物業管理公司經理工作精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業管理公司經理工作范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

1.中小城市物業管理企業基本為低潮狀態。到2000年為止，我國已經破產的企業達到25000家，注冊資本在50萬元以下的民營企業平均壽命只有1.8年，高新技術園區5000家企業中能堅持3年的大約為5％，能堅持8年的只有3％。因此，企業可持續發展的背后是企業對穩定利潤的追逐。一個企業也只有做到可持續發展，不斷地從戰略轉型中成長蛻變，才能不斷延長企業的壽命，擴大企業的成長空間，真正實現企業價值最大化。五家渠19個物業管理有限責任公司（注冊資金50萬元）均屬三級類型。以中小城市物業管理相關問題及企業生命周期性看，多屬前期性即創業時間處于3年以下的企業，沒有以前的周期可以印證，判斷比較困難，只能根據目前企業所處的實際情況和本人研究經驗加以判斷。就企業管理生命周期理論來說在2000年后創辦的企業，如處于低潮狀態，這類企業就屬于普通型，下個周期將在2003年進入上升期；如處于平穩期，則可能屬于起落型變化的企業。

2.對五家渠城市物業管理的數據分析研究結論

結論一：五家渠物業管理工作四項指標確實可行，即環境管理部工作指標、工程管理部管理工作指標、秩序管理部工作管理指標、質量管理經理管理工作指標。而這四項指標正是中小城市普通住宅物業服務項目指標內容。對相對較高層次的經營性物業服務、物業租賃服務、物業綜合服務及相關的法律問題咨詢服務并沒有涉及。

結論二：中小城市物業管理工作正在城市規劃建設之中，但并沒有受到重視。主要反映在以下幾個方面：一是中小城市處在招商引資的經濟發展階段，重點是房地產等宏觀經濟行業的開發，而對微觀利潤的物業管理只是指標的下放并沒有嚴格管理和執行；二是中小城市物業管理有限公司基本是民營企業或房地產開發商時的物業管理，注重水、電、曖、交通及相應的安全收費工作；三是該時期物業管理工作人員素質和年齡的問題。在五家渠市從事物業管理工作的人員基本是40~50歲人員即企業下崗職工。工作既辛苦又連續，基本沒有節假日，同時，薪酬還很低，不時帶著情緒上班，時常和業主發生口角。

結論三：中小城市物業管理公司管理存在嚴重問題。這就是物業管理的利潤如何產生？經理人不清楚、員工更不清楚，多數人只知道勞動拿工資。物業管理公司屬服務勞動型企業，和其他經營服務在利潤獲得方面有較大差別，重在業主滿意率及微薄利潤。通過調查數據顯示，物業管理及服務的重要性日漸凸顯。接近八成的計劃購房者認為物業管理對自己很重要，其中36%的人認為非常重要，42%的人認為比較重要，15%的人處于中立狀態，僅9%的消費者沒有意識到物業管理對自己的重要性，認為毫不重視物業管理及服務的比例幾乎為零。這就形成老社區物業管理投資少，服務跟不上連年虧損，基本的物業管理費用每年收不上；發展中社區物業管理費已由開發商獲取，留給物業管理公司進行物業管理工作的資金很少，但基本可以運轉，這類社區的物業管理業主對物業管理費基本理解和支持；正在開發建設入住的社區的物業管理工作內容對中小城市的經濟發展及形象十分重要。

二、對中小城市物業管理的幾點建議

1.城市建設必須有長遠規劃。當然，這屬于政府思考的問題。不能只下文件而不嚴格控制和執行。物業管理工作是一個城市人工作和生活的重要需求。中國至2012年末城市人口已超過農村人口。從這點思考，中小城市的長遠規劃建設應充分考慮今后的物業管理工作的流動資金量。這會有利于企業管理工作激勵機制的形成。

2.認清中小城市物業管理所在區域。對物業管理員工的培訓必須和城市規劃建設結合，不能走形式、走過場、講關系。

3.物業管理工作人員的培訓應和當地高?；驅I職業部門聯手。正如十八屆三中全會提出的“發揮市場的決定性作用關鍵在改革”。物業管理公司所在區域的定位很重要，這是物業管理工作規章制度及內容標準的定位基礎。

篇(2)

去年底，上海市物業管理協會組織部分會員單位赴臺灣考察，考察團一行10人走訪了臺北、高雄、臺中、臺東、花蓮等城市，與臺灣物業管理協會、臺灣物業管理經理人協會等同行進行了廣泛的交流，并召開了兩岸物業管理研討會。臺灣物業管理經理人協會、高雄物業管理協會、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺業管理公司的同行們對我們的考察非常熱情，作了認真充分的準備，給考察團留下了深刻的印象，使我們的學習和考察取得了較好的效果。通過學習考察，我們對臺灣現行的物業管理模式和體制有了一定的了解。

一、臺灣物業管理的現狀

隨著先進國家的物業管理逐漸對臺灣產生影響，尤其是日本物業管理的成功經驗和為社會創造了大量就業機會對臺灣產生了很大影響，同時臺灣的房產商也要求對不動產進行維護，1987年當局終于準予開放登記物業管理維護營業項目。從事物業管理的企業叫做公寓大廈管理維護公司。1995年，臺灣頒布了第一個物業管理法規，即《公寓大廈管理條例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務人管理辦法》，1998年6月臺灣建筑物管理維護經理人協會(簡稱bma)成立，同年9月開放組織同業公會，設有臺北市、高雄市、臺中市、桃園縣公寓大廈管理維護商業同業公會，并由臺灣建筑物管理維護經理人協會整合業者，致力“建構法制環境，推廣專業技能、提升業界形象”，積極參與政府法規制定與修改，建筑物管理維護經理人協會以發展建筑物管理維護知識技術，提升建筑物管理維護服務質量為目標，多年來不斷辦理研討會、觀摩考察，并與(臺灣、上海、香港)及日本、英國交流，積極參與國際協會活動，包括世界不動產協會和世界建筑物服務廠商聯盟。目前臺灣公寓大廈管理維護公司參與公會者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場占有率在80%以上。但公司名稱并未統一規定。，臺灣又成立了中華物業管理協會。

目前臺灣物業管理服務業中，公寓大廈管理維護公司約有450家，從業人員約5萬，清潔服務公司約7400家，從業人員約15萬人，合計約為20萬人，年產值約500億元(新臺幣，約125億人民幣)。保全公司有452家，從業人員3.6萬人，其中駐衛保全年產值約有150億元(新臺幣，約37億人民幣)。

臺灣物業管理服務業依其服務項目可分為三類：第一類為建筑物與環境的使用管理與維護，提供建筑物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務;第二類為生活與商業支援服務，提供物業代辦及咨詢行業、事務管理、物業生活服務、社區網路、照顧服務、保姆、宅配物流、生活產品(衣、食、住、行、育、樂)及商業支援服務;第三類為資產管理，提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。

目前物業管理公司已跳出傳統觀念，服務的范圍也不僅限于安全等事項，而是從大樓的管理到生活便利性的提供，物業管理公司所規劃的服務項目，已涵蓋了生活的各個層面。一些大型專業物業管理公司除了以上各項外，還提供生活服務、社區總體營造、租售服務及不動產營運規劃等服務，物業管理呈現多樣化及多元化。

1、社區治安管理必須有保全公司承擔

臺灣物業管理的業務因法令限制而被割裂分別存在于許多行業，包括公寓大廈管理維護業、保全業、清潔業、房屋中介業等，在《公寓大廈管理條例》及《公寓大廈管理服務人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態，普遍的是建筑物管理維護公司，其他也有大樓管理顧問公司、清潔公司、機電工程公司等，也提供一些單項或多項的物業管理服務。特別有意思的是，在臺灣，物業管理公司與保全公司經常無法有效區分，其主要原因是因為物業管理中有關安全管理項目在臺灣的《保全業法》中規定屬于保全公司營業項目，物業管理公司不得承攬保全業務。但是在實際的商業營運中，保全公司常涉足物業管理的營運模式，物業管理公司也往往會“入侵”保全公司的營業領域，表現形式就是一家公司兩塊牌照。這與國內保安公司(相當于臺灣的保全公司)以駐衛保安工作為主，物業管理公司(相當于臺灣的公寓大廈管理維護公司)也可雇用保安員從事駐衛保安工作的方式不盡相同。

2、社會比較重視物業管理

建筑管理維護公司在臺灣普遍成立也不過10幾年的歷史，近，臺灣房地產業發展很快，維護公司數量也不斷增加。但是臺灣對從事建筑物管理維護的要求很嚴格，企業的準入“門檻”很高。根據《公寓大廈管理服務人管理辦法》第九條規定，公寓大廈管理維護公司資本額要在新臺幣1000萬元以上。并要有4名取得公寓大廈事務管理認可證的 職員和4名以上持有各類公寓大廈不同技術服務認可證的職員。沒有相當的實力，是無法進入這一行業的。這樣既實現了物業管理企業的總量和質量控制，也在一定程度上避免了行業之間的惡意競爭現象。

近年來，臺灣當局也十分重視物業管理行業的建設，在大學內開設了相關專業的學科，并先后制定了一系列物業管理以及公寓大廈維護管理的條例和規定，在政策上，也對物業管理產業給予了支持，如臺中市政府規定，物業管理企業錄用一名45歲以上勞動者，政府獎勵企業5000元新臺幣。全市人口約98萬，其中從事物業管理的將近1萬人。

同時，為提升居住和管理品質，臺灣也積極舉辦各類物業管理創優活動，如優良公寓大廈管理維護公司評比等，臺北市還開展了守望相助評比及各縣市政府舉辦的優良社區評比、環境清潔評比、社區活動評比等。

但是由于整個物業管理行業在臺灣還處于成長階段，所以行業內的企業管理和服務質量參差不齊，差異很大，在《公寓大廈管理條例》未出臺之前，許多公司對本身應有的服務工作項目都不太清楚，目前較有經驗或有規模的公司已經十分重視與改善服務品質，所以臺灣公寓大廈的物業管理現有的服務與前比較可說是突飛猛進，達到了相當高的水平。

3、自主經營管理較為普遍

除了專業物業管理外，臺灣地區許多樓宇也有實行業主自營式的物業管理，所謂業主自營式物業管理，就是社區的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請專門的物業管理公司負責，而是由樓宇業主自行打理，這種方式在臺灣的城市中比較普遍。

5、依約管理、居民法律素質較高

由于市場化程度較高，所以廣大業主的法律素養也較高。目前臺灣規范物業管理的相關法規主要有《公寓大廈管理條例》、《公寓大廈管理條例細則》、《公寓大廈管理組織申請報備處理原則》、《公寓大廈管理服務人管理辦法》等。雖然條款并不多，但在執行法規方面以及在法律法規的公平、公正性方面，業主和物業管理企業較好地貫徹了對等與公平的原則。

在管理過程中雙方依照合約規定的內容。公寓大廈管委會可以通過法規賦予業主自主管理的權力，實行對物業公司的監督。對于不稱職的物業公司進行解雇;另外一方面，優秀的物業公司通過提升服務品質和市場競爭脫穎而出。對于業主的權利和義務也規定得非常明確，而且執行起來非常嚴格。對欠繳管理費經過催告仍然不付者，管理負責人或管理委員會會訴請法院命其給付應交之金額及延遲利息，情節嚴重者可訴請法院強制遷離。如該住戶系業主時可訴請法院令其出讓所有權應有部分，如其于判決后三個月內不能自行出讓并完成登記手續者，管理公司或管理委員會可申請法院拍賣其房產。因此在臺灣管理費收繳不是問題。如臺北地區的收繳率在98%以上，臺中、高雄地區也在95%以上。

6、重視物業管理職業培訓

篇(3)

一、物業管理的內涵

物業公司在處理與大多數業主以及少數業主的關系時經常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業公司負責的對象是作為共同體的業主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應當有權在一定限度內限制少數業主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業主大會確定的規則，對不遵守相應規則的人的行為予以制止甚至提訟。對物“管理”與對人“管理”的矛盾統一：現代物業管理展現對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業管理”改為“人居服務”，然而，有權的對世性與作為所有權客體的物的獨立性是相應的，“所有權之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規模合住住宅的出現，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關系，緊密相連的毗連狀態，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業主必須調整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統觀念或生活習慣，必須共同參與制定規約，組織區分所有權人或住戶會議等。

1、物的管理對物的管理狹義上分為四類：

(1)保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的維持其現狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。

(2)改良行為，指不變更物的性質，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

(3)利用行為，指為滿足區分所有權共同需要，不變更物的性質，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。

(4)處分行為，指就物之權利為移轉、設定或消滅，使之發生權利變動之行為，如將共有部分設定專用使用權，由特定人專屬的、排他的使用等。

2、人的管理

對人的管理是指對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理，其對象不以居住于公寓大廈內的區分所有權人之行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入，其內容可分為對建筑物不當毀損行為之處置、對建筑物不當使用行為之規制，以及對生活妨害行為之防患等。

二、物業管理參與人及其法律地位

物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其它與物業管理相關聯的行業以及政府有關部門。

1、發展商

發展商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其它管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說，山于發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居第二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。

2、房屋產權所有人(業主)

由于購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前，己臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會(或稱業主大會)。

3、房屋產權所有人大會(業主大會)

房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構—物業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。

4、物業管理委員會的性質及法律地位

物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員主要由房屋產權所有人選出的代表構成，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是由業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。

5、物業管理公司

物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂，即前期物業管理；等業主物業管理委員會成立后，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽物業管理合同。有的情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并取得《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人(房屋租用人)

承租人有的是與業主直接聯系，并與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分，有的情況是業主委托管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。

7、其它相關機構管理

公司依據委托管理合同在物業區內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發生聯系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛機構，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委托合同，由他們就物業內新時期業務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業主，所以重大的協議、合同、管理公司應請管委會審議。

三、實踐中物業管理存在的主要問題及相關對策

（一）存在的問題

1、有些地方貫徹落實《物業管理條例》不到位，政府職能轉變不理想

遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業管理行政法規《物業管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業利，尊重業主自我管理和自我約束，要充分發揮市場機制的作用，主要由當事人通過合同來約束物業管理行為以及解決產生的糾紛?！段飿I管理條例》適應各地物業管理發展程度差異太大的現實，對有些問題只做了原則性規定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業管理條例》的執行效果。

2、部分物業管理企業服務意識不強，行為不規范

《物業管理條例》非常強調物業服務合同在物業管理活動中的重要作用，要求物業管理企業按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，這需要物業管理企業應當具備較強的服務意識和服務水平，為業主提供保質保量的物業管理服務。但實踐中，相當一部分物業管理企業是從原房管部門、單位后勤管理部門轉制而來，或者是從房地產開發企業派生而來，有的企業服務意識不強。部分物業管理企業不按合同約定的內容和標準提供服務，服務質量不能使業主滿意;有的企業收費不透明，巧立名目，多收費、少服務，提供的服務質價不符;一些物業管理企業未經業主同意，擅自改變共享建筑、共享設施的用途，或利用其經營謀取利益，侵害了業主的合法權益；一些不具有法定資質的物業管理企業也非法從事物業管理經營，擾亂了物業管理市場;個別物業管理企業的服務人員處理問題的態度生硬、方式簡單，甚至發生損壞業主財產、毆打業主的惡性事件。這些行為損害了物業管理行業的形象。

3、業主自我管理、自我約束的意識和能力較弱

實踐中業主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業主大會要擬定《業主大會議事規則》、《業主公約》等文件的草案，要確認業主身份、確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業主參與意識普遍不強，眾多業主之間難以形成一致意見。有些地方沒有及時按照《物業管理條例》，將原有的業主委員會制度調整為業主大會制度，仍然存在少數業主委員會成員自行決策的情況，不能體現民主協商和少數服從多數的原則，容易發生少數業主委員會成員損害大多數業主利益的情況。業主公約是業主應當共同遵守的行為準則，對業主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業主缺乏公約意識，不少小區沒有制定業主公約，或者制定了僅流于形式，業主違反公約的現象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。

4、“質價相符”的價格機制還沒有完全形成

《物業管理條例》規定了物業服務收費的有關原則，國家發改委會同建設部制定了《物業服務收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當地的具體貫徹執行意見，仍然采用政策規定代替合同約定，硬性規定物業管理的服務內容和收費標準，不符合物業管理服務這一民事活動應當由雙方約定價格的精神。不少地方把應該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業管理企業，企業不堪重負，也間接增加了業主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養成物業管理消費習慣，住房物業管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業管理費的現象較為普遍。物業管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利于了物業管理行業的健康發展。

5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位

住房專項維修資金的問題在《物業管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方沒有按照規定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發放項目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數地方雖然按照規定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設施設備的大、中修及更新改造造成困難。

（二）相關對策分析

要解決我國物業管理的這些問題，應該要建立起規范化、專業化、成熟的物業管理市場，并從以下方面努力：

1、加速立法，建立物業管理法律體系，不但要有法可依，還應切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業管理招投標規章等。

2、改革現行收費標準，引進競爭機制，創造公平的競爭環境，業主委員會能夠真正行使權利，能夠自由選聘、解聘物業管理企業。開展物業管理多種經營，政府適當放寬物業管理企業開展多種經營的政策限制，為持續快速健康發展提供資金保證。規模較小的物業管理企業可考慮合并、重組等方式，以擴大規模，謀求更好的生存空間和發展環境。

3、引導社會公眾加深對物業管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創造良好的社會輿論環境，便于物業管理工作的開展。另一方面物業管理企業也要通過良好的服務來逐步改變人們的觀念。

4、高度重視人才培養。要通過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養物業管理人才，抓緊對物業公司經理、部門經理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區主任的培訓。

5、重視業主委員會的重要作用，及時組建業主委員會，提高其參與意識，充分發揮其作用，建立健全監督機制。

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（一）原房屋管理部門

90年代末，在物業管理市場發展的成功推動下，沿海大城市的房管部門紛紛轉變體制，由原來從屬于國家管理機構變成了企業，經濟上實行自負盈虧。于是房管所長一躍而變成了物業管理企業經理，相關的員工也就成了物業管理員了。在有的地方，目前還處于房管所與物業管理企業兩塊牌子一套班子的過度情況。其優點是這一類管理人員具有原房產管理的經驗，熟悉所管物業的情況，對各類法規制度比較熟悉。他們的缺點是管理方法上留有計劃經濟痕跡，服務意識和市場意識不夠強，有的房管人員的文化程度偏低，年齡也較大，這些都將制約著公司的發展，也很難適應新時期的要求。

（二）賓館行業改行進入物業管理

這些人員的優勢是具有較高的文化素質和職業素養，服務理念比較先進，管理高檔樓宇常常成為他們的拿手之作。雖然一開始先介入商業辦公大樓的管理，但這些管理者一開始并不知道這叫物業管理，并且對對小區管理的特性缺乏了解。他們中的大多數經過學習和適應，可以克服原有的不足，成為優秀的物業管理人員。

（三）科班出身的管理人員

所謂科班是指在大學或中等專業學校的物業管理專業畢業的學生，其中甚至具有研究生學歷。現在許多大中專學校紛紛開設物業管理專業，有不少學生畢業后加入了物業管理行業。這些人的長處是具有比較系統的物業管理知識，接受新事物比較快，是新世紀物業管理的中堅力量。當然這里的許多人還是比較年輕，還需要在實際崗位上進行磨練。

（四）境外或國內早期物業管理企業帶出來的管理人員

物業管理從境外進入內地城市，如香港特別行政區的第一太平戴維斯，怡高物業，新加坡的怡安物業等。他們最早打開了中國物業管理的大門，為我們帶來了物業管理思想和服務理念。他們在國內管理過的物業中，相當一部分人成為后來其他物業管理企業的管理骨干。這種情況包括國內最早的物業管理企業，如深圳的萬科物業、中海物業等，他們是中國物業管理的先頭軍。他們培養了一批批物業管理骨干，如今活躍在其他物業管理企業中。這些骨干大多具有較高的業務水平和管理能力，一般都是這些企業的領軍人物。但是其中也有的存有太多的優越感，多次“跳槽”，工作不夠塌實。

（五）其他途徑改行進入物業管理

他們都在各個行業從事相關的服務，他們帶來了各行各業的思想文化，對物業管理的發展起了積極作用。當然他們的轉行有一個學習和實踐的過程。

二．物業管理企業高素質人才緊缺的主要原因

（一）行業發展迅速，企業急劇擴容，人才培養無法跟上。

物業管理對于我國是一個全新的行業，其發展速度又是如此迅速——20多年2萬多家企業230多萬從業人員，而高等院校（主要是高職院校）對專業人才的培養起步較晚，20世紀90年代中期廣州、深圳、重慶等地才開始陸續開設物業管理專業，高等院校培養人才有2-3年的培養過程，所以人才培養的發展速度無法跟上人才需求的增長速度是行業人才緊缺的主要原因之一，但這個矛盾從理論上分析將隨著人才培養力度的不斷加大以及物業管理企業從量變到質變的逐步開展而有所緩解。

（二）行業薪酬仍處于中下層，且缺乏激勵機制

筆者從事物業管理專業教育多年，與從事物業管理工作的歷年畢業生交流中也不難發現待遇偏低是動搖他們從業信心的關鍵因素。行業內企業眾多，規模參差不齊，經營體制不一，人員流動速度比較快；其中有些企業自培人才流失過快，甚至有成為入職培訓地的可能。行業內人力資源管理信息閉塞，導致很多需要市場化信息管理的方面管理盲目。物管行業屬于微利行業影響工資收入，近日北京外企太和企業管理顧問有限公司了北京物業管理行業薪酬報告。報告指出，自1995年以來北京市的物業管理行業獲得了突飛猛進的發展，但與行業的飛速發展相反，其薪酬情況雖有所提高，但仍處中下層。報告中顯示在物業管理行業，經理層、主管層、專業人員層和助理層四個層面的年度基本現金收入總額都占到了所有收入的60%以上，經理層甚至接近于70%，而年度變動收入總額所占比例則少得可憐。員工變動收入占總收入的比例過小說明物管行業企業對于員工的激勵和績效考核基本上很少，薪酬杠桿中激勵員工的效應沒有被發揮出來?；粳F金收入所占比重偏高，這樣雖然能夠起到比較好的保留人才的作用，但對于人才在崗位上的再發展卻起到了一定的限制作用，不利于發揮員工的主觀能動性。薪酬低下，且缺乏激勵機制是造成高層次管理人才流動性大的主要原因。

三．解決人才缺乏的主要途徑：

對于物業管理企業來說要在未來的市場競爭中保持一定的優勢解決人才缺乏的問題必須得到足夠的重視，主要可以通過以下幾種途徑保持人才競爭優勢。

（一）與地方院校聯姻共同培養合適人才

一些人才意識較強的企業借著地方高等職業技術學院人才培養的產、學、研需要與之聯手共同打造物業管理人才建立定單式培養模式。企業參與學校的教學計劃、課程設置等制定工作，學校把物業專業的實務課交給企業一線管理者來講，在教學當中就讓學生了解了市場，接觸了實際。然后學生在學習期間參加企業的實習工作，到公司后就開始經常的定時崗位并且輪換，每個人都有機會接觸一下辦公室、客服、工程、保安、保潔這些實務，同時在整個培養過程中建立了學生和企業之間的感情，有利于培養學生對物業管理工作的實際認識，走上管理崗位后學生就能挑大梁。如深圳萬科物業與深圳職業技術學院物業管理專業聯合培養學生，杭州坤和社區服務有限公司與杭州職業技術學院物業管理專業聯手合作培養學生為企業貯備人才，浙江綠城物業與浙江育英職業技術學院物業管理專業合作成立“綠城班”，北京銘維成物業管理公司與北京農業職業管理學院聯姻等等。這種做法已讓企業嘗到在人才緊缺的市場狀態下保持人才聘用優勢的甜頭。

（二）企業注重內部培訓，建立有效的激勵機制

如果說進得來人才是基礎環節，那么留得住人才就是關鍵環節。物業管理企業在人才競爭方面，必須樹立起自己獨特的企業人才觀，使人才既進得來，也留得住，還不斷有進步。應堅持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構筑企業的人才基地。同時建立有效的激勵機制，始終把員工培訓放在企業發展戰略的高度來對待。這種激勵機制應包括5種：榮譽激勵、物質激勵、參與企業民主管理活動的激勵、升職激勵和提供學習深造機會的激勵。員工培訓方面重點抓好物業管理法規知識、崗位技能、消防知識、服務意識、禮儀禮節、職業道德、電腦操作以及文化科技知識等方面的培訓。通過運用各種手段，造就一支具有豐富實踐經驗和開拓創新精神的物業管理新軍。

物業管理行業發展時間較短，物業管理人才大多是從別的專業轉行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設備的，有搞管理的，有其他各行各業的，這些人缺乏專門的知識和系統的培訓。從物業管理的實踐中大家越來越深刻地認識到物業管理除了專業技術知識之外，還需要學習社會學、心理學、法律、經營等多門學科，為了能使得行業的高質量發展，人才的培訓和培養是必不可少的。企業中員工知識層次越來越高，年齡也越來越趨向年輕化，他們對工作的期望值也越來越高，工作并非只是謀生的手段，而更是人生價值的體現，因此，企業除了關懷、尊重員工之外，更要讓員工參與領導和管理計劃，豐富其工作內容，激發員工的創造性，從而提高企業的生產效率及經濟效益。推行ISO質量管理體系，會使住戶覺得是優質服務的保證，可惜現時有些管理公司將ISO作為市場推廣策略，而沒有貫徹和有系統地推行，使管理運作與ISO的精神脫節，影響了質素。透過提升組織內所有工作的質素來滿足住戶的需要，在公司營造和諧氣氛及團隊精神，由各階層職員共同不斷努力改進以達到向住戶提供優質服務的目標。

專業化管理必然導致物業管理人員職業化水平的提高。就目前的物業管理人才培訓而言，不是以職業化為目的，持證上崗只是物業管理的普及教育，而不是職業化隊伍的培養。隨著物業管理專業化時代的到來，物業管理從業人員必須經過專業化才能執證上崗。只有這些經過專業化系統培訓的人員走上物業管理崗位，才能夠有效地組織、協調和指揮各專業公司規范化的工作，并最終使物業管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業。不斷接納優秀人才、建立系統化的人員培訓、學習、進修和深造制度，提高人員的綜合素質；投入大量的人才、物力和時間等資源，從企業的經營理念、發展戰略、員工管理政策、服務方法、各項業務的操作程序、培訓教材等進行系統化的、文字化的規范。

四、結束語

篇(5)

[關鍵詞]物業管理 集團公司 財務管理 戰略管理 對策

一、物業管理行業財務管理目前存在的主要問題

上世紀80年代,隨著改革開放的潮流,物業管理行業正式被引入國內,當時,其運作模式和財務管理都是學習香港、新加坡等的物業管理,并結合我國情況,總結出了適合我國當時實際的“收支平衡,略有節余”、“取之于民,用之于民”、“一業為主,多種經營”等財務管理的基本指導方針,進入90年代,深圳等一些物業管理較為發達的地區又進一步發展總結出“保本微利”、“量出為入”、“獨立核算”和“保證傭金”、“多退少補”等既保證業主利益,也保證企業利益,同時又促進行業發展的物業管理財務管理思路。如今,我國的物業管理行業已發展約30年,隨著時過境遷的變遷與與時俱進的潮流,業主的服務要求越來越高,相反,物業行業的服務水平與管理模式卻呈現落后,筆者將其歸納如下:

1、 物業管理行業管理者理財觀念相對落后

如今,隨著物業服務需求的進一步擴大,物業管理行業已經逐步市場化、專業化、規?；椭悄芑５L期以來,受“物業管理工作就是簡單的維修保養、清潔衛生以及環境綠化和保安”等觀念的影響,致使一些物業公司尤其是一些中小型物業企業,缺乏現代管理理念和科學的市場定位,沒有長遠的經營謀略,形不成規模效益,再加上不重視財務管理工作,人、財、物、信息等資源未能優化配置,甚至存在嚴重浪費,致使企業經濟效益低下。因此,物業管理企業經營者應樹立現財觀和成本核算觀。

2、 物業管理行業內部財務控制相對落后

當前,我國物業管理公司內部財務存在著諸多問題,其原因歸根到底是因為物業管理公司還沒有完整的財務管理辦法可供遵循,很多物業管理公司甚至沒有制定相應的內部財務管理制度,這對于物業公司來說都是不合理的。大部分企業需要設立賬目,但會計基礎管理薄弱、依法建賬不到位,并沒有按照會計科目的要求分門別類的設置明細的賬目,這不僅不利于公司及時的向業主客戶反映物業管理費的使用情況,而且會計信息也不能得到真實的反映。

3、 物業管理行業內部資金管理的力度不夠

主要包括物業管理的啟動資金,即資本金;物業維修資金;日常綜合管理服務費及經營性收入。至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業管理企業幾乎都是中小企業,其注冊資本較少,資本實力有限,土地、房屋等銀行認可的不動產資產數量較少,缺乏信用保證,所以難以取得銀行貸款。

4、 物業管理行業內部財務報表過于籠統

各層次的管理需要物業公司根據會計制度的要求,對外提供的報表?，F今大多數物業管理公司只有資產負債表、利潤表、現金流量表,數據過于籠統和宏觀,缺少管理需要的各種報表。如提供給業主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業務部門的各小區各樓宇、各項目成本費用明細表和利潤表、應收未收物業費明細表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務信息,只能采取統計辦法獲取,耗時耗力,且容易出現差錯,無法滿足內部管理的需要。

二、物業管理行業財務戰略管理的目標和理念

眾所周知,物業財務管理就是物業管理公司資金運行的管理,在資金運行過程中,包括整個物業經營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配,必須遵循有關規定。只有規范了財務行為,加強了財務管理和經濟核算,物業管理行業財務管理才會更加完善。首先,物業財務管理的對象就是物業經營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經濟效益,擴大收入來源,使物業不斷保值增值,這就需要物業管理企業加大經營力度,建立多元化經營,僅此而言,便是增添了財務管理的工作量,這就需要物業企業建立更新更完善的財務管理模型,只有如此,才能使得公司本身在競爭中立于不敗之地。筆者在此嘗試擬定,其管理模型內容是:對資金籌集運用的管理,固定資產和出租房產租金的管理,租金收支管理,商品房資金的管理,物業有償服務管理費的管理,流動資金和專用資金的管理,資金分配的管理,財務收支匯總平衡等。而其應當建立的主要任務是:

1、籌集、管理資金

主要是保證物業經營的需要,加快資金周轉,不斷提高資金運用的效能,尤其是提高自有資金的收益率。物業管理公司的主要經濟來源是房租收入、物業有償服務管理費收入,要大力組織租金收入,加強有償服務管理費的收費工作,做到應收盡受,提高回收率。另外,在資金使用上,對各項支出要妥善安排,嚴格控制,注意節約,防止浪費。充分發揮資金的效果。

2、經濟核算

本文通過財務活動加強經濟核算,改善經營管理,降低修繕、維修、養護成本,降低消耗,增加積累,提高投資效益和經濟效益的最好方法之一。

3、多元經營

積極組織資金,開辟物業經營新市場,所謂“一業為主,多元經營”,只有不斷尋求物業經營的新生長點,不斷拓展物業經營的新領域,形成新優勢才能使得企業走的更遠。

4、財務監督

物業管理公司的經營、管理、服務,必須依據國家的方針、政策和財經法規以及財務計劃,對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督,使資金的籌集合理合法,資金運用的效果不斷提高,確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。

總而言之,物業管理行業未來發展的發展戰略、投資擴張規模和對資金鞏固及管理,應當兼顧資金籌措的難易程度和成本高低等因素,做出合理的籌資規模和結構決策。將資金投放戰略的重點建立在對集團內部的資金需求及時進行了解和分析,以提高集團的整體效益為出發點,根據集團內部和外部理財環境及其變化趨勢,對資金進行整體和長期的規劃,合理運用集團公司的財務分配功能,適當集中核心企業的收益,發揮資金的規模效益,培育利潤增長點。此外,重點培養和吸引一些熟悉國際理財規則、經濟分析專家、風險控制專家等知識型財務高級管理人才,為集團提升國際競爭力提供理財方面的人才儲備。

三、戰略財務管理措施

財務戰略管理是現代企業財務管理的一個研究領域,有其發展的客觀性和迫切性。物業管理行業由于其特殊性,按照國際水準管理企業的各項經營活動、前瞻性地制定企業財務戰略十分有必要。本文作者力圖在這一方面做出新的嘗試,從戰略財務管理的角度提出以下建議:

1、貨幣資金集中管理

貨幣資金是企業的血液,任何企業的啟動和發展必須靠足夠的資金來解決,如果一個企業沒有資金或者是資金不足,再好的計劃、項目,都是空想,再好的投資活動都有可能中途擱淺。因此,物業管理行業加強資金的管理及控制具有十分重要的意義,而建立健全的管理體制,對物業管理行業經營環節實施有著根本上的影響。所以,物業管理企業務必做到對資金統一籌措、統一調度和統一監控。一方面將貨幣資金結算集中在集團的銀行存款結算戶,減少資金沉淀,確保經營的正常進行,另一方面,加強對經營單位資金使用的計劃管理,利用資金收支的時間差合理安排銀行貸款和還款計劃,節約資金利息支出。

2、統一財務會計制度

一般說來,財務管理是基于企業再生產過程中客觀存在的財務活動和財務關系而產生的,會計是運用憑證、帳簿和專門報表,采用以貨幣為主要計算單位的各種計量方法,收集、分類、記錄、報告、分析、比較和評價特定單位經濟活動和經濟效益的一種管理工作。所以,物業管理企業只有嚴格的遵從國家制定的會計制度的基礎上,再進行企業內部一系列會計制度的建立,只有嚴格遵守會計制度,才會進行會計工作、保證會計工作秩序、提高會計工作質量的重要前提。只有如此,各公司在費用管理、會計核算、資金管理等方面,執行集團統一制定的管理制度,及時、準確地填報內外部會計報表。

3、統一財務機構的設置和財會人員的管理

主要是各分公司的財務經理由企業財務部委派,其工資獎金由集團考核發放,分公司財會人員按集團的標準任用。以改革會計核算體制為契機,從嚴定崗,以崗定人,務必對全公司財會人員進行培訓、調整,使財會人員的綜合業務素質得到普遍提高。

4、統一稅務管理

一個企業由總部負責協調與稅務部門的關系,對各分公司所得稅、流轉稅進行統一管理,對增值稅發票要做到統一發放、統一管理,經常檢查,隨時監督,以免出現差錯。

篇(6)

上海中遠物業管理發展有限公司隸屬著名的中遠三林置業集團，1995年由上海遠洋運輸公司下屬房管所轉制成立，2000年7月中遠物業改制成由部分經營者持股的新型股份制企業，公司下設四家子公司、一家合資公司和一家二級公司，現為上海物業管理“二級資質”企業。2000年通過ISO9001質量管理體系審核認證，其下屬合資公司也于2001年、2002年先后通過了ISO9001：2000版質量管理體系、ISO14001：1996版環境管理體系、OHSMS18001職業安全健康管理體系審核認證，已成為上海市物業管理行業中第二家同時通過三個體系認證的公司，并使公司的管理體系逐步走上規范化、科學化和程序化。

成就輝煌業績

作為服務行業，企業品牌以及市場的認可度，將是物業管理企業是否能實現可持續發展的重要關鍵。作為中遠物業管理公司總經理申延財深諳品牌經營之道，自1998年接手公司以來，在以他為核心的一套強有力的領導班子帶領下，在一批學歷高、管理能力強、有理論、能拼搏的中層干部的努力下，齊心協力全面提升公司的科學管理和服務水平，積極展開創品牌工程的企業戰略，經過多年的努力和奮斗，中遠物業從一個只能管理遠洋公司自建小區的房管所，成長為一個能夠成功管理中高檔智能化辦公樓、高級住宅區的專業物管公司，經管物業范圍既有遠洋系統的住宅小區，也有岳洋大廈、遠洋廣場、眾城商廈等商業樓宇，更有5A辦公樓浦東國際航運金融大廈、高檔智能化住宅小區中遠兩灣城、東上海世紀花園。綠洲城市花園、新汾陽公寓、黃浦花園等上海及外省知名物業。公司目前管轄范圍覆蓋上海8個區，60多個管理點，全權管理的面積超過120萬平方米，進行物業顧問和專業服務的樓宇面積90多萬平方米，已發展成為一個全面、專業的物管公司，擠身于上海物業管理行業品牌百強企業行列。

面對企業成功，申延財總經理沒有自滿，而是更清醒地意識到在激烈的市場競爭中，企業要盡快發展壯大，必須要走規?；l展、以物業服務為依托、大力發展各種經營，從事與物業相關聯的增值配套服務的道路。在這一指導思想下，公司聯動發展了其他綜合性項目，除了物業管理外，在房屋中介、會務服務、家政服務、超市、建材裝潢、五金銷售、家用電器銷售、機電設備維修等領域都有成功的嘗試。今天，中遠物業公司已形成了以物業管理為主、多種經營為輔、優勢互補、聯動發展的良好局面，取得了可喜的經濟效益和社會效益。公司所管的“國際航運金融大廈”、“遠洋廣場”和“岳洋大廈”均榮獲市級“物業管理優秀大廈（住宅小區）”稱號；“遠洋新村”榮獲市級“文明小區”稱號；“國際航運金融大廈”還榮獲“全國物業管理示范大廈”稱號，其它樓盤也均獲得區級各類榮譽。2002年中遠物業又榮獲上海市“質量管理獎”，上海市“用戶滿意企業”等榮譽稱號，在上海市2500多家物業管理公司中脫穎而出，充分體現了企業腳踏實地、長遠發展、力爭創造中遠物業品牌的決心和信心。培養復合型人才

物業管理從字面上看管理對象是“物”，但由于所管之物是服務于“人”的，因此物業管理實質是以“管理物，服務人”為根本宗旨，而物業公司又是一個服務體系，不是單靠一個領導核心，也不是單靠一兩個管理經營就能夠完成得了的工作，因此，物業從業人員自身素質的高低將會直接影響到管理水準和服務質量。申延財總經理告訴筆者：“我們中遠物業要在上海2500多家物業公司中獲得一席之地，得到長足發展，必須要靠我們的人才，必須要靠我們這支經得起考驗的隊伍?！敝羞h物業公司非常重視三支隊伍的建設，即企業領導班子、中層領導干部和基層員工隊伍，既要發揮領導班子的領導核心和黨員干部先鋒模范作用，更要激發基層員工的主人翁意識。為此，公司建立了完善的機制，以制度管理人，定期開展一系列以提高中層干部管理水平和管理經驗的活動，并建立了“中層干部定期考核制度”，通過不定期的工作交流等形式，加強信息溝通，不斷強化干部隊伍的管理，同時公司特別注重人才培訓、挖掘和積累的基礎工作，在企業內部有一個非常良性的人才梯隊的建設工作，企業“任人唯才，”提倡人員“能進能出，能者上，平者讓，庸者下”，并通過培訓工作發現內部人員特長，進行調崗發揮，公司中層管理干部都是通過人才引進機制引進的高級管理人才。對于員工培訓工作，申延財總經理反復強調：“我們培訓的目標是造就一支高素質、復合型、服務意識強、有敬業精神的職業化員工隊伍?！痹谶@一思想指導下，公司堅持在制度上、機制上、觀念上逐步規范公司的員工培訓工作，同時加強對各管理點的培訓力度，從而使全體員工在專業技能、職業道德、安全知識、勞動紀律等方面都取得了較好效果，企業上下形成了一股濃郁的“愛崗敬業、務實奉獻”的風氣，并造就了一支穩定團結、超強合力的員工隊伍，使中遠物業公司成為一個“拉得出、打得響、管理過硬”的集體，為企業的可持續發展奠定了扎實的基礎。樹立正確理念

品牌是企業的無形資產，正確的企業理念便是企業品牌戰略的靈魂，而企業理念更是企業領導和全體員工經營企業的思想觀念，它影響著企業的經營方針、戰略決策、行為規則和工作方法，是企業一切工作的思想基礎。申延財總經理認為：中遠物業經過多年的努力奮斗，已打下堅實基礎，發展也頗具規模，但企業要進一步發展，必須要有先進的物業經營 理念作指導，為此公司提出了“業主至上、竭誠服務、科學管理、追求更好；安全文明、優美舒適、物業增值、企業增效”的質量方針。指導企業迅速走在了同行前列，并把目光鎖定物業服務需求的最大化，滿足客戶的需求和企業自身與國內外企業競爭水準的提升，走規?；?、產業化、專業化的物業發展道路。

“業主的需求，就是中遠的追求”。中遠物業不僅為業主提供基本的物業管理服務，而且有能力根據各層次業主的不同需要，有針對性地開展各種特色服務和延伸服務項目。比如，中遠兩灣城一期就有2186戶業主，物業公司面臨的第一個難題就是如何面對同時裝修的高峰，中遠物業公司下屬兩灣分公司在接手該項目后就制定了有條不紊的全方位的一條龍服務，一方面堅持做到對裝修全過程的跟蹤服務，對業主在裝修過程中遇到的困難盡心盡力及時解決，維護業主的利益，另一方面加強對小區的各類裝修外來人員的管理，以有限的人手成功地控制了近二千戶居民同時裝修的局面，同時中遠物業在兩灣城開展“全員禮貌規范服務”，并在現場設立小商品便民服務點，為業主看房提供穿梭巴士和三輪車運送裝修材料，將家樂福公司免費班車延伸到小區，并在小區大門口安裝專供小區服務的信息欄等，讓業主感受到了中遠物業無微不至的服務，可以說，中遠兩灣城多期火爆銷售場面，同時銷售價格大幅度上揚，物業管理工作的成功是其中重要的因素之一。目前，中遠兩灣城不僅擁有一流的硬件設施和配套環境，更擁有一個溫馨氛圍、一流服務的小區，而中遠物業品牌也由此在上海乃至全國樹立了形象。

不同的客戶對物業管理的形式也有著不同的需求，在申延財總經理的決策領導下，中遠物業根據不同的物業環境，公司不僅推出了全權管理服務、委托管理服務，還推出了顧問管理服務、專項管理服務以及清潔服務和保安服務等。中遠物業在認真規范做好日常各項管理服務工作的同時，還通過積極的意見征詢、上門走訪等形式加強與業主的溝通，及時調整服務內容，認真落實整改措施，有效地改善了業主的生活和工作環境，而公司干部員工的服務質量意識和服務水平也相應得到提高，他們的不懈努力換來了具備行業領先的優勢。塑造企業形象

作為物業管理企業來講，加強先進的企業文化建設，可以為企業的自身發展凝聚強大的合力。公司申延財總經理感慨地告訴記者：中遠物業成立8年來,視誠信品牌為企業的生命，力圖締造無懈可擊的企業形象，它是企業文化建設的靈魂。

中遠物業在塑造企業形象中，注重通過各種形象載體，表現出統一和諧的視覺效果，在社會上和行業內贏得了信譽，同時在員工內部也建立了對企業的一種堅定的自信心和自豪感。公司在嚴格的制度和高標準的要求背后，集團內部充滿溫情，在工作時，干群上下嚴肅認真、兢兢業業，下班后大家又親如一家人。申延財總經理在員工的眼里既是一位講究原則、管理嚴格的領導，同時又是一位受員工尊敬愛戴的老兄長、貼心人。公司在積極開展企業凝聚力工程多年來，任何一名員工過生日，總經理都會代表公司向員工送禮品、賀卡；公司員工加班加點努力工作，而同時職工的福利也很好，家屬每年的團拜會、職工旅游都獲得了員工的一致好評，而員工每年的例行體檢就要花費十幾萬元。

同時公司把關心員工延伸到關心員工家庭，任何員工和家屬生病、住院開刀等，公司領導一定探望，在開刀前一定會看到領導在身邊陪伴，在術后第一眼也必然會看到領導的關心與慰問。自2001年開始，申延財總經理設立了“總經理獎勵基金”，凡是員工孩子考上大學，都享受一定的基金獎勵，由此，中遠物業有著同行企業所羨慕的良好企業文化氛圍。可以講，中遠物業企業文化像一根紐帶，把職工和企業的追求緊緊聯系在一起，最大限度地激發了他們的積極性和創造性。

迎接未來挑戰

篇(7)

[關鍵詞] 物業管理； 企業； 可持續發展； 途徑

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 19. 041

[中圖分類號] F270 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）19- 0076- 01

我國市場經濟的深入發展，推動了物業管理行業的成熟與競爭。要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，就要培養一個優秀的管理團隊和一支高素質的員工隊伍。而強有力的培訓工作，是企業開發和利用人力資源的重要保障。

1 物業管理企業員工培訓工作的目的和意義

1.1 培訓為企業發展提供動力

物業管理企業的競爭，歸根到底是人才的競爭，通過有計劃的培訓工作培養人才，是物業管理服務行業的發展動力。物業管理企業除了從市場上招聘合適的人才外，更為有效的方式是通過培訓提高現有員工的素質，使其成為滿足企業需要的人才。

1.2 培訓為企業發展儲備力量

企業的發展需要各種層次的人力資源。物業管理公司接一個新項目，要招聘新員工，如保潔員、保安員、維修工、服務接待員，如果不培訓就上崗，他們是無法勝任的。所以，從業人員培訓是為企業發展儲備力量的加油站。

1.3 員工培訓是管理者激勵員工的方法

當今社會，學習培訓已成為很多人改變自己生活環境的重要手段。物業管理企業內濃郁的學習氛圍，以及鼓勵員工學習的政策都會對員工產生足夠強的吸引力，有利于員工隊伍的穩定。

1.4 員工培訓是實現物業管理企業經營管理現代化的基礎

目前物業管理企業的社會化、市場化發展對從業人員的素質提出了較高要求，物業管理已不再只是一個勞動密集型的行業，需要有大批精通管理的優秀人才來推動它的發展。因此，員工培訓是實現物業管理企業經營管理現代化的基礎環節和可靠保證。

2 當前物業管理崗位培訓面臨的主要問題

當前物業管理崗位培訓面臨不少問題，主要有：培訓內容單一，方法落后，互動性差；培訓工作與實際需求脫節；員工大多數是下崗職工，年齡大，接受新知識能力差。

3 充分利用崗位培訓推動企業發展

3.1 重點抓好專業崗位培訓

物業管理服務除了需要大量掌握一般技能的普通員工，還需要相當數量的專業技術人員和初級管理人才，培訓部門應根據物業服務企業的需要，有重點地開展各種專業技能和專業崗位培訓，滿足企業基層的需求。要根據不同的受訓對象，設計相應的培訓方式和內容。一般而言，對于高層管理人員應以更新理念為主，參訓人數不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學習的方法；對于中層人員，應注重人際交往能力的培養，參訓規?？梢赃m當擴大，延長培訓時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增強學習效果；對于普通職員的培訓，需要加強其專業技能的培養，以“大班制”的方式進行，開展長期性的延伸教育，適當運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務操作技能。

3.2 有計劃培訓人才，做好人力資源儲備工作

物業管理服務是一項多層次、多專業、復合型的工作，它需要不同層次的管理工作人員及操作人員緊密配合、相互協作、步調一致才能完成。不同層次的崗位培訓對于完成這一工作，實現優質、滿意服務尤為重要。物業管理公司應根據物業服務行業發展的前景，制訂物業管理服務行業培訓計劃，為行業的發展輸送和儲備人力資源。

3.3 培訓內容注重實際效果

物業管理服務行業實際操作性強，僅有理論知識還不足以勝任工作。培訓要貼近實際，做到學以致用。要根據不同的崗位、不同的層次、不同的技能、不同的需要開展崗位培訓，確保培訓質量。

4 制訂個性化的崗位培訓計劃，有針對性地進行崗位培訓

（1） 培訓計劃的制訂。為了使培訓計劃更符合工作需要，公司的各部門應發動本部門員工探討培訓項目，提出個人的培訓愿望和需求。部門經理負責制訂本部門全年培訓計劃，向公司申報。公司匯總各部門的培訓計劃內容，編制全年的公司培訓計劃。部門的培訓計劃應著重于本部門各崗位的職責、員工操作中應知應會的技能，使員工能勝任本崗位的工作。

（2） 公司還應把有發展潛力的員工送到其他相關單位進行培訓。內部培訓應由公司自己的培訓老師講課，也可聘請外單位老師講課。要采用“請進來，走出去”、內外結合的培訓方式。

（3） 公司要采取形式多樣的培訓方式，使培訓內容豐富多彩，不枯燥，既可以提高員工參加培訓學習的興趣，又能達到培訓效果。

（4） 公司要根據實際建立一套完整的員工培訓檔案。公司各部門以及各物業中心的培訓都應分別保存培訓記錄，完整地記錄培訓時間、地點、人員、培訓內容和培訓效果等各項內容。