房地產泡沫現象精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產泡沫現象范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究

1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。

一、房地產泡沫與房地產泡沫測度

房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。

二、廣州房地產泡沫實證研究

本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價收入比指標分析

房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。

2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析

房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998—2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998—2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。

3．商品房空置率指標分析

商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產企業的財務狀況指標分析

衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產開發投資資金來源分析

房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較

商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結論分析及對策

綜上指標分析，我們發現1998—2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。

2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。

3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。

4．規范土地出讓制度，調控土地使用結構。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

篇(2)

關鍵詞：房地產泡沫；實體經濟；虛擬經濟

中圖分類號：F293.3　文獻標識碼：A　文章編號：1005－0892(2008)05－0085－05

一、房地產泡沫二元結構分析框架提出的背景和原因

(一)房價與宏觀經濟走勢的相關性越來越不明顯。甚至出現了“房經背離”的怪現象。

近年來在美國、英國等國家和地區甚至出現了住房價格和經濟走勢背離的新現象。l997年東南亞金融危機爆發，一個引人注目的事件就是房地產泡沫的崩潰。房地產泡沫的崩潰給東南亞國家造成了沉重的打擊。值得注意的是，這些國家房地產泡沫崩潰是在宏觀經濟狀況良好的大背景下發生的，房地產泡沫并不是由于經濟基本面的惡化引起的。來自1997年東南亞國家的經驗證據也證明房地產泡沫和實體經濟的關系越來越不明顯。20世紀90年代中后期以來，很多國家的房地產價格膨脹及其崩潰呈現出一些新的特征，房地產泡沫呈現全球化、普遍化和嚴重化趨勢，房地產市場運行的獨立性越來越明顯。傳統的經濟理論一般將房地產作為實體經濟的子市場來看待，強調房地產作為不動產的物理特征和物質價值，認為房地產作為實物資產的一種形式，價格和經濟增長以及物價水平大致平行發展。對于房地產泡沫的分析，堅持從實體經濟層面尋找原因，將房地產泡沫歸結為經濟基本面因素。傳統的關于房地產泡沫的諸多理論假說都缺乏較好的說服力和解釋能力，堅持從實體經濟視角研究房地產泡沫的傳統思路的局限性十分明顯。因此有必要從實體經濟之外的其他視角來尋找房地產泡沫的成因。而虛擬經濟的興起，為我們研究房地產泡沫提供了一個新的視角。虛擬經濟從心理預期和不確定性來分析房地產泡沫，強調房地產資本化定價的重要性，這是不同于傳統的實體經濟的成本一收益分析，有助于我們更好地認識房地產市場運行的特殊性和獨立性。中國目前的房地產市場處于轉型時期，住房價格與宏觀經濟走勢的關系越來越不明顯，因此，有必要引入虛擬經濟的分析方法，以彌補傳統的實體經濟的成本一收益分析的不足，以更好地洞悉房地產泡沫的全貌。

(二)房地產泡沫呈現新特征和新趨勢，房地產的虛擬化色彩越來越明顯。

20世紀90年代以來房地產泡沫危機不斷爆發，房地產泡沫的崩潰帶來了空前嚴重的影響，新型房地產泡沫和傳統的僅僅局限于某一個城市、地區和國家的舊房地產泡沫不同，呈現國際化、普遍化和全球化趨勢，房地產泡沫的影響范圍擴大，持續時間延長。房地產業的發展呈現虛擬化趨勢，房地產的虛擬化色彩越來越突出。從房地產泡沫和虛擬經濟的關系來看，虛擬經濟的興起和房地產泡沫的全球化、普遍化趨勢，成為1997年東南亞金融危機以來令人關注的一個新態勢，虛擬經濟的興起成為房地產泡沫的新背景。在虛擬經濟的新背景下，房地產泡沫呈現出新趨勢和新特征，表現為房地產泡沫的嚴重化、普遍化和全球化。房地產泡沫和金融危機密切相關，房地產泡沫的影響越來越突出，房地產的重要性及其資產屬性越來越凸現，房地產價格波動開始引起貨幣政策當局的關注，成為貨幣政策調控的新內容和重大挑戰。房地產的虛擬化趨勢越來越明顯，房地產成為虛擬經濟的重要內容和組成部分。主要表現為房地產抵押貸款證券化趨勢和房地產證券化趨勢的興起；房地產金融及其相關的衍生金融產品的發展；房地產在一國或者地區的社會財富占有重要的位置；房地產用途和功能的分化；房地產和金融系統的關系越來越密切。

二、實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架及其主要內容

現代經濟實際上是貨幣經濟，包括實體經濟和虛擬經濟兩個部門，現有的關于房地產泡沫的研究大都是從傳統的實體經濟視角出發，而忽視了虛擬經濟部門的存在，忽視了現代經濟的貨幣經濟特征，導致對房地產泡沫的解釋缺乏現實感和說服力?，F代經濟的虛實兩重性不僅反映在房地產市場之外，還反映在房地產市場本身。房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，本身具有虛實兩重性。正是由于房地產市場本身和房地產所處的現代經濟環境的“虛實兩重性”，決定了房地產泡沫成因的復雜性和多樣性。我們認為房地產泡沫具有典型的復合型泡沫特征，這種復合型泡沫既與房地產市場的虛實兩重性有關，又與現代經濟的虛實兩重性有關。正是基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，我們提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架(見圖1)。

基本框架的主要內容與觀點：

(一)根據二元結構分析框架，房地產泡沫是一種復合型泡沫

房地產泡沫既有實體經濟的因素，又有虛擬經濟的因素，這與現代經濟和房地產市場的虛實兩重性密切相關。

從實體經濟角度研究，已經越來越難以解釋新型房地產泡沫，難以解釋全球性的“房經背離”現象。面對國際國內變化發展的新形勢和新環境，在虛擬經濟興起的大背景下，挖掘房地產泡沫和虛擬經濟部門之間的傳導作用機制，研究房地產泡沫是通過什么渠道影響和作用于金融部門，從而引發金融危機，進而促進房地產市場和金融部門的協調互動發展。單純的從實體經濟角度或是從虛擬經濟視角研究房地產泡沫，都是一種局部分析法，其局限性相當明顯。為避免這一局限，我們把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎，而不是孤立的研究房地產泡沫。這是對強調協調的科學發展觀的應用，用科學發展觀來指導房地產市場的發展和房地產泡沫研究。

通過重新定義房地產泡沫，對房地產泡沫類型進行重新分類，將房地產泡沫分成實體型泡沫、虛擬型泡沫和混合型泡沫，提出了房地產泡沫的復合決定論。房地產市場與實體經濟發展背離，缺乏實體經濟支撐的房地產價格膨脹，我們稱之為實體型泡沫；房地產市場和虛擬經濟部門發展背離，大量的貨幣資金積聚于房地產市場造成的房地產價格膨脹，我們稱之為虛擬型泡沫。我們提出中國房地產業復合泡沫論的新判斷，我國現階段的房地產泡沫是一種復合型泡沫(繁榮)，既有實體經濟的原因，又有虛擬經濟的原因；既有計劃的因素，又有市場的因素，具有典型的轉型色彩。我國的房地產泡沫表現為實體性泡沫和虛擬性泡沫并存，計劃性泡沫和市場性泡沫并存。

混合型泡沫是指既有實體經濟又有虛擬經濟因素共同作用造成的房地產泡沫，如果大量的貨幣資金游離在實體經濟部門之外，同時也不進入除房地產市場之外的其他虛擬經濟部門，大量的資金為追逐房地產市場的高利潤率而積聚在房地產市場，那么將出現房地產市場既脫離實體經濟又與虛擬經濟部門背離的嚴重泡沫化現象。我們認為我國目前出現的新一輪房地產泡沫與虛擬經濟部門密切相關，與股市不景氣、銀行大量資金和社會游資積聚在房地產市場有關。除了銀行信貸資金，社會游資是孳生房地產泡沫不可忽視的一個重要因素。隨著虛擬經濟的發展，大量的資金在體制外循環，在房地產市場興風作浪，大大增加了中央宏觀調控的難度，這也在一定程度上可以解釋為什么近期房地產市場宏觀調控效果并不理想。雖然中央銀行可以較好地管好銀行信貸的口子，但是由于游資數量巨大，中央銀行對此無能為力，為既得利益集團所控制的巨額游資已經成為宏觀調控的一大障礙，已經影響到宏觀調控的有效性。改變傳統的資金管理模式，加快利率市場化和對游資的管理對于治理房地產市場泡沫具有重要意義。

(二)虛擬經濟因素在房地產泡沫的形成過程中發揮著關鍵性的作用，金融約束的放松是房地產泡沫形成的重要條件，大量的貨幣資金積聚在房地產市場是導致房地產泡沫的直接原因。

我們強調圖1中右邊的因素，也就是虛擬經濟對房地產泡沫的重要性。我們認為虛擬經濟在房地產泡沫的形成及其破滅過程中發揮著關鍵性的作用。房地產價格波動有一系列自我平衡的機制，在一個完整的房地產周期波動中，房地產價格波動經歷以下幾個階段：1、經濟增長對房地產業的需求越來越大，房地產品供給不足，租金開始上升，金融機構對房地產業進行大規模融資，政府貨幣和財政等政策都有利于房地產業的發展，房地產業迅速復蘇。2、房地產開發企業的規模擴張，供應能力迅速上升，并得到更多的信貸支持，人們對房地產業的預期提升，房地產業進入繁榮期，同時由于產業關聯效應，房地產業也推動經濟復蘇和繁榮。3、在房地產繁榮的階段，房地產業結構的失衡也體現出來，但由于預期的作用，金融機構對房地產業的推動使房地產業進入盲目擴張階段，最終使房地產供給大量過剩，房地產業進入衰退期。4、在衰退期和蕭條期，政府政策大幅度調整，銀行信用收縮，促使房地產市場供求逐漸平衡，繼而等待新一輪周期的到來(圖2所示)。

從圖2我們可以發現房地產泡沫既與經濟基本面信號有關，也與貨幣信用金融變量有關。其中貨幣信用的變化在房地產泡沫的膨脹和收縮過程中扮演著重要角色，房地產信貸擴張和收縮對房地產業的波動有重大影響。從發達國家和地區房地產業發展的歷史看，房地產金融對房地產融資體系和房地產價格波動有著緊密的聯系。隨著中國房地產融資體系的變革，房地產金融，尤其是房地產信貸對房地產價格波動的影響越來越明顯。因此在房地產金融市場化改革的過程中，研究房地產信貸波動與房地產業波動的關系就顯得尤為必要。

我們認為金融約束放松(包括信貸約束放松)在房地產泡沫的形成過程中發揮著關鍵作用。住房金融制度的改革和住房金融約束的放松，為大量貨幣流轉于房地產市場形成房地產泡沫提供了原材料。金融約束的放松造成流入房地產市場的貨幣資金增加，也就是需求增加，在供給剛性的情況下，造成房地產價格的上漲，信貸約束的放松在很大程度上應該對房地產泡沫負責。在住房市場的貨幣化和金融化過程中，住房消費信貸(購買者)、住房開發融資投資(房地產企業)和從事房地產金融業務的銀行之間的博弈對房地產價格有重大影響。房地產金融機構是調節房地產消費需求和房地產生產供給的重要中介機構，由于住房需求者在購房過程中收入一支出的嚴重不平衡和很長的時間差，金融機構對于平滑住房消費者的收入一支出缺口具有重要意義，住房金融機構的消費信貸和其他金融支持對于住房需求具有重大影響。如果住房金融對消費者的支持力度不夠，造成信貸約束偏緊的話，那么住房市場的發展將受到抑制，住房需求和消費難以得到較好的滿足。住房金融機構出于自身利潤、政府壓力(政府為減輕住房消費者面臨的金融約束，迫使銀行提高信貸等支持)，表現為提高首付貸款額，首付貸款額所占比例越高，住房消費者面臨的金融約束越輕。我國目前住房消費面臨的金融約束相當嚴重，這與我國住房金融不發達有關。我們認為，房地產泡沫歸結到底是一種貨幣金融現象，與住房金融密切相關。住房金融一手連著消費者，一手連著開發企業。我國目前的現狀是，由于房地產業是一個高利潤行業，房地產是銀行的優質資產和優質業務，因此住房金融向房地產企業傾斜，對房地產企業的融資需求的限制條件比較低，融資的杠桿比例很高。大量的資金進入房地產企業和房地產開發市場，結果支持了房地產的高資本密度型住房和高檔房的建設。房地產供給結構不合理，房地產開發商在銀行資金(需要支付高利率和成本，開發商為支付高利率成本而從事高檔房建設)的支持下，產生逆向選擇和道德風險，投資于高利潤的奢侈商品房，住房建設貴族化，銀行不能夠有效監督開發商的資金用途。另一方面由于監督成本很高，銀行缺乏監督的動力和激勵，銀行監督有效性很差，加上銀行對房地產抵押的樂觀信任和樂觀預期，導致房地產開發貸款進一步擴張，房地產企業住房供給結構進一步扭曲(兩極分化)。造成大量的資金流入高檔商品房市場，高檔房過剩，低檔商品房市場供給嚴重不足。而需要獲得銀行消費信貸的是中低檔收入者，也就是中低檔住房市場的需求者。銀行放寬對消費信貸的限制將大大提高中低檔住房市場需求，中低檔住房需求的膨脹進一步加劇住房供求矛盾，結果造成中低檔住房價格上漲，這會造成一種事實上的房地產泡沫而不是潛在的房地產泡沫。

在我國住房消費改革過程中，由于歷史上的實物工資和低工資政策，以及收入來源的非貨幣化和隱形化，在個人購買住房時代和住房分配貨幣化時代，居民收入水平相對于商品住房而言偏高，這是有深層次歷史原因的?？紤]到住房市場化的初始條件和歷史起點，住房市場化過程中面臨諸多矛盾，表現為收入和住房消費支出之間的缺口，供給(政府供給的經濟適應房)和需求錯位，消費信貸和開發信貸錯位(住房消費金融和住房融資錯位)，也就是不同主體的住房金融約束不一樣：對房地產開發商的金融約束松，而對住房消費者的金融約束緊，金融約束的不對稱十分明顯，這與他們對住房所有權(抵押品)的支配權利差別有關。

我們構筑一個模型來分析(圖3所示)。

我們以Y代表住房消費者的自我積累收入，D代表銀行住房消費信貸，P代表住房購買價格，則有：

D+Y=P，變形得到D/Y=P/Y-l=R-1，其中R=P/Y表示房價收入比，可以作為反映房地產泡沫的指標之一。房價收入比越高，房地產價格越缺乏實際收入支持，也就是房地產市場缺乏實體經濟支持，兩者出現

背離。DH表示個人住房消費信貸比收入水平，反映居民家庭的債務負擔水平，該比例越高，個人債務負擔越重。從另一側面，也可以反映住房金融發展程度、住房消費信貸約束程度和住房金融風險狀況。個人債務負擔水平越高，銀行潛在的信貸風險越高。這說明住房市場的泡沫化程度越高，銀行金融風險越高，房地產泡沫和銀行信貸風險密切相關。

目前我國存在的問題就是住房金融市場風險越來越高，表現為居民債務負擔水平越來越高。到底是房地產泡沫造成銀行脆弱性增加，還是相反，有待進一步的證明檢驗。來自日本的經驗之一就是――日本房地產泡沫破滅，銀行不良資產增加，銀行加強風險管理，緊縮住房信貸和其他信貸，流動性減少，房地產價格進一步下降。我們認為銀行危機和房地產泡沫危機是共生的、內生的，互相影響。

我們認為中國房地產泡沫是一種綜合性質的泡沫，既有實體經濟方面的因素，也有虛擬經濟方面的因素，我們認為更多的是與虛擬經濟部門有關。我國房地產市場的高波動性和經濟周期無關或者說與經濟基本面關系不大，更多是來自金融因素，主要是與金融風險的增加有關。房地產是一種特殊的重要金融資產，在整體金融資產池中占有相當重要的比重，金融資產價格的高度波動會影響房地產價格，這是整體和部分的關系。房地產越來越脫離實體經濟部門，虛擬化和獨立化趨勢越來越明顯，房地產的虛擬化進程加快，房地產在經濟主體的資產選擇和資產組合中占有越來越重要的位置和權重。

我們認為在過去很長一段時間內，房地產價格波動基本上是取決于經濟基本面，但是到了20世紀80年代中后期尤其是90年代以來，隨著虛擬經濟包括房地產市場的發展壯大，經濟虛擬化愈來愈明顯，金融危機和房地產價格波動越來越明顯，房地產泡沫已經成為全球性引人注目的大問題，房地產波動越來越脫離實體經濟，更多的與金融發展有關。

三、小結

篇(3)

【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究

【中圖分類號】F293．35 【文獻標識碼】A 【文章編號】1673―291X(2006)06―0127―03

1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。

一、房地產泡沫與房地產泡沫測度

房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(Peter Englund，1998；John M．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。

二、廣州房地產泡沫實證研究

本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價收入比指標分析

房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998―2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。

2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析

房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998―2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998―2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。

3．商品房空置率指標分析

商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產企業的財務狀況指標分析

衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產開發投資資金來源分析

房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998―2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較

商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998―2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結論分析及對策

綜上指標分析，我們發現1998―2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。

2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。

3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。

4．規范土地出讓制度，調控土地使用結構。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

篇(4)

【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究

1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與gdp增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。

一、房地產泡沫與房地產泡沫測度

房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(peter englund，1998；john m．quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。

二、廣州房地產泡沫實證研究

本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與gdp增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價收入比指標分析

房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。

2．房地產開發投資增幅與gdp增長速度指標分析

房地產開發投資增長速度與gdp增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998—2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998—2004》相關數據測算)。而同期的廣州市gdp的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，gdp的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效?！?．商品房空置率指標分析

商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產企業的財務狀況指標分析

衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產開發投資資金來源分析

房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較

商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結論分析及對策

綜上指標分析，我們發現1998—2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。

2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。

3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。

4．規范土地出讓制度，調控土地使用結構。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

篇(5)

關鍵詞：房地產泡沫；實證分析；指數

中圖分類號：F293.3文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2008）07-0139-02

一、房價增長率與GDP增長率之比

房價增長率與GDP增長率之比這個指標是測量房地產經濟相對實體經濟(GDP) 增長速度的動態相對指標，它可以衡量房地產行業擴張程度，顯示房地產經濟與實體經濟的偏離程度，進一步可以判斷房地產市場是否存在由于對未來房價預期過高而出現的投資過熱現象。經濟的發展是虛擬經濟發展的基礎，用實際GDP增長率反映實體經濟的發展，因此可以把房地產價格增長率與經濟增長率進行比較，反映虛擬經濟與實體經濟的偏離程度。該指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。

房價增長率與GDP增長率可以由國家統計局的資料求出，該指標在計算中的異議較少，但是對于我國房地產泡沫臨界值卻意見不一，倪鵬飛（2005）在其供需30項指標中選用的是1，其他大部分學者（如余小勇［2007］）認為對于我們發展中國家而言，當房價上漲幅度是GDP 增幅的1.3倍以上時存在泡沫，2 倍以上時認為房價很不正常，有較大泡沫。本文就以1.3作為評定泡沫的標準。

1993年為中國房地產泡沫經濟最嚴重的時期，該年房價增長率與GDP增長率之比達到了歷史最高點2.3，而我國前一輪房地產開發高峰期(1988―1993年)的指標平均值為2.0。根據最新資料統計，2004年上半年該指標值已接近1.0，[ZW（DY]數據來源: 網絡轉載，.[ZW）]從上漲趨勢看，GDP的上漲趨于平緩，而房地產價格則有明顯的增幅上揚趨勢。因此必須做出泡沫預警，以防止房價持續大幅增長而引發嚴重的經濟泡沫。就區域而言，目前我國已有一些城市的房價出現了超常規增長。

自2004年開始，房價增長率與GDP增長率之比急劇上升，2004年上海房地產價格增長率為23.8%，與GDP增長率(15.6%)之比已達到1.5，2006兩者比值也超過1.5，由此可以看出，上海地區雖然沒有嚴重的泡沫存在（標值未達到2），但的確已存在一定的房價泡沫（標值超過了1.3）。所以我們對上海等發達地區的房地產業要加以重視。

二、房地產投資占GDP比重

大多數學者認為在發展中國家該指標應該在3%~8%之間，如：復旦大學宋忠敏（2004）在他的博士論文《上海房地產泡沫的實證研究》中指出“房地產開發投資占GDP比重一般在3%~8%之間，建筑高峰期在8%左右。

從中國房地產投資占GDP的份額來看，已經從2000年的5.48%持續上漲到了2005年的近9%，其中2004年就已經達到9.6%，一些城市甚至于高達50%以上。[ZW（DY]數據來源：網絡轉載 省略/forum/redirect.php?tid=546&goto=lastpost.

收稿日期：2008-02-10

作者簡介：王浩（1966-），男，安徽蚌埠人，副教授，從事金融市場研究。[ZW）]我國目前雖然較2004、2005年該比例有所下降，但是總體趨勢還是比較高。五大城市房地產開發投資額占GDP的比重中，北京、上海和重慶比重最高，尤其是北京，2000 年以來一直徘徊在20%~30% 的高位。上海在15% 左右，2005 年后逐步回落；重慶房地產投資占GDP 的比重和上海不相上下，出現開發投資泡沫的征兆；廣州和深圳的投資比重處于較低水平，且呈現穩步減緩的趨勢。據此我們可以認為，北京、上海、重慶已出現房地產開發投資泡沫或過熱現象，需引起警惕。如果借房地產為支柱產業來將其推向極端，給中國經濟帶來的影響將不言而喻。盡管表面上會出現暫時的繁榮，但中長期之困境和問題將會隨之而來。

三、房價收入比

一個家庭年收入與一套房屋的價格之比，稱為房價收入比。房價收入比這個指標是根據房地產泡沫生成機理投機需求因素選取，反映了居民對房產的相對購買能力以及家庭對于當年房價的承受能力。比值越高，居民的支付能力就越低。如果這個指標不斷擴大到居民支付能力的上升已經不能滿足房地產價格的上漲，整個市場卻仍然呈現出不斷擴大的跡象，這就表明市場中的投機成分較大，從而可能導致泡沫。

20世紀90年代初世界銀行專家安瑞荷馬（An-drewHamer）來華進行房改研究時，引用B.雷諾的一份研究報告（見世界銀行亞洲區中國局環境、人力資源和城市發展處編，《中國：城鎮住房改革的問題與方案》）提出：世界銀行認為房價收入比1∶4~1∶6是比較理想的比例。然而由于各國的國情和經濟的發展水平都有所不同，以及對于購買住房的能力不同，所以房價收入比的合理范圍也說法不一，中國住房協會副會長包宗華（2002）認為，房價收入比3~6倍主要是依據美國和部分西方發達國家的經驗數據推斷而來，由于各國國情不盡相同，該數據不能統一而論；余豐慧 （2006）在《“房價收入”比3~6倍比較合理中國應與國際接軌》一文中指出國際上公認的合理的房價收入比為3~6倍，本文以余豐慧所定范圍來討論我國房地產泡沫的嚴重程度。

我國部分大中城市房價收入比居高不下，達到國際平均水平的6倍以上，有的城市甚至超過了10倍。一些城市居民有購買住房改善居住條件的愿望，卻因房價過高難以承受，不能成為現實的購買者。2005年上海、北京、廣州該比例分別為10.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全國平均7.8∶1。以上海為例，目前上海市商品住宅均價大約是7 000元每平方米，一套100平方米住宅約70萬元，而上海市每戶平均每年可支配收入接近6萬元，就是說上海市的房價收入比達到了11∶1，遠遠高于發達國家通常為3~6倍的水平，可見上海等城市房價中已經存在泡沫現象。

目前雖然房價收入比有遞減的趨勢，但我國的房價/家庭年平均收入都在6以上，高于國際水平，房價收入比是國際公認的衡量房地產市場是否存在泡沫現象的指標，從這方面看中國的房價已經在某種程度上超過了居民的實際支付能力，出現了泡沫跡象，特別在上海、北京、杭州等重點監測的城市，這一比例都超過了12 以上，應時刻警惕目前過高房價中的泡沫成分。

四、房價指數與商品零售物價指數之比

房價指數是將市場價格轉化之后的統計系統，是指一定區域在一定時間內的整體價位水平，研究價格指數的變化可以看出價格的升降趨勢。商品零售價格指數是反映城鄉商品零售價格變動趨勢的一種經濟指數，零售物價的調整變動直接影響到城鄉居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需平衡，影響消費與積累的比例，計算零售價格指數，可以從一個側面對上述經濟活動進行觀察和分析。

根據2006年上海商業網―上海市商業信息中心的資料，從2001年到2006年，上海的零售商品物價指數增幅呈下降趨勢，而房地產物價指數增幅卻呈上升趨勢。商品零售物價指數下降和我國從緊的宏觀政策相適應，而房地產價格指數上升則與宏觀形勢背道而馳。這說明房地產經濟存在畸形發展，這既反映了宏觀調控失靈，又會降低宏觀調控的效果，最終會拖累整體物價，從而導致整個物價水平的上揚，形成一定程度的通脹。事實上，房地產價格指數居高不下，從而引發相關建材價格指數的上揚，最終導致整個價格水平的反彈。

自2001年以來，我國每年的商品房價指數與商品零售價格指數之比都超過1，都高于臨界值，從該比例來看房地產泡沫確實存在。

五、房地產貸款增長率與貸款總額增長率之比

房地產貸款增長率與貸款總額增長率之比的計算公式是房地產貸款增長率/貸款總額增長率，這個指標是用來衡量房地產業對銀行資金的依賴程度。人們在考慮房地產泡沫的時候，很少會涉及到信貸因素，實際上泡沫經濟的形成在很大程度上都依賴于信貸杠桿的推動。信貸的增長會使房地產市場升溫，同時隨著地產價格的上漲，信貸規模又會隨之擴大。另外，房地產商如果過渡的依賴貸款會增大金融風險。因此，我們可以選擇房地產貸款增長率和貸款總額增長率的比值這個預示指標來預測房地產經濟活動的非正常變化。

張大亮（2006）在對房地產泡沫測評體系的研究中通過專家打分法對該指標進行了確定。中國的貸款增長率/貸款總額增長率指標波動很大，但每一次的漲落都與國家的政策短期效應有關，如1998、1999 年由于我國處于機構改革、緊縮階段，2001 年國家金融機構貸款驟減，房地產貸款同比上升，2004 年由于“121”等強勁措施的出臺。2004年后，這一比例又逐步開始上升，至2006 上半年達到了4.37，說明我國房地產貸款額增長過快，房地產業的發展過多依賴于銀行資金支持，當前的我國房地產業存在著投機泡沫成分。[ZW（DY]數據來源: 網絡轉載，info.省略/2007/110301/c000084574.shtml.[ZW）]

根據以上指標分析可以得出，我國房地產出現過熱現象，已經超出了正常價格，存在房地產泡沫。

參考文獻：

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［2］倪鵬飛.關注中國房地產市場的泡沫――房地產泡沫的30個特征.［J/OL］bbs.省略/dispubbs asp? Boarded=32&id=3621,2005.

［3］余小勇．房地產泡沫問題及實證研究［EB/OL］.info.省略/2007/110301/c000084574.shtml,2007.

［4］宋忠敏.上海房地產泡沫的實證研究［D］.上海:復旦大學,2004.

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［6］世界銀行亞洲區中國局環境、人力資源和城市發展處.中國：城鎮住房改革的問題與方案［M］.北京:中國財政經濟出版社,1992:21-24.

［7］包宗華.關于房價收入比的再研究［J］.城市開發,2003,(1).

篇(6)

（西藏民族學院，陜西 咸陽 712082）

摘　要：房地產泡沫是在一定時期內房地產行業發生的連續性、大幅度的價格上漲現象，對經濟健康發展造成了一定威脅，為此必須深挖其形成原因，剖析其造成危害，并進而從扭轉預期、抑制投機、收縮銀根等方面入手解決，以此維護經濟社會穩定發展。

關鍵詞 ：房地產；泡沫

中圖分類號：F293.3

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772（2014）16-0101-02

眾所周知，作為一種由于投機引起的房地產價格與實體經濟背離，和商品房價格脫離購買者使用者承受能力的表現，房地產泡沫是體現為房地產價格在一定時期內的連續的大幅度上漲。由于這種現象會導致城鄉居民即期消費受到影響，使人們對房地產價格產生進一步上漲預期，進而出現房地產市場越漲越買的囚徒困境，給社會經濟發展造成較大危害，因此必須引起各級各界高度重視，并采取相應措施予以消除。

一、泡沫表現

關于目前房地產市場是否存在泡沫問題，理論界眾說紛紜，莫衷一是，歸納起來，主要有無泡沫論和有泡沫論，本文筆者支持有泡沫論，但不認可房地產市場崩盤論，筆者認為由于房地產市場存在結構性問題，一線、二線城市出現了較大幅度上漲，也出現了較為嚴重的泡沫問題，但其它類型的城市和廣大農村市場雖有價格的加大上漲，但危害不太嚴重。那么市場上的情況到底如何呢？據有關部門統計，近二十年來國內新增商品房平均價格由1991年的786元/平方米上漲到2000年的2112元/平方米，再快速上漲到2010年的5032元/平方米，十年上漲了1.5倍，且上漲速度呈現遞增態勢，上漲水平呈現地域差異性，基本上呈現為東部沿海地區高于內地，東部又以北京、上海、廣州、深圳等一線城市為代表，商品房價格上漲遠遠超過工資上漲，使城鄉居民承受巨大購房壓力，給社會經濟穩定發展帶來一定隱患。

二、原因探析

1．投機過旺?？v覽全球房地產發展史，筆者認為出現房地產泡沫的國家或地區，其泡沫形成最直接、最重要的因素是房地產市場出現巨大的、不可逆的投資狂熱，這種狂熱可能是來自本國或本地區的內在需求過旺，也可能因為受國際經濟一體化影響，而從國外傳遞而來，但無一例外地都表現為價格因為投資需求過度而出現非理性、奔騰式、持續性上漲?？疾靽鴥冉攴康禺a價格上漲，筆者認為投資旺盛，甚至出現投資狂躁成為形成房地產泡沫的首因。主要表現在：一是房地產開發企業爆發式增加。據有關統計，2003年到2012年的十年間，國內房地產開發企業從37123家增加到89859家，增長1.42倍，房地產開發企業年度投資從2003年的10153億元增加到2012年的71803億元，增加6.1倍。二是土地交易制度不健全。我們目前土地交易是在土地交易所進行的，對于土地交易過程中的權利約束不充分，容易誘發暗箱操作式的土地囤積居奇或過度炒作。三是由于經濟發展和社會進步，出現日益增長的土地需求與土地稀缺之間的矛盾。四是房地產行業暴利吸引著大量國內外資本涉足該領域，有關部門統計顯示，2003年至2012年的十年間，房地產開發企業利用外資和外資直接投資的額度從286億元增加至758億元，2011年達到最高的1474.69億元，增長了近4.15倍。即使2012年有所回落，外資投資也增加了1.65倍。

2．非理預期。從房地產市場需求層面考察。受傳統文化影響，國內消費者一般會強烈偏好于購買住房，并樂于將買來的房子作為遺產未來傳給自己的子孫，而不是選擇經濟上更為劃算的租房以滿足住房需求，由此導致國內一種奇特的現象，一方面人們將房子與結婚掛鉤，沒有房子的男青年在婚姻市場上處于劣勢；另一方面住房又和戶籍等社會隱形福利緊密掛鉤，沒有房子就無法落戶，無法享受社區福利，子女教育也會受到影響。由此決定商品房市場需求具有剛性。從房地產市場供給層面考察，房地產開發企業預期房價會上漲，往往通過囤積土地以謀取暴利，再加上大量非房地產企業通過各種途徑涉足該領域，希望在房價上漲中分到一杯羹。銀行將其大量資金以貸款方式流入房地產市場，并將自身利益與房地產增值緊密捆綁起來。由此出現一種消費者、投機者及銀行等眾多市場主體基于利益最大化而加入到房地產市場，不斷推升房地產價格的奇特現象。

3．信貸擴張。房地產開發需要大量資金，這就決定了房地產開發企業必須有雄厚實力，伴隨房地產開發規模擴張，單純依靠企業自有資金根本無法滿足需要，為此房地產開發企業必須進行大規模外源融資，在大量私營房地產企業無法上市獲得股權融資情況下，房地產開發企業就將目光轉向以土地為抵押向銀行獲得貸款。與此同時銀行等金融機構基于國內房價快速上漲勢頭，房地產行業高回報的實事，進一步向房地產開發企業發放貸款。最終導致房地產行業出現一種奇特現象，只要開發商能順利拿到地，就可以以土地為抵押獲得貸款，啟動項目開發，項目開發后通過銷售期房，獲得再融資，實現資金循環。據統計，2003年國內房地產開發企業從銀行獲得的貸款為3138億元，而2012年從銀行獲得的貸款為14778億元，十年間房地產開發從銀行獲得的貸款為增加了3.1倍。

三、嚴重后果

1．結構失衡。房地產泡沫存在意味著投資房地產有更高投資回報，目前房地產投機活動依然有一定空間，依然存在大量資金向房地產行業轉移和集聚的可能性，在房地產市場存在泡沫情況下，從事房地產行業的大企業受高額利潤驅使，還存在利用土地投機和房產投機帶來額外營業收益的動機。目前國內房地產市場出現的房價居高不下，泡沫集聚、投機凸顯，已經在經濟領域引起了以鋼鐵水泥為代表的部分行業，在房地產發展早期由于供給不足大投資、大發展，進而出現目前這些部門產能過剩，究其原因，都是因為國內房地產業啟動初期，缺乏有力監管，缺乏長遠性、全局規范，使這些過剩產業出現重復建設，進而演變為結構性失衡，造成資源浪費，結構性矛盾凸顯。

2．金融風險加劇。實踐表明，國內房地產市場參與者和房地產業大發展，與以銀行為代表的金融機構有著非常密切關系，而導致這種特殊關系的主要原因是房地產行業發展需要大量投資，離開金融機構參與，這種大量資金投入就沒有著落。據不完全統計，目前國內房地產開發企業在房產項目開發中投入的啟動資金，包括土地投資、項目啟動金等有30%以上來自金融機構，項目開工后建設中有40%左右的資金通過貸款解決，進入銷售階段后，購房者中有50%左右是通過住房抵押貸款來解決資金的，這幾項累加起來，房地產行業直接和間接來自金融機構的資金達到資金總額的60%以上，如此高的金融負債導致一個后果，即一旦房地產泡沫破裂，房地產市場價格出現大幅下挫，銀行業尤其是國家控股的四大商業銀行將會成為最大損失者和買單者，這是一個各級各界都不能忽視的嚴重問題。

3．容易誘發生產消費危機。房地產泡沫破滅往往伴隨著經濟蕭條，從房地產企業看，房地產泡沫破滅將導致房地產開發企業股票下跌，出現償債危機，這對與房地產業關聯度高的鋼鐵、水泥、建筑機械等行業將造成嚴重打擊。從社會公眾看，房地產泡沫破滅會引起勞動力市場出現問題，雇傭關系惡化，居民實際收入下降。與此同時，房地產價格下跌還會導致居民資產大幅貶值，城鄉居民經濟信心受挫，出于安全和理性防御考慮必將減少當期消費，擴大儲蓄，以防不測，由此很可能引起消費萎縮，社會公眾消費萎縮又進一步導致生產消費品的產業陷入困境，如此往復、相互交織，必將引起生產消費及經濟全局性危機。

4．易引發社會危機。國際房地產市場發展歷史表明，房地產泡沫破裂必將引起金融危機和經濟危機，而金融危機和經濟危機將為社會不穩定埋下伏筆。實踐表明，金融危機和經濟危機爆發時期往往是犯罪案件激增，社會矛盾尖銳時期。以馬來西亞為例，由于受到1997年亞洲金融危機沖擊，國內房地產泡沫破滅，工廠大量倒閉，工人失業加劇，由于人們對日益惡化的經濟不滿，反政府示威游行引起了暴亂，社會危機加劇，1997年社會犯罪率比1996年增加38%，1998年第一季度犯罪率更是比1997年增加53%。當然筆者也確信國際范圍內房地產泡沫破裂引起的經濟危機和社會危機不會在我國國內出現，但近年來在全國范圍內發生的一些由于房地產開發引起的群體性事件也深刻地警示我們，房地產泡沫不斷膨脹以及破滅的潛在危機有可能傷害到國內經濟發展和社會穩定的大好局面，必須引起高度重視，并采取積極措施從根源上化解。

四、對策建議

1．扭轉預期。扭轉預期首次就是要使投機者的經濟預期發生變化，通過引導廣大城鄉居民，充分認清資本的逐利本性，使他們認識到房地產和其它任何商品一樣，價格不可能一直漲下去，一旦政府拿出足夠決心，有的放矢，采取措施，房地產市場預期很快就會出現轉向，逐步建立合理投資、規范投資、理性投資的體制機制。扭轉預期其次就是要求政府加大對土地交易市場的管理和規范，打擊土地領域的囤積居奇，約束政府自身的過度干預，切實還土地增值與城鄉居民，用市場手段調節建設用地供給，加強保障性住房建設，使低收入家庭真正獲得住房保障。

2．抑制投機。筆者認為要真正抑制房地產市場的投機活動，就要弱化房地產投資屬性，增強消費屬性。要從根本上抑制房地產投機就必須通過稅收體制改革，堅決堵住房地產市場的暴利入口，當前的有效做法是，在征收房地產交易稅的基礎上，可以適時對于買兩套住房以及兩套以上住房的家庭或個人，在基本住房標準以上的多余住房征收租房收入特別稅和房產空置稅，使多買房產的家庭要么將房子出租，繳納租房收入特別稅，要么繳納高額房產空置稅，與此同時要將房產空置稅的稅率確定的比較高，對擁有多套住房者制造巨大的壓力。房產空置稅是防止投機者作假，簽假合同欺騙政府的，不管租不租都得交稅，稅是貨真價實的讓投機者心跳的成本，在投機者買入到賣出時間里付出的成本遠遠高于房地產增值，這樣將會從根本上消除投機。

3．收縮銀根。上文已經證明房地產業資金主要來源于金融機構，因此在房地產市場上要實現有效控制房價，就必須有力控制資金供給，為此要做好兩項工作：一是通過有效控制貨幣供給及銀行住房信貸，調整房地產信貸資金流向，使更多資金轉向保障性住房領域。二是加強商業銀行的房地產信貸管理，使管理更科學。與此同時還要進一步控制房地產信貸規模，提高首付比例，從源頭上遏制商品房擴張勢頭，減少供給，消化庫存，降低信貸風險，有效防止系統性金融風險。

參考文獻：

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篇(7)

關鍵詞：房地產泡沫；國際比較；防治措施

一、前言

對于泡沫一詞，根據前美國經濟學會會長金德爾伯格的定義，它是指一種或幾種資產價格在一段時期內連續地陡然地上升，引發投資者產生在未來獲得收益的預期，從而投入大量投機資本，最終使價格飚升脫離其價值而形成的一種經濟狀態。

所謂房地產泡沫是指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其市場基礎價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。

本文從房地產泡沫產生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產泡沫進行了比較，并提出了房地產泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產熱潮有所警示。

二、房地產泡沫的國際比較

（一）美國的房地產泡沫

20世紀80年代末90年代初，美國曾發生過由于房地產泡沫而引發的危機。最初發生問題的金融機構集中在主營房地產存貸款業務的儲貸會，其后波及到商業銀行。儲貸會在美國有相當數量的資產額。曾在20世紀80年代初期一度逼近商業銀行的40%，住宅抵押貸款市場份額達到商業銀行兩倍之多，是美國金融市場的重要力量。從20世紀50年代到70年代的戰后繁榮時期中，在國家優惠政策推動下，儲貸會一度發展極為迅速。但是自20世紀80年代初起，隨著金融自由化逐步推進，其他金融機構加入競爭行列，各種條例的取消也使儲貸會喪失利率優勢，支付能力不斷下降。20世紀80年代末90年代初，美國房地產價格大幅度下跌，房地產客戶違約率從1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量銀行不良資產，專門從事房地產的儲貸會則普遍陷入嚴重困境之中。到80年代中期，商業資產供給超過了需求，在德克薩斯州城市里空房率達20%甚至30%，導致房地產價格急劇下跌，其中以西南部各州為甚，致使從事房地產抵押貸款業務的儲貸機構貸款損失慘重。

從2000年開始，股市“泡沫”破裂和經濟衰退導致近40年來最低的利率和低收入增長率，美國房地產價格增長率出現了與房主收入增長率相反的趨勢，房地產“泡沫”有所上升。美聯儲主席格林斯潘在2002年曾否認房地產“泡沫”的存在，但許多經濟學家則認為美國房地產“泡沫”其實很大。目前正在襲擊世界經濟的美國次級房貸危機充分應證了當初一些經濟學家的正確判斷。

（二）日本的房地產泡沫

日本地價偏高的問題一直存在，隨著日本經濟在二戰后的復蘇，日本的地價尤其是城市地價也以驚人的速度上漲。1955年到1980年的25年間，日本城市地價的年最高增幅達到42.5%，年漲幅超過20%的次數就有8次。一項關于地價指數與價格指數之比的考察表明，1986年日本地價指數與物價指數之比大約是1956年同期的25倍。從1986年開始，日本經歷了戰后最嚴重的一次地產價格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國的地價總額已經折合美國地價總額的4倍。到了1990年地產泡沫破滅前夕，日本地價指數與物價指數之比在短短四年內迅速攀高至1956年的68倍。

日本此次地價泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世紀70年代逐步開始推行的開放國內金融市場使日元利率自由化的舉措；二是日本對金融貨幣政策的調整為地產泡沫的出現提供了便利；三是因為日本是世界上人均土地量最少的國家之一，整個國家對于土地和房產都有一定的心理偏好，以土地或房產的方式保有財富也是泡沫出現于房地產業的重要心理基礎。

1990年，日本的地產泡沫由于政府干預等原因開始破滅，房價大幅回落。這次地產泡沫破滅對整個國家的經濟造成了極大的破壞。投機于房地產的企業大量陷入財務危機，各金融機構由于貸款難以回收和持有的地產抵押貶值，紛紛倒閉。這種混亂的局面最終造成了日本經濟長達十年的低迷。

（三）東南亞的房地產泡沫

有關專家認為：銀行信貸擴張在東亞國家和地區房地產泡沫的形成過程中扮演了重要的角色。東亞金融危機中具有代表性的泰國、馬來西亞以及香港地區的銀行信貸與房地產泡沫危機表明：銀行信貸在房地產業的過度擴張不僅是造成房地產泡沫的重要原因，而且在泡沫崩潰和經濟、金融危機中也起了同樣重要的作用。

東南亞各國在十幾年的經濟高速增長中，房地產價格暴漲，吸引了大量資金涌向房地產部門。據統計，泰、馬、印、菲的金融機構投放到房地產的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、11%。隨著市場的逐漸飽和，房地產日益暴露嚴重的供過于求現象，大量樓宇閑置。泰國房屋空置率高達20%，菲律賓為15―20%，印尼為18%，馬來西亞的數量也不少。房地產價格下降，房地產泡沫開始破裂，直接的后果是銀行的呆賬、壞賬大幅度增長。房地產危機導致銀行危機，金融體系的穩定性遭受極大破壞。因此，消除導致泡沫經濟的深層因素，力戒發生泡沫經濟，是處于經濟發展和開放的國家應引以高度重視的問題，不可掉以輕心。

三、國際房地產泡沫形成的共同原因

通過對美國、日本和東亞等國家和地區房地產泡沫的比較分析，各個國家的房地產泡沫形成的共同原因，主要有政府宏觀調控失誤、銀行貸款的過度支持、寬松的金融環境和過剩的國際資本流動等。

（一）政府宏觀調控失誤

政府行為對房地產泡沫的影響主要表現在兩個方面：一方面是在土地市場不成熟及相應經濟體制不完善的條件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供給有限和市場機制不完善的情況下，容易滋生權力尋租現象，為房地產泡沫的形成提供了溫床。不論是何種情況的調控不當，都容易引起泡沫現象。

例如以“政、官、財”一體化為特點的日本政府在經濟泡沫化過程中采取種種政策將國家發展目標從實體經濟轉向金融業，原來應該投向物質生產建設的資金也轉而流入金融投資領域。政府的誘導、投資者的沖動與金融機構本身存在的內部不完善結合在一起。在政治、企業、社會三種力量的推動下，房地產投機達到白熱化的程度。

（二）銀行貸款的過度支持

由于房地產業是資金密集型行業，開發商僅僅依靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。但金融支持過度，大量的資金涌向房地產市場，就會不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。在這方面表現最為明顯的是東南亞國家。在沒有建立有效的銀行監督和立法機構的情況下，許多銀行或是直接貸款給房地產等高回報率的領域或是通過控股、參股方式將資金變相投入房地產公司。這些資金的流入使房地產價格極速膨脹。

（三）寬松的金融環境

寬松的金融環境為房地產泡沫的產生提供了溫床?？v觀各國房地產泡沫產生的原因，會發現其中或多或少都有金融環境的因素。例如美國國會在1980年通過的《放松管制和貨幣管理法案》中有關取消利率最高限度、放松資金來源、允許各種帶息支票存在、同意各類存款機構分區域交叉等決定，在一定程度上促進了美國金融業的發展，但是也為房地產泡沫的形成創造了條件。

（四）過剩的國際資本流動

資本在國際間的流動是一把雙刃劍：一方面，它可以為資源在全球范圍內的合理配置提供渠道；另一方面，錯誤的經濟信號將誤導大量的國際游資在國際間流動，則可能會成為國際游資流入國出現資產泡沫的原因。房地產泡沫在這種條件下，就會被進一步放大。

隨著經濟的高速增長和人民幣的升值，相應的中國的資產價格相對于國外資產價格也有很強的上漲預期，所以流入中國的投機資本很多投向了房地產市場。例如我國2004年的外匯儲備余額達到6099.32億美元，其中后三個月外匯儲備猛增954億美元，幾乎占到全年增加額的一半。然而，這三個月的貿易順差總和卻僅僅只有280.7億美元。這增加的外匯儲備大部分流向了中國的房地產市場。而反過來，不斷上漲的房地產價格又吸引更多的外資進入，過度的投機造成更大的人民幣升值壓力。這是一個正循環的強化過程。

四、房地產泡沫的防治

房地產作為國民經濟的支柱產業，直接關系到整個我國經濟和社會的穩定發展。目前我國正處在房地產業高速發展的最佳時期，因此，吸取國際房地產泡沫的經驗教訓，預防和減少我國房地產泡沫必須采取相應的防治措施。

（一）加強宏觀經濟調控，防止政府調控失誤

房地產業作為國民經濟的主導產業，對國民經濟發展的促進作用是舉足輕重的。因此，政府應該對該行業進行干預。宏觀經濟形勢和政策背景的改變，對房地產的影響往往是巨大而深遠的。單一的應對措施往往無能為力，所以政府要采取控制通貨膨脹、保持稅收政策的穩定性、加強對金融機構的控制，建立完善的風險控制系統等一系列綜合措施。

（二）加強對銀行的監督管理，防止銀行貸款的過度支持

推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強對銀行的監管，包括銀行資本充足率、資金流動性、風險管理與控制能力等。這個過程中我們還要結合其他的措施來預防房地產泡沫。比如加強對房地產價格的檢測和調控，公開盡可能多的市場信息，減少市場中的信息不完全和不對稱情況，設計合理的土地稅制來控制土地投機，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。與此同時，必須大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以分散銀行信貸風險。

（三）規范房地產融資行為，防止低利率形成的寬松金融環境

規范房地產融資行為，嚴格審批房地產貸款。資金是房地產投資過熱的資本來源，控制了源頭就從根本上控制了房地產行業的投資過熱。因此金融機構要合理有效利用金融手段來進一步規范房地產融資的行為。

嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理。強化個人住房貸款管理，嚴格按照國家規定發放個人住房貸款。規范個人商業用房貸款管理。

（四）警惕過剩的國際資本流動

在金融自由化的背景下，高投資率以及大力吸引外資的經濟增長模式要求有一套合理的資金流向監管措施，以防止國際短期投資的投機性涌入。

加強對外資的監控，主要應采取以下的措施：要以外資直接投資為主，間接投資為輔，以長期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規模；控制外債的投向，鼓勵外資投向技術領域，嚴格限制外商投資房地產和金融資產的規模；在引進外資的同時，還應調整本國的產業結構，培育新的經濟增長點，提高生產能力，提高抵御外資的能力。

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