房地產公司年終精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產公司年終范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

歲月荏苒，時光如梭，舊的一年即將過去，新的一年就要來臨。自20XX年10月初項目組成立，我在公司領導及各位同事的支持與幫助下，嚴格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本職工作。在企業不斷改革的推動下，我認識到不被淘汰就要不斷學習，更新理念，提高自我的素質和業務技術水平，以適應新的形勢的需要。

現就個人一年來的工作情況做以下總結：

一、工作思想

積極貫徹公司領導關于公司發展的一系列重要指示，忠于公司、忠于股東、誠實守信、愛崗敬業、團結進取，進一步轉變觀念，改革創新，面對競爭日趨激烈的房地產市場，強化核心競爭力，開展多元化經營經過努力和拼搏，使公司持續的發展。

全面加強學習，努力提高自身業務素質水平。作為一名宣傳銷售人員肩負著上級領導和同事賦予的重要職責與使命，公司的銷售計劃及宣傳方案需要我去制定并實施。因此，我十分注重房產銷售理論的學習和管理能力的培養。注意用科學的方法指導自己的工作，規范自己的言行，樹立強烈的責任感和事業心，不斷提高自己的業務能力和管理能力。

二、在開發公司的日常工作

我于年初進入公司以來，在公司開發部工作。在公司領導，主管領導及各位同事及各位同事的幫助下，我對公司各項規章制度和辦事流程有了清楚地了解，也從部門領導和其他同事身上學到了很多新的知識，我的工作能力也由此得到很大提高。

進入公司一個月時間里，我主要負責開發公司的有關文件的保管，收發登記及文字處理等工作，并參加了李培莊商住小區的拆遷工作及李培莊商住小區的圖紙會審。在公司各部門領導的正確指導和各部門同事的密切配合下，我能按時優質完成領導布置的各項工作，同時積極的對李輝莊周邊樓盤進行市場調查，為公司的售房工作墊定了基礎，保證了公司各項宣傳推廣活動的順利進行。

5月底開始李培莊商住小區的售房工作，在這期間我主要做了以下工作：

1、根據公司各月的會議精神，制定銷售的月銷售計劃。

2、策劃李培莊小區的宣傳工作，制定出宣傳方案，報領導審批后實施。

3、辦理售房合同，負責開發公司的文件文字處理，保管資料的收發登記。

4、參加李培莊拆遷工作及合同的管理。

5、進行社會調查，接待客戶，對客戶保持聯系。

三、通過這段時間在公司的工作與學習，我學到了很多。作為公司的售房宣傳人員有以下幾點設想：

首先，銷售宣傳人員的工作，銷售人員必須做到對銷售流程的遵守，并控制整個銷售環節。

1、銷售控制表

可以直觀的顯示所有樓盤的銷售進展情況，并以制度銷售改進策略，做好保密工作，絕不能向客戶透露;

2、來電、來客的登記

填寫客戶資料表。無論成交與否，每接待一組客戶后，立刻填寫客戶資料表。填寫的重點是客戶的聯絡方式和個人資訊?？蛻魧Ξa品的要求條件，成交或未成交的原因。根據客戶成交的可能性，將其分類為：A、很有希望B、有希望C、一般D、希望渺茫，以便日后有重點地追蹤詢訪。

3、銷售登記

管理和登記銷售的情況，包括認購資料認購合同，產權資料，付款資料。

4、換、退房管理

在銷售過程中換、退房的原因，理由以及處理辦法和結果。

5、催交欠款

處理銷售過程中的樓款催交處理。

6、成交客戶資料管理

登記已成交客戶詳細資料，方便公司營銷人員有第一手資料，對客戶進行分析，從而最大限度提高對客戶的服務。

7、換戶

需換戶者，在定購房屋欄內，填寫換戶后的戶別、面積、總價，并注明何戶換何戶，收回原定單;應補金額及簽約金若有變化，以換戶后的戶別為主;其他內容同原定單。

8、退戶

遇到退戶情況，應分析退戶原因，明確是否可以退戶，報現場管理人員或更高一級主管確認后，辦理退戶手續，結清相關款項，將作廢合同收回留存備案，有關資金移轉事項，均須由雙方當事人簽名認定;若有爭議無法解決時，可提請仲裁機構調解或人民法院裁決。

9、加大宣傳力度通過以下幾種方式：

1)傳播媒體報紙電視

2)戶外媒體戶外看板(位置：李輝莊的主要干道，主要客源鋼司職工、中加職工、銀龍職工及鄉鎮生意人和在市區工作的人員)網絡、出租車、公交車、公交站臺(可在其車體做噴繪廣告，或車內顯注位置做小張的粘貼廣告，站牌上小型海報宣傳)，內容主要以開盤為主。

3)印刷媒體

四、工作中的不足

第一，售房銷售對我而言是一個新的崗位，許多工作我都是邊干邊摸索，以致工作起來不能游刃有余，工作效率有待進一步提高;第二，有些工作還不夠過細，一些工作協調的不是十分到位;第三，自己的專業知識及理論水平十分有限不能很好完成自己的工作任務。

在今后的工作里，自己決心認真提高業務、工作水平，為公司經濟的發展，貢獻自己應該貢獻的力量。我想我應努力做到：加強學習，拓寬知識面;努力學習房產專業知識、物業專業知識和相關法律常識。加強對房地產發展脈絡、走向的了解，加強周圍環境、同行業發展的了解、學習。遵守公司內部規章制度，維護公司利益，積極為公司創造更高價值，力爭取得更大的工作成績。

房地產銷售工作計劃2

一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。

市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

房地產營銷計劃的內容

在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。

5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？

7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

8.控制：講述計劃將如何監控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概

要之后。

二、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

市場情勢

應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產品情勢

應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。

3.競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環境情勢

應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

機會與挑戰分析

經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

2.優勢與劣勢分析

應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

3.問題分析

在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰術的確立。

四、目標

此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。

有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。

財務目標

每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。

2.市場營銷目標

財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10%，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。

目標的確立應符合一定的標準

·各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。

·各個目標應保持內在的一致性。

·如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。

五、市場營銷策略

應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。

策略陳述書可以如下所示

目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。

產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價格：價格稍高于競爭廠家。

配銷渠道：主要通過各大著名房地產公司銷售。

房地產銷售工作計劃范文房地產銷售工作計劃范文服務：提供全面的物業管理。

廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30%。

研究與開發：增加25%的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。

市場營銷研究：增加10%的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監視競爭者的舉動。

篇(2)

一、 各項工作的完成情況

2、小區的建設情況：今年雅居園小區新開住宅樓3棟，建筑面積1.5萬平方米，收尾工程8000平方米。在工程建設中，一是抓工程質量，二是抓工程進度，三是抓安全文明施工。

雅居園商業街建設項目，是我公司領導班子經過慎重、周密考察后決定建設的，位于濟陽新老城結合部，十中以東，與興化步行街互應，建成后將成為濟陽商業領域又一熱賣點。規劃樓層為二至三層的獨立單體樓房，建筑面積1萬平方米，建設投資約800萬元，又可根據用戶需求在南側自行按照統一規劃建設，滿足不同層次的消費者?，F已全面竣工并可以使用。

4、宣傳措施的轉型情況：現今社會是網絡信息迅速發展的科技時代，公司也充分的認識到了這點，所以積極開拓新思路。今年通過辦公室人員的努力，初步架設完成了自己的網站系統，全面立體的展示公司各方面的發展和業績，既節約了宣傳經費的重復投入，又擴大了公司的社會效益和影響力，對于公司發展信息的及時傳遞和網絡信息的準確接受提供了便利。

5、黨務工作：在新的黨支部的所有全體成員以及新一任的支部書記的努力下，建立健全了黨內各項工作制度。年內發展預備黨員2名，轉正2名，新培養入黨積極分子3名，黨支部的各項工作逐步完善。

6、物業管理情況： 物業管理公司是一個自主經營自負盈虧的企業，但多年來一直沒有擺脫圍繞總公司吃飯的不利局面。去年總公司投入近30萬元的維修費，今年公司又投入了20余萬元的維修費，鍋爐、管道年久失修，公司年年往里投錢，收取的費用不夠開支，造成連年虧損，入不敷出。

今年，為使廣大用戶過一個溫暖舒適的冬天，總公司今年9月下旬就對鍋爐管道維修進行了部署，成立了專門領導班子，在人力、物力、財力上給予了物業公司最大限度的支持。并調整了領導班子，由公司副總袁樹忠親自抓，并印發了《致雅居園小區用戶一封信》，為使廣大居民過一個溫暖祥和的冬天，說明情況，讓居民知道，因物價因素、煤炭價格上漲，今年的取暖費價格較往年有所提高，敬請廣大用戶予以理解和支持。物業公司是自負盈虧的企業，沒有多余的財力來照顧大家，在取消福利取暖的今天，只能取之于民，用之于民，完全是一種市場行為，因此希望各區居民要顧全大局，如果你居住的一家停暖，將給周圍住戶造成很大影響，使整體熱源受到很大損失，也影響到采暖設施的熱平衡。為了廣大居民的利益和不影響物業公司的管理，歡迎您積極地參與采暖。

作為物業公司的主管單位—開發公司，在今后的冬季供暖工作中，將進一步深化企業改革，加強內部管理，積極消化和克服種種困難，搞好設備維修和基礎設施建設，最大限度地滿足廣大居民的需求，為今后取暖做出更大的努力。

二、存在的問題

一是年開發總量少，建設規模小，不能適應新形勢的需要；二是資金回籠慢，造成公司經營困難，難以開展大的經營活動；三是由于國家土地政策至今仍在凍結，公司沒有土地資源來發展業務；四是企業改革力度不夠，真正形成激勵機制的目標還沒有實現；五是小區物業管理人員素質水平和業務技能不高，與居民之間存在這樣那樣的矛盾，經營狀況不佳；六是各分公司的開拓市場意識還不強，圍著公司轉的經營模式仍沒有改觀；七是各項工作制度不健全，管理水平不高；八是員工的思想還不夠解放，始終未能真正認識到“變則通，通則久”的管理方針的可行性和持續性，思想觀念保守。

三、二OO四年工作計劃和發展戰略目標

1、解放思想，轉變觀念，認清形勢

篇(3)

年初，××××置業公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部；客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現，會計核算、財務管理工作納入財務部。xx年x月份集團公司推出財務合同管理月，財務部被推向了陣地最前沿；xx年x月份集團公司實際預算管理，財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務機關對房地產企業的重點檢查、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控，在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協力把各項工作都扛下來了，下面總結一下一年來的工作。

一、職能發展

過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。

x、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統一歸口的依據。

x、對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。

x、修改完善了會計結算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內部管理做好前期工作。

x、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎。

財務合同管理月總結

公司推出“財務、合同管理月活動”，說明公司領導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。

為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性，財務總監姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經濟業務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現在考慮不充分，以后出現紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。

x、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前后的一致性；二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成，并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。

x、配合目標責任制，對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整，目的，一是要符合財務管理的要求；二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經多次調整修改，建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內相對穩定的表式。

x、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設立核算機構，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯系要求。xx月份與寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。

x、對各公司進行一次內部審計，目的，是對各公司經營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做好基礎工作。

x、根據公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎。內部開展規范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。

x、會計知識的培訓，我們從三方面考慮培訓內容，一是《會計法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識；二是會計基礎知識，非專業人員學習這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計報表，為了能看懂報表，就要了解一些基礎的東西；三是如何看報表，這是會計知識培訓的重點。

經過調研、溝通、設計，于xxxx年xx月推出《成本費用明細分類目錄及說明》；于xxxx年xx月xx日推出《會計報表管理試行辦法》；xxxx年x月xx日推出《會計憑證管理試行辦法》。

會計報表推出執行x個月后，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充；另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表（內）ⅳ《經營情況表》”和“會計報表（內）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。

會計憑證使用涉及到每個公司和部門，下文后財務部進行電話通知，x月份實行逐步換新的辦法，x月份要求全面試行。試行一個月時間來看，主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題，我們組織各公司綜合管理人員進行交流，明確有關事項，解決設計上的不足。xxxx年x月份，針對會計憑證管理試行情況，再一次征求各公司對報銷單據意見，根據大家的建議，對會計結算單據作進一步完善，并于xxxx年x月xx日下發了有關規定。

經過財務合同管理月活動，財務部的管理意識加強了，管理能力也得以提高，財務部從會計核算向財務管理邁出了關鍵的一步，但我們的管理水平離公司發展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

（一）核算工作

核算工作是本部門大量的基礎工作，資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、會計核算與結轉、會計報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。

x、會計審核

會計審核是把好企業經濟利益的關鍵，嚴格按有關規定執行，決不應個人面子而放松政策。

如，親親家園項目地處余杭良諸，根據稅法規定建筑安裝工程專用發票必須使用項目地稅務機關提供的發票，否則建設單位不得在稅前列支，為此我們對工程發票的來源嚴格審核，并將此項規定傳達到項目公司，目前工程量大的施工單位均在當地稅務機關辦理相關手續，并使用當地稅務機關提供的發票。在審核中發現一些臨時工程、零星工程的施工發票未按規定辦理，我們在嚴格審核退回的同時，幫助他們聯系稅務機關如何開具工程發票的事宜，使企業雙方利益都得到有效的保障。

x、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時也是保證產品質量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質量問題，但在價格這個不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價格不斷上升，甚至出現斷貨現象，特別是水泥價格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進行，配合材料部門調整采購結算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結算材料款一般較遲，現在送貨清單是在結算時才轉到財務，一是造成財務不能及時向用料施工單位結算材料款，二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度，已發現過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯建材有限公司供應的“樓梯磚”，xxxx年xx月xx日供給浙江大經有限公司和xxxx年xx月xx日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于xxxx年x月x日前來辦理結算，時間跨度近一年，在與施工單位核對時發現浙江大經材料員簽名非本人手跡，當時該款項未辦理結算支付，要求核對無誤后再付貨款。

在材料采購調撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購---供貨---結算”三個環節中，我們只掌握了兩頭，對供貨這一環節掌握不夠，材料供應均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗收簽字，這就無法掌握材料實際到場的品質與數量。如x月份與施工單位核對鋼材時發現同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯”與廠家提供的“結算聯”在鋼材等級上出現差異，經核實，是廠家供貨時未注明等級，發現后也未及時補救，只在“結算聯”上進行了修改。提醒我們如何管理好材料“采購---供貨---結算”三個環節，特別是供貨環節監控管理。

x、會計內部報表執行

對x月份會計報表審核中發現存在的問題，如：①××××公司的“費用明細表”明細目錄未按新規定執行，使用的仍然是老格式，發現后要求重新調整編制；②寧波公司未按新表編制，因為信息傳遞上的出了問題，已通知從x月份報表按新表式編制。對這件事的反思，一項新工作的推行，一是要責任人大力宣傳并監督執行，二是執行人足夠重視并自覺執行，只有這樣一項新工作才能有效地推行。

對會計報表推出執行x個月后進行反檢，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充；另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“會計報表（內）ⅳ《經營情況表》”和“會計報表（內）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團公司和嘉和公司在編制x月份報表時試行。本打算在x月份報表中全面推廣，因這項工作的前期工作量較大，由于x月份開展稅務自查工作把此事擔擱了，要求x月份落實執行。

x、銷售管理

春節前后按揭放款緩慢，針對這個問題，姚笑君副總裁親自督陣，由財務部與銷售部門進行了核對查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責，按揭資料由銷售部門負責，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時，將名冊報財務部，財務負責催放工作，在規定放款期限內未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。

x月份公司加強了財務部銷售管理力量，加強了對銷售臺帳的審核，加快了財務銷售明細的編制，及時與銷售置業部的銷售月報表進行核對，并對銷售計劃完成情況、銷售政策執行、未收款原因進行分析，提出有關措施。如：從x月份開始銀行有關個人住房貸款的門檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況，或了解清楚客戶的相關信息，避免按揭辦理后反復工作；對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關手續，并對這批客戶多加關注。

x、稅務政策及納稅申報

運用稅務政策，向稅務機關申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請，經杭州市地方稅務局檢查審核于xxxx年x月xx日下文批復同意杭州建設集團有限公司對杭州山水人家置業有限公司、杭州坤和建設有限公司等x戶企業按不超過當年銷售收入x%的比例提取xxxx年度總機構管理費。xxxx年會計決算中集團公司向山水人家置業公司提取了xxx.xx萬元。

對xxxx年養老保險進行清算，整個集團養老保險分四個公司交費，集團公司、客旅分公司、××××公司、xx公司，今年社區公司也單獨開戶交費。在集團參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團公司主要納入集團本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員；×××公司員工劃到余杭；客旅中心劃入客旅分公司；社區員工由社區統一辦理；寧波當地人員在寧波公司辦理。這樣利于管理，對該項費用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。

xxxx年度，山水置業公司產生利潤，為彌補以前年度的虧損，我們做了稅務審計和申報工作，經多方努力于xxxx年x月獲得所得稅退稅返還xx萬元。

根據浙地稅發[xxxx]xx號文件《浙江省地方稅務局浙江省財政廳關于個人取得差旅費津貼、誤餐補助收入征收個人所得稅問題的通知》，從月份開始在工資核算上進行相關調整，一是企業可在稅前列支；二是員工可減輕稅賦。

（二）審計工作

x、山水置業公司一期交付結算后產生了利潤，在進行所得稅申報的同時，辦理以前年度虧損彌補申報。為彌補以前年度虧損委托杭州天瑞稅務師事務所對山水置業公司xxxx年、xxxx年及xxxx年進行了稅務審計（xxxx年、xxxx年已審計過），出據的審計結果符合公司利益，西湖區地方稅務征管局已對山水置業公司前五年的虧損進行了核實。

x、委托浙江興合會計師事務所對集團公司、山水置業、×××置業、客運中心、集團合并報表進行會計審計，審計的目的是為了融資的需要。已取得了集團公司、山水置業、×××置業、客運中心審計報告，審計報告出據的審計結果基本符合公司要求。集團合并報表的會計審計報告經過蹉商獲得了有效的會計審計報告。

x、委托浙江興合會計師事務所對集團公司增資的驗資工作，已取得有效的驗資報告。

x、x月份對各公司財務狀況進行了一次審計；xx月份對客旅分公司xxxx年經營進行了內部審計；對投資企業彩虹城項目的xxxx年會計報表進行復核；x月份對社區服務公司xxxx年經營情況自查工作進行了布置，并進行了財務審計。

x、今年房地產行業是稅務機關重點審查對象，為此我們在x月份已對xxxx年的有關會計資料進行復檢，做好有關準備工作。x月x日，杭州市審計局前來對山水置業公司進行稅務的延伸審計，由于準備充分，審計后對我們的會計核算規范性給予肯定。

篇(4)

新一年的工作剛剛開始，IT工程師小趙就開始頻繁關注各大網站的招聘信息。近三年來，小趙每年都加入了年初的“跳槽潮”，每次跳槽，都得到了翻倍的薪水和更高的職位，2012年年初，“跳槽潮”又一次洶涌而來，小趙難抵誘惑……

據前程無憂網站提供給《中國經濟周刊》的信息，1月30日―2月5日，春節后第一周，人才市場達到了史無前例的開門紅。僅前程無憂的日招聘職位就已達到186萬多個，比2011年同期增長9.1%。央視財經頻道《對手》欄目也曾以跳槽為主題制作了一期節目。

“根據簡歷分析和獵頭組的粗算可以發現，今年的‘跳槽潮’來得更早、更猛烈。”前程無憂資深職場顧問王劍在接受《中國經濟周刊》采訪時表示。

北京、廣州人才需求劇增

近年來，“逃離北上廣深”呼聲不斷，但作為四大一線城市，上海、北京、廣州、深圳一直都擁有最龐大的人才吞吐量和最多元的就業機會。

僅從前程無憂提供的人才需求總量來看，上海、北京、廣州、深圳仍位居前四位。2012年第一周，四大一線城市的人才需求量就占到職位總量的49.9%，北京和廣州的人才需求量分別比去年同期增長了15.6%和11.5%。

“歐債危機并未對中國企業造成較大負面影響,中國經濟自身的調整拉動了對人才的需求，同時，深受日益攀升的離職率困擾的雇主也不得不加大招聘的力度。”王劍認為，經濟大環境的趨好帶來了更多的就業和擇業機會。

另外，北京、廣州企業總量龐大，可選擇性強，容易形成大規模的“跳槽潮”和人員變動。王劍分析：“一線城市位居人才交流市場第一梯隊，跳槽幾率也高――因為同行業企業較多，可選擇的余地大，一線城市的員工忠誠度遠低于二三線城市?！?/p>

IT制藥房地產名列跳槽榜前三

從行業來看，互聯網、計算機軟件人才需求“爆棚”，分別比2011年同期增長33.2%和24.5%，與計算機硬件行業人才需求減少的局面形成鮮明對比。

前程無憂首席人力資源專家馮麗娟在接受《中國經濟周刊》采訪時介紹，移動互聯網已成新一輪投資熱點。“這個新領域九成以上都是小公司，技術和營銷人員無法滿足企業用人之需。”

由于小公司眾多，在企業穩定性不強的前提下，薪酬誘惑成為各家公司吸引人才的殺手锏，因此，IT行業也成為跳槽頻率最高的行業。

與IT行業連年熱門相比，2012年，制藥行業突然躋身亞軍寶座令人驚嘆，過去幾年中，制藥行業一直罕有上榜。

年初，不少跨國醫藥公司如默克、諾華、賽諾菲和阿斯利康等都傳出在歐美市場的裁員計劃。但在中國市場，制藥行業卻成為人才吸納的巨頭。據前程無憂統計，生物、制藥行業的職位比2011年同期增長了10.9%，其中，醫藥銷售代表需求最大，專業技術人員和行政等崗位也有較大缺口。

“歐美各國政府為應對債務危機，不斷縮減國家醫療開支，導致以專利藥為主要收入來源的西方醫藥公司經營艱難?！瘪T麗娟分析， “比較之下，中國醫保制度逐漸完善，醫療開支在逐年增多，市場潛力無限，而且，成本更低的中國市場也為仿制藥的生產提供了沃土?！?/p>

外企的擴張給本土企業帶來了極大的壓力，在外企普遍薪資優厚、管理現代化程度較高、人才培養機制完善的情況下，一些具有成熟資源和工作經驗的銷售和技術人員開始“轉土為洋”，尋找更好的職業發展機會。

過去幾年，房地產行業一直穩居人才交流市場老大的位置。2012年，隨著國家對房地產行業調控政策的逐年趨緊，房地產行業的職位量也比去年同期下降了0.5%，屈居第三。

“2009年和2010年，房地產投資一直高速增長，兩年的住宅用地出讓規模都達到8億平方米以上，瘋狂拿地后，兩年捂盤期大限將至，2012年將有不少項目不得不開工推盤。這意味著房地產行業的用人需求仍將維持在高位?！瘪T麗娟說，今年，與地產行業相關的工程、機械、能源類和建筑裝潢類職位在節后一周分別增加了12.5%和1.3%，增量主要在二三線城市。

去年年底，房地產企業裁退銷售人員的風潮轟動一時，同時，很多房地產營銷人員因銷售業績不佳而收入銳減，主動離開公司。2012年，以減少庫存壓力為第一目標的房地產公司加緊了對售樓人員的招聘。

年終獎“曬”出煩惱

根據前程無憂的調查，個人職業發展遭遇瓶頸(31%)、對目前薪酬福利不滿意(30%)、企業發展不佳(14.5%)分列求職者跳槽原因前三位。

“‘跳槽潮’中一部分是職場新人，他們浮躁沖動、盲目跟風，薪資、職位、發展前景、公司規模、企業文化，甚至是上下班路程的遠近都會成為跳槽的原因?！蓖鮿榻B說。

但與往年不同的是，去年年底，微博曬年終獎意外成為火熱一時的職場話題，甚至催化了新一年“跳槽潮”的愈演愈烈。

2011年年底，前有一汽大眾被曝發放27個月的工資當年終獎先聲奪人，后有企業發棺材發饅頭沖抵年終獎震懾全場。在曬年終獎的大潮中，“羨慕嫉妒恨”成為很多職場新人的心理感受。

“攀比的心態造成了集體心理波動，我身邊就有很多朋友是因為年終獎才跳槽的?！毙≮w說。

根據智聯招聘在2011年推出的年終獎特別調查顯示，10770名接受調查的職場人中，僅有51.31%的企業設置了年終獎。在獲得年終獎的職場人中，43.7%年終獎在5000元以下，56.3%拿到了5000元以上的年終獎。

最有趣的是，對年終獎的發放表示滿意的職場人僅有三成?！?011年CPI一路上漲，物價節節攀升，但是工資和年終獎的漲勢卻不那么明顯，比較之下，心理不平衡的人很多?！币患颐駹I醫藥企業的財務主管劉雨欣在接受《中國經濟周刊》采訪時說。

劉雨欣既是年終獎的獲益者，又是年終獎金額的制定者，她的矛盾心態體現了企業與員工之間的利益博弈關系：“年終獎是根據當年盈利水平決定的，在人員流動性大、用人成本年年走高的形勢下，年終獎讓企業不堪重負?！?/p>

篇(5)

在通過像這樣一系列的總結之后，我就會了解到自己先前在溝通中的哪些表現不夠好，哪些表現比較出色。了解這些是不斷改進自己的基礎，我相信只要我愿意不斷改進不足，并且有著成功的必勝信念，那就一定會在今后的溝通活動中做得更好。下面給大家分享關于房地產銷售的年終總結，方便大家學習。

房地產銷售的年終總結1我是_銷售部門的一名普通員工，剛到房產公司時，對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導和各位同事的幫忙下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場有關的一些資料。作為銷售部中的一員，深深感覺到自我身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自我的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自我。在高素質的基礎上更要加強自我的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且一向努力做好自我的本職工作。

20_年，我用心配合本公司有關部分同事工作，以提高銷售率為目的，在公司領導的指導下，為_月份的銷售奠定了基礎。最后以_個月完成合同額_萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮和實踐的檢驗，我從中學到了不少專業知識，也透過銷售認識了許多新朋友，使自我在待人接物、行為禮儀、突發事件等各方面都比以前有所提高。

經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出了_火爆認購的場面。在銷售部，隨著新樓盤的對外銷售，應對工作量的增加以及對銷售工作的系統化和正規化的深入，工作顯得很繁重。從開盤至今，同事們基本上每一天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入主角并且嫻熟的完成了自我的本職工作。

此外在銷售過程中每月的工作總結和每周例會，我不斷總結自我的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。經過同事們的親密合作，銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，我想這其中也與其他銷售部成員的努力是分不開的。

20_這一年是有好處的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。

在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為______企業的每一名員工，我們深深的為我們企業蓬勃發展的熱氣，同事們人人努力拼搏的精神所吸引。

在新的一年來臨之際，我將端正態度，一如既往的用心學習和工作，服從領導，團結同事，做好銷售，為創造更高的銷售業績而努力。

房地產銷售的年終總結2加入這個房地產銷售大家庭已經差有一段時間了，和各位家人相處的這段時間里，發現自己努力了很多，也進步了不少，在這個團隊里，讓我學到了很多以前沒有過的東西，在這不僅是工作，更重要的是這個大家庭給了我一個學習和鍛練的機會，為我提供了一個讓我施展的快樂舞臺。從這段時間來看，發現自己和客戶溝通起來越來越輕松，而且時間也越來起長，考慮的問題也越來越全，我想這就是經驗。在此衷心的感謝匯瑞的家人們對我的關照和幫助。

現將這段時間的具體工作情況總結如下：

在此，我深刻的體會到了_這個團隊從老板到同事踏實認真的工作態度，共同以一顆積極向上的心態來迎接每一天的挑戰，也正是這個時刻提醒著我自己，要把每一天的工作做好。其實，每一個公司的制度和規定大體方向和宗旨都相同，只是在細節上稍有區別而以，所以，我自然也很快適應了公司的工作環境以及工作流程，盡量配合大家的工作，其間雖然也有一些不當之處，但在大家的幫助下，我也積極的改正，避免再犯，所以，我就融入了匯瑞這個大家庭里，并且認真的做自己的本職工作。我很喜歡這里，并且也很愿意把這里當作鍛練自己的平臺，和公司共同發展，把工作當事業對待，做出自己的貢獻。其實，不論在哪里，在哪個公司，我們都必須以飽滿的熱情，認真的態度，誠懇的為人，積極的融入工作中，這也是作為一個員工基本的原則。團隊精神是每個公司都倡導的美德，我認為，公司要發展，彼此的合作協調是很重要的。沒有各個部門和各們同事的相互配合，公司的工作進程必然要受到阻礙，工作效率也要大打折扣，公司效益也自然會受損，這樣對公司和個人都無益處。

在_，目前我的工作主要就是負責房地產銷售的業務基本工作，每天必做的工作是邀請客戶并向客戶推薦房產。與此同時也在帶著客戶去實地參觀考察。這段時間以來，我更能體會到，工作時，用心，專心，細心，耐心四者同時具備是多么重要。就拿每次接待客戶來說吧，我要用心的傾聽任何一位客戶的需求，專心的為每一位客戶推薦我們最適合客戶需求的，細心的為客戶講解它的優勢，耐心的跟進和維護好所有客戶。

在工作中，我深深感到加強學習，提高自身素質的緊迫性，一方面是向咱們的資料學習，堅持每天擠出時間看產品知識，以做到更專業。再一方面是向我們的同事學習，工作中始終要保持謙虛謹慎、虛心求教的態度，學習他們任勞任怨、求真務實的工作作風和處理問題的方法。最后是向實踐學習，把所學的知識運用到實際工作中，要實踐中檢查自己不足的地方，更好的提高自己。

要做好一份工作，我認為最重要的是要有責任心，有了一份責任在身上，就會努力去完成它，并完成好，只有這樣愛你的工作，工作才會喜歡你。如果失敗了也不要氣餒，總結失敗教訓，爭取下次成功，不論怎樣，在工作和生活中要始終保持積極樂觀的態度，才能工作的更好，生活的更精彩。

房地產銷售的年終總結3不經意間，11月份已悄然離去。時間的步伐帶走了這一年的忙碌、煩惱、郁悶、掙扎、沉淀在心底的那份執著令我依然堅守崗位。

一、11月份項目業績

從元月至11月份末的11個月里，銷售業績并不理想，[某項目名稱]共銷售住房80套，車庫及儲藏間57間，累計合同金額15637000元，已結費金額計僅218899元整。

元月份忙于年度總結、年度報表的核算工作;2月份接到公司新年度工作安排，做工作計劃并準備9號樓的交房工作;3、4、5月份進行9號、12號樓的交房工作，并與策劃部劉老師溝通項目尾房的銷售方案，針對[某項目名稱]的尾房及未售出的車庫、儲藏間我也提出過自己的一些想法，在取得開發商同意后，6、7月份[某項目名稱]分別舉辦了“某某縣小學生書畫比賽”和“某某縣中學生作文大賽”，在縣教育局的協助下，希望通過開展各項活動提高某某房產的美譽度，充實[某項目名稱]的文化內涵，當然最終目的還是為銷售起推波助瀾的作用，遺憾的是在銷售方面并沒有實現預想中的效果，但值得欣慰的是活動本身還是受到了業主及社會各界的肯定。

8、9月份接到公司的調令，在整理[某項目名稱]收盤資料的同時，將接手[另一項目名稱]的銷售工作。

當我聽說這個消息時真是欣喜若狂，初進公司就是[另一項目名稱]招聘銷售人員，第一個接觸的項目也是[另一項目名稱]，而在公司的整體考慮后我卻被分配到[某項目名稱]。沒能留在[另一項目名稱]做銷售一直是我心中的遺憾，現在我終于能在[另一某項目名稱]的續篇——_項目工作，我覺得公司給我一個圓夢的機會，那段時間我是心是飛揚的，多么令人不愉快的人，在我眼中都會變得親切起來;為了能在規定時間內將[某項目名稱]的收盤賬目整理出來，我放棄休假，甚至通宵工作，可收盤的計劃在開發商的堅持下還是無疾而終。10月份我游走在_____項目和[某項目名稱]之間：[a項目名稱]的尾房銷售、[b項目名稱]的客戶積累、[c項目名稱]的二期交付……我竭盡全力做好兩邊的工作，雖然辛苦但我覺得一切都那么令人愉快。我不知道該說意想不到，還是該說意料之中， 項目另換他人的變化令我從峰頂跌到谷底，總之我花了許多時間來調整自己的狀態，來接受這個事實。11、12月份持續尾房銷售工作，培訓員工，與開發商協商收盤，解決客戶投訴。

二、11月份工作中存在的問題

1、[某項目名稱]一期產權證辦理時間過長，延遲發放，致使業主不滿;

2、二期雖已提前交付，但部分業主因房屋質量問題一直拖延至今，與工程部的協調雖然很好，可就是接受反映不解決問題;

3、年底的費拖欠情況嚴重;

4、銷售人員培訓(專業知識、銷售技巧和現場應變)不夠到位;

5、銷售人員調動、更換過于頻繁，對公司和銷售人員雙方都不利;

在與開發商的溝通中存在不足，出現問題沒能及時找開發商協商解決，尤其是與李總溝通較少，以致造成一度關系緊張。

希望明年我能有更好的發展，能為公司帶來更大的貢獻!

房地產銷售的年終總結4本年度是公司開拓進取的一年，是公司創新改革的一年，我作為_有限公司的銷售人員在公司領導的帶領和關懷下，經過上半年的艱苦努力，克服了重重困難，雖然取得了一些成績，也依然存在些許問題，下面就我個人上半年的工作情況進行匯報。

剛到_公司_項目時，對房地產銷售方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，很快對公司的性質及其房地產市場有了一定的了解。作為銷售部中的一員，我深深覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以平時本人重點注意提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。

此外，在做好本職工作的同時，還要廣泛了解整個_乃至全國的房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，力爭盡快成為一名合格的銷售人員。

針對已經過去半年的20_年的銷售工作，從公司銷售部門以及個人兩個方面進行總結：

一。 本人對于在_地產顧問有限公司_銷售部工作的一點感想和回顧

本人所處的_項目的營銷部銷售人員比較年青，工作上雖然充滿干勁、有激情和一定的親和力，但在經驗上存在不足，尤其在處理突發事件和一些新問題上我覺得存在著較大的欠缺。通過前期的項目運作，作為我們銷售人員從能力和對項目的理解上都有了很大的提高，今后我將會通過參加公司組織的銷售人員的培訓和內部的人員的調整會更進一步地來努力提升自己。由于作為_地產的開發商在企業品牌和樓盤品牌的運作思路上與我公司存在磨合，導致營銷部的資源配置未能充分到位，通過前段工作緊鑼密鼓的開展和雙方不斷的溝通和交流，這一問題已得到了解決。

我認為，如果協調不暢或溝通不暢都會導致工作方向上大小不一致，久而久之雙方會在思路和工作目標上產生很大的分歧，這讓我頗有些積重難返的感覺，好像有時候有一些建議或意見，但卻無從述說，現在知道了問題的嚴重性，我將會努力改正，力求工作中目標一致、簡潔高效。但在營銷部工作的責、權方面仍存在著不明確的問題，我認為營銷部的工作要有一定的權限，只履行銷售程序，問題無論大小都要請示開發商方面，勢必會造成效率低，對一些問題的把控上也會對銷售帶來負面影響， 這樣營銷部工作就會很被動，建立一種責權明確、工作程序清晰的制度，對我們銷售人員來說，無疑是利大于弊。

會議是一項很重要的工作環節和內容，但是就我覺得，我們公司銷售部的內部會議效果感覺不是特別理想，就此，我在想這是否與我們公司在會議內容和會議的形式以及參加人員的安排上是不是不明確有關系?在這里我誠心建議公司各級領導能積極與開發公司在高層會議上能夠溝通好，這樣會更有利于我們下游銷售人員對于本職工作問題的了解與對問題的的解決。

二。 對于這一年來的銷售狀況和體會以及個人銷售中發現的問題

客戶心里在想什么?他們有著怎樣的需求?他們對你的產品及你個人有哪些看法，這些都是我在_半年來作為銷售人員所需要考慮的問題，不僅要在溝通之前對客戶的這些心理進行分析，而且在每一次溝通結束之后我也盡量對這些問題展開后續分析，我覺得只有這樣才能在接下來的溝通活動中更準確地把握客戶的內心需求，從而達到令雙方都滿意的溝通效果。在每一次與客戶進行溝通之后，我覺得自己進行各方面審查的目的就是為了能在今后的溝通過程中取長補短，繼續發揮自己的優勢，不斷使自己的銷售技能得到改善。

同時，在具體工作中，我必須檢討自己，我有時缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對。其實，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的`方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有更多信任。對客戶關切不夠。有一些客戶，需要銷售人員的時時關切，否則，他們有問題可能不會找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會對他的成交喪失主動權。所以，以后我要加強與客戶的 聯絡，時時關切，通過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機，操控全局，而且還可以增加與客戶之間的感情，增加客帶的機率。

在通過像這樣一系列的總結之后，我就會了解到自己先前在溝通中的哪些表現不夠好，哪些表現比較出色。了解這些是不斷改進自己的基礎，我相信只要我愿意不斷改進不足，并且有著成功的必勝信念，那就一定會在今后的溝通活動中做得更好。

現今我已來工作半年多了，在半年的工作中，本人私傭銷售了二十多套，總銷額約為3千萬。在今后的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的知識和對_這個地區的了解，不但要做好這個項目，更要跟著公司一起轉戰南北，開拓新的戰場。

在此，我非常感謝領導給我的這次鍛煉機會，我也會更加努力的去工作，去學習，交出自己滿意的成績單。

房地產銷售的年終總結5在一年忙碌的工作中，不知不覺有臨近了一年的尾聲，在房地產的工作年齡又要加一年，仔細回想起來，這是我加入房地產公司的第三年了，每一年都會有不同程度的進步，每一年都會有不同程度的考驗，但是這一年卻是我最值得紀念的一年，在今年我的銷售業績水平達到了自己不敢想象的高度，成為了我們房地產公司眾多銷售中榜首，在這三年里，我從一個對房地產一問三不知的門外漢，成為了一名資深且優秀的銷售，而今年則是我職業生涯上最為重要的一年，現在就針對我的個人工作而言，做了以下年終工作總結：

一、工作態度

我一直堅信一句話，“學無止境”對于任何一件事都是如此，如果你滿足于自己當前的成績，停滯不前的話，那么等待你的只有被別人超越、被別人取代，卻什么也做不了，“三人行必有我師焉”別人身上肯定會有你能學習的地方，就看你愿不愿意去發現，去虛心請教學習，我敢說就算是公司的保潔阿姨，在她身上也有我未曾擁有的東西。我一直保持著一顆向上的心，我們做銷售的，每天所接觸到的人各種各樣的，他們是你的客戶，如果連他們都覺得你存在著問題，而你又不當回事，那你只能算最低級的銷售，客戶的意見是最為重要的，我們服務于他們，就要做到他們眼中的完美，而不是我們自己覺得自己很好了，就是很好了。

二、工作總結

這一年里，我可以說是賺的腰纏萬貫的，我總計賣出別墅房6套，精品房42套，毛坯房46套，樓道房35套等等，可能是你們業績的兩倍，因為一套別墅就夠我兩個月不工作的了，但是我卻沒有沾沾自喜，因為我跟丟的客戶仍然存在，明明剛開始非常有購買意向的，我們也幾乎談妥了，但是到最后說不買了就不買了，有說自己破產的，也有說自己最近資金周轉不過來的等等，這是我一年中最值得反思的地方，我相信在我們公司眾多銷售中人才濟濟，有的銷售一單都沒跟丟過，這是我應該向你們學習的地方。

三、展望未來

篇(6)

一、瑞豐·鳳凰嶺小區1#~6#樓主體工程分析

瑞豐·鳳凰嶺小區總用地1.65公頃，總建筑面積49175.83平方，以6幢高層(18+1)住宅樓組成，小區緊鄰鐵道部第一療養院，背依北崮山，俯視在海一方海上公園和東部城區中心區，盤踞連云區絕佳風水寶地。

瑞豐·鳳凰嶺小區于2010年3月開工至2011年5月竣工，在樓盤施工過程中整體質量、安全、進度、投資良好?；窗步ㄔO馬新建項目部施工的1#、2#樓在主體驗收過程中一次驗收通過，甚得質檢及相關單位贊揚。淮安建設胡茂懷項目部施工的3#、4#、5#、6#樓計劃于2010年春節前主體全部封頂，目前正加緊施工，以確保按期完成任務。

我于2010年8月2日擔任瑞豐房地產工程部現場土建工程師職務，當時現場1#、2#樓主體已基本完成，3#、4#、5#、6#樓施工進度緩慢，在現場施工管理方面任務很重，壓力很大。在公司領導和王總的指導下很快進入角色，但在工程的實踐過程中工程進展仍然滯后，周圍的環境對工作開展很不利，就好比是中盤的對殺，后期形勢不明朗很難辨清。

經過一個月的深入了解和適應和公司相關領導的大力支持，在現場施工管理過程中果斷調整思路，積極探索新路線，尋求相關單位的配合和支持，終于在2010年9月份使僵持局面打破，工程正常施工順利走上正軌。

正如總結開頭我給自己打的“59+1”分，其中剩下的40分不是我的，而是公司領導和相關配合單位的，至于那“+1”分就要看年終的收官之戰了，若贏了“+1”分我要，若原計劃制定的任務沒有落實我受之有愧。

二、瑞豐房地產公司建議

我的建議就是：“遵守、落實、執行”。

公司的規章和管理制度很完善、很細致，每個細節和符號都很嚴謹。這些規章和管理制度體現了當初制定者的智慧和水平我是自嘆不如，故我所能做的就是不讓他在墻上掛著、不讓他在櫥柜里藏著，而是在現實工作中遵守他、落實他、執行他!

三、2011年工作計劃

2010年是幸運、收獲頗豐的一年，希望2011年要比2010年更幸運、收獲更豐盛。

作為一個建筑人特別是住宅建設者，工程主體施工完成只是住宅小區總工程量的三分之一，所以小區在2011年的工作量仍然很重事情也會更繁瑣。

例如小區中期的內外裝修工程、門窗安裝工程，中后期的小區市政管網、園林綠化工程，到后期的工程竣工驗收、維修、物業等，所做的工作需要細致、周密、統籌安排，故計劃如下：

計劃一：年前休假期間走訪和調研周圍成熟社區的市政建設、小區配套設施，做到心中有數以備我用。

計劃二：2011年春節后小區施工前會同各協作單位做好施工前準備工作、部署施工任務、制定可行性施工方案，做到謀事在先。

計劃三：進一步加強工程部在施工現場的管理力度、提高監理單位的工作積極性、增強現有的以及后進場施工單位的安全、質量意識，做到現場令行禁止、獎懲公平。

計劃四：學習新知識、學習新技術。

篇(7)

房地產業的特點是：發展速度最快、行業的平均利潤率最高、造就的富豪最多、涉及的稅費最多、接受稅務機關專項檢查最多……連續三年成為進行稅收專項檢查的重點行業，說明“這個行業肯定存在著比較嚴重的涉稅問題”，經調查分析發現，房地產業通過各種手段少報銷售收入或拖延納稅，偷逃、占用稅款主要表現在：

（一）收入方面

1、預售房款未按規定預繳稅款

（1）將預售收入記入“其他應付款”貸方，未按照國稅發[2003]83號（2006年1月1日后為國稅發〔2006〕31號文）文件的規定將預售收入乘以15%利潤率計算出預計營業利潤額，并入當期應納稅所得額統一計算繳納所得稅。

（2）把預收購房款變為購房訂金，或者墊付款項，不確認預售收入。

（3）混淆預售收入與銷售收入的概念，選擇預售收入轉銷售收入的時機，達到拖延納稅的目的。

（4）采取各種手段隱瞞、轉移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉入私人銀行卡，直到房產交付使用后才入帳繳稅，使國家稅款不能及時、足額入庫。

2、銷售收入確認不及時

（1）對已辦妥移交手續，按合同協議應全部收回售房款，因購房者原因未及時收回的，企業往往采取不及時入賬的方式推遲收入的確認或者隱瞞收入，影響營業稅、企業所得稅。

（2）企業將已完工的產品出租或是自用，不按規定做視同銷售行為的收入確認，并將實際取得的租金或營業收入在帳外循環或記入關聯企業。

3、隱瞞收入，收入計算不準確

（1）虛開發票，實現“雙偷”

開發商和客戶為減少產權過戶時雙方應繳納的各項稅費，采取虛報成交金額，協議少開或不開發票的手段，實現“雙偷”。

（2）低價開票，少計收入

房地產開發企業在銷售房屋開票時，不按實際銷售價格開具發票，而是低于實際價格開票入賬，另一部分房價款開自制收據不入賬，以此達到少繳稅款的目的。這種手段多發生在個人承包開發經營的房地產項目。

（3）提供虛假或不完整的銷售面積

銷售面積不屬于企業納稅申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據。所以企業有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業收入的難度。

（4）以收抵支

①以商品房抵付施工單位工程款。房地產開發公司為彌補資金短缺，通常以部分商品房抵付施工單位工程款。在賬務處理上，將售房收入直接記入“應付賬款”等往來科目，抵減應付工程款，從而達到少計收入，偷逃企業所得稅的目的。

②以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款。房地產開發企業沒有錢還款(銀根收緊以后更甚)，就用一部分房地產抵付借款，往往到不能再“拖”的時候再辦理銷售手續申報納稅，甚至隱瞞銷售。這種手法多發生在小型開發商和承包工程的個人身上。他們的開發資金不足，往往向銀行貸款，向民間個人借款或拖欠承建人工程款。

③以商品房抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產等等。

④以完工房地產抵付職工獎勵支出。近幾年房地產開發企業經濟效益較好，企業職工收入可觀，特別是中層以上人員收入更高，個別企業以應支付職工獎金的多少確定不同的價格由個人進行銷售，其差額作為收入的發放，從而少繳了營業稅、所得稅、個人所得稅等。

⑤以完工房地產抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出。購買房地產的企業或個人為房地產開發企業提供了貨物或勞務，房地產完工以后，房地產開發企業就按“優惠價”向其出售房地產，用市場價與“優惠價”之間的差價來抵付應付款項，雙方都少繳了稅款。

⑥房地產企業在拆遷環節為避免大量的現金流出，同拆遷戶達成協議，用購房價格上的讓利抵頂拆遷賠償款。

（5）收取價外費用不計收入

不少開發商在售房后，以各種理由收取水、電、燃氣、外裝修等代辦費，在往來賬款科目按代收代付核算，沒有將其并入營業收入申報納稅。為客戶提供的額外服務，如防盜門、封閉陽臺等相關收入委托物管部門結算且長期掛帳，企業就合同房款作收入，形成帳外循環。

（6）內部預售再轉售，轉移利潤。

一般情況下，房地產銷售在開盤初期銷售價格較低，隨著時間的推移，銷售價格逐步提高。有的企業利用內部認購，以較低的價格簽訂預售合同，一段時間后又以較高的售價進行轉售，但合同簽訂的價格為預售合同價格，其差價名義上是訂購人收取，實際上轉入了企業賬外收入。由于房產價格是隨著市場價格的變動而上下浮動，上述利潤轉移現象具有很大的隱蔽性，對其價格的重新核定難以尋找依據。

（7）收取廣告管理費、房租收入未按規定納稅。

由于房地產項目開發周期較長，往往有讓廣告公司在開發地塊上做一些廣告牌取得廣告費收入的情況，有的還蓋一些臨時用房進行出租取得租賃收入，這些收入都未計入企業所得稅應稅收入申報納稅。

（8）利用關聯方交易進行利潤轉移。

目前房地產開發企業很多都有若干個經營內容不同的公司，如：建筑設計公司、咨詢公司、商貿公司、建筑施工公司等等，通過與這些關聯公司之間的交易，將開發房地產利潤轉移，造成房地產開發項目虧損或微利。將開發的商品房低價賣給股東、關系單位、或關系人。

（9）因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入直接抵減應付工程款。

（10）掛靠企業開發，不申報納稅

一些個體經營者或單位為了獲得房地產開發資格，往往采取掛靠某個房地產開發企業，上交一定管理費的方法開發房地產。他們既不合并作賬，也不單獨申報納稅。這類開發商偷逃稅的手法靠“三快”：一是組建快；二是運作快；三是解散快，造成漏征漏管。

4、假代建、真開發

這種偷稅方式多以土地所有方的名義報建，所需資金由開發方代墊，實際是開發企業以轉讓部分房屋所有權為代價，換取了部分土地所有權，而土地所有方以轉讓部分土地所有權為代價換取了部分房屋所有權。雙方均發生了納稅義務，一方為銷售不動產，另一方為轉讓無形資產。

對假代建的檢查要以合同協議為主，嚴格執行代建的四個條件即：

（1）以委托方的名義辦理房屋立項及相關手續；

（2）與委托方不發生土地使用權、產權的轉移；

（3）與委托方事前簽訂委托代建合同；

（4）不以受托方的名義辦理工程結算。

（二）成本費用方面

1、利用虛開、代開發票等手段，人為抬高開發成本，減少應納稅所得。

（1）不合規發票是房地產開發企業在期間費用方面存在的最大問題。

如會議費、出國考察費、差旅費、場地租金、水電費等。

（2）取得的拆遷補償費支付憑證一部分不符合規定。

如企業單位開具行政事業單位發票；村委會開具農、林、牧發票；資金往來發票、商場購買的收據，個人開具的白條等。

（3）額外攤派亂列支。

房地產開發企業的成本當中經常會出現被征用土地的所在鄉鎮或單位向該企業額外攤派一定的費用，收取這些費用大多使用銀錢收據，并多以公益發展基金、各種補償費名目開具。

2、利用成本核算特點虛增成本

目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。

由于項目開發周期跨度一般在1年以上，企業開發項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得稅的目的。

3、房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。

例如某房地產公司將自建自用的辦公樓成本43萬元，直接混入項目開發成本中，未結轉固定資產，虛增經營成本。

4、超標準列支費用

利息支出問題－－未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

高利率融資存在的問題主要有：超國家規定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規定代扣代繳個人所得稅。

5、成本費用重復入帳。

企業利用建安工程施工復雜、項目繁多、專業性強的行業特點，重復列支費用。

（1）企業在簽訂建筑安裝合同時，已經將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又就這些單項簽訂虛假合同，或者建材發票重復進入開發成本。

（2）企業將開發項目全部發包給建筑施工企業，且合同中明確規定建筑材料由承包企業負擔，但仍將為施工企業購買的建筑材料的票據在開發成本中列支。

6、虛假列支成本費用

（1）舊城改造土地出讓金優惠列入成本

房地產開發項目如屬于舊城改造，該項目在土地出讓金方面是有一定優惠的，而且這種優惠幅度是很大，具體的操作模式是開發公司先全額上繳土地出讓金，然后地方財政再按一定的比例返還，然而有的開發公司在上繳土地出讓金時記入開發成本，在取得返還款項時并不沖減成本，造成企業虛增成本。

（2）人為加大期間費用問題比較嚴重。

例如：大額或巨額送禮費用的發票內容開具辦公用品、勞保用品等；虛增職工人數，提高稅前扣除工資限額；采取非法手段獲取發票或取得與本企業無關的各種票據在期間費用中列支等等。

（3）預付款大大超過合同價款

除了改變原設計規模，增加樓層面積等正常因素外，有的企業付款后以現金取走；有的利用同屬一集團的關系，預付款與往來款混同，而建筑公司又歸地稅管征，難以查證；有的企業干脆直接領取現金作為預付工程款的原始憑證。

（4）利用建筑安裝發票監管不嚴密的漏洞，虛列土建安裝工程成本

由于稅源緊張，少數地方把建筑業發票作為“引稅”的主要工具，實行由稅務征收管理部門或發票管理部門代開發票，只要繳納營業稅及其附加便可開具，有的是以房地產公司名義直接開具，有的是以虛構的建安企業名義開具。

利用建安發票虛列成本的，房地產公司只要支付3.3%的營業稅及附加,便可偷逃33%的企業所得稅和個人所得稅

重點要檢查開發成本中由稅務機關代開發票建安業務是否真實。

（5）關系單位虛開發票，虛增企業成本

房地產開發企業涉及的行業較多，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門。不僅使房地產企業的財務日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產企業虛增成本帶來了可乘之機。

7、利用“預提費用”、“待攤費用”賬戶調整當期利潤

房地產企業“婆婆”多，企業規費負擔重，問題相對集中，大到政府部門、行業協會，小到街道居委會，形成文件明確規定的收費就有上百個，如，土地出讓金、征地補償費、土地配套費、商業網點費，水、電、氣、暖、人防、消防、公共設施配套費等費用。

從房地產業項目開發管理審批流程可以看出，各行政管理部門之間的工作銜接得相當嚴密，沒有上個環節的審批、許可、費用繳納手續，下一個環節的管理部門就不會再辦下去，房地產開發項目就會中斷。因此，正常情況下，房地產開發企業不可能存在拖欠規費問題，但實際情況并非如此，房地產開發企業大都存在預提各項規費數額大，有的配套工程已經完工驗收之后也不及時結轉工程成本，而是長期掛賬，滾動使用，形成的原因主要有幾方面：

一是政府各部門已經清理不再收取的費用，開發企業照樣計提掛賬。

二是：規費抵免收益

地方政府在加快當地城市建設步伐中，為減輕財政支出的壓力，往往在招標房地產開發項目上附加一些配套開發建設項目，由房地產公司無償為有關部門承擔“形象工程”、“領導工程”等，承擔這些工程可以按規定享受“規費抵免”，政府不用給房地產公司工程款，對房地產公司應繳的地方性收費項目給予減免或降低收費標準，對無權做主減免的規費，則“暗箱”操作，給予私下“照顧”，不再收取，但房地產公司對上述已經不用再支付的規費仍按規定的標準預提掛賬。

三是由于房地產開發企業在地方經濟中占據重要位置，企業與政府之間的“關系”較近，加上政府的各項規費征收隨意性較大，通過疏通各種關系長期掛賬（實際已不再支付）。

如某房地產開發有限公司2005年按照政府有關部門的收費文件，預提政府配套、水電暖安裝、房產交易費、人防費等920萬元長期掛“預提費用”科目，納稅人已通過各種關系或優惠政策的許可，實際已不用再支付，未按規定沖減開發成本，這種情況在房地產業比較普遍。

檢查過程中，應重點審查各項費用計提是否有政府文件規定，是否按規定標準計提；查明各項規費未正常繳納的真實原因，如：規費收取的有關部門是否有緩繳、免繳或催繳的文件、通知書，在此基礎上，根據企業所得稅真實性原則、據實扣除原則、合法性原則，從嚴掌握稅前扣除范圍和標準。

8、成本核算混亂，收入與支出不相匹配

（1）跨時間、跨地域滾動開發房地產項目，人為將應由以后開發項目負擔的成本、費用記入已完工的開發項目。

（2）混淆分清成本負擔的對象，年終把當年度成本、費用全部列入已完工產品成本。

（3）自用房產僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房屋承擔，造成成本結轉不實。

9、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數以及工資未如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業所得稅及個人所得稅計稅依據計算不準確。

（2）虛增費用

由于對銷售費提取比例稅法尚無明確規定，各公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業務招待費超支

超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”等明細科目的賬載金額。

按照“預售收入”計算扣除廣告費、業務宣傳費和業務招待費。

二、如何進行房地產企業的稅務稽查

(一)稅務稽查方法

1、從行業特點出發改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發項目檢查相結合。

房地產企業應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。采用項目檢查法，以房地產企業已完工或階段性完工的開發項目為檢點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發周期較長項目，分期作為檢查的重點。

2、拓展和完善調查取證的渠道和方法。

為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。

（1）從計委、建委、土地局、規劃局、房管局、銀行了解相關信息，掌握房地產開發企業的有關信息。

（2）要求企業提供一些與項目基本信息有關的證件資料。

（3）要收集納稅人的基本信息

3、收集企業基礎資料、數據

基礎資料數據的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。

房地產企業納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發成本明細表，項目銷售情況一覽表等。

通過以上表格數據的登錄，可以全面掌握房地產項目開發的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數據參考達到數據共享，提高檢查效率。運用數據間的邏輯關系分析方法，有利于發現企業提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據。如開發手續情況登記表中反映的規劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數據對照，看企業提供可銷售面積與規劃許可證之間反映的面積有無差距；

建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。開發成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業實現收入與帳面收入是否存在差額。

4、運用整體測算法分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。

由于房地產企業財務數據多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。

（1）各規費支出的依據和比例

土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；

土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】；

房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；

配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括）

人防基建費【無人防工程的開發項目。人防辦按房屋售價的2％收取】；

市政建設配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】；

墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】；

公共建地費【針對小規模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】；

渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】；

熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】；

煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】；

規化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；

房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；

代收業戶維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例

目前房地產項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為650-750元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。

（二）房地產企業收入的檢查

1、收入檢查的基本思路

（1）將從外部取得的有關開發項目分析信息，與企業的收入、成本等項目核對，確認申報的開發項目。

（2）從房地產主管部門和相關部門，收集各項目的建筑面積，與企業帳載面積和實地核對，以確認銷售面積。

（3）收集企業銷售合同統計數據、預售房款統計數據、售房發票記錄，分析比對，并將結果與申報、帳上記錄進行核對,以確認銷售（收入時間、數量、金額）準確性、及時性。

（4）深入到項目開發地、銷售現場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。

（5）房地產開發企業涉及的關系單位較多，一個項目的開發包括售地單位、施工企業、建材商貿、銷售公司、廣告公司、物業管理等諸多部門，使得房地產企業的財務日常處理票據的工作量加大，因此對于與房地產公司帳載金額大且業務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。

2、稽查收入確認時點應注意的問題

（1）、首先要正確區分銷售收入與預售收入的區分。企業應以房地產管理部門出具工程項目合格證之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為房地產銷售開始。收入確認問題是指已完工開發產品的收入確認，開發產品經過有關部門驗收合格后即作為完工（以下的“完工之日”，亦指驗收合格之日）。銷售未完工開發產品收取的價款（包括定金）作為預售收入，開發產品完工后按照售房合同有關條款辦理移交手續后應確認銷售收入實現。企業在開發產品未辦理移交手續前，所獲得的分期預收款，不適用分期付款方式確認收入的規定，不作為銷售收入處理，而應作為預售收入計算預計營業利潤。開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。

符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：

①竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；

②已開始投入使用的開發產品（成本對象）；

③已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。

（2）、收入檢查的內容

開發產品出售后是否嚴格按照稅法規定的原則確認收入的實現；

預售收入是否按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，并入當期應納稅所得額計算繳納企業所得稅；視同銷售行為的收入是否按照稅法規定確認收入和利潤計算繳納所得稅；代建工程和提供勞務收入的確認是否正確；合作建房收入的確認是否正確；開發產品的出租收入的確認是否正確；關聯企業之間的銷售價格是否按獨立企業之間業務往來的價格收取或者支付款項；客戶放棄的購房定金有否及時轉作其他業務收入；商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業務收入；房地產開發企業應付施工單位的工程尾款、質量保證金，超過合同、協議規定的支付時間三年以上沒有付出的，應作為其他收入處理，以后年度實際支付時可稅前扣除。

(三)房地產企業成本費用的檢查

1、是否準確區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限，有否虛列、重列有關的成本、費用。

2、土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發生的費用全部計入當期銷售成本。

3、銷售成本的結轉是否正確，同一企業有多個房產開發項目，其發生的成本、費用能否劃分清楚，在結轉當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結轉收入項目的成本、費用；有無多計開發產品單位工程成本和已售商品房面積；

4、為代收的開發產品公共部分、共用設施設備維修的維修基金是否作在稅前扣除；

5、土地閑置費的稅前扣除是否符合政策的規定；

6、成本對象建造過程中發生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產損失直接稅前扣除；

7、為房地產開發而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，是否計入有關房地產的成本；

8、“廣告費”、“業務宣傳費”、“業務招待費”、“壞帳損失”等期間費用是否按規定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發成本的情況；

9、未按規定轉作本企業經營性資產以及臨時出租的待售開發產品，是否也計提了折舊；

10、是否將未結轉入銷售收入的預收款所涉及到的營業稅及附稅一并結轉到當期銷售稅金，有否重復列支稅金；

11、固定資產改良支出支出和修理費用，是否按稅法有關規定進行稅務處理；

12、一些特色扣除項目的處理是否符合規定；

（1）白蟻防治費

（2）竣工獎等各類給施工單位的獎金

（3）延期交房違約金

（4）應付施工單位的工程尾款、質量保證金

（5）墻改基金

（6）人防費

13、銷售費用和廣告費、業務招待費的劃分是否正確；

14、一些限制性扣除項目是否已作納稅調整；

（1）工資及三項經費

（2）勞動保護費

（3）保險（社會保險，財產保險，補充養老保險等）

（4）公益救濟性捐贈等

15、按規定不得扣除項目是否作納稅調整。

（1）有否將購建“固定資產”、無形資產等資本性支出在直接在稅前扣除。

（2）各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調整