流轉土地合同精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇流轉土地合同范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

一、2012年上半年工作總結

1.積極參加了省組織的農經工作培訓，對各鄉鎮下達了2012年農經工作主要事宜。傳達了有關政策精神；

2．對各鄉鎮的摞荒、流轉情況進行初步調查。到鄉調查走訪了一土地承包權證未發放戶，對其上訪戶進行了調解。

3.做好了1-3月份土地流轉調查工作；特別是合作社的土地流轉情況調查；做好了各鄉鎮土地合同監督工作，要求各鄉鎮做好土地合同歸檔管理工作。

4.做好了對各鄉鎮農村經營管理信息化情況專項調查。并將情況上報到了市站。

5.做好了省市級示范合作社的財務監督管理工作，進一步完善了合作社，特別是示范合作社的財務管理等制度，迎接了省農經處對雞冠山高田葡萄合作社的示范合作社的評檢工作。

6.做好了村級干部離任審計統計工作，上報到了市。

二、下半年工作計劃

1.按照農業部農民負擔監督管理辦公室《關于開展減輕農民負擔工作專題調研活動的通知》和市減負辦要求，在我縣開展減輕農民負擔工作情況調查，

2.有效開展了農村集體財務管理工作，繼續完善村干部任期和離任經濟責任專項審計工作，繼續抓好村級會計、財務主管、報帳員和村民主理財小組人員培訓工作，進一步提高農村財務管理人員素質。

3.積極開展農民專業合作社發展建設和規范管理工作，在省農業廳倡議下，在自愿的基礎上積極組織規范建設好帶動力強的先進合作社參加聯合會。

篇(2)

【關鍵詞】農村土地承包；經營權轉包；公證

在農村土地承包經營權轉包合同公證過程中應注意以下幾個問題：

一、審查合同主體相關問題

（一）符合法律規定。1.轉包方的主體資格。依照我國相關法律法規規定，在土地承包中，承包方即經營權流轉主體，其在土地承包經營權流轉過程中能夠自主控制流轉與否以及決定流轉方式。而轉包方則是同村民小組或者集體經濟組織、村委會等組織簽訂了承包合同的承包方。其對承包土地具有經營權，能夠自主決定經營權流轉相關問題。2.接包方的主體資格。依照我國相關法律規定，在土地承包經營權流轉中，承包方可以將其承包土地的部分或全部讓渡給本集體經濟組織的其他農戶，即轉包。而相關法律法規也規定，在土地經營權流轉中，受讓方需要具備相應的經營能力，即農業經營能力。

（二）意思表示是否真實。合同的簽訂應當遵循有償原則、自愿原則以及平等協商原則，這也是土地承包經營權流轉合同簽訂應當遵循的基本原則，相關法律法規對此都進行了明確的規定，并著重強調任何組織以及個人都不得強迫承包方進行經營權的流轉，否則合同無效。這一規定不但體現了我國合同法中意思自治原則，同時也保障了合同的合法性、平等性以及有效性。我國最高人民法院相關法律問題解釋中針對此類問題作了明確規定。

二、農村土地承包經營權轉包合同的內容及應注意的問題

《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第二十三條規定了土地流轉合同的相關內容，農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：1.雙方當事人的姓名、住所；2.流轉土地的四至、座落、面積、質量等級；3.流轉的期限和起止日期；4.流轉方式；5.流轉土地的用途；6.雙方當事人的權利和義務；7.流轉價款及支付方式；8.流轉合同到期后地上附著物及相關設施的處理；9.違約責任。需要注意的問題是：1.接包方必須是同一集體經濟組織的農戶；2.轉包的期限不得超過承包期的剩余期限；3.對于流轉土地的用途，《農村土地承包法》第三十三條第二款規定，土地流轉不得改變土地的農業用途。因此在流轉合同條款中的關于流轉土地用途的約定中，不能將用于非農業用途約定為流轉土地的用途，這是法律的強制性規定，一旦違反，就意味著流轉合同無效而使得整個流轉歸于無效，非但不能合法有效的流轉土地，更有可能受到行政處罰。4.應當在合同中約定糧補等各種補貼由誰享有。5.家庭承包方式中名為轉包合同，實為以地抵債是無效的。

三、合同的備案登記

相關管理辦法規定，當雙方流轉意見一致后，即明確流轉意向，無論以何種方式進行流轉（互換、出租、轉包或者其他方式），承包方都應當及時告知發包方并進行備案。我國《農村土地承包法》在第三十七條中進行了明確的規定。若承包方對其土地承包經營權進行流轉，無論以何種方式進行流轉，流轉雙方都應當以書面的方式簽訂合同，明確雙方的權利義務。若流轉方式為轉讓時，轉包方都應當告知發包方，經過其同意；若流轉方式為互換、出租或者轉包以及其他方式時，則應告知發包方，及時進行備案。但實際的土地承包經營權流轉過程中，當事人往往簡化了流轉手續，沒有進行備案，如此一來，第三方利益往往會因權利義務不明而受到損害，致使流轉雙方不得不經法律途徑解決矛盾。而如果所流轉經營權的土地在承包期限內受到政府征用，則在接受補償方面，土地承包人也容易產生糾紛，在《農村土地承包經營權流轉管理辦法》中針對此類問題有明確規定。流轉合同在簽訂后不但流轉雙方各持一份，還應當向發包方備案，同時在鄉鎮政府土地承包管理部門備案一份。通過備案能夠更加快捷的或缺土地流轉相關資料，若該土地承包權變更或者再流轉過程中，若遇到權屬不明等問題，能夠從相關職能部門快速的查詢到相關資料進行對照。所以在進行土地承包流轉合同公證時，往往會重點審查轉包合同，并告知合同雙方應當及時進行備案，并將不備案的危害以及后果及時告知，令雙方明確利害關系，確定自身的權利義務，從而有效規避和預防糾紛的出現。

四、委托問題

依照相關管理辦法規定，在土地流轉過程中，承包人可以委托第三方代其進行土地流轉，即可以委托具有資質的中介組織或者發包方。而在土地轉包中，簽訂土地合同時可以由承包方親自簽訂合同，也可以委托具有資質的機構以及發包方代其對其承包土地進行轉包。這里需要著重說明，根據國際慣例和現行的法律規定，自然人、法人委托人進行重要法律行為的授權委托書，必須辦理公證，方能有效。經過公證的委托書，具有很強的證據效力，如果未按法定程序提出證據或所提出的證據不足以公證證明的，則不能否定公證證明的證據效力。

參考文獻：

[1]李力.農村土地承包經營權流轉合同簽訂應注意的事項[J].甘肅農業,2014(04).

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農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。農村土地流轉是農村經濟發展到一定階段的產物，通過土地流轉，可以開展規?；?、集約化、現代化的農業經營模式。 但隨之而來的農民爭地的糾紛也不斷發生，因此，正確處理農村土地承包合同和土地流轉合同糾紛案件，關系到農民的切身利益和農村穩定大局。

一、農地流轉存在的問題及其成因

（一）農地流轉存在的問題

一是自由流轉。即村民與村民之間進行轉包、轉讓、互換，不報發包方備案。二是發包方收回流轉。即村民外出打工后，不提出書面申請將土地交回發包方，直接將承包地棄耕、撂荒。發包方為了完成農業稅等任務，將棄耕、撂荒土地收回，重新發包給其他村民耕種。三是隨其他買賣物流轉。即村民離開原村屯，將房屋進行買賣后，將承包土地一并流轉給房屋買受人耕種。四是強制性流轉。即鄉、鎮人民政府為了建設公益事業，將承包土地征用，不與承包戶簽訂征用土地合同，也不報請有批準權的行政主管部門批準。

（二）存在問題的成因

1.國家惠農政策的出臺，提高了農民種田的積極性。有田就有錢，促進農民要田拿補貼，寸田必爭的目的不是為了種田，而是為獲得補貼。

2.為了追求經濟利益最大化。

3.法律、法規和政策滯后。

4.受農村習俗和文化程度偏低，法律意識不足的影響，農村土地承包合同往往不規范、權利義務約定不明確。

5.出嫁女的土地保留及收回、農地征用、安置補償費用分配中存在諸多問題。 6.農村集體經濟組織成員權、資格認定難。

二、解決問題的對策

（一）依法公正處理，兼顧穩定大局

1.政府行政主管部門要嚴格按照《農村土地承包法》有關規定，完善發包程序和發包手續。有關部門要把握好法律與政策的關系，堅持以農民為本的原則正確處理糾紛，充分保護農民的合法權益。

2.法院要認真履行職能，努力實現法律效果與社會效果的統一。審判實踐中應當做到保護農民合法權益與維護農村大局穩定相統一；保護農民合法權益與保護農村土地資源相統一；裁判的個案公正與社會效果相統一。

（二）做好法律宣傳，促進農村和諧

1.積極開展法制宣傳，著力提高農民群眾法制意識。以送法下鄉、以案釋法等形式，在農村廣泛開展有關土地承包流轉的法律、法規宣傳活動。通過審結一案，教育一方。使農民群眾不斷提高農村土地承包流轉過程中自覺遵守法律和行政法規的自覺性，促進農村土地承包流轉規范化，保障農村土地承包流轉依法進行。

2.在具體案件審理中，考慮到農民文化素質偏低，法律知識不多，對涉及被征用土地分配方案和村民自治原則進行必要的法律宣講，做好判后答疑工作，力爭使其服判息訴。

3.加大巡回審理，就地辦案的力度，為農民訴訟提供方便，并適時組織農民群眾旁聽，提高他們對法律政策的了解和明辨是非的能力。

（三）積極探索、研究適合該類糾紛特點的解決方式

1.人民法院要認真貫徹最高人民法院《關于人民法院為建設社會主義新農村提供司法保障的意見》，嚴格依照《中華人民共和國農村土地承包法》、最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》以及國務院有關農村問題的文件精神，加強調查研究，找出存在的問題，提出解決辦法，維護農村土地承包的穩定性。

2.完善多元化土地糾紛解決機制。《農村土地承包法》第五十一條規定了土地糾紛解決方式有協商、調解、仲裁和訴訟四種方式，如何提高處理此類糾紛的效率，一要加強政府對農村工作的監督和指導，鄉鎮政府通過有效的指導、引導和培訓，提高農村干部的思想政治素質和實際工作能力。二要充分發揮農村基層組織和人民調解委員會的調解前沿陣地作用，使基層組織在管理農村各項事務，特別是處理農村土地問題中發揮更大的作用；三要建立健全農村土地承包仲裁機構，制定統一的仲裁規則，賦予特定的法律地位。

三、幾點建議

（一）村民自治決議或三分之二以上村民會議決議帶有歧視性，效力如何認定？這方面的問題，立法和司法解釋目前還是空白。如在征用土地補償費分配方案中，發現少數村民自治決議或三分之二以上村民會議決議帶有歧視性。如村民因小姓獨姓，平時與大姓或宗族之間關系處的不太好，甚至矛盾較深，在研究征用土地補償費的時候，小姓或獨姓在表決時處于弱勢，決議可能對這類人員不利。建議在這方面作一些原則性規定，以便對該類決議效力進行認定。

（二）《土地承包法》中關于土地承包經營權流轉的規定，內容比較原則，缺乏可操作性，對于各種流轉方式應當履行的程序性要求，缺乏詳細的規定。而《農村土地承包經營權管理辦法》中也沒有對土地承包經營權流轉主體、程序、費用及違反法律、法規應承擔的法律后果作出明確、具體的規定。涉及流轉合同解除后應如何處理也無規定。審判實踐中，因流轉約定不明確，糾紛發生后無書面記載，增加了法院認定難度。建議對此能作出具體規定。

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農村經濟發展一直以土地作為核心，土地是農民賴以生存和發展的物質基礎，與廣大農民的根本利益息息相關。近年來國家一系列惠農政策的實施，使土地價值大幅度增加，同時也促進了農業的發展，使農產品價值得以提升。土地成為農民獲取利益的主要依賴，這也使土地糾紛不斷發生。因此需要對土地所有權、土地使用權及其他權利進行確認和確定，對每宗地的土地地權進行多重登記，對土地進行確權，從而減少土地糾紛的產生，確保農村經濟的健康、穩定的發展。

農村土地確權工作的重要作用

農村土地確權工作對于保護土地，促進農業健康發展意義重大。其重要作用主要體現在以下幾個方面：

保護農民合法權益的同時也保護了土地。通過對農村土地確權，可以使宗地權屬更加清晰，進一步明確宗地的面積、空間、用途和位置，使所有流程更加明確。并在此基礎建立土地登記簿。通過確權后，農民與土地物權的關系更加密切，農民對耕地的保護積極性得以提升，而且土地產權和土地權能更加明確，實現了對農民土地權益的有效保護。

有利于解決農村土地矛盾，化解農村土地糾紛。當前農村土地流轉過程中存在許多不規范的行為，特別是一些口頭合同的存在導致農村土地糾紛發生較為頻繁，這對農村土地流轉工作的順利開展帶來了較大的影響。因此通過開展農村土地確權后，可以對土地權屬關系進行明確，可以有效的減少不必要糾紛的發生，化解農村社會矛盾，實現對農民合法權益的保護，促進農村土地的健康有序發展。

對于土地規范流轉和規模經營意義重大。農村土地確權后，土地權屬關系更為清晰，部分外出打工農民將土地承包給他人過程中土地糾紛問題明顯減少，土地承包關系更加穩定、和諧，不僅有利于農民收入的提高，而且對促進農村土地的健康流轉及規模經營具有積極的意義。

土地確權中土地糾紛產生的原因

土地效益的提升，土地權屬不清。當前農業一系列優惠政策的實施，使農產品價值有所提升，這也使農民對土地更為重視。部分荒廢土地又被重新開發，但由于土地權屬，土地邊界不清晰，無法準確對土地進行確權，再加之土地效益提升，在利益驅使下土地糾紛問題頻繁發生。

地籍管理和界樁埋設缺乏規范性。在地籍管理工作中，承包土地過程中為了減少成本存在兩本賬的情況，一本真實的記錄村民分配所得土地的數量，另一本則上報用，其土地數量與承包合同上農民實際分到的土地數量不符。在農民劃分土地時，界樁作為重要的界定依據。但在實際工作中，界樁存在埋設不統一、不規范的問題。通常在土地丈量后，只是找一塊石頭埋設在兩塊地之間，規范一些的還會在石頭下加個石灰樁，由于缺乏規范性，一旦發生土地糾紛，則無法準確進行界定。

農民法律意識缺乏。當前許多土地承包戶對于所承包的土地存在擅自更改用途的情況，這不僅違反了土地合同內容，而且土地資源受到嚴重的破壞，使集體利益受到較大的損害。還有部分種植戶只交付一定費用就長期使用承包田，在沒有土地使用手續的情況下擅自經營土地。而且農民法律意識缺乏，這也導致土地使用權問題容易出現糾紛。

土地確權登記制度不完善。在土地確權實際的操作過程中存在土地確權審批程序簡單化問題，因為熟人關系或存在利益關系使管理部門人為簡化審批程序，這種不規范的操作使得農村土地確權工作中存在重復性的土地確權，甚至產生較為嚴重虛假土地確權現象。另外土地審批管理程序混亂缺乏監督，從而導致很多糾紛發生。

農村土地確權中土地糾紛的解決對策

規范管理地籍，保證一致性。當前對地籍管理進行規范具有必須性，需要由相關職能部門組織，并且需要村干部的密切配合，對各農戶的土地進行重新丈量、登記造冊以及權屬證書的發放，確保權屬書上所記錄的土地數與農民實際擁有的土地數的一致性。通這對使用權進行確認，從而有效的減少土地糾紛的發生。

統一界樁制作與埋設方式。需要統一制作界樁，并對其進行規范性埋設，這樣可以有效的減少糾紛隱患的發生，而且一旦發生糾紛后，規范性的界樁也能成榫婪椎鶻獾鬧匾手段，不僅有利于保障農民合理的土地權益，同時還能夠讓界樁真正起到界定的作用。

加強訴訟調解。發生土地糾紛時，村民往往由于法律意識的缺乏，而求訴無門，這種情況下，更需要加強法律意識的宣傳，加強村民本身的訴訟調解意識。訴訟調解是解決土地糾紛的重要手段，也可以更好的維護農村建設和發展的穩定，確保良好和諧的土地關系。

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關鍵詞：農村土地；承包經營權；流轉

文章編號：1003-4625(2009)08-0050-04

中圖分類號：F832.35 文獻標識碼：A

近年來，我國政策支持重心從促進城市經濟發展逐漸轉向促進城鄉統籌發展、重點解決“三農”問題上。但是客觀國情仍然是農業基礎薄弱、農村發展滯后、農民增收困難、涉農政策逐步完善中、資金支持乏力等等。造成這些問題的主因和解決這些問題的關鍵是土地。當前農村土地承包政策在引進承包業主、創新土地流轉方式、逐步增加農民收入等方面發揮的積極作用已經顯現，但還存在一些問題制約農村經濟發展、影響農民收入和農村和諧，尚須進一步提高完善。

一、土地承包經營權流轉的基本情況

(一)周口市農業概況

周口市位于豫東平原，下轄八縣一市兩區，總人口1086萬人，其中農業人口788萬人，占總人口的72.6％，是典型的農業大市。至2008年底，全市已實行家庭承包耕地總面積為1088萬畝，占全市耕地總面積的93.5％，承包農戶數為226.6萬戶。土地承包經營權已進行流轉的面積116萬畝，占全市耕地總面積的10％、占家庭承包耕地總面積的10.6％，流轉土地規模極小(如圖1)。

(二)土地承包經營權流轉涉及的對象

隨著農業產業結構和農村勞動力就業結構調整的不斷深入，農民外出打工、進城經商的數量逐漸增加，土地承包經營權流轉涉及對象日趨多樣化、復雜化。

1　農民之間。農戶之間流轉或流入專業大戶的面積達70.7萬畝，占流轉面積的60.1％；流入農業企業或農民專業合作經濟組織的面積45.3萬畝，占流轉面積39.9％。在用途方面，用于種植糧食的流轉面積為21萬畝，占流轉面積的18.1％；用于其他用途的面積95萬畝，占流轉面積的81.9％。此類多有口頭協議，自發流轉，發生在親鄰之間。一方因外出務工、經商等原因，將土地轉讓給親鄰耕種，土地承包金每年200元，畝一300元／畝左右。

2　地方政府及其職能部門參與。主要是鄉、村政府將林場、科研田以合同形式流轉；涉農部門及各鄉鎮積極開展自留地、荒地、廢棄地進行流轉。一般承包期為15年左右，承包金每年150元／畝一200元／畝左右。

3　其他組織參與。服務組織租賃承包農戶耕地，然后再統一規劃，搞規模經營；農業龍頭企業開展種植、養殖基地建設，合同承包農戶土地，實現規模流轉。

(三)土地承包經營權流轉的主要方式

1　轉包。經村社同意，在農民集體經濟組織內部，原承包農戶將不超過剩余使用年限的土地的經營權轉包給第三方，自己仍保留承包權，雙方簽訂契約，明確各方權利與義務，而承包方與發包方仍按原承包合同履行雙方的權利、義務。至2008年底，通過這種方式流轉的有52萬畝，占流轉面積的44.8％。

2　租賃。集體經濟組織或承包農戶，將土地使用權出租給社外的業主從事農業開發，并與之簽訂相應的土地租賃協議，由業主向農戶或集體支付租金。此種流轉方式占比14.7％，涉及面積17萬畝。

3　互換。農戶為方便耕種或流轉，與集體或其他農戶在自愿互利的基礎上，對各自的土地經營權進行交換。至2008年底，以這種流轉方式流轉的流轉面積的6.8％，涉及面積6萬畝。

4　其他方式。除上述以外，還有入股、轉讓等其他方式，共涉及流轉面積41萬畝，占35.3％。

(數據來源：根據周口市農經站調查數據整理)

(四)土地承包經營權流轉的主要特征

1　農村土地流轉的規模不斷擴大。自2003年《農村土地承包法》頒布實施以來，周口市土地流轉面積在逐年擴大。農村土地流轉面積由戶與戶之間的零星流轉逐步轉向規?；a業化發展。近年來，隨著農村大量青壯年勞動力向二、三產業轉移，農村土地流轉的規模越來越大，自2006年以來，全市土地流轉的面積平均以5萬畝的速度遞增，目前全市累計流轉土地面積已達116萬畝。

2　農村土地流轉方式呈現多樣化。過去農村土地流轉多是農戶之間轉包，隨著農業農村經濟的發展，出租、互換、入股等多種土地流轉方式不斷出現，愈來愈成為農村土地流轉的主流。

3　農村土地流轉的主體日趨多元化。目前參與農村土地流轉的主體除農戶外、龍頭企業、專業合作社、科研人員、城鎮職工、個體工商業等也都紛紛加入土地經營的行列；土地流轉的對象由原來的本村逐步擴展到外村、外鄉甚至外縣。

4　流轉趨利性日益增強、流轉收益不斷提高。土地承包經營權流轉目的已經從多元化逐步向趨利方向集中；隨著農業經濟的發展，流轉效益凸現，增加了農民收入。

5　農村土地流轉行為日趨規范化。農村稅費改革以前的土地流轉大多屬分散、自發和無序流轉，口頭約定流轉條件，違約現象很多，農村承包土地合同管理很難。近幾年來，隨著流轉政策的逐漸完善，通過建立農村土地流轉信息登記制度、成立土地糾紛仲裁委員會等，土地流轉正逐步規范，從口頭約定到書面合同，從不規范合同向規范合同方向發展，流轉雙方的責權利日益明確，流轉的效益也越來越高。

二、土地承包經營權流轉效果及存在問題

(一)顯現的效果

1　促進了農村富余勞動力轉移。土地使用權流轉促進了剩余勞動力向高效益行業合理流動，使一批從事農業的農戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產業的發展，加快了城鎮化進程和農民增收的步伐。

2　更新了觀念，提高了農民收入和素質。土地經營權流轉促進了招商引資，引進外地資金、人才、技術和管理經驗，不僅帶動了當地的資源開發，為開展精品農業、現代農業創造了條件，而且促進了傳統農業向現代農業轉變，提高了農村經濟效益，實現出讓方和承包方的雙贏。

3　促進了農業規模經營水平。土地流轉使土地逐步向種養能手、龍頭企業、個體工商戶等集中，拓展了部分農業龍頭企業的發展空間，有利于農村土地資源的優化配置，從而帶動農村其他生產要素如勞動力、資金、技術等資源的優化配置，有效地提高了農業產業化水平。

(二)當前土地承包經營權流轉中存在的突出問題

1　流轉的空間規模較小。廣大農民依戀土地不愿流轉。突出表現為流轉面窄、流轉規模小，大部分流轉僅僅限于親朋好友或鄰里之間低層次的流轉。另外，群眾對土地流轉的認識還存在顧慮，突出表現為“三怕”。一是部分農民怕土地轉包出

去后，自己喪失了土地經營權，沒有了起碼的生活保障來源，寧愿土地丟荒也不愿轉包出去。二是部分業主怕政策不穩，不敢大膽投入。三是部分業主怕市場前景不佳，不敢大規模搞開發。

2　土地流轉的管理機制不健全。當前，90％以上的土地流轉都是群眾的自發，缺乏制度約束力和規范性管理，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務。一些鄉鎮和村社沒有認識到土地流轉的主體是農民，在工作中還存在錯位、越位的現象，在土地流轉問題上采取“一刀切”的簡單化操作方式。

3　流轉的收益不高。目前，土地流轉以低償型、無償型為主，這種自發的、分散的、無序的小規模流轉，效益較差。再加上多數流轉沒有約定土地收益增長機制，使流轉收益不能隨著經濟的不斷發展得到相應增長，農戶流轉收益增加不明顯。

4　農業產業化進程阻礙重重。在農村家庭聯產承包制下，土地分戶經營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間存在矛盾。業主在實施土地規模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶不能談妥導致土地流轉比較分散，制約了規模經濟的發展，嚴重制約了農業的產業化和規模化發展，農民難以利用大型機械耕作、使用優質種苗藥物、提高農產品議價和抗市場風險能力，限制了農業發展的層次和水平的提升。

5　土地流轉行為不規范。一是缺乏穩定的流轉關系。大多數農戶沒有約定期限，隨意性較強。二是合同不規范。表現為合同的主體不合法：《農村土地承包法》明確規定家庭承包經營土地流轉的主體是農戶，集體“四荒地”流轉的主體是農業社，而部分業主一般是與村社直接簽訂協議；合同承包期限不合法：協議中簽訂的土地流轉的期限往往超過了第二輪土地延包期的剩余期限。

三、財政、金融支農現狀及存在的問題

(一)財政、金融支農現狀

周口市以增收農民收入為核心，以發展現代農業為導向，以強化農業和農村基礎建設為重點，財政投入逐年增加，2008年全年財政支農投入累計達到7666.62萬元。投資項目涉及沼氣建設、農村安全飲水工程、農業水利建設、重點農作物建設等，這些項目的完成改善了農村生活條件、農業生產條件，促進了農民增收和農村經濟的發展。同時，各金融機構特別是農村信用社在支農中發揮了主力軍的作用，利用“五戶聯?！薄⒒ケ５确绞桨l放小額支農信用貸款94.62億元，重點推廣優質玉米、大豆等品種的規?；N植，提高秋季作物的綜合效益；擴大冬季蔬菜大棚建設；扶持涉農龍頭企業發展，增加農民收入，農民生活水平有了顯著提高。

(二)存在的問題

調查發現，當前轄區金融機構在支持“三農”方面主要以小額貸款為主，部分金融機構雖然適應農村土地流轉的需求進行了信貸產品創新，但規模和影響較小。金融支持主要形式有土地承包經營權質押貸款和訂單貸款兩種。金融支持還存在以下幾個方面的問題，有待于在實踐中加以完善。

1　土地流轉引起的資金需求增速高于農業貸款增速。調查發現，土地流轉前，農戶資金需求額度較低，通過自身積累和小額信貸基本可以滿足。土地流轉后，生產經營規模擴大，因購買大型農機具、引進農業科學技術等，資金需求額度增大。據對轄區2個土地流轉規模較大的行政村調查，土地流轉后，資金需求額度較流轉前增加近2倍，資金缺口增長409％。與土地流轉后農戶快速增長的資金需求相比，農業貸款增長緩慢，基本與全市貸款總額增速吻合，未出現明顯優勢。以周口市為例：2007年、2008年，金融機構貸款增幅分別為10.95％、－13.31％，同期農業貸款增幅是12.8％和－3.62％，受此影響，農業貸款占全部貸款的比例由2007年末的21.8％上升至2008年末的24.1％。(如表1)

2　現行金融體制下抵押擔保、利率優惠等政策難以滿足土地流轉的需求。調查發現，由于農戶普遍缺少合適的抵押擔保物品，貸款難現象較為突出，如調查的189名農戶中，103名占比54.5％的農戶認為貸款抵押擔保條件過高。此外，金融機構對農業貸款利率執行過高也加重了農戶的負擔，農村信用社對農戶貸款利率普遍為基準利率上浮1.5-1.7倍，郵政儲蓄銀行自2008年初開辦小額貸款以來，按照較高的利率執行，幾乎比同期民間借貸利率高出近3個百分點。

3　農業貸款品種滿足不了土地流轉需求。調查發現，當前開辦的農業貸款品種主要為農戶小額信用貸款、聯保貸款、擔保貸款等，普遍存在額度低、期限短等特點(見表2)，據對轄區196名有貸款需求農戶的調查，189位占比96.4％的農戶認為金融機構目前的信貸品種無法滿足其土地流轉需求，當問及原因時(可多選)，主要反映為貸款額度過小、貸款期限過短、貸款利率偏高，占比分別為94.7％、91％和92.06％。

與此同時，地方政府財政對農業生產投入不足，農業生產基礎設施的保障功能薄弱，農業生產抵御自然災害的能力低下，農民還得靠天吃飯。農業作為弱勢產業，其自然災害的風險和市場風險極易轉嫁到農村信用社的信貸關系下來。

四、政策建議

(一)深入宣傳，加強引導，形成加快農村土地流轉的社會氛圍

一是政府及有關部門要深入宣傳土地流轉的政策，充分調動農民、業主的主動性和積極性，促進土地合法、合理、有序流轉。二是加強政策引導。在平等、自愿、互利原則下，通過公司加農戶、業主加農戶等方式，鼓勵、支持、引導農民大膽嘗試流轉集約經營，以點帶面，滾動發展，進一步加快農業產業化經營。同時，要堅決杜絕“一刀切”、“運動式”、簡單化的操作處置。三是加強信息服務、科技服務，發展流轉服務組織，建立健全土地評估機構和登記機構，為農民、土地承包戶提供準確的市場信息和科技信息，主動做好政策、法律的咨詢和指導調解工作，引導土地流轉步入正軌。

(二)堅持因地制宜，規范管理，切實解決好土地流轉契約不規范的問題

一方面要加強對契約的規范管理，進一步明確租賃雙方的責、權、利，引導承包方和農民遵守合同協議，積極做好法律咨詢和法律服務。另一方面，要切實加大《合同法》、《農業法》、《農村土地承包法》等法律法規的宣傳力度，增強農民的法律意識，規范雙方的履約行為，促進土地流轉健康有序發展。

(三)加大財政、信貸等政策的支持，切實解決融資難問題

一是通過財政補貼、擔保等措施鼓勵農地使用權有效流轉，對開展規模經營的農戶給予一定的補貼。加強農村基礎設施的保障功能，增強農業生產抵御自然災害的能力。建立健全財政支農資金的監督考核機制，透明財政支農資金使用過程。二是加大銀信部門的貸款支持力度。對利用流轉土地搞規模開發、比較效益高、優勢明顯的項目.要在資金上給予扶持，農村信用社尤其要結合自身業務特點，積極給予貸款支持。三是成立“三農”發展基金，作為對財政資金和信貸資金的有效補充。此外，要鼓勵擔保機構對農地流轉經營項目開展擔保業務，積極創新擔保方式，擴大農村有效抵押品和權利質押，促進農地經營權流轉。

(四)建立各種保障機制，切實解決農民、農業及扶農企業保障的問題

一要逐步健全失地農民的社會保障機制，解決農民最基本的生活保障問題。建立健全覆蓋全社會的農民醫療保障和養老制度，做到“病有所醫，老有所養”，并對農地流轉相關環節收取一定的費用，逐步建立農村土地基金，用于為失地農民提供相應的經濟保障。二要大力發展農業保險，加快農業政策保險立法。三要建立健全農村金融風險補償機制、巨災風險分散機制和再保險機制。

(五)多措并舉，促進農業經濟發展

一是在確保國家惠農政策連貫性的基礎上進一步提高農業的基礎地位，加強對農業的領導和扶持，引導農民從事農業生產，進一步縮小農產品“剪刀差”，提高農業的綜合效益和比較效益，使農民看到種田的好處，讓農民從農業生產中受益。二是做好農業產業化、種植業結構調整工作。確保農業由粗放型向集約型轉變、由分散型向規?；a轉變，轉變農業的增長方式和途徑；搞好農產品深加工，成立涉農企業和近農企業；疏通農產品流通渠道，加強對農業的中介服務。三是加強對農資生產、供應的監管。要加強對農資質量的管理，防止“假貨”流向農村。物價部門要加強價格監管，實行最高限價。對違規商戶吊銷其經營許可證，在有關媒體予以曝光，并給予必要的經濟處罰。四是要注重提高農民的科技素質。要加強科技支持力度，強化農業科技培訓，提高農民的科技素質；要注重推廣農業新技術，發揮好農業科技的支撐作用；要加大農業的科技投入，引導農民走科技興農之路；要加強對農業科技的研究應用，提高農業和農產品的科技含量。

參考文獻：

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【關鍵詞】農村土地 物權法 現實意義 公共利益

現階段的農村土地產權不適宜我國經濟的發展現狀，新土地物權法條文的出臺促使土地物權合同的內容和形式發生改變，表現在極力發展農村土地物權的私法保護上。這里，筆者對我國農村土地物權法的利弊進行了分析，以期為我國農村土地物權法律體系的構建提供借鑒。

農村土地的曙光：土地物權立法的嘗試

農村土地物權法的立法嘗試。我國在建立土地物權體系中以土地公有制為主體，以地上權為構建土地物權制度的根本。土地物權體系包括了農村土地承包經營權、土地所有權、建設用地使用權以及農村宅基地使用權和地役權等。物權特征包括支配性、絕對性及排他性。被界定為用益物權的有農村土地承包經營權和農村宅基地使用權。

用益物權就是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權利。《物權法》以規定土地的所有權為根本內容，以土地管理和土地保護為主要制度，在第一百五十四條中規定，對失去宅基地的村民重新分配權利。

在農村宅基地的征收中除了自然災害情形下的宅基地滅失，集體經濟組織還是會根據土地管理法的明文規定，在變更與注銷程序中將已登記的土地所有權，予以使用權的轉讓和消滅的集中辦理。對于農村成員中沒有對宅基地使用權予以登記和注冊的戶口，將設置變更或注銷登記程序，對此成員仍存在宅基地的使用權。

農村土地物權法的現實意義。首先，賦予了城鄉二元土地的法律依據。關于我國所實行的土地公有制早在1982年頒布的《憲法》中就已明確并由此形成了城鄉二元土地所有制，并與城市土地國家所有制及農村土地集體所有制共同存在，對土地的權利進行保護。當前實行的《憲法》明確指出了城市土地的相關規定。譬如在第十條中指出城市土地為國家享有，只是一些法律規定之外的農村和城市郊區的土地不為國家所有，而為集體所有。此外為集體所有的土地還包括宅基地、自留地以及自留山等土地。國家依據法律規定，對土地進行征收或者征用，并且給予補償，最終目的還是為了滿足公共利益。對于土地轉讓可依據法律規定進行，任何組織或者個人，不得以侵占、買賣或者其他各種形式進行非法轉讓。以此保證所有使用土地的組織與個人，對土地實現合理的使用。此外，土地所有權的主體在《物權法》中也得以確定和進一步的明晰，特別是在第六十條中，對集體所有土地行使所有權進行了詳細規定。

其次，捍衛了土地有償使用的土地權益。國有土地有償使用制度是在《土地管理法》中確立明確的，該法律在1998年修訂完善而成。在規定中，建設單位獲得國有土地的使用權，可以借助出讓等有償使用方式。一般建設單位嚴格按照國務院規定中的標準與方法，將土地使用權的出讓金繳納，只用將土地有償使用費用繳納之后才能對土地使用。隨著城市化腳步的加快，土地的利用規模也隨之增大，一些涉及到征地而引發的矛盾與糾紛也日益惡化加劇。因而，在2004年的《憲法修訂案》中明確指出，若是出于國家公共利益的需求，那么相關單位可以依據相關的法律規定征收或者征用土地，并給予相應的補償。這一法律規定，在《憲法》的層面上對土地的有償使用制度進行了確立。

再次，定義了農村集體土地產權的物權特性。農民賴以生存和發展最為重要的保障，指的是農村宅基地的使用權以及農村土地承包經營權。自改革開放初期到現在，中國農村土地承包經營權發生了巨大變化。首先是由使用權和債權向物權進行轉化，這主要體現在2002年頒布的《土地承包法》中，最后在2007年的《物權法》中得以確立。與此同時，在《物權法》中，還將農村宅基地的使用權從建設用地的使用權中完全獨立出來，并作為一種單獨存在的用益物權，這也是中國所特有的用益物權的形式。對農村土地產權的物權性質的確立和明確，不僅有利于農村土地資源的優化配置，同時也大大提高了土地的利用效率，極大地促進了農村經濟的發展，并最終推動城鄉經濟一體化的發展。

我國農村土地物權法的踐行及其制約因素

物權法的頒布與農村土地制度改革。2007年10月正式實施的《物權法》，把農村宅基地使用權和農村土地的承包經營權用益物權解釋，這種做法對廣大農戶在自主經營時的權利提供了保護，也推動了農村經濟能長期的持續的穩定的發展。但現行農村土地制度以民法通則、現行憲法、農業法、物權法和土地管理法等法律做基礎，一些規定還不確切，還需要進一步的細化，而且希望能有新突破。

歸屬與權利的主體界定上具有含混性。農民集體所有權是集體土地所有權的轉換，這是由我國的農村集體土地相應法律所規定的。但由于村農民、農民和組農民的集體所有權存在所有關系的多層次性，導致每項權利關系尚未確定。在各國立法的原則中，物權法都運用物權法來定注意的條款，在事情發生前法律用強行的方式對物權的內容、種類和它的效力等進行規定，當事人對內容方面的意思自治是不被允許的。同時，因為每個國家的所有制存在差異，以土地物權制度為代表的物權法和各國政策性的規定彼此間關系很密切。在物權效力和物權法原則問題上，各國的物權法都存在相通性，但是因為受各個國家的政策和習慣影響，各國物權的種類卻存在著巨大的差異性。

“公共利益”界定不清?！段餀喾ā芬幎ㄎ餀啾Ｗo公共權益，所以私權益不得損害公共利益。但現實法律中，我們并沒有對“公共利益”進行清晰地界定。如我國憲法規定，國家為了公共利益可依法征收集體所有的土地及其他不動產。但是這種賦予性權利并沒有進行具體的制度設定和條令限制，只是對公共利益這個詞語進行了初步的概述。其中《土地管理法》規定國家的合法土地征收行為必須向土地所有人予以補償，還必須通過申請程序。并且禁止任何單位和個人非法轉讓土地。國家只能用于公共利益的目的來征收土地。但是在現實生活過程中很多政府單位為了擴大政績或者單位房屋建設，在進行著不以公共利益為目的的建設，這顯然違背了公共利益的原則。

推進我國農村土地物權法律體系的構建之策

完善土地物權流轉方式。我國的現行土地政策中，是以農村的集體單位管理農村土地，而該方式的主導因素在于創立土地制度之時，受到社會主義特有市場經濟模式的影響。其主要表現特征為：一是農民耕地使用者由土地的集體所有者管理，集體所有者的使用職能位于其所有權限階梯中的第二位；二是土地所有者擁有使用分配權，可將使用權利交予他人，并要求獲得有償回報。通常土地所有者本身并不是使用土地，多以承包外租等形式交由其他農民使用，該方式為承包經營，由于所有者本身不愿進行耕地工作，從業于農耕工作的農民對耕地有著極強的渴望，故而將土地的使用權租讓，在提高土地整體使用面積的同時，也對農民工作的積極性有著很好的促進作用。就我國耕地浪費等問題，應積極采取措施進行解決，可執行多元化承包經營，將土地的使用方式豐富起來，著手建立能夠提升農民工作積極性的物權流轉方式，進而促進整體市場的開發。

培育農村土地流轉社會需求。一是提高農民就業效率，促進轉租機制有效進行。農民牢守土地在于其缺乏對自身勞動力的認知，以及本身對農村的歸屬感，一方面則需從農民非農業就業入手，解決農民低收入、無保障等，進而提升農村整體勞動力價值；另一方面還可結合農村本土企業，以小型鄉鎮企業為主要農民就業入口，在其實現經濟提升后，為農村增強基本公共設施建筑。二是打造本土產業，有規模的經營土地。全方位推動農村可提升經濟效益產業，擴大農村耕地集中使用需求，以產業帶動農村土地集中經營。

建立土地流轉市場完善土地流轉機制。一要確立中介機構權限。由中介改造土地流轉形式，以其自身職能解決流轉過程中的問題，為市場的建立增加可能性。二要創立信息平臺。由政府部門組織建設，在平臺中可自由進行信息交換，進而將土地流轉所要求信息加入信息平臺，使平臺本身成為合理、合法的交易場所。三要完善土地合同。在農民進行土地流轉行為時，要求必須簽署相關書面合同，并在合同中嚴格規定租用相關信息，以此形成法律依據。

以土地制度改革為契機，推進城鄉土地集約高效利用。一是促進規模化建設。對土地進行使用權承包經營，使土地法定使用者數量減少，進而提升土地整體化經營，有效的滿足生產效率的提高。二是推進農村聚落建設。在促進耕地流轉時，應加快農村建設，使農民在失去土地后能從業與家鄉，減少對城市的人口沖擊，并提高農村收入。農民獲得保障生活的收益，能夠促進土地流轉的加速進行。三是強化保障耕地面積。在建設過程中應首要保障土地的耕地使用面積不縮減，在此基礎上為農民提供公共服務設施及收入性建筑建設的土地。四是構建城鄉一體化發展空間格局。一方面要促進城鄉一體化步伐，另一方面要減少城市化土地使用成本。

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一、農村城鎮化的基本概念

城鎮化是指一個國家從傳統的農業國步入現代工業國所必然出現的城鎮發展過程，是人類社會經濟發展和文明進步的必然趨勢，其主要內涵是農村人口轉變為城鎮人口的過程。城鎮是城鎮化的載體，城鎮的數量和規模決定著城鎮人口的容量，也就決定了城鎮化水平的高低。我國農村城鎮化的興起，是在中國特定的城鄉分割制度限制農村人口進入城市的特殊國情條件下推動的。一方面，現有的大、中、小城市在戶籍、就業、土地、社會保障等方面阻礙著農村人口的進城；另一方面，農村經濟發展客觀上存在著對城鎮化迫切要求，這樣，農村地域內的廣大小城鎮就成為了農村人口實現城鎮化的主要選擇。農村城鎮化是中國農民創造出的一條具有中國特色的城鎮化道路，也是符合中國國情特點的城鎮化進程。

二、農村城鎮化的基本特點 推進我國農村城鎮化的重大意義

目前在我國城鎮的8000萬流動人口中70--80%的是進城打工的農民，這些進城打工農民基本上是從事第二產業，只要當地條件成熟，他們中的絕大部分會回到本地從事非農生產。鄉鎮企業的快速發展為農村城鎮化提供了產業基礎和資本積累。改革20年來，我國鄉鎮企業得到了快速發展，農業科技進步和農業勞動生產率提高所提供的農業剩余，為農村城鎮化創造了前提。小城鎮建設已具備了現實基礎。根據國家體改委等11個國務院有關部委對全國18個省市1035個建制鎮（包括縣城關鎮）的隨機抽樣調查結果，平均每個小城鎮（建成區）經營總收入達6.5億元，擁有固定資產原值3億多元，固定資產凈值2億多元。農村城鎮化是我國整體城鎮化中必不可少的重要組成部分。提高我國城鎮化整體水平，是我國經濟發展和社會進步的客觀要求。根據國際城鎮化發展慣例，當城鎮化率達到30%以后，城鎮化將進入加速發展的時期。我國1999年的城鎮化率已達到30.9%（2000年在第五次人口普查中，由于調整了城鎮人口的統計口徑，城鎮化水平提高到36%）。因此，進入21世紀后，我國就應步入了城鎮化水平快速提高的時期。在我國“國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要”中，明確提出了實施城鎮化戰略，并把發展小城鎮作為推進我國城鎮化的重要途徑。

三、中國農村城鎮化進程中土地配置存在的主要問題

為了深入了解小城鎮土地配置現狀，于2001年上半年，對全國部分綜合改革試點鎮的土地利用現狀進行了調查，調查分三部分進行，一是結合國務院體改辦對小城鎮發展考核內容進行實地調研，在陜西省的小城鎮綜合改革試點中，分別抽取四個小城鎮進行分析，主要是研究2000年至2003年的城鎮用地規模擴大和人口增加的關系，從中分析人均用地的變化趨勢。二是對2000年小城鎮用地結構進行了信函調查，對30個小城鎮進行了調查，收回有效調查表格15份。三是對鄰近山西、河南近幾年小城鎮發展較快的小城鎮土地利用進行實地調查，通過走訪小城鎮當地政府，市、縣、鎮各級土地管理部門和小城鎮居民，采取實地考察、問卷調查、座談會等形式，對小城鎮用地管理現狀、居民權屬概念、土地隱性市場等內容進行了調查?；厥樟?6戶小城鎮居民的有效問卷，問卷調查設計。

調查結果表明，單一的征用土地配置機制，極大地激發了地方政府“以地生財”的積極性，而忽視了對存量土地的管理，導致了諸多小城鎮用地不合理現象。突出表現在以下幾個方面：

（1）用地粗放，土地利用效率低；（2）大量耕地被占；（3）重平面擴張，輕內部挖潛；（4）用地結構不合理，建筑布局凌亂。

四、建設多元化的小城鎮土地市場