地產市場與社會經濟活動之間的關系惡化,房價下降、房屋空置率居高不下,最終出現經濟下滑,導致社會對空間需求下降的惡性循環。良性循環與惡性循環互替,房價起始原點上揚,經歷了擴張和收縮兩個過程,最后落回價格原點,構成了一個循環周期,這樣不斷循環往復下去,就形成了房地產的周期波動。
四、 房地產企業應對市場周期波動的經營措施(1)業務組合策略。
隨著房地產市場競爭越來越激烈,多元化業務組合成為房地產企業有效規避單一業務經營風險的發展趨向和最佳選擇。房地產企業的業務組合設計應以價值為導向,具體情況具體對待,業務組合選擇方法非常靈活。但是在一般情況下應遵守以下規則：
①不偏離主營業務原則。從業務組合的定義可以看出,多元化業務組合是以主營業務為中心的,輔助業務只起輔助作用,任何產品的開發、生產和經營都不能凌駕在主營產品之上。不務正業,會導致整個經營失敗。
②輔助主營業務原則。所謂業務輔助就是所經營的其他業務必須是為主營業務的推廣與銷售而設的。如果所經營的其他業務超出了這個范疇或者與主營業務沒有任何依附關系,就不能稱之為業務組合,而是多產品的經營。
③易于經營原則。在業務經營上,輔助業務難度應次于主營業務,即輔助業務的生產、銷售和推廣必須保證易于經營,不得過分將時間和精力用在輔助業務上,減少對主營業務的關心。 (2)資本動作策略。
①從我們宇隆恒基集團公司運作的經營策略可以看出,并購、收購與重組多元化經營可有效穩定現金流。收購石料廠開發礦山有效的控制了公司混凝土攪拌站、制磚廠的材料漲價的市場波動，給公司房地產開發提供了保障。因此，在遇到市場出現異常的暴漲和暴跌情況下,通過并購、收購與重組實現多元化經營,減少了對主營業務的過度依賴,有效規避了周期波動風險。而且多元化經營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務和稅收方面的優勢。
②業務組合經營有利于企業產生成本優勢。在房地產的擴張階段,可以實現利益的最大化；在房地產衰退或蕭條階段,并購和重組產生的規模經濟效應能有效地保持企業現金流穩定,降低周期波動帶來的企業風險。
③財務協同效應在防止房地產周期波動風險上的應用。財務協同效應就是在可融資環境下,利用企業間的合并,實現優勢互補,揚長避短。有的企業有大量內部現金流但缺乏投資機會；有的企業內部現金流不足但有較大的投資機會。在經營不利的情況下,就可考慮企業之間融資,揚長避短,充分發揮企業的優勢。
(3)土地儲備策略。
篇(5)
關鍵詞：獨立院校；房地產經營管理本科專業；人才培養
中圖分類號：G4
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）08-0167-02
獨立學院，是專指由普通本科高校按照新機制、新模式舉辦的本科層次的二級學院，是普通高校的優勢辦學資源與優質社會資本相結合的民辦高等教育機構，具有專業設置與社會需求結合緊密的優勢。由于中國房地產行業持續蓬勃發展、人才需求大量增加，故吸引了越來越多的獨立學院開設房地產經營管理專業。而如何根據企業需求并兼顧獨立院校自身優勢確定人才培養方向，是獨立院校需要認真考慮的問題。
1 國內高校房地產經營管理本科專業培養現狀
隨著我國房地產業的興起，我國房地產專業高等教育也于上個世紀80年代開始出現。1998年教育部頒發新專業目錄取消了該專業，將其并入工商管理和工程管理專業，房地產本科教育被大大弱化。2004年經教育部批準，房地產經營管理本科專業作為獨立專業開始招生。截至2011年，全國有32所高校設置房地產經營管理本科專業，其中包括6所獨立學院。目前高校該專業人才培養現狀主要存在以下問題：
（1）行業人才需求與高校專業人才供給嚴重不匹配。房地產行業的快速發展，使得從業人員需求高速增長，現有高校房地產經營管理專業畢業人數遠不能滿足人才需求，造成普遍存在的房地產從業人員絕大部分從其他行業轉入的情況。
（2）人才培養定位不明確，相似度高。人才培養目標普遍存在既求精又求全的現象，90%以上的學校都提出培養高級復合型人才，培養目標定位不明確。
（3）課程設置不合理?；谄洹凹惹笕智缶钡闹笇枷耄蠖鄶蹈咝Ｕn程設置面面俱到，期望學生在校4年內能夠對房地產所涉及的所有業務過程都能夠深入了解，這顯然是不現實的。
2 獨立院校房地產經營管理專業人才培養方向研究的必要性
目前開設房地產經營管理本科專業的6所獨立院校均是依托于母體學校設立的，其中：其母體學校為綜合性大學的有重慶大學城市科技學院、寧夏大學新華學院，母體學校為財經類大學的有重慶工商大學融智學院、貴州財經學院商務學院，母體學校為師范類大學的有北京師范大學珠海分校、信陽師范學院華銳學院。雖然存在可利用母體學校優質教育資源、豐富的教育管理經驗優勢，并兼顧獨立院校專業設置靈活、順應市場需求的優勢，但是在人才培養方向方面也存在前述的通病。然而，行業人才需求與高校專業人才供給嚴重不匹配，也為獨立院校積極發展房地產專業提供了機遇。如何把握機遇、克服不足，關系到獨立院校房地產經營管理專業的長遠發展，而合理確定人才的培養方向則是至關重要的一環。
3 獨立院校房地產經營管理專業人才培養方向的探析
獨立院校要對其房地產經營管理專業準確進行人才培養方向的定位。首先應關注三個方面：一是房地產開發相關企業本身所應具備的業務能力有哪些；二是企業對獨立院校畢業生使用定位是什么；三是獨立院校母體學校背景的優勢在哪里。通過研究，獨立學院才能了解企業人才需求類別，以及學院如何利用自身的優勢去滿足企業的這種需求。
（1）房地產開發企業及房地產相關企業所具備的業務能力要求。
要滿足企業對人才的需求，就必須了解企業的業務內容。通過對房地產開發企業業務流程分析，我們可以看到開發企業其業務涉及內容：市場研究、項目拓展、客戶發掘、產品規劃調控、精益生產、成本控制、市場營銷、投融資。除開發企業外，房地產相關企業的業務基本上是圍繞房地產開發企業的業務范圍進行開展的，涉及的有：市場研究、項目策劃、規劃設計、施工建設、房地產經紀、造價、估價、營銷、廣告、物業經營及管理等。不難發現，本科教育要在短短的4年內培養精通所有業務的復合型人才是不現實的，因此獨立院校人才培養應放棄“求全求精”的指導思想，有選擇、有側重地確定人才培養方向。
（2）對獨立院校畢業生的使用定位。
要確定人才培養方向首先應了解人才使用者對人才使用的定位。通過對本地多家房地產開發及相關企業的隨機調查，企業普遍認為獨立學院目前尚處在本科教育的末端和?？平逃那岸?，學生生源和培養宗旨都有別于其他類本科高校。因此培養目標應著眼于專業應用方向，培養的學生應該在房地產某一領域具有較強的應用技能，同時又比?？茖W生更能系統地掌握學科基礎理論、全面了解房地 產整個業務流程，使畢業生在就業時能夠在房地產某一領域快速上手，同時具有在房地產其他領域可塑發展的潛能。
根據調查，企業更趨向于將獨立院校畢業生應用于市場研究、項目拓展、客戶發掘、市場營銷業務。故學院應著眼培養以下幾類人才：市場研究及投資分析、項目拓展、營銷策劃、銷售、經紀、估價、物業經營、物業管理；而對于涉及房地產規劃調控、精益生產和成本控制類業務所需要的人才。如施工管理、造價、材料等工程類，房地產公司工程、造價、材料等部門更青睞于聘用更專業的土木工程專業、建筑學專業、工程管理專業、建筑環境與設備管理專業、工程造價專業等工程類學生。這是因為工程類專業是傳統專業，相關院校在其專業人才培養上成熟且已被市場認可接受。而獨立院校房地產經營管理專業開辦時間都不長、相關專業建設不成熟，學生在工程類相關學科培養方面的系統性和深度都不夠，企業在這些領域對畢業生使用時感到并不好用，因此相對工程類專業學生在這些領域并沒有專業優勢。故獨立學院房地產經營管理專業應在人才培養上注重差異化，放棄側重工程類學科的培養思路，揚長避短、不與工程類專業學生在該領域形成競爭；同時，部分企業認為，高校人才培養應具有前瞻性，如母體學院為財經類背景的獨立院校，還可以利用優勢培養現在急需的投融資人才。
（3）利用獨立院校母體學校的背景優勢與人才培養方向的結合。
目前開設房地產經營管理專業的獨立院校均是依托母體學校設立的，因此母體學校的學科教育優勢、師資優勢、社會資源優勢等都會在一定程度上惠及獨立院校，獨立院校在專業培養方向上需要考慮利用母體學院優勢。例如財經類背景的獨立院校，除培養營銷策劃、銷售、經紀人才外，還可以借助其學科教育和師資優勢培養投融資人才、市場研究及投資分析人才、估價人才；具有工程類專業背景的某些綜合類大學的獨立院校，可以利用其工程類學科教育背景和師資優勢，培養開發項目拓展人才、房地產全程策劃人才、估價人才、房地產成本管理人才。
因此，在通過前面三個方面的問題研究，我們可以得出這樣的結論：獨立院校房地產經營管理本科專業人才培養定位首先應放棄“求全求精”的指導思路，應有選擇、有側重地確定培養方向，讓學生在有系統性地掌握房地產基本知識的前提下，側重于培養房地產某一或部分領域的應用型人才，這樣既保持人才的通適性、也保證人才的專業應用性，以尊重企業的人才應用情況；其次，應充分發揮學院及母體學校的專業背景優勢，在人才培養上注重與其他院校的差異化培養，工程類背景院校在人才培養上尤要注意房地產經營管理專業學生與建筑工程類專業學生培養的區別；第三，人才培養應具有前瞻性，應根據房地產行業發展趨勢和企業運營的變化發展及時調整或增加人才培養方向，增加房地產投資分析、投融資、房地產金融和稅務籌劃、高級物業經營等方向的人才培養。
參考文獻
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目前我國中小企業普遍存在經營管理落后、融資渠道窄、資金鏈脆弱等問題，債務違約風險增加。文章通過對中小房地產開發企業經營管理中存在的問題進行分析，研究經營管理創新的措施，以期對中小房地產企業發展起到推動作用。
關鍵詞：
新形勢;中小房地產企業;經營管理;創新
近年來，房地產行業飛速發展，對國民經濟的貢獻是巨大的。但在新的形勢下，房地產企業將面臨生存考驗，尤其是中小房地產企業（以下簡稱：中小房企）將面臨更嚴峻的發展環境。挑戰與機遇并存，中小企業若能及時解決自身管理存在的問題，尋找有效的解決對策，積極參與房地產供給側結構改革，便能抓住機遇走出困境。
一、中小房企在經營管理方面存在的問題
（一）發展戰略定位不準，缺乏科學、明晰的戰略規劃
大多數中小房企是家族企業，領導高度集權決策和領導體制主體化、隨意化，管理幅度過大、職責崗位不明確，管理粗放，沒有在科學分析和研究自身企業現狀、行業前景及外部市場的基礎上制定科學的戰略規劃。大部分企業負責人管理思想落后，僅僅把企業發展戰略目標定位為“獲得項目”，認為當前能否取得合適的項目才談得上企業的發展，缺乏品牌意識，只注重眼前利益，而不是從長遠的市場前景的戰略高度考慮。由于受土地、資金資源配置不均衡的影響，導致中小房企無法有的放矢地選擇和規劃市場資源，無法準確定位。這在很大程度上降低了企業適應日益復雜的局面、抵御風險的能力，直接影響著企業的生存與發展。因此在國內經常出現許許多多開發完幾個樓盤就迅速解體的中小房地產企業。
（二）人力資源管理不健全，缺乏專業化人才
中小房企中大多是家族企業，管理體制和規章制度不科學、不健全，管理者很難像處理普通員工一樣處理自己的家屬和親信。由于受傳統人力資源管理思想制約和對外面資源的排斥，很難吸引到優秀的職業經理人和復合型人才，人員素質跟不上市場的需要和企業的發展。沒有制定規范的中長期人力資源規劃，仍然采取隨意的招聘方式，職工離職之后再去招聘新的員工，而不是根據企業對人員的未來需求進行有針對性的招聘和培養。不注重員工培訓，投入很少，更愿意招聘現成的人才,人才流動性大。很多培訓目的性和針對性不強，培訓內容比較單一,大多數培訓和工作契合度不高,主要是針對新員工和技術人員，對管理人員的培訓缺乏，與員工自身發展無太大聯系,無法針對不同層次、不同人員特點進行能力、素質的綜合培訓和開發,培訓效果不理想。員工的知識層次整體較低，缺少高層次的投融資、項目策劃、營銷人員、企業管理人員甚至人力資源管理人員。人力資源基礎薄弱，沒有建立完善和健全的崗位評價、薪酬激勵機制和績效管理體系，薪酬制度和績效設置激勵性不強，薪酬制度沒有更好地與業績水平掛鉤，大多是根據學歷、崗位制定的固定工資，起不到激勵作用?？己藰藴什豢茖W，考核結果容易導致不客觀、不公正。
（三）財務管理落后，資金鏈脆弱
由于缺乏專業的財務管理人才，財務人員素質偏低，很多經營者是從包工頭發展過來的或學建筑專業的，缺乏現代的財務管理理念，將財務管理與會計工作混為一談，認為財務管理就是簡單的記賬與編制財務報表，財務管理層次較低，財務管理流于形式。大多數中小房企在投資項目時過于主觀，忽視成本和費用的管理，不重視預算，缺乏理性的市場分析和判斷，為了購買土地使用權存在很多非理性的現象，沒有在投資決策中考慮對項目設計、施工階段進行全面的挖掘和分析，從而節約成本。不注重自身自有資金和核心競爭力的培養，為了拿到項目急于從銀行貸款，缺乏現金流量日常管理理念，對資金的籌措工作沒有制定有效計劃或方案；為了加快產品促銷、資金回籠的目的，制定一些為客戶擔保等短期計劃，缺乏長遠規劃，項目建設前期投入巨大，資金轉換周期較長，缺少后期資金的注入，加劇了企業資金鏈斷裂的風險。大部分中小房地產企業未建立財務方面完善的內控體系，企業監督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，缺少對財務管理的審核和內部控制，加大了企業的成本。財務人員一人兼數職，使財務管理混亂，財務部門極易出現會計信息失真，賬目混亂、大量的呆賬、壞賬，甚至出現舞弊情況。
二、提高經營管理水平的創新舉措
（一）發揮中小房企自身優勢，科學進行戰略定位
中小型房地產企業在確定經營方向時，要努力避開行業內大公司、大企業關注的熱點項目，尋求差異化產品，充分發揮自己靈活性和適應性強的優勢，填補市場需求的不足，例如向二、三線城市和縣域市場發展。中高層管理人員要善于學習，與時俱進，轉變觀念，逐步建立適應市場經濟和獨立自主的經營管理創新思維，從以銷售收入為主轉變為以租金收入為主。要積極參與城市的運營，抓住新型城鎮化帶來的機會，抓住城市綜合體、產業園區的建設需求，抓住城鎮棚戶區改造和舊城改造機會，抓住小城鎮的建設帶動旅游地產、養老地產及大量的基礎設施建設機遇，以政府政策、規劃、人和經濟發展為導向，創新開發理念，慎重選擇開發區域，以特色產業帶動發展。在這個過程中，中小房企應走專業化、網絡化信息化、品牌化、合作開發道路，以更多的精力進行專業化、信息化操作，與戰略合作伙伴一同有效地降低成本，規避風險。把先進的科學技術融入到戰略管理中，運用各類數學分析模型及層次分析法對市場環境進行分析，經過5Force分析、SWOT分析，經過對自己和周邊樓盤、目標客戶、競爭對手的透徹了解，對市場細分后，找到一個準確的定位。
（二）打破家族式管理瓶頸，健全人力資源管理制度和體系
應根據企業的發展戰略，制定合理的人力資源規劃，制定配套的管理制度，建立科學規范的用人機制，用“制度約束”代替“人治”，最大限度克服家族式經營的弊病。采用網絡化管理使企業的組織結構扁平化，樹立“以人為本”的理念和導向，使員工的思想在其指引下自由發揮，不斷地激發他們兢兢業業的工作熱情和銳意進取創新精神。建立健全各類人員的考核培訓體系，對人才進行細分，制定管理人員、銷售人員等適合不同人員的培訓方案、可量化的考核標準，加強核心崗位人才的培養力度,建立動態績效管理考評、評價體系，體現公開、公平、公正原則的全員競爭上崗制,形成引進、培養、激勵和人才競爭的一整套管理制度，充分調動員工的積極性。除了提供晉升的空間和具有誘惑力的薪酬之外，還要突出員工職業生涯規劃的重要性，采用員工持股激勵制，讓員工真正融入企業，成為企業的主人，增強企業人員的穩定性。
（三）構建動態的財務預算體系，加強內控管理
強化高管層的財務風險管理意識，轉變財務管理目標，由簡單的核算向價值創造轉變。將中小房企各個項目部門的財務管理模式進行整合，整合財務監控和資源配置，統一核算制度與財務管理制度，構建起完善的、統一的財務管理體系。構建全面預算管理和嚴格的財務核算體系，完善財務管理制度和內控體系，將內部控制制度化和規范化，重視日常監督和內部審計，隨時監控企業現金流量的使用情況，加強現金流管理和資金集中管理，提高資金的使用效率。對每一項投資項目進行科學合理的可行性研究和論證，科學預算，把投資后的產出放在首位考慮，防止盲目舉債投資，并對籌資、投資、經營活動中的資金進行動態管理，使項目的實施在正確財務信息和可行性論證的前提下順利開展，增強投資決策的科學性。企業各部門包括市場部、法規部、工程部等要各司其責，在市場調研、法律、施工等層面，做好項目合同管理、開發前期工程、設計階段、結算階段的成本控制，完善成本控制設計流程。在開發項目所處的不同階段,進行針對性的風險評估，建立風險預警機制。提升財務人員的專業水平和業務素質，提高會計人員的工作質量，加強考核和采取淘汰機制，防止財務管理中出現錯誤和舞弊行為，實現對內控制度的有效監督。
（四）培育優秀的企業文化，增強核心競爭力
如今的市場需求，不再僅僅是鋼筋、水泥加設備、器具，而是業主本身對戶型設計、小區環境、居住品質的追求，甚至是一種精神的映射，顧客的購買心理已從“追品牌產品”潛移默化為“追品牌企業”。例如恒大等一些大品牌到三、四線城市開發項目就被搶購的現象。注重企業品牌文化建設，注重把企業文化理念貫穿于企業發展戰略、核心價值、經營理念、規章制度、履行社會責任和員工培訓等各方面,打造符合市場需求和經濟規律、遵循人性化的企業文化。培育獨特的、優秀的企業文化，可以不斷增加企業內部凝聚力和外部競爭力，從而有利于塑造差異化的企業形象，有利于企業的品牌建設。企業文化的建設絕非一朝一夕能夠解決，不僅要營造無私奉獻的文化氛圍，激發員工的潛能,引領企業員工融入企業的生產、生活中,實現企業、員工共同和諧發展，還要與消費市場定位接軌，突出個性，樹立鮮明的企業形象，體現企業本身的差異化，將企業外在的品牌與內在的文化有機結合，培育核心競爭力。
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第二條 本規定所稱房地產開發經營，是指境內外投資者依法成立房地產開發企業（以下簡稱開發企業），按規定取得國有土地使用權后，依照政府批準的規劃開發土地、建設公用基礎設施或房屋，并從事房地產轉讓、出租或抵押的經營活動。
農村集體所有的土地必須經土地管理部門依照土地管理法的規定征歸國有后，方可依法進行房地產開發經營。
第三條 未在中國境內注冊成立開發企業的境內外投資者來昌九工業走廊（以下簡稱走廊）從事房地產開發業務，應依法成立開發企業。境外投資者在走廊內申請成立開發企業（以下簡稱外商投資開發企業）可采取合營、合作經營方式，也可獨資經營，其注冊資本一般應不少于200萬美元或等值的其他貨幣。境內投資者在走廊內申請成立開發企業（以下簡稱內資開發企業），按有關規定辦理。
第四條 政府鼓勵走廊內的內資開發企業和其他經濟組織以擁有的國有土地使用權、建筑物和工業產權等作為條件，與境外投資者組成合營、合作經營企業，在走廊內開發經營房地產業務。
第五條 申請成立外商投資開發企業，按規定審批可行性研究報告、合同和章程并取得批準證書后，報當地房地產管理部門按規定權限審定技術資質等級，核發資質證書，然后到工商行政管理部門辦理注冊登記，領取營業執照。項目審批權限和時間以及注冊登記時間，按《江西省關于鼓勵開發昌九工業走廊的規定》執行；辦理資質證書的時間不超過七天。
第六條 已辦理工商注冊登記的開發企業，可通過協議、投標和競買等方式，與國有土地使用權出讓、轉讓人簽訂土地使用合同，辦理有關手續后依法取得國有土地使用權。
第七條 國有土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房地產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定的批準權限報經批準后，由土地管理部門實施。
出讓國有土地使用權的合同由市、縣土地管理部門代表政府與開發企業簽訂。土地管理部門收到全部使用權出讓金后，應按合同規定向開發企業頒發土地使用證，提供國有土地使用權。開發企業一次性支付全部出讓金確有困難的，可先付30％，其余在六個月內付清。任何一方未履行合同，雙方都可解除合同，并請求賠償損失。
第八條 已取得國有土地使用權的地產開發公司或其他轉讓人向開發企業轉讓國有土地使用權，應進入房地產市場并簽訂合同，明確轉讓金數額和雙方之間的權利、義務，并依照規定向當地土地管理部門辦理過戶登記；涉及地上建筑物、其他附著物轉讓的，還應向當地房地產管理部門辦理過戶登記。
第九條 開發企業在簽訂國有土地使用權出讓、轉讓合同后或在取得國有土地使用權后，應依據政府批準的規劃編制項目開發規劃或建設方案，報開發地點所在市、縣城市規劃主管部門審批并核發建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，其中在開發區內的項目，按規定的權限，由城市規劃主管部門授權管理委員會統一審批和發證。審批發證時間不超過七天。
第十條 開發企業取得國有土地使用權并領取了建設用地規劃許可證后，可據此進行綜合開發建設，形成工業用地或其它建設用地條件，然后轉讓（包括出售、交換、贈與，下同）或出租土地使用權；或在領取建設工程規劃許可證后，繼續建設通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建筑物，經建設質量管理部門組織驗收合格后，再一并轉讓、出租或自用。
第十一條 為簡化手續，開發區域內的大氣環境質量標準、污染物排放標準，根據環保部門規定，實行總量控制，定時監測；交通、消防、衛生防疫、勞動安全保護、抗震、綠化等標準，實行區域總體控制，在規劃中一次性審批。
第十二條 開發企業以行政劃撥方式取得國有土地使用權后開發建設的房地產，應按規定辦理國有土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金后方可轉讓、出租或抵押。
第十三條 開發企業投資建設的電站、熱力站和水廠等生產性設施，可以自用，也可在當地行業主管部門的統一管理下，經當地物價部門審批，按成本加合理利潤的原則自定收費標準，自主經營，或交地方公用事業企業經營或與之聯營。
第十四條 開發企業與當地郵電部門簽訂合同并報省郵電管理局批準后，可在開發區域投資或與郵電部門聯合投資建設郵電通信設施，建成后移交郵電部門經營，并根據合同收回投資成本和取得經濟補償。
第十五條 外商投資開發企業和有房地產外銷權的內資開發企業開發的房地產，可在境內出售、出租，也可向境外出售、出租。境內外出售、出租比例除國家有特別規定外，由企業自主決定。政府鼓勵企業向境外出售或出租。
內資開發企業開發的房地產，除在境內出售、出租外，還可委托有房地產外銷權的內資開發企業或外商投資開發企業向境外出售、出租。
第十六條 開發企業開發的房地產（內銷商品住宅除外），其出售、出租價格，由企業依據國家規定的計價因素自主決定，并報當地房地產管理部門和物價部門備案。
開發企業在決定房地產價格前，應當經當地人民政府或開發區管理委員會組織土地、房地產、物價等部門依法進行價格評估，以此作為計稅依據。
在同等條件下，當地人民政府和開發區管理委員會對開發企業出售、出租的房地產，有優先購買權、承租權。
第十七條 開發企業出售房地產，應符合當地人民政府規定的條件、進入房地產市場并與受讓人簽訂出售合同，出售合同簽訂后三十天內，應分別向當地房地產管理部門和土地管理部門辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割出售的，應經市、縣土地管理部門和房地產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。
房地產出售時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
第十八條 開發企業可以預售房地產，但必須有完整的工程設計圖紙；有經批準的開發規劃或建設方案；已領取土地使用證；除依法繳付出讓或轉讓金外，實際投資已達該項目總投資的20％以上；工程施工進度和竣工日期已確定；預售計劃和對象符合規定；已制訂預售款收取和使用的監督方案。上述條件由當地房地產管理部門審定。
第十九條 開發企業預售房地產，應進入房地產市場并與受讓人簽訂預售合同，將收取的預售款存入指定的銀行。工程竣工后，節余預售款必須首先用于支付及清償全部建設費用，方可作它用。
第二十條 預售房地產交付時，受讓人憑預售合同與開發企業簽訂出售合同，并按本辦法第十七條的規定辦理過戶登記。
第二十一條 開發企業出租房屋和土地使用權，應進入房地產市場并與承租人簽訂租賃合同，租賃合同簽訂后三十天內，分別向當地房地產管理部門和土地管理部門辦理租賃登記。
第二十二條 開發企業將房屋所有權和土地使用權抵押時，應進入房地產市場并與抵押權人簽訂抵押合同，抵押合同簽訂后三十天內，分別向當地房地產管理部門和土地管理部門辦理抵押登記。因處分抵押物而發生權屬轉移時，開發企業與抵押權人應當向當地房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬變更登記。
第二十三條 國有土地使用權出讓的年限可按國家規定的最高年限確定。即：居住用地七十年，教育、科技、文化、衛生用地五十年，商業、旅游、娛樂用地四十年，綜合和其他用地五十年。期滿后需繼續使用的，經土地管理部門批準可延長使用期。
第二十四條 通過轉讓方式取得的國有土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十五條 開發企業在走廊內進行土地成片開發經營的，土地使用權出讓價格按當地土地使用權出讓地價標準減收5？20％，其中用于發展高新技術產業、能源交通等基礎設施、工業和科學教育衛生事業，還可再給予特別優惠。具體優惠價格由當地市、縣人民政府或開發區管理委員會根據地段和用途等情況確定。
第二十六條 外商投資開發企業按30％的所得稅率繳納企業所得稅，每年繳納的企業所得稅均由當地財政部門列支返還50％。剩余50％稅款，由當地財政部門根據當年向境外出售、出租營業收入占境內外出售、出租營業總收入的比例返還；出售、出租營業收入全部來自境外的，剩余50％稅款全部返還。
第二十七條 外商投資開發企業向本規定施行后注冊登記的外商投資企業出售、出租房地產而取得的營業收入，按外商投資企業外方出資比例確定一部分視同境外營業收入，其中向外商獨資企業出售、出租而取得的營業收入，全部視同境外營業收入，一并計入當年向境外出售、出租營業收入總額內，享受第二十六條規定的優惠。
第二十八條 外商投資開發企業的地方所得稅在經營期限內全部免征。
第二十九條 外商投資開發企業發生年度虧損，可用下一年度的所得彌補；下一年度所得不足彌補的，可以逐年提取所得繼續彌補，但最長不得超過五年。企業開辦頭三年出現虧損的，經批準可以減免當年工商統一稅。
第三十條 在外商投資開發企業工作的外籍人員和華僑、港、澳、臺同胞的工資、薪金減半征收個人所得稅。
第三十一條 外商投資開發企業自用的車輛，自開業之日起五年內免征車船使用牌照稅。
第三十二條 開發企業建造的房屋，屬于外商投資開發企業自用或向境外以及外商投資企業轉讓、出租的，自房屋驗收合格之日起，十年內免征城市房地產稅和土地使用費。
第三十三條 經當地人民政府或開發區管理委員會認定有基礎設施配套的開發項目，有關部門應根據具體情況減收50％以上直至免收城市綜合配套費、人防費、道路占用費。
第三十四條 內資開發企業享受《江西省關于鼓勵開發昌九工業走廊的規定》中有關稅收優惠，并可根據當年向境外和外商投資企業出售、出租營業收入占出售、出租營業總收入的比例，按照第二十六條、第二十七條規定的條件再予減免。
第三十五條 內資開發企業繳納城市維護建設稅有困難的，可向當地縣（市、區）稅務部門申請減免。
第三十六條 外商投資開發企業在境內出售、出租房地產，經外匯管理部門批準可用外幣計價結算，其來自境內外的營業外匯收入，除國家有特別規定外，全部留給開發企業自用，需要兌換成人民幣使用的，外匯管理部門可按市場價格優先調劑。
第三十七條 外匯平衡或經營方面存在困難的外商投資開發企業，可以購買國內產品（國家統一經營和受出口配額、許可證限制的商品除外）出口，也可購買調劑外匯解決。收購省內產品內銷的，除國家專營或有特別規定的產品外，原則上不予限制。
第三十八條 已在我國注冊登記的外商投資企業在走廊內興辦開發企業，按外商投資開發企業的審批程序辦理，并享受相應的優惠待遇。
第三十九條 開發企業取得國有土地使用權后滿一年未動工開發的，當地人民政府或開發區管理委員會可按該地塊出讓、轉讓金的10？15％的標準向開發企業收取土地閑置費；滿兩年未動工開發的，當地人民政府或開發區管理委員會有權依法收回或責令轉讓人收回土地使用權。
開發期限內未按規定期限開發利用全部土地的，當地人民政府或開發區管理委員會有權收回或責令轉讓人收回未開發部分的土地使用權。
第四十條 開發企業未按國有土地使用權出讓合同規定的條件和開發規劃或建設方案的要求投資開發土地的，不得轉讓、出租國有土地使用權。
第四十一條 開發企業在房地產開發經營活動中，涉及房屋所有權和土地使用權糾紛時，可申請仲裁，也可依法向房地產所在地人民法院起訴。
第四十二條 外商投資開發企業和內資開發企業除享受本規定的優惠外，同時享受國家和省、市、縣規定的其它優惠，在特殊情況下，還可根據實際情況給予再優惠。
第四十三條 本規定適用于南昌、九江兩市區，昌北、新祺周、云山（含軍山、星火化工廠）、共青、沙城（含沙河、城門山）五個工業區和重點開發的向塘、長■、蛟橋、畜牧良種場、新祺周、涂家埠、軍山、共青、德安、城門山等十個小區以及走廊內的其他地區。
