房地產市場分析論文精品(七篇)

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篇(1)

1.政策對房地產市場的影響分析。在當前世界各國的經濟體制當中，不管是市場還是政府部門占據主導地位，其都沾有混合經濟的色彩。世界很多國家都是以市場經濟作為主導，當市場經濟失效之后，政府部門會通過宏觀調控的手段，對市場進行一定程度上的調節，促使其回歸正常發展。政府部門在市場干預時，其干預的程度與市場的發育程度相關。我國的房地產市場發展起步較晚，市場經濟發展不夠完善，房地產市場出現了比較明顯的波動，例如在市場運行過程中，存在著很多不規范的行為。對此，政府會通過政治、法律、經濟等各方面的手段，對房地產市場進行調節，保證市場經濟的良好運行。

2.景氣周期對房地產影響分析。在市場經濟的運行過程中，存在著大量的周期循環，上到國家經濟，下到私營企業，都有很多循環。由于房地產的投資數額很大，循環周期也很長，所以其過程中也存在著很多的風險。對此，房地產企業應當掌握最新的市場動態，對市場環境保持高度的敏感，才能有效的避免風險，提高收益。當消費市場發生轉變的時候，房地產企業應當抓住機會，才能在市場經濟下贏得先機。

二、前期策劃階段房地產消費者行為模式

1.消費行為描述分析。房地產消費者購買行為描述可以將其簡單的描述為5W和1H，其中5W分別表示為：誰來買房子，什么地方買房地產，為什么買房地產，買什么樣的房地產以及什么時候買房地產。1H表示為：通過何種方式購買房地產。

2.對消費行為過程的分析。在市場經濟當中，消費者在決定購買時所進行的不只是單獨的行為，而是一連串具有關聯的行為。消費者在選擇購買房地產時，往往會首先進行認知、評價、評價、決策，然后才能確定購買。在認知過程中，消費者可能產生的后續購買行為都是以購買動機為基礎的。因此想辦法激發消費者的購買動機，是十分重要的。對此，房地產企業在進行前期策劃的時候，要細致的分析和探討消費者的實際需求，如何充分的引起消費者的購買興趣，激發其購買動機。

三、房地產市場分析以及相應預測

1.房地產預測的含義和內容。推測和預見可能發生在房地產市場中的不確定因素的發展趨勢，從而做出正確的應對方針，是房地產預測的真正含義和實際作用。房地產市場預測包括了市場的需求預測、購買力預測、市場供給預測、價格變動預測、產品市場占有率預測、社會效益預測以及經濟預測。針對房地產前期策劃和市場調查，應對市場的承載量和政府提供數據進行分析和比較，以此作為房地產企業決策的依據。

2.房地產預測方法。市場預測的方法主要對相應的數據資料進行掌握和了解，分析和研究擬定的預測目標。在實際操作中，有很多不同的方法可以進行市場預測，在不同的領域當中，都存在著各自不同的預測方式。而同一種預測方法，有時也可以對不同的領域進行預測。在對房地產市場中的具體情況進行預測時，會涉及到很多的問題，其內容也十分的復雜。要給予這些細節充分的重視，并從中獲取有用的信息。

3.影響房地產市場預測的因素。當前，我國大多是的房地產企業對于市場預測的認識程度不夠，僅僅只進行了表面數據資料的分析和研究，沒有準確的進行市場定位和目標客戶群劃分。房地產市場需求的影響因素很多，常常以房地產的需求量作為標準，并通過這種標準對房地產的銷售面積和居住水平進行預測。無論是國外學者還是國內學者都對此有所研究，但是其在研究過程中對于影響房地產的關鍵因素卻十分不足，甚至選取的關鍵因素出現偏差。由于我國和世界其它國家相比，市場的發展程度和具體情況都不盡相同，因此，對于能夠對房地產市場產生影響的因素也是多種多樣。國外的房地產市場的發展程度相對比較成熟，其消費者的階梯形較為明顯。因此，對國外房地產市場預測產生影響的因素主要是租金方面的問題。而在我國卻有所不同，由于我國的房地產市場成熟度較低，國人的消費觀念由于國外不同，因此，在對我國的房地產市場進行預測時，不能以租金作為主要因素來進行。

四、結束語

篇(2)

在信息不對稱理論方面,1961年,喬治•斯蒂格勒在《政治經濟學》雜志上發表的“信息經濟學”和威廉•維克瑞在《財經》雜志上發表的“反投機、拍賣和競爭性密封招標”兩篇論文,打破了此前一直統治著經濟學界的基礎假設——完全信息假設,開始強調信息的不完全性,也開創了信息經濟學的先河。20世紀80年代,一些經濟學家把信息不對稱理論引入金融市場的研究領域。2001年諾貝爾經濟學獎得主約瑟夫•斯蒂格利茨、喬治•阿克洛夫、邁克爾•斯賓賽分別在金融市場、商品交易市場和勞動力市場運用信息不對稱理論進行市場分析。隨著信息不對稱理論和我國房地產經濟的發展,國內學者對兩者進行了一些定性的研究。劉洪玉、鄭思齊在《城市與房地產經濟學》一書及相關文獻中,均指出了房地產市場的信息不對稱性,李建華(2003)、鄒曉光(2006)等利用信息不對稱原理對房地產市場進行了分析,并提出若干緩解信息不對稱,提高我國房地產市場效率的建議。

二、信息不對稱在房地產經濟中的表現

所謂的信息不對稱是指交易雙方掌握的與交易有關的信息在準確性、全面性、及時性、連貫性方面存在差別。而房地產信息不對稱則表現在置房者與開發商在信息的豐裕度方面存在著差異。信息不對稱體現在以下五個方面:

1、房產質量信息不對稱。房地產這一特殊的商品不僅結構相對復雜,而且包含的工藝過程亦十分的龐大,對于不具備有專業鑒別技術水平的置房者來說,是不能完全掌握房產的質量信息。房產質量信息的不對稱,為開發商創造了極大的議價空間。

2、房產價格信息不對稱。房地產業的開發商眾多,各個開發商的出示的價格存在較大的偏差,尤其是在非寡頭壟斷的情況下,價格的多樣化尤其明顯。

3、房產產權信息不對稱。我國的房地產商品權屬復雜,分為所有權、使用權、抵押權和典當權等,而且使用權年限也不同。而不同的產權信息對于房地產商品在未來的使用或是轉讓、投資中等都有著十分重大的影響,而這些信息大多不為置房者所擁有。

4、市場的供需信息不對稱。商品的價格是由商品的價值決定,并受到市場供求關系的影響。而在一個非完全競爭市場下,供求的關系愈發顯得重要,這在房地產市場體現的尤為明顯。置房者對于當前房地產市場的供需信息不了解,則在議價過程中容易處于被動地位。

5、市場未來信息不對稱。商品的價格除了受到價值、供求的影響,還受到政府的政策傾向、同行業的發展狀況以及國際市場的制約,這些因素在一定程度上對房地產商品的價格產生巨大的作用。尤其隨著國家宏觀調控力度的加大,政策性因素的影響不容忽視,而對未來信息敏感性方面,顯然置房者處于不利地位。

三、信息不對稱產生的原因

針對以上表現,究其原因,我們不難發現,造成信息不對稱的原因主要有以下五方面:

1、房地產自身屬性。房地產商品的生產涉及的領域廣闊,市場參與者紛繁復雜,社會分工細致不宜估量；其次,市場的多變性和分散性。多變性和分散性是非完全競爭市場的普遍特點,一方面使得價格的離散程度增加,另一方面也刺激了搜尋行為的發生。

2、信息資源的稀缺性。信息作為一種稀缺的資源,置房者如果想獲得與房地產的相關信息,需要付出較大的成本,置房者在尋求權益保護時也需要花費較多的成本。

3、羊群行為的影響。羊群效應是指市場參與主體在信息環境不確定的情況下,行為受到其他參與主體的影響,模仿他人決策,或者過度依賴于輿論(即市場中的壓倒多數的觀念)或信息,而不考慮自己私人信息的行為。由于置房者之間的信息也是不對稱的,若依靠別人的信息來加強自身的判斷,則加劇了信息不對稱程度和增加了其發生的可能性。

四、信息不對稱造成的影響

信息不對稱造成的主要影響有逆向選擇和道德風險。逆向選擇是指指由于交易雙方信息不對稱和市場價格下降產生的劣質品驅逐優質品,進而出現市場交易產品平均質量下降的現象。而在房地產也表現為空置房節節攀升,而房地產市場則呈現供不應求,房價飆升。道德風險指參與合同的一方所面臨的對方可能改變行為而損害到本方利益的風險。在房地產表現為開發商憑借自身的信息優勢,以違背合同的方式,損害置房者的利益。同時,我們不可否認的是,在信息不對稱產生的同時,信息搜尋就顯得有利可圖,在“經濟人”假設的前提下,信息的不對稱在一定程度刺激了信息搜尋行為的產生,這也是本文的著眼點和切入點。五、研究結論和政策建議房地產信息的不對稱性使得置房者增加了支付成本,擴大了管理部分的管理難度。雖然在短期內可能對于房地產開發商和中介商可以獲得某些眼前的利益,但從行業的發展和企業自身的長遠發展來看,都是極為不利的。當然,我們不能追求信息的完全對稱和交易的完全均衡。借鑒制度經濟學的觀點:市場均衡是市場參與者之間相互博弈的結果。也就是說只能消除信息不對稱的程度,達成相對的均衡狀態。為此,可以從以下四個方面來緩解房地產信息不對稱的現狀。

(一)從國家的角度來看

1、加強對開發商的規制和引導,建立進入門檻。開發商的數量越多,則價格的離散程度也就越高,信息不對稱的可能性也隨之加大。政府對房地產市場采取一定的門檻制度,“嚴進嚴出”,可以在一定程度上控制開發商的數量,提高開發商的整體質量。

2、建立信息傳輸和公布制度,發揮非盈利性組織的監督作用。對每一個企業進行信息登記,運用數據庫等技術對于房地產開發商的交易信息、投訴信息、反饋信息、信用信息等予以存檔歸案,方便管理部門和置房者在特定的網站便可以進行查詢。同時,可以借助12315等非營利性組織對開發商的行為進行監督,保障置房者和房產物主的利益和保護。

3、大力加強法律法規建設,完善領域法規。雖然我國目前針對房地產市場出現的問題都高度重視,及時反映,出臺了一系列的法規政策。但是這些大多是在事后進行具體問題的解決,沒有形成一個完善的法律體系。因此要保證房地產市場穩定運行,就要建立健全完善的法律法規體系。同時,要嚴格執法,增加市場的透明度、公信度,使房地產行業健康有序的發展。

(二)從開發商的角度來看

1、開發商要加強自身的宣傳作用和信息披露。一般來說,房地產商的信號往往是自身的優質信息或者是對房產進行質量承諾。而進行這些信息披露和產品質量承諾是需要一定的費用,甚至是短期內無法用效益來彌補的,但是對于一個優秀的開發商來說,如果采取了信息披露,不僅闡明了開發商的實力,為置房者提供了無形的保證,而且采取信息質量保證也更容易引起置房者的信任,從而最終達到銷售的目的。

2、企業要積極引導和參與行業規制,獲得良好的公關效果。隨著社會責任意識的深化,消費者對于負有強烈社會責任感的企業賦予了更多的青睞,這樣企業既利用了社會媒體的力量,又收到了良好的公關效果,還有可能成為行業的領頭羊,從而獲得巨大的后續效益。同時,目前國家正在規制房地產業的良性發展,如果開發商能自覺的進行規制甚至引導行業進行規范的行為,勢必能贏得管理部門得贊同,這在國家宏觀調控能夠起到重大作用的國度是十分有效的。

(三)從置房者的角度來看

1、搜尋大量信息,增強信息辨別能力。相對于房地產開發商而言,置房者僅掌握一定量的包括地理位置,交通狀況、戶型等在內的公共信息,以及自身的消費偏好、消費能力等私人信息。而從開發商、銷售商及中介商所獲得的房屋信息,大都帶有一定的主觀性,不能公平、客觀的反映市場的真實情況,加之房地產行業的專業性較強,絕大多數的置房者專業知識匱乏,造成了信息搜尋的成本較高。如果信息搜尋成本高于信息搜尋帶來的效益時,這就不是經濟人的理。

2、努力建立自發性聯盟,增強維權意識。置房者可結成消費聯盟,通過這個組織既可以獲得更多的信息,降低置房者的信息搜尋成本,也可以對開發商進行監督。一旦發生房地產糾紛,消費聯盟可借助集體的力量與開發商協商調解,增強單個個體的談判抗衡能力,以更好的維護置房者的利益。置房者是信息不對稱問題的主要受害者,正當權利一旦受到侵害,就應當拿起法律的武器,積極主動爭取自己的正當權益。

(四)從房屋中介商的角度來看。

1、提高中介商準入門檻。房屋中介商是房地產二級市場上的主要參與者之一,其服務業貫穿于房地產經濟運行的全過程。目前我國房地產市場上充斥著形形的中介商,但是由于行業不規范,中介從業人員素質較低,誠信度不高、惡性競爭等因素,房屋中介商未能有效緩解信息不對稱的問題。基于此,有關政府部門要制定相應的法律法規來規范房地產中介企業的行為,提高入市門檻,嚴厲打擊欺瞞消費者的經紀行為,可采取房屋中介商及房地產經紀人從業資格認定制度等措施,使中介商真正成為解決開發商和置房者之間信息不對稱的橋梁。

2、樹立房屋中介行業的誠信作風,發展連鎖式經營,創建中介企業品牌。一方面,要提倡誠信為本的企業文化,增強對中介人員的誠信教育,另一方面,創建中介企業品牌,可實現跨區域連鎖經營,擴大市場的占有率,以優質的服務取得消費者的認可,這樣也可以把那些侵害消費者權益、追逐短期利益的企業擠出市場,有利于中介行業的長遠發展。

篇(3)

關鍵詞：房地產經濟學；實踐性教學；探討

中圖分類號：G642.41文獻標志碼：A文章編號：1674-9324（2015）07-0139-02

房地產經濟學課程是我國高等院校的房地產經營管理、工程管理、工商管理和物業管理等房地產相關專業的重要課程。課程以管理學、經濟學為基礎，涉及房地產價格、房地產營銷與策劃、房地產法律制度及房地產金融等多方面的知識，具有很強的實踐性。作為一門理論與實際緊密結合的課程，在教學中如果僅僅以“以教為主”，以結論形式把深奧的經濟理論直接呈現在學生面前，學生很難清楚地理解經濟理論的深刻含義。只有將理論性和實踐性很好地結合在一起，才能達到教學目的，完成教學任務。所以，改變以知識傳承為首要目標的滿堂灌的填鴨式教學模式，代之以實踐性教學模式，是當下房地產經濟學教學改革的出路之一。

一、房地產經濟學實踐性教學的必要性

西方國家倡導行為主義教育哲學和實用主義教育哲學，強化教育職業化，在這一歷史背景下產生實踐性教學模式。實踐性教學的運用是房地產經濟學課程的重大變革，是提高該課程教學質量的一條切實可行的途徑。

1.實踐性教學真正體現“以學生為主”的教學理念。教學改革的核心內容就是變被動學習為主動學習，激發學生的學習熱情，學生根據自己的興趣作出選擇，體現了自主學習，學生運用已有的知識進行學習并提高自己的技能；從師生互動的方面考慮，該教學方法表現出學生主動提出問題、教師為學生解答問題的互動學習形式，實踐證明，該教學方法大大地調動了學生的內在動力，且能維持長久。

2.實踐性教學能夠做到理論聯系實際。在實踐性教學中，理論能夠和實際相結合，使學生在職業成長中先人一步。“理論聯系實際”理念來源于工程師工作對實踐經驗的依賴，房地產經濟學應強調利用課程理論知識解決房地產相關工作實際問題的過程。美國工程與技術認證委員會（ABET）在工程教育專業評估標準中也強調理論聯系實際的重要性。通過課程實踐環節的訓練，提高學生的實踐動手能力，有助于后期的職業發展。

3.實踐性教學有利于知識的融合，以提高人才培養質量?！爸R融合”理念體現了現代教育思路，強調知識的不同視角及其完整性。核心思想是將課程知識進行有機組合，從而改變知識“一盤散沙”的無序狀態，促使知識產生聚合效應、質變效應，使知識能夠相互催化、相互作用，以完成知識的升華，實現人才培養質量的飛躍。

二、當前房地產經濟學教學存在的問題分析

1.教學方法單一。當前房地產經濟學教育主要以傳統式理論灌輸教學方法為主，在教師為主導的教學模式中，教師機械地講，學生只能被動地聽，學生不能參與到課堂中來，課堂氣氛死氣沉沉，學生缺乏參與的主動性與積極性。雖然有時也進行一些簡單的案例教學、課堂討論等教學方法的嘗試，但基本上脫離不了理論科學教學模式的框架，教學方法過于單一的問題不能從根本上解決。

2.學生缺少實踐機會，解決實際問題的能力不足。長期進行課堂教學，學生外出實踐的機會很少，課堂內學習的理論知識不能被真正理解，理論與實踐不能融會貫通。房地產經濟學的課程目標在于培養學生掌握房地產課程基本理論，在此基礎上，學生在將來的實際工作中分析問題、解決問題的能力才能得到提高。這就要求教師和學校充分利用一些有利條件給學生爭取更多的實踐機會，通過實踐鍛煉，既能夠加深學生對課程理論知識的理解，又可以有效提高學生的思考和動手能力。

3.師資水平匱乏。由于房地產經濟學涉及政治經濟學、西方經濟學、區域經濟學、建筑、規劃、金融學、財政學、市場營銷、物業管理等多個領域，造成房地產經濟學涉及的學科領域非常多，房地產經濟學課程的綜合性、交叉性很強。這就要求教師也要具備綜合、全面的專業理論知識。而目前房地產經濟學教師大都畢業于其他相關專業，如土地管理、地理、經濟類等，專門從事房地產經濟學教學的時間也不長，精通的也只是本專業領域的、某一方面的理論知識。所以，讓精通某一方面專業理論知識的教師面對房地產經濟學中大量存在著的綜合性、交叉性知識時，這些教師難免會感到捉襟見肘，困難較大，也就難以有效地開展房地產經濟學理論教學。

4.考核形式單調。在課程成績考核方面，學校目前仍以理論考試成績為主，實踐考核的重要性未能得到重視，往往不能納入成績考核。而校方各項激勵機制直接與學生成績掛鉤，這就造成學生思想上對教學實踐環節的不重視，理論學習和實踐之間的關系不能得到平衡。最后可能學生的成績都相對較高，但實際動手能力很差，使房地產經濟學課程失去設置的意義。

三、完善房地產經濟學實踐性教學的建議

1.實行案例教學。房地產經濟學教材包含較多的理論講述，比較枯燥，在教學過程中教師如果照本宣科，很難激發學生的學習興趣。房地產經濟學作為一門應用經濟學，具有很強的理論性和實踐性，在課堂教學中可根據每章教學內容的特點靈活地引入房地產相關案例，結合案例介紹相應的理論知識，這既可以提高學生的學習興趣，使學習過程不再枯燥乏味，又能夠做到理論和實踐相結合，培養學生獨立分析、解決問題的能力，促進房地產經濟學教學目標的實現。

2.分組進行專題辯論。在授課過程中，教師可以根據教學內容要求提前設定辯論題目，比如，在講房地產宏觀調控政策時，可結合2014年第一季度房地產市場普遍看跌的經濟形勢，就地方政府是否應該救市、如何救市設定辯論題目，將學生分成正方、反方兩個小組，安排小組成員去搜索相關的文獻資料和數據資料，對辯題進行深入的分析。在上課時，正反兩方就此專題進行辯論，最后教師進行點評。通過專題辯論，既可以調動學生的積極性，使學生所學知識更加牢固，也培養了學生思考問題的能力和語言表達能力。

3.互換角色教學。本科學生已經具備較強的自學能力、分析理解能力和創新能力。在課程教學過程中，可以適當安排一些較易理解的章節由學生進行講述。比如在房地產價格一章，房價的影響因素教材上寫得很清楚，比較淺顯易懂，如按傳統的教學模式由教師講述，效果并不理想。因此，可要求學生自己講述，事先將全班同學分成幾個小組，以小組為單位完成PPT制作，上課時教師挑選小組代表上臺演示，這樣學生由被動接受知識到主動思考問題，既調動了學生的學習積極性，又鍛煉了學生的膽量。由此可見，教師應逐步完成角色轉換，由知識傳授者和教學監督者轉變為學習的指導者和協調者。

4.進行社會調查。社會調查是一種被普遍運用的方式，讓學生在調查中學會理論聯系實際，學會認識社會、了解社會、適應社會，學會如何解決現實問題等。因此，教師可適當布置一些大型作業，要求學生利用課余時間或假期開展多種形式的專題調查，利用網絡查詢、問卷調查等形式收集相關數據，在數據處理的基礎上撰寫專題報告，這樣可以彌補課堂實踐的不足，加深對所學知識的理解和運用。比如在房地產市場一章，房地產市場分析是實踐性很強的教學內容，單純的理論講述學生很難掌握。可以安排學生選擇學校附近待開發的住宅或商業樓盤進行調研，獲取項目的第一手資料，然后對項目進行CMA或SWOT分析，然后做一份嚴謹、翔實的項目市場分析報告。實踐證明，通過這一作業的完成可以收到很好的教學效果。

5.加強校企合作。為了實現課程教學和企業人才需求的“無縫對接”，專業系室可以通過教師個人的人脈關系，或者聯系房地產相關行業的本校畢業生，爭取和一些房地產開發企業或者房地產中介公司形成校企合作關系，建立實習基地。將學生分批推薦到合作單位實習，為提高專業技能，圍繞公司某一具體項目讓學生參與可行性研究報告編制、項目審批、項目招投標、項目融資、施工預算分析、施工組織設計和營銷策劃等實際工作，對房地產經濟學專業技能進行初步培訓，并深化對課程理論的理解和認識。

6.加強“雙師型”教師隊伍建設。“雙師型”要求教師既有豐富的理論知識又有較豐富的實踐經驗。另外，教師還需具有一定的組織能力和創新精神。因此，可以采用“請進來、走出去”的辦法加以解決，既可以聘請校外的具備較高理論水平及實踐能力的企業人才擔任課程兼職教師，也可以有計劃地安排授課教師外出學習、培訓或到相關企業鍛煉。

7.完善實踐性教學評價體系。建立科學合理的考評體系是實踐性教學改革的重要保障。教師應積極探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多樣化、考核內容多元化和考核過程全程化。

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1.1 論文選題背景

從上個世紀的末期以來,我國的城市化速度增長較快,同時也給房地產業提供了一個比較廣闊的發展空間,通過相關部門的數據顯示:我國的房地產投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經增長到 10106.1 億元,在這十年之間已經增長了 4.2 倍,而每年的平均增長率為 17.96%同我國全社會同期固定資產投資增長率相比而言低了 1.5個百分點,但是同我國同期 GDP增長速度相比還是遠遠高出,于在2007年已經出現了 5 年的高增長,而我國的國內也出現了十分嚴重的通貨膨脹現象,為了將通貨膨脹現象控制,我國于 2008年開始實施緊縮型的貨幣政策,而因為次年的美國次貸危機的影響,全球出現了十分嚴重的金融危機,而這中情況之下,直接導致我國的房地產業在2008年出現低迷現象,使得我國的國民經濟出現衰退現象,為了刺激經濟的復蘇,在2008年的開始,我國各地政府推出了相關的政策不斷促進房地產的發展。近年來,我國的房地產業出現新的發展態勢,從2012年的房地產市場發展趨勢來看的話,出現了上半年回落而下半年穩定,而到了年末之時則出現了回升現象,從價格的角度來說,在 2012 年的全年,我國 70 大中城市之中新建商品房住房的價格比降低的城市數量從之前的 49 個降到 8 個,而二手住在比降低的城市數量降到 10 個,在這之中、一線城市比如說北上廣城市新建商品住宅的價格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國房地產業的事業總體發展態勢來講,當前我國已經同“高增長”的時代告別,而在“穩中求進”的政策之下,我國的宏觀政策也逐漸加大了“預調微調”而當前的外部環境依然比較嚴峻,現在已經逐漸演變成依靠內需為主而拉動我國經濟增長。所以,在 2013年經濟發展速度逐漸提升,宏觀經濟的形勢對房地產市場的影響也變得更加積極。同時,在建筑工程項目的前期的投資效益分析,以及變為當前房地產開發項目之中的必須經過的一個環節。投資效益的分析以及評價工作則就會變成項目是否成功的關鍵,則就表明,做好爭取的投資效益的分析,一方面是房地產開發企業進行決策的先決條件以及項目建設單位進行決策的文件,同時也是其他相關投資者進行合作的主要依據。否則如果決策失誤的話,一方面將會將大量的資源浪費,給企業的財務管理帶來諸多不便,甚至還會影響到企業的資金狀況,為房地產開發企業帶來一定的打擊,可能還會出現銀行貸款沉淀,進而出現爛尾樓。所以,必須加強當前我國房地產開發項目投資的效益評價。

沈陽Y房地產公司G小區開發項目是Y房地產開發有限責任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營口港務集團,是經過省建設廳批準成立,有著三級開發資質的房地產開發企業,從公司開始創建之時,堅持做責任地產,著力打造“營口港”品牌,旗下所開發的項目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂中心、營口港賓館、新港小區住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開發的新港小區被評為遼寧省優秀示范小區。

1.2 論文選題意義

對于沈陽Y房地產公司G小區投資價值分析在項目實施過程中有三個重要意義:

1.2.1 保證項目投資決策的科學性

G 小區項目規劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車庫、儲藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規模 15123 萬元。因此,只有加強對 G 小區項目背景、市場狀況、經濟效益及其風險評估的進行深入研究,才能保證該項目投資決策的合理性與科學性,進而達到預期的投資效益。另外,在整個房地產開發行業中,其資金需求量大、周期長、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產開發項目投資必須建立在科學合理的投資決策之上。

1.2.2 保證項目投資的開發價值

一般情況下,投資價值分析是為了更好的研究該項目的可行性。而項目的可行性分析其實是研究項目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業將得到什么樣的收益,同時還研究了該項目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風,夏季瀕雨。境內主要有遼河、渾河、蒲河、細河等?？衫玫叵滤Y源 5.9 億立方米。全縣區域面積 1460 平方公里,轄 17 個鄉鎮,根據第五次人口普查數據,總人口 501627 人,其中非農業人口約10萬,勞動力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿、錫伯等13個民族。遼中在2010年,地區GDP實現246 億元,相比2009年的GDP增長了 34.5%;城鎮居民可支配收入(俗稱:居民能夠自由支配的收入)實現15500元,相比2009年的城鎮居民可支配收入增長了36.3%;而對于當地農民人均純收入實現10050元,相比2009年的農民人均純收入增長 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態水城。同時遼中大力發展特色農業、觀光農業、品牌農業,推進傳統農業向現代農業的轉變,營造以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經濟區,沿產業大道的綜合發展為主軸,通過北部生態農業片區、南部工業片區以及沿蒲河、渾河、

遼河的濱河生態景觀帶,實現本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結構。因此本項目具有極大的開發價值。由上述可知,只有通過合理的投資價值分析,確定該項目的可行性指標,才能得出最佳項目方案,使投資獲取最大經濟效益。 第 2章 理論基礎

2.1 項目評估理論

在房地產開發之中不可離開房地產項目開發評估,其可以給房地產投資決策提供一定的判定依據。投資從根本上來說,則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時也要承擔一定的風險。在這之中,風險指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時也會得到一定的風險。所得到盈利可以會多,也可能盈利比較小,甚至還會出現虧損現象,當前任何一個投資都有可能包含著風險以及收益兩個因素。通常情況之下,當地產項目開發則是使用一部分投入而得到一定的產生,同時投入是比較現實的以及確定的,然而產出則具有一定的風險性、不確定性。同時房地產投資項目經濟評價則是應該對此種投入以及產出進行一定的衡量,之后進行探討其是否值的,也就是說,在特定的風險之下,以后的收益,是否可以證明當前的費用 支出的合理性。

2.1.1 經濟效益評估

所謂的經濟效益就是指通過商品和勞動的對外交換所取得的社會勞動節約,一般來說也就是花費最少的勞動能盡量獲得教多的經營成果,或者是以平等的勞動盡可能獲得更多的經營成果。由此不難看出,經濟效益的評估是資金占用、成本支出與有用生產成果之間的比較。人們口中的經濟效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對于房地產開發項目,投資和成本,投資回報率和投資回報率是可行性研究的數據中最重要的基礎。該項目提高企業的管理水平,成本的經濟評價,房地產企業是實現的根本保證預期的收益。在正常情況下,該項目經濟評價經歷了三個階段:第一,成本考核和成本評估階段;二是基于成本或成本評估階段,增長的經濟指標已審批的基礎成本評估,以評估的基礎上完成的項目,以使評價指標的項目成果項目的評估;三是項目的經濟效益事前評估體系的建立,本階段重點是重視老化性的體制特征和加強科學評估、經濟評估的合理性及全面性。經濟評價的第三階段是全面預算管理業務的重要組成部分,同時也是整個項目全過程項目管理的核心所在。房地產項目只能通過房地產管理活動,經濟評價,研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經濟評價解決招投標過程估計矛盾的問題和使用的房地產項目內部固定的問題。

一般情況下,建立科學,合理的經濟評價指標體系,靜態盈利指標和盈利能力指標是項目的動態經濟評價的主要方法。此外,房地產開發項目不僅要考慮,以避免項目開發的風險項目的財務評價,而且不確定性分析的經濟指標。

2.2 可行性研究理論

其可行性研究指的是在當前的環境之中,其投資則是一個較為長期的項目,需要進行系統分析以及對項目投資的必要性進行綜合研究。項目在技術、經濟、法律、社會以及生態等等方面進行科學的論述以及評價,其是決策者進行投資決策可靠以及準確的根本保證。房地產項目可行性研究則是對規模、開發項目的必要性、投資效益、項目實施的市場條件、企業融資能力等等方面,而進行全面的調查以及全面的經濟技術分析探討,在一定的程度之上可以決定開發項目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據的有效方法。

2.2.1 房地產項目可行性研究的內容

當前房地產開發項目可行性研究主要指的是基于此項目的復雜程度、行之和規模的不同,依據可行性研究工作的廣度和該項目的所處的時期,將投資機會劃分為初步、詳細、投資機會研究以及項目評估四個時期。房地產開發項目可行研究的內容主要有對于項目選址、規劃設計、經營方式以及租售價格的確定、財務評級以及不確定性的分析。

2.2.2 房地產項目可行性研究的作用與意義

房地產項目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎,同時也是做好項目審批的依據,所以當前我國政府管理部門將投資項目劃分到我國投資計劃之中,特別是我國應該在政府管理部門的審批之后,才能開始進行房地產項目,而其主要的依據則是做好可行性研究的報告。同時可行性研究則是對項目資金做好籌集以及對其后階段的規劃管理、編制設計任務書以及開發商同各個方面而簽訂的合同的主要依據。

房地產開發可行性研究是基于當前我國相關法律法規,也應該對當前城市規劃和行業發展的實際情況,及時調整我國的宏觀經濟政策以及行業準入標準的研究,同時還需要做好城市地質、水文、氣象、社會、經濟等方面的資料收集,也應該對項目規劃條件之中指標和經濟參數,同時也應該掌握好對于設計、法律、財務等等方面的知識,那么才可以對房地產開發項目前期管理有一定的認識。才可以制定出具有一定的質量保證的可行性報告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導性的意見。

第3 章 投資項目背景..........11

3.1 開發商概況...........11

3.2 項目概況........11

3.2.1 項目名稱和簡介........11

3.2.2 主要建設規劃要求 ............12

3.2.3 投資概況.........12

第4 章 投資項目的市場分析..........15

4.1 沈陽市經濟環境分析........15

4.1.1 政策法規環境分析..........15

4.1.2 城市與區域規劃環境分析 ..........16

? 4.1.3 行業準入分析............19

第5 章 項目的經濟效益分析.........26

5.1 項目的投資預測及資金籌措........26

5.1.1 項目總投資與總成本預測 .........26

5.1.2 銷售收入估算........27

5.1.3 稅金及利潤..............29

5.1.4 項目資金籌集與運用.........30

第 6章 項目的社會效益分析

6.1 項目的環境影響分析

6.1.1 建設項目周圍環境現狀

本項目位于遼中縣商業街內,建設范圍為西至規劃路,東至商業街,北靠北三路,南抵北環路。項目用地周邊均為現有居民區。

本項目開發地塊以北 2 公里即是京沈高速

公路,以北 5 公里即是遼中火車站,以南1公里為遼中商業中心,交通十分便捷。 ; 本項目周邊環境優美,利于居民生活。

6.1.2 項目主要污染源

(1)執行標準

《地面水環境質量標準》(GB3838——88)

《環境空氣質量標準》(GB3095——1996)

《城市區域噪聲標準》(GB3096——93)

(2)主要污染源

本工程在施工和運營過程中將對擬建區域的自然環境產生一些負面影響,主要有:

一是建設期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開挖的泥土等料場占地以及對周邊環境的污染;

二是工程竣工后,運行設備和行駛車輛所產生的噪聲、廢氣、塵埃等對環境的污染。

該項目環境影響評價應該是通過項目單位與之相應的資質單位來承擔,此報告不僅僅需要從工程的角度來對環境的影響進行定性的分析,也應該提出與之相應的處理方法,對其進行定量的評價。

6.1.3 施工期環境保護措施

在施工時期,開挖泥土以及種種建筑材料一般會被堆放在施工的現場,出現刮風或者是車輛經過之時,就會揚起一定的塵土,也會增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進而也會污染環境。使附近的居民區、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會給城市環境以及居民生活產生諸多不便,在雨天之時,因為雨水的沖刷,和車輛的碾壓,導致施工現場的混亂,進而對行人造成諸多的不變。

施工期間的噪音主要來自工程建設時施工機械及建筑材料的運輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。

為減小施工期環境影響,應采取必要的工程措施,同時要提倡在施工場地應該文明施工,對環境工作價錢加強管理,如此可以有效減少施工帶來的影響。

第 7章 研究結論及建議

7.1 G 小區項目投資效益評價結論

繼國家實施東北老工業基地振興重大戰略之后,沈陽經濟區上升為國家戰略,遼中作為沈陽經濟區的重要組成部分,有著獨特的政策優勢和區位條件。遼中充分發揮自身優勢,創造性地提出了近海的理念,規劃設計了沈西工業走廊遼中段兩側 668 平方公里開發建設近海經濟區。因此本項目的區域發展前景較好,在未來幾年的土地成交量會有一定程度的上升,而購地者則是一些品牌開發商,在諸多的品牌開放商聯合作用之下,那么整個區域的地價將會被提升。當前,遼中縣低價以及房價已經開始快速提升,具有一定的升值空間。而遼中縣委、縣政府用科學的視角審視遼中經濟的發展,從戰略的高度、長遠的角度力推遼中工業的快速發展,提出了“近海經濟”概念,成立了沈陽近海經濟區。俯瞰遼寧經濟版圖,遼寧沿海經濟帶儼然是一張蓄滿力量的弓,沈西工業走廊是一根弦,那么沈陽近海經濟區就是一只蓄勢待發的箭。近海經濟區,正在從母城沈陽附屬地區轉化為具有專業化職能、服務中心城市、支撐中心城市發展的新區,成為沈陽城市功能傳遞的樞紐、向臨海地區延伸的觸角和出?？凇Ｈ绻蟹舷嚓P要求的入區項目,政府需要將給予一定的優惠,比如說沈陽 Y 房地產公司則提供了一個較好的先例。創設出一個良好的開發環境,于此同時 G 小區則是該公司相關產品的延續,同時對于G小區項可以成功進入到沈陽事項之中,也給 Y 房地產公司品牌營銷有一定的意義。

篇(5)

【關鍵詞】房產項目；全過程；造價；控制；探析

A Study on the Cost Control and Management of the Whole Process of Real Estate Project ――A Project of Enterprise

Zhang Ying-ying

（Hubei University of TechnologyWuhanHubei430068）

【Abstract】This paper expatiates on the above problems and expounds the research on the project cost control at home and abroad， and discusses the current situation of real estate project development in China. This paper is mainly from the perspective of consulting enterprises， in the bill of quantities model， from the following three stages to explore the whole process of project cost management issues： （1） early preparation stage； （2） construction phase； （3） stage. Respectively， on the construction project implementation of the various stages of the problem of comparative analysis， careful study， put forward the project cost management problems in the solution， summed up the project cost management reasonable and effective control of the pre-control measures for future management experience And help.

【Key words】Real estate project；Whole process；Cost； control

1. 前言

1.1房地產是國民經濟的重要組成部分。促進房地產市場平穩健康發展，是落實中央穩增長、促改革、調結構的重要舉措，是加快推進新型城市化、建設“美麗中國”的重要內容，在穩定投資、促進消費、改善民生等方面發揮著重要作用。要進一步統一思想認識，堅決貫徹落實中央關于穩定房地產市場的各項決策部署，著力促進全國房地產市場平穩健康發展。

1.2在現階段房地產項目的管理中，如何進行有效的工程造價成本的控制與管理，并在確保工程質量的前提下，合理降低工程的造價，是各房地產企業普遍存在和關注的問題。建筑全過程造價成本控制與管理不僅與工程內容有關，還與項目所在地區的經濟發展程度、建設參與者的管理和技術水平、國家及當地政府的政策等存在著密切不分的聯系。

1.3工程造價控制與管理是以建設項目為對象，為在目標的工程造價計劃值以內實現項目而對工程建設活動中的造價進行的規劃、控制和管理。因此，工程造價的管理和控制是貫穿于項目開發的全過程的，就是要在項目（1）前期準備階段；（2）施工階段；（3）竣工階段，這三個階段來進行控制和管理工程造價。

1.4項目全過程工程造價控制與管理對我國房地產業的發展有著重大意義。做到事前、事中、事后控制，隨著土地出讓方式、拆遷（征遷）方式、人民群眾觀念的改變，土地的拍賣成本也越來越高，還有開發商（建設單位）自身資金鏈的緊張的問題，因此，在項目的前期準備階段，施工階段，竣工階段這三個階段，如何來加強造價控制與管理，降低工程項目成本是房產企業的當務之急、重中之重，必須要抓緊抓好，加上近2年國內出現了商品房庫存壓力較大、銷售企穩回升不明顯的情況，只有加強管理才能建筑房產企業在當今激烈競爭的市場經濟大潮和全球化進程中立于不敗之地。

1.5工程造價全過程的控制與管理貫穿于工程建設項目從項目策劃、規劃、設計到建成投產整個的建設項目過程，是建設工程項目全過程的投資概念。所謂建設工程造價控制，就是從三個階段來把工程造價控制在投資限額內，隨時糾正偏差，以保證項目管理目標的實現，力求在各個建設項目中能合理地使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。工程項目的這三個階段分為：（1）前期準備階段，含投資決策階段的工程造價控制（涉及前期策劃）、設計階段工程造價的控制項及以開工前為核心的成本控制（含招投標階段的工程造價控制、合同簽訂、合同管理和圖紙會審等）；（2）施工階段，要嚴格控制工程變更現場的簽證和索賠的解決等；（3）竣工階段，涉及到結算審核、決算審計和跟蹤審計等內容。在項目的各個階段有不同的參加者，每個參加者的成本控制僅僅是針對其項目管理對象所進行的。

2. 前期準備階段工程造價控制

2.1投資決策階段的工程造價控制。

2.1.1投資決策是項目建設的最初階段。

（1）長期以來，我國往往將控制工程造價的主要精力放在施工階段-審核施工圖預算、結算建筑安b工程價款，對工程項目策劃決策階段的造價控制重視不夠。要有效地控制工程造價，就應將工程造價管理的重點轉到工程項目策劃決策和設計階段。

（2）在工程項目開始階段，投資決策是項目建設的最初階段，業主根據項目的使用功能要求、建設任務和目標、建設規模、技術條件等提出工程建設項目。這時，項目組織者應會同設計人員、工程人員、造價管理人員共同研究和提出初步投資建議，對擬建項目作出初步的經濟評價。

2.1.2可行性研究階段。

在可行性研究階段，項目目標設計已完成，項目已進行定義，并且項目的地址、技術條件已經落實。建設單位的項目組織者可對項目各種擬建方案進行初步投資估算，并論證每一方案在功能上、技術上和財務上的可行性。作為項目工程造價管理人員在決策階段應編制可行性研究報告，并對擬建項目進行經濟評價，選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案，并在優化建設方案的基礎上，編制高質量的項目投資估算，使其在項目建設中真正起到控制項目總投資的作用。而投資決策又受建設標準水平的影響：項目的規模、建設地區和建設地點、建設標準、工藝和設備選用等，這直接關系到項目的投資效益。首先要重視和加強項目決策階段的投資估算工作，努力提高可行性研究報告投資控制數的準確度，切實發揮其控制建設項目總造價的作用。

2.1.3方案建議階段。

在方案建議階段，應按照不同的項目設計方案來編制相應的估算書，以便建設業主能確定擬建設項目的布局、設計和施工方案。

建設項目決策階段工程造價的控制涉及的行業較多，且包括諸多經驗數據，工作量大，具體操作應注意以下幾點：

（1）參加的人員應由經濟專家、市場分析專家、工程技術人員、土木工程師、企業管理人員、造價工程師、財會人員等組成，且必須具備一定的專業實踐經驗。

（2）必須保證數據的真實性、科學性、可靠性，從而保證造價的準確性和客觀性。

項目管理培訓項目根據有關資料，設計費一般只占建設工程壽命費用的1%以下，而這1%以下的費用對工程造價的影響度卻占75%以上，設計在工程造價全過程控制中起著重要作用。施工圖紙一旦完成，影響工程造價的可能性只剩10%左右。

2.2設計階段工程造價的控制。

（1）以設計階段為重點的全過程造價管理。工程造價管理貫穿于工程建設全過程的同時，應注重工程設計階段的造價管理。工程造價管理的關鍵在于前期決策和設計階段，而在項目投資決策后，控制工程造價的關鍵就在于設計。建設工程全壽命期費用包括工程造價和工程交付使用后的日常開支費用（含經營費用、日常維護修理費用、使用期內大修理和局部更新費用）以及該工程使用期滿后的報廢拆除費用等。

（2）在初步設計階段，制訂投資分項初步概算，根據概算及工程項目建設計劃，

制訂資金支出初步估算表，以保證投資得到最有效的運用，并可作制定項目投資限額之用。

（3）在施工圖設計階段，根據施工圖及預算定額測算的工程量及當時的價格，編制分項施工圖預算，并將它們與項目投資限額相比較。 預算造價：是指在施工圖設計階段，根據施工圖紙，通過編制預算文件、預先測算和確定的工程造價。預算造價比概算造價或修正概算造價更為詳盡和準確，但同樣要受前一階段工程造價的控制。并非每一個工程項目均要確定預算造價。目前.有些工程項目需要確定招標控制價以限制最高投標報價。

（4）所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圉設計中的不合理變更，保證總投資限額不被突破。限額設計的控制對象是影響工程設計靜態投資（或基礎價）的項目。

（5）結合上海農工商（浙江）檀府項目造價在建筑做法上節約成本上提出了以下的建議：

建筑說明中：墻體不同基層的材料（混凝土，磚，砌塊等）之間豎縫及頂部橫縫相接處滿鋪玻釬網，搭接長度400；砌體與梁、柱或混凝土墻體結合的界面處（包括內外墻），如無另外設計要求，應在墻體抹灰層中加設耐堿玻璃纖維網格布。網格布寬500。兩種材料的墻體交接處，加釘專用鋼絲網，兩側搭接各250。材料及寬度規定有矛盾。

（6）從節約成本考慮采用第一種材料及寬度較為有利。

建筑說明中：在墻頂每一砌塊中間部位兩側用經防腐處理的木楔楔緊固定，再在木楔兩側用水泥砂漿或柔性材料嵌嚴。具體材料需明確。

（7）從節約成本考慮采用水泥砂漿較有利。

建筑說明中：其它蒸壓砂加氣砼砌塊墻體底部C20素砼上翻100，是否全部工程均設置。

（8）從節約成本考慮當有水的廚衛采用以上設置較有利。

建筑說明中：聚乙烯丙綸復合耐根穿刺防水卷材-聚合物水泥膠結料，聚乙烯丙綸復合防水卷材厚度0.9mm，雙層鋪設；聚合物水泥膠結料厚度不應小于1.3mm。經市場了解聚乙烯丙綸復合防水卷材厚度0.9mm規格市場較少，厚度是否可調整。

（9）從節約成本考慮地下室下翻承臺處下翻100-150做防水涂料，其它側壁及承臺底成均不做。

屋面兩道SBS做法是否可調整？在兩道SBS施工后其它附加層均不需再施工。

防水工程需實際測定施工厚度。

建筑說明中：室內頂棚以及剪力墻、梁、柱在粉刷之前采用界面劑（JCTA-400）處理，防止粉刷層起殼。室內頂棚是否需做？

（10）從節約成本考慮室內頂棚均不做界面劑，以黑水泥帶膠批平后白水泥批平，地下室部分除與砌體相連部位墻柱外均不粉刷以以黑水泥帶膠批平后白水泥批平后刷防霉涂料考慮。（天棚基層采用普通水泥加膠水批一遍，建筑石膏膩子，厚度為5mm，天棚粉刷層不再另行計取；墻面6mm石膏膩子粉批白。以上是紹興常規做法。）

建筑說明中：回填土方要求：2：8灰土分層夯實是事實施請設計明確。

（11）從節約成本考慮回填土工程量需根據景觀要求及時確定。

結構說明中：對于地下室外墻用瀝青冷底子油兩遍，瀝青膠泥涂層厚度不小于300um，對于基礎梁采用環氧瀝青或聚氨酯瀝青涂層厚度不小于300um，本工程有防水部位是否實施？

（12）從節約成本考慮應及時明確并取消。

墊層厚度圖紙中不符，請設計明確。設計回復：統一按150厚。

根據現場情況墊層上找平層為在墊層上直接隨搗隨抹平，水泥砂漿找平層應根據實際記錄施工情況計價。

框架柱的縱向受力鋼筋不得采用綁扎搭接，應采用何種連接。

（13）從節約成本考慮當20或22以上采用羅紋接頭，其它采用焊接。

其他構件中鋼筋采用綁扎搭接時，鋼鋸架直徑不宜大于25。大于25的采用搭接方式請明確。

（14）從節約成本考慮水平向均采用焊接，現場8號樓處均為焊接。具體根據質監站要求實施。

鑄鐵管問題應及早確認更換管材的型號。

PPR管使用回收料加工比較多，塑料管小廠為降成本壓低樹脂使用比例，以上為重要隱蔽項目，需及早確認品牌（建議使用中材、同正、金德等大廠產品）。

電線、電纜在實際使用時為國標及廠標之分，以上為重要隱蔽項目，需及早確認品牌（建議使用大廠產品）。

3. 施工圖階段優化鋼筋用量、鋼筋籠全長設置、樁型選擇在承載力滿足要求的前提下盡量采用管樁，速度快省錢，來個例子效果，省了多少？

采用BMW工法樁，樁中插鋼板，可以重復利用，又經濟又環保，速度快鉆孔樁？

3.1招投標階段的成本控制。

以開工前為核心的成本控制，該階段主要是做好工程的招投標、合同簽訂、圖紙會審這三項工作。

3.2招投標的工程造價控制。

（1）招投標是一種公開、公平、公正、透明來選擇承包商的方式，但如果招標工作準備不周，往往不能達到應有的效果。

（2）就工程招標程序及其工程投標報價方面的規定、合同規劃（承發包模式、分標模式、合同的計價方式、合同文本形式）進行仔細安排。這是業建設主在圖紙設計完成后，對工程項目投資所能進行的最強有力的控制，這對建設業主的工程實際支付情況以及承包商的成本控制都具有深刻的影響。

3.3合同簽訂。

在招標結束之后，和中標的單位簽訂施工合同的時候，工程合同簽訂應嚴謹、具體，以維護業主的最大利益為原則，對工期、質量、保修以及違約責任等條款應合理、明確，便于工程合同的執行，特別是出現糾紛時，便于索賠的操作。合同中對可能發生的費用應充分考慮，以明確責任，避免不合理費用的增加。一定要強化對合同的管理，應由專業的造價工程師來審定合同條款的每一個詞、每一個字和每一個標點符號之差，因為這個非常有可能會引起造價的上升。

3.4圖紙會審

把握好圖紙會審這一環節，圖紙會審是設計人員、建設方、承包方、監理、造價咨詢、各個專業對圖紙進行會審。參加單位一般般由建設單位、設計單位、監理單位、勘察單位、施工單位、中介咨詢單位參加，由中介咨詢單位或建設單位的造價工程師對預算范圍和相關標底口徑等進行解釋，由施工單位整理、匯總、各與會單位會簽，并經與會單位同意后蓋章，圖紙會審紀要是施工文件的重要組成部分，在法律上與施工圖具有同等的效力，所以圖紙會審紀要的管理和發放同施工圖管理和發放，并認真的在施工中實施，有關單位各保存一份以作為技術交底和結算時的證據使用。

4. 施工階段工程造價控制

4.1施工階段造價控制概述。

通過施工階段的工程造價控制，實現合同造價目標或施工圖預算目標。施工階段工程造價控制的主要方法是減少工程變更，控制索賠發生額和認真搞好工程結算。其中，控制好工程變更是最主要的。

（1）參與施工圖紙會審了解施工圖紙變更情況，做到心中有數，并對圖紙會審內容進行造價評估，對于其中不合理的內容提出參考意見。

（2）對施工組織設計進行評估。其中的主要施工方案進行經濟分析，查看有o因施工組織問題而增加工程造價的內容，并對一些施工進度、工藝、方案提出合理化建議，進一步優化施工組織設計。

（3）工程進度款支付控制。根據工程進度進行工程計量，參與工程進度款支付控制，擠助業主審核工程進度款并進行簽證，及時向業主報告項目的資金使用情況。

施工項目成本控制的復雜性，往往導致許多施工項目部失去對其進行控制或

者忽視這項工作，變成事后算賬，在項目結束時才知道實際開支和盈虧。這是值得警惕的。

4.2施工階段造價控制。

4.2.1嚴格執行工程合同和工程款支付。

（1）工程開工后，建設單位和項目管理單位項目負責人要及時督促、檢查承包商嚴格執行工程合同。審核承包商提交的申請支付報表，綜合評價承包商當月的工程完成情況，如工程量及進度完成情況。

（2）特別應注意保留金的扣除及應退還的預付款，以及每月的索賠款。定期制訂最終成本估計報告書，反映施工中存在的問題及投資的支付情況。

4.2.2嚴格控制工程主要材料。

不同渠道采購的建筑材料和設備價格差別很大，而降低建筑材料、設備的價格是降低工程造價的重要手段，將甲方定價和采購引入招投標機制，公開、公平、公正的選擇質優價廉的產品，既能確保質量，最大限度的降低和節約了工程成本。

4.2.3對政策調整引起工程造價變化的控制。

首先，根據施工合同中有關條款的約定，判斷國家、省、市和有關部門政策文件的變化是否屬于可以調整合同價款的范圍，有些，施工合同中已有明確施工期內，遇國家、省、市和有關部門政策文件變化不調整合同價款。其次，審查國家、省、市和有關部門政策文件的時效性，政策文件都有著開始執行和廢止執行時間。如遇國家、省、市和有關部門政策文件的變化可以調整合同價款的，將根據施工進度劃分按當期工程量計算。

4.2.4索賠的解決。

（1）首先，通過對招標文件及施工合同相關條款的分析，界定業主和施工方應承擔的風險范圍，判斷索賠費用是否成立。對于固定總價合同模式，投標單位投標報價時所測量的工程量，為對應施工圖設計的工程量，對于錯算、少算產生的差異，均不作調整。第三，審核索賠費用的計量是否準確，是否嚴格按照施工合同中索賠費用的計算依據和計算方法，是否已剔出施工合同中明確應由施工方承擔的風險范圍。

（2）施工階段塑鋼窗改成鋁合金門窗，風管玻璃鋼和白鐵皮；毛坯房減少裝修材料浪費，給水都提供一個給水點；減少鋼筋的機械接頭，特別是水平接頭，質量難以控制；板馬墩采用塑料的，施工方便省錢；下放鋼筋籠的吊筋或保護墊塊。

5. 竣工階段工程造價控制

5.1竣工階段造價概念。

竣工階段造價主要包括結算價和決算價兩個概念如下：

（1）結算價：是指在工程竣工驗收階段，按合同調價范圍和調價方法，對實際發生的T程量增減、設備和材+價差等進行調整后計算和確定的價格，反映的是工程項目實際造價。工程結算文件一般由承包單位編制，由發包單位審查，也可以委托具有相應資質的工程造價咨詢機構進行審查。

（2）決算價：竣工結算是控制造價的最后一道關。首先要做好工程竣工驗收。對出現的質量、工期等問題，嚴格按合同條款進行索賠。另外要加強竣工結算的管理，工程結算是降低造價的最后關口，該工作質量的高低對造價起著很重要的作用。

（3）審計工作貫穿項目的全過程。提高審計人員的素質，加大審計的權限（否決權）在施工和監理合同中注明，在組織上給與保證，將審計監督工作貫穿于項目的全過程。

（4）是指工程竣工決算階段，以實物數量和貨幣指標為計量單位.綜合反映竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設費用。在竣工驗收階段通過竣工結算得出實際造價。

5.2工程結算造價風險控制。

目前存在一種現象就是社會和政府對審計的期望值很高，知識面要求其專而全，甚至到一個能成為反腐倡廉的利劍和“安邦興國”的高度，另一種政府的聲音是“對審計過的項目如有事，要倒查審計的責任”。中介機構參與政府投資項目審計，我認為有以下幾點風險。

（1）審計理念的不同而導致的審計風險。中介機構是企業，已經習慣于按照合同法實施造價結算審計，中介機構的人員從事的是社會審計工作，由于社會審計與國家審計在審計目標、審計重點、規范準則、機構設置等方面存在著差異，造成了中介機構參審人員的的審計理念與審計機關的要求存在一定的差距。具體表現在：中介機構對組織項目實施審計時不習慣按國家審計工作程序和作業規范進行操作；對工程變更單進行審核時，由建設單位、施工單位、監理單位已簽證的，一般均予認可，對其合理性、合法性未作進一步分析，對工程管理上的問題未作深層次的審查，由于中介機構對上述情況未作思考和深入，或不作分析及延伸審計，造成某些問題沒有及時發現，或者有些問題雖然被發現了，但只是核減了造價，沒有進行深入的剖析，使得有些重大違紀違規問題在眼鼻子地下溜走，給審計帶來風險。

（2）被審計單位-建設單位的因素導致的審計風險。在政府投資項目造價結算審計中，由于被審計單位提供的資料不真實或不完整，比方說應該出的減少的聯系單未提交，造成了審計人員無法完整的獲取有效的審計證據，做出錯誤的判斷。有些是個別建設單位偶然搞個工程，管理人員從未管過工程項目，造成管理不規范、不到位而這種不確定性使政府投資審計工作存在相應的審計風險。也可能存在建設單位個別人員的干預加大審計風險，不能有效保證審計機構和審計人員在組織上的獨立性、在業務工作中的自主性，就不能保證審計質量和規避審計風險。

（3）項目經理的逐利本性導致的審計風險。項目經理作為政府投資項目的建設參與者，其本質是為了賺錢，追求利潤最大化，所以他們會不擇手段，資料造假、材料以次充好等情況都時有發生，但他們又是我們造價結算審計的延伸對象，他們的這些行為需我們一一識別，@也給我們審計人員帶來了風險。

5.3工程結算審計過程造價控制點。

結算審計對中介人員的操作環節的主要環節是：資料完整性審核-出初稿-現場踏勘-調整初稿-對賬-出具中介審計報告（定案表）。

（1）熟悉資料進行完整性審核，也就是資料交接后的預熱。

重點看，送審資料是否齊全。合同與招標文件、標底口徑對比是否一致，對圖紙、標底、報價、聯系單的熟悉、對上報結算書的初步分析，提出疑問、分析重點、編制方案。特別強調的是如一些聯系單、圖審內容的資料、土建中的節能實施的資料（節能專項驗收的資料）、招標答疑情況及專題會議的紀要情況的資料審核。

（2）出初稿。初稿也要有一定的正確性，至少是對你手上已掌握資料而言相對準確，因為在正式的中介審計報告中會有一覽結算定稿與初稿的對比分析。而且就時間而言，我們操作規程中明確是中介兩個月的審計時間，至出初稿時間是一個月，占一半的審計時間。

（3）初稿中主要的是列出初稿造價核減的分析和下步現場踏勘、對賬時的重點關注點。哪怕是單價合同或綠化工程，我們操作規程中不要求出初稿可直接看現場，但至少你應在熟悉資料的基礎上列出下步現場踏勘時的重點關注點。

5.4審計過程中注意的幾點問題。

在工程造價結算審計中應關注的重點及相應的處理辦法：

（1）應明確工程結算審計的范圍：首先根據招標文件及合同明確該工程的施工范圍，分包與總包單位施工界面的劃分等，如樁基施工、基坑圍護、幕墻工程、裝修工程等，特別幕墻工程與土建工程的界線劃分，裝修與土建工程的界線劃分，如地面找平層、防水層等是由哪個單位施工的，確保審計結果中沒有重復計取的現象。

（2）分析招標文件與施工合同的結算原則是否一致。

（3）竣工圖紙與實際施工是否相符：在工程實施過程中，往往存在實際施工與圖紙不符的情況。

（4）實際使用材料品牌是否與投標報價時要求的品牌規格一致：根據施工單位投標文件所明確的材料品牌、規格與實際施工采用的品牌、規格、等級等在現場踏勘逐一進行比對，如外墻涂料、地磚、墻磚等材料是無法在現場踏勘時明確的，就需要根據建設單位、監理公司、施工單位等各方簽定相關證明材料為依據。

（5）對措施費項目的審核：要正確判斷各措施項目是否屬于包干項目，如果屬于包干項目或是在招標階段已明確由投標人報價時應該預見到的措施，而在投標中漏報了，將不得重新計取；但對工程量變化導致的措施費變化應作相應調整，比如混凝土量發生變化時，措施費中的模板費應作調整；對腳手架費及垂直運輸費用，若建筑面積發生變化，則相應腳手架工程量及垂直運輸工程量也應作相應調整。

（6）對新增材料單價的審核：比如新增無價材料，可能品牌與原投標時要求的一致，但材料規格或等級發生了變化，而這些新增材料在工程實施工階段建設單位沒有及時簽證，對這類問題，在結算審核階段處理很難度，這就需要正確判斷材料品質，作好市場詢價，調閱購買票據并暗訪核查，協助建設單位確定一個合理的材料結算價。

（7）施工單位投標文件漏項結算時要扣除：如某工程地下室防水材料發生變更，原設計為地下室外墻作瀝青油氈卷材防水，變更為柔性氯化聚乙稀橡塑共混防水卷材。該項變更的計算應為：計取新材料的費用，扣減原來材料的費用。根據定額，地下室外墻瀝青油氈卷材防水分為外立面和地下室平面，但是施工單位在投標時僅計算了外立面部分，而漏掉了地下室平面部分。這屬于施工單位的失誤，我們認為其包含在其他子項中，在結算中仍然要扣除漏項的外立面部分。

參考文獻

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