按揭合同精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇按揭合同范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

按揭貸款借款合同范本

抵押權人：_________（貸款人）

抵押人：_________（借款人）

擔保人：_________（擔保人）

第一條 總則

抵押權人與抵押人于_________年_________月_________日會同擔保人簽訂本房產按揭貸款合同（下稱“合同”），抵押人同意以其與擔保人簽訂之房產買賣合同項下之全部權益抵押予抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行合同全部條款；抵押權人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業之部分樓款。擔保人同意承擔該筆貸款之擔保責任。經三方協商，特訂立本合同，應予遵照執行。

第二條 貸款內容

一、貸款金額：_________幣_________元整。抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人，將此筆貸款全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位賬戶。

二、貸款期限從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日共_________月。

三、貸款利率：月息_________‰ .如遇國家利率調整，貸款利率相應調整。

第三條 還本付息

一、本合同項下之貸款本金及其相應利息以分期付款等額償還的方式還本付息。期數_________每期應繳付本_________息_________（不包括利率調整帶來之應繳金額變動），首期還款日_________.

二、抵押人必須在抵押權人處開立存款賬戶，抵押人并不可撤銷地授權抵押權人，對與本抵押貸款有關之本息和一切費用，可照付該賬戶，若因此而引致該賬戶發生透支，概由抵押人承擔償還之責。

三、如果抵押人未能按規定及時繳付本息時，抵押人必須立即補付期款及逾期利息。抵押權人并有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%以上的罰息。抵押人所欠利息，按日累積計收。

第四條 提前還款

一、抵押人自愿提早繳付本合同規定之部分或全部款項時，需提前1個月以書面形式通知抵押權人并經認可，且應給予抵押權人相等于該部分或全部款項1個月利息之補償金。

二、在下列所述之任何情況下，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，及/或立即追討擔保人。

1.抵押人及/或擔保人違反本合同之任何條款。

2.抵押人及/或擔保人有不正當或違法經營。

3.抵押人及/或擔保人發生任何之重大變化而影響其履行本合同條款能力。

4.抵押人舍棄抵押房產。

第五條 手續費及其他費用

一、抵押貸款手續費：抵押人應按貸款金額的3‰繳付手續費，在貸款日一次性付清。抵押權人在任何情況下都不予退還該筆手續費。

二、抵押貸款文件及保管費：抵押人在貸款日一次性付￥_________元整。

三、公證費用及抵押登記費用：有關本合同所涉及之公證及抵押等費用，全部由抵押人支付。

四、由于抵押人及/或擔保人的原因引致抵押權人采取正當行為而引起的費用，概由抵押人及/或擔保人負責償還，且該項費用自發生之日起至收到之日止，同樣按日累積計收利息。

第六條 房產抵押

一、本合同項下的房產抵押是指抵押人與擔保人簽訂之“房產買賣合同”內抵押人全部權益抵押，包括：

1.房產物業建筑期內（售房單位發出入伙通知書日期之前）抵押人之權益抵押。

2.售房單位發出入伙通知書后抵押人之房產物業抵押（見附表）

二、抵押房產物業登記：

1.物業建筑期之購房權益抵押應向深圳市房地產權登記處辦理抵押備案。抵押人之“房產買賣合同”及由售房單位出具之“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執和保管。

2.物業建成人伙即辦理房產物業抵押登記，抵押物業之《房產權證書》由擔保方負責辦妥并交由抵押權人收執和保管。

三、抵押房產物業的保險

1.抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保。保險標的為本合同項下之抵押房產。投保金額不少于重新購置抵押房產金額之全險。在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，否則由此引起的一切費用及損失，概由抵押人承擔。

2.保險單上必須注明抵押權人為保險第一受益人，且不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償之金額（除非經抵押權人書面同意），保單正本由抵押權人執管。

3.若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直到全部收回。

4.倘該房產在本合同有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。

四、抵押之解除：該抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合同全部條款及其他所有義務后，抵押權人即須在抵押人要求及承擔有關費用之情況下，解除在抵押合同中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業之“房產權證書”及“房產買賣合同”，另具函深圳市房產地權登記處將該項抵押物之抵押登記予以注銷。

五、抵押物之處分

1.抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項或抵押權人按本合同規定要求抵押人立即提前歸還部分或全部欠款而不得時，抵押權人即可通過拍賣、轉讓、出租抵押物等形式行使其處分抵押物之權力。

2.抵押權人處分抵押物所得價款在依次扣除處分該抵押物而支出的一切費用、所欠之一切稅款及抵押人根據此合同一切應付之費用及雜費后，扣還抵押人所欠貸款及應付利息。如有余款，抵押人將其退還抵押人或其他有權收取之士，如不足，抵押權人有權另行追索抵押人及/擔保人。

3.抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制之損失，抵押權人概不負責。

第七條 抵押人聲明及保證

抵押人在遵守本合同其他條款的同時，還作聲明及保證如下：

一、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處。

二、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分以任何形式處置。如上述抵押房產之全部或部分發生毀損，不論何原因所致，亦不論何人之過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。

三、抵押人將抵押房產出租必須事先征得抵押權人書面同意，且租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計1個月內，租客即須遷出。

四、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，擔保人有權以任何形式處分抵押物并對抵押人有追索權，抵押人對擔保人則沒有反索權。

五、按照抵押權人合理之請求采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人之合法權益。

第八條 擔保人及擔保責任

一、擔保人是中華人民共和國的企業法人，是本合同項下抵押權益之房產買賣合同的賣方，也是本合同項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：

1.擔保額度：以本合同項下貸款本息及與本合同引起有關之訴訟費用為限。

2.擔保期限：以本合同生效日起至擔保人交付房產，發出入伙通知書和辦妥房產權證并交與抵押權人止。

二、擔保人保證按抵押權益之房產買賣合同的要求，準時、按質完成抵押物業的建造工程，抵押權人對此不負任何責任。

第九條 抵押權人在核實已收齊全部貸款文件后起3天內須將貸款金額全數貸出。

第十條 其他

一、對本合同任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。

二、在本合同履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合同享有的權益和權力，均不能損害、影響或限制抵押權人依本合同和有關法律規定的債權人應享有的一切權益和權力。

三、本合同不論因何種原因而在法律上成為無效合同、或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合同，并立即向擔保人和抵押人追償欠款休息及其他有關 四、抵押權人向抵押人和擔保人討還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單（有明顯錯誤者例外），即作為抵押人和擔保人所欠之確數證據，抵押人和擔保人不得異議。

五、未盡事宜，按照_________及有關法規執行。

第十一條 本合同按中華人民共和國法律訂立，并受其保障。

第十二條 附則

一、本合同須由三方代表簽字，并經_________公證。

二、本合同以抵押權人貸出款項之日期作為合同生效日。

三、本合同內所述之附表一、二，抵押貸款申請書，借款借據及抵押人與擔保人所簽訂之房產買賣合同為本合約不可分割之一部分。

四、本合同用中文書寫，一式_________份，均具有同等效力，抵押人抵押權人、擔保人各執_________份，公證處、登記處各存檔一份。

借款單位（公章 ）

法定代表人（簽字）

貸款單位（公章）

法定代表人（簽字）

保證人（章） │

篇(2)

地址：________________________________

身份證號碼：__________________________

電話/bb機/手機：______________________方(乙方)：______________________

地址：________________________________

電話：________________________________

傳真：________________________________

經甲乙雙方協商，自愿達成如下協議：

一、甲方經過對_________(地區)_________(建筑面積_________m2，其中附屬面積_________m2)的詳細考察，確定購買該房屋，并全權委托乙方購宜。

二、乙方甲方購買該房屋的單價為_________元/ m2，實付房款(小寫)_________元，(大寫)_________元(含傭金，不含交易稅費及按揭費用)。

三、簽訂本合同時，甲方即付認購金_________元，并于_________年_________月_________日前來辦理按揭申請手續和交清首期房款_________元。否則按甲方棄權處理，并不得要回認購金。

四、甲方要求乙方擔保并向銀行申請_________(新房/二手樓宇)按揭服務，要求貸款金額為_________元，還款期限為_________年(以銀行實際批核為準)。按揭購房委托合同范文節選!

五、甲方須如實填寫按揭申請材料交由乙方遞交按揭銀行，若銀行同意按甲方申請的按揭事項，甲方必須及時到銀行辦理按揭手續，并簽訂《房地產買賣契約》，同時繳納過戶時政府規定應由買方交納的稅費以及按揭貸款之評估費、保險費、抵押登記費、律師費、公證費。

六、若甲方不供房款超過_________個月，乙方有權協助按揭銀行處分該房屋。

七、若發生下列情形之一時，乙方須將認購金扣除評估費和總房款的0.5%的手續費后二個工作日內退還甲方。

1、按揭銀行不同意為該房屋的交易提供按揭服務;

2、按揭銀行同意提供貸款的額度或年限，低于甲方要求的貸款額度或年限而導致該房屋實際不能成交。

八、爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

九、本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，簽名或蓋章即時生效，均具有同等法律效力。按揭購房委托合同范文節選!

甲方(簽章)：_______________

代 理 人：_________________

_________年____月____日

簽訂地點：_________________

乙方(簽章)：_______________

經 辦 人：_________________

篇(3)

銀行房屋按揭貸款合同范本

貸款人（甲方）__________________銀行股份有限公司

住所地：______________________________

郵編：____________________

法定代表人/負責人：_________________

職務：：______________________

電話：________________________

傳真： ____________________________

借款人（乙方）

姓 名：

身份證號碼：

開戶銀行：_______________________________________

結算戶（還款帳戶） 帳號 ：

結算戶/儲蓄戶（1） 帳號 ：

（2） 帳號 ：

（3） 帳號 ：

合同簽訂地：

特別提示

乙方在簽訂本合同之前，請務必仔細閱讀本合同各條款，尤其是“特別提示”和黑體字部分，如有不明之處請及時咨詢，甲方一定積極解答。乙方有權同意本合同或選擇其他合同，但在簽署本合同后即視為同意本合同全部條款。

乙方因購買第一條所述房產（下稱“抵押物”），愿意按本合同約定的條件向甲方申請借款，并自愿將該房產作為向甲方借款的抵押擔保。甲方經審查，同意接受乙方將該房屋作為本合同項下借款的抵押物，并同意按本合同約定向乙方提供房屋按揭貸款，作為乙方購置該房屋的部分資金。為明確各方權責，甲、乙雙方經充分協商，根據有關法律、法規，在平等、自愿、公平和誠實信用原則下簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條 房產情況

房產地址： __________市 區 的商品房/商鋪；建筑面積：_____ 平方米；購房總價款：_______元；土地使用年限： ____年；商品房預售合同號（或房地產證號）__________________________ .

第二條 貸款與用款

一、甲方向乙方提供的貸款專項用于購買本合同所列上述之房產；貸款金額：（大寫）人民幣____________________________ 元整（小寫：_________________ ）；

乙方在此不可撤銷地授權甲方將該貸款以支付購房款的名義全額轉入售房者的帳戶。

二、貸款期限共 ____個月，從貸款發放之日起算，貸款發放日以“借款借據”記載的銀行出款日期為準。

三、乙方滿足以下條件，甲方將向乙方發放貸款：

1、乙方已向甲方提供《商品房預售合同》或《房產證》原件；

2、乙方已支付了不低于購房款總價__ %的首期款項；

3、乙方與本合同相關的費用已經付清；

4、已辦妥抵押物的投保手續，并將甲方列為保險利益的第一優先權人；

5、本合同已經生效，乙方已填寫了借款借據；

6、已辦妥抵押物的登記備案或抵押登記手續；

7、乙方已在甲方處開立還款帳戶；

8、甲方要求的其他條件。

第三條 利率及計息方式

一、本合同項下人民幣利率按貸款發放日國家公布的個人住房貸款利率執行，當前貸款利率為月 ___‰（年___ %），貸款利息從貸款發放日起按月分期計收。

二、根據國家利率管理規定，貸款期限在一年以內（包含一年）的，遇法定利率調整，本合同項下人民幣利率不作調整；貸款期限在一年以上的，遇到法定利率調整，本合同項下的貸款利率將從次年的1月1日起，按國家公布的個人住房貸款相應期限檔次利率執行，并以此確定甲方新的月還款額。

三、在本合同履行期內，如遇國家調整貸款利率或計息管理辦法并應適用于本合同項下借款時，甲方有權按調整后的利率和方式計算利息，并在調整當月通知乙方。甲方執行本條規定不視為對本合同的修改或變更。

第四條 還 款

一、乙方應于本合同生效日前在甲方開立還款帳戶，并于每月還款日前在該帳戶內存入足以償還當期還款額的存款，專項用于償還貸款本、息。乙方并特此不可撤銷地授權甲方在本合同規定的每月還款日從該帳戶劃收當期還款及/或欠款。

二、乙方應從貸款發放日起，按月分期（每月為一期）償還貸款本、息，還款日為每月 ___號，乙方還款總期數為 ____期。

三、乙方選定按第___ 種方式按月分期償還貸款本、息：

1、第一種方式：等額本、息償還法

合同本金X月利率X（1+月利率）貸款期數

月還款額 = _____________________________

（1+月利率）貸款期數- 1

2、第二種方式：等額本金償還法

合同本金

月還款額 = __________________+當期未償還本金X月利率

貸款期數

3、第三種方式：其他還款方式：___________________________________ .

第五條 乙方未按還款計劃還款，且又未就展期事宜與甲方達成協議，即構成貸款逾期。甲方有權就逾期貸款部分按國家規定的逾期利率計收逾期罰息。

貸款逾期后，乙方必須盡快補足，通知并同時向甲方支付逾期罰息，否則甲方有權持續計收罰息并計收復利。

第六條 提前還款

一、貸款發放后，乙方可提前償還部分或全部貸款本、息，但須至少提前30日并不可撤銷地書面通知甲方，并征得甲方同意；

二、提前償還部分貸款金額不得少于人民幣一萬元并為其整數倍，且應先償還當期還款，再償還部分貸款。

三、乙方按提前還款金額和提前還款時的貸款利率支付一個月的利息作為對甲方的補償。

第七條 抵 押

一、在本合同簽訂后，應及時辦理合同公證、抵押物的抵押備案手續或抵押登記手續，辦妥后，房屋所有權有效證件、抵押備案證明或他項權證必須交由甲方保存，直至本合同項下貸款本、息及本合同約定的費用清償完畢為止。

二、乙方按期或提前還清全部借款本、息及本合同約定的費用后，抵押關系終止，甲方應在 日內將抵押物的所有權有效證件及有關文件交還乙方，并出具書面證明交乙方向房地產管理部門辦理注銷登記手續。

三、抵押期間由于乙方的過錯或其他原因造成抵押物的價值減少的，乙方應在30日內向甲方提供與減少的價值相當的擔保。否則，甲方有權要求乙方提前清償相當于抵押物價值減少部分的本、息。

如果乙方既不提供價值相當的擔保又不提前清償等值的貸款本、息，甲方有權宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本、息。

第八條 保 險

一、乙方應向雙方認可的保險公司為抵押物購買財產險，并將甲方列為保險利益的第一優先權人，投保金額應不低于貸款本金額的105%，保險期限應不短于貸款期限。保險單正本交由甲方保存。

二、抵押物如發生損毀等保險范圍內的損失，乙方應及時通知甲方，并積極向保險公司索賠。保險公司支付的賠償金優先用于償還甲方的貸款本、息及本合同約定的費用，在乙方還清貸款本、息之前，乙方不可撤銷地授權甲方為接受賠償金的代表人和支配人，如保險賠償金不足以賠付甲方的貸款本、息及本合同約定的費用，甲方有權繼續向乙方追償。

三、在抵押期間，乙方不得以任何理由中斷保險。如乙方中斷保險，甲方有權代為投保，一切費用及由此產生的利息均由乙方承擔，甲方有權向乙方追償。

第九條 甲方的權利和義務

一、甲方有權要求乙方按期歸還貸款本、息、并支付本合同約定的費用；

二、有權要求乙方提供與貸款有關的文件資料，乙方不得向甲方提供虛假的或隱瞞重要事實的材料；

三、有權隨時了解、查閱和索取乙方各種經營活動、財產狀況及乙方涉及的重大法律糾紛的文件資料等（包括但不限于乙方所有開戶銀行、帳號及存、借款余額情況、銀行進帳單）甲方承諾對上述資料予以保密；

四、有權監督乙方按本合同約定用途使用授信款項；

五、有權依法律規定或本合同約定從乙方在甲方開立的銀行帳戶中劃收乙方應償付的貸款本金、利息、復利、罰息及所有其他應付費用；

六、對乙方逃避甲方監督、拖欠貸款本息、提供虛假資料、虛構借款用途、違約或違法使用授信的，有權實施信貸制裁，有權通過新聞媒介實行公告催收；

七、當發生下列情形之一者，甲方有權隨時提前收回未到期的部分或全部貸款金額及應付利息：

（一）乙方未能履行本合同第十條第三、四、五、六、七、八款約定的義務，或故意阻礙甲方行使、實現本合同約定的權利，或違反本合同第十條第九、十款約定的義務持續10個工作日以上的；

（二）乙方涉入或將要涉入重大訴訟或仲裁及其他重大法律糾紛將影響本合同履行的；

（三）乙方逃匿、死亡、被依法追究刑事責任或涉及重大民事糾紛而危及甲方債權的實現的；

（四）乙方發生重大變故，致使其缺乏償債誠意、償債能力受到嚴重損害的或喪失的；

（五）乙方有喪失或可能喪失履行債務能力將影響本合同履行的。

第十條 乙方的權利和義務

一、 乙方有權按合同約定取得貸款；

二、 抵押期間，有權繼續占有、使用抵押物；

三、 抵押期間，轉讓抵押物的，應當通知甲方并告知受讓人轉讓物已抵押的情況；出租抵押物 的，應當通知甲方并且出租期限不得長于授信期限，出租期限長于授信期限的，應當征得甲方書面同意；抵押物拆遷的，應當通知甲方；贈與抵押物的，應當征得甲方的書面同意；對抵押物處置的其他約定 .

四、乙方應向甲方提供詳實的一切與貸款有關的文件及資料，并保證有關文件及資料無任何偽造和隱瞞之處；

五、乙方不得隱瞞抵押物存在共有、爭議、被查封和已設定抵押等情況的；

六、乙方應主動（并非必須接到甲方通知時）按本合同約定按期足額償還貸款本、息；

七、乙方應辦理該房屋有關權證及抵押登記手續、購買財產保險等；

八、積極配合甲方對其資金使用、消費和經濟收入等方面進行監督；

九、變更住所、通訊地址、聯系電話、經濟收入、資產轉讓等重要事項的，應在有關事項變更后5個工作日內書面通知甲方；

十、如發生對其正常經濟收入構成威脅或對其履行本合同項下還款義務產生重大不利影響的任何事件，包括但不限于涉及重大訴訟事項、強制執行、財產狀況的惡化等，應立即書面通知甲方。

第十一條 本合同項下費用的承擔

甲方承擔的費用有以下幾項：________________________________________________ ，

乙方承擔的費用有以下幾項： ________________________________________________.

第十二條 違約責任

一、本合同生效后甲、乙雙方當事人均應履行本合同約定的義務，任何一方不履行或不完全履行本合同所約定的義務，應當承擔違約責任。

二、合同生效后，甲方無故不發放貸款，造成乙方損失的，應當賠償損失。

三、乙方未能按時還款即構成違約，甲方有權要求其限期糾正，逾期不糾正的，甲方有權采取下列但不限于下列措施：

1、發放的貸款均視為到期債權，并提前收回部分或全部的貸款債權；

2、按本合同載明的貸款利率水平加收 計收罰息，并對未支付的利息，按罰息利率計收復利；

3、有權依法處分乙方提供的抵押物，不足部分仍有權向乙方追償；

4、甲方有權從乙方在甲方開立的銀行帳戶中劃收全部債權本、息和費用。若該帳戶的幣種與債權幣種不一致，甲方按以下方式處理：

按當日匯率折算成債權幣種以實現債權；

其他 .

5、由于乙方的過錯導致甲方其他任何損失，乙方應承擔賠償責任。

第十三條 合同的生效、變更、解除和終止

一、本合同經甲、乙雙方簽章，并辦理抵押登記備案或抵押登記后生效，至本合同項下本金、利息、復利、罰息及所有其他從屬費用結清之日終止。

二、乙方如要求展期，應于到期日前20日向甲方提出書面申請，經甲方審查同意展期，并由雙方簽訂相關的展期協議，乙方繼續承擔抵押擔保責任，本合同項下貸款才相應展期；否則作逾期處理。在簽訂展期協議前，本貸款合同繼續執行。

三、本合同生效后，除合同已有約定外，任何一方都不得擅自變更或提前解除本合同，如確需變更或解除本合同，應經甲、乙雙方協商一致，并達成書面協議。書面協議達成之前，本合同繼續有效。本合同有特別約定的，按約定辦理。

第十四條 公 證

甲、乙雙方同意并確認：

本合同若經公證機關公證為具有強制執行效力的債權文書的，債務人未能按期清償所欠甲方的債務本、息和其他從屬費用或乙方有本合同約定的其他違約情形時，甲方有權根

據本合同直接向有管轄權的人民法院申請強制執行。

本合同雖經公證機關公證，但甲方不能直接向人民法院申請強制執行。

第十五條 法律適用和爭議解決

一、本合同適用中華人民共和國法律。

二、甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，首先應協商解決；協商不成的，可通過以下第 種方式解決：

1、 在甲方所在地法院通過訴訟方式；

2、 在 所在地法院通過訴訟方式；

3、仲裁方式，提交 仲裁委員會按照金融爭議仲裁規則進行仲裁；

4、其他：___________________________ .

三、各方確認：_____________銀行總行有權直接或授權任何機構取代甲方處理因執行本合同所產生的糾紛。

第十六條 乙方的特別陳述

一、乙方承諾并保證簽訂本合同已得到其配偶或者其他共有人的同意；

二、在本合同有效期內，如該房產發生繼承、遺贈等法律行為，本合同對乙方所設定的義務對繼承人或受遺贈人依然有效。

第十七條 附 則

一、本合同項下借款借據、擔保合同、展期協議、催還款通知書或其他債權債務憑證、附件

等為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

二、本合同項下甲方經辦人為：______________ ，聯系電話： __________________

三、本合同正本一式 份，具有相同的法律效力。當事人及有關機關 各執___份。

第十八條 符號的意思表示

在里打√表示選擇該選項，在里打X表示不選擇該選項。

第十九條 其他約定（空欄不足可另附頁）

合同各方簽名蓋章：

甲方（蓋章） 乙方（簽名或蓋章）

篇(4)

商品房按揭抵押貸款合同范本

抵押權人（貸方）

聯系電話：

地址：

郵政編碼：

抵押人（借方）

身份證號碼：

地址：

郵政編碼：

聯系電話：

擔保人（發展商）

地址：

郵政編碼：

聯系電話：

第一條 總則

合同三方經充分協商，一致同意并于_________年_________月_________日簽訂本樓宇按揭抵押貸款合同（下稱“本合同”）抵押人（即借方）同意以其與擔保人于_________年_________月_________日簽訂之“商品房預售契約”（編號為_________）之全部權益抵押給抵押權人，并同意該“商品房預售契約”項下之房產向當地房地產管理局辦理房產抵押手續，以該房產抵押給抵押權人，賦予抵押權人以優先第一位抵押權，并愿意履行本合同全部條款。抵押權人（即貸方）同意接受抵押人以上述商品房預售契約之全部權益，作為本合同項下之抵押物（資料詳見附表），并接受擔保人承擔合同項下貸款的連帶擔保責任。抵押權人向抵押人提供貸款，作為抵押人購買抵押房產之部分樓款。抵押人同意抵押權人為其指定本合同的擔保人。

第二條 釋義

在本合同內，除合同內另行定義外，下列名詞的定義如下：

1.“營業日”指抵押權人公開營業的日子。

2.“供款”指抵押人所欠抵押權人之貸款本金利息。

3.“欠款”指抵押人欠抵押權人之一切款項，包括供款、罰息、有前的手續費及其他費用。

4.“商品房預售契約之全部權益”指抵押人與發展商簽訂的“商品房預售契約”內所應擁有的全部權益。

5.“擔保人”指與抵押人簽訂“商品房預售契約”的賣方。

第三條 貸款

一、貸款金額：人民幣_________（大寫）

二、期限_________年，由抵押權人貸出款項之日起計（借款日以借據日期為準）

三、貸款年利率為_________%.在合同期內，如抵押權人按有關規定調整貸款利率時，應書面通知抵押人并按通知的規定進行調整。

四、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，轉入抵押權人指定抵押人所購樓宇之發展商之賬戶。

第四條 供款

一、供款按貸款期限以第一個月為一期，采用定額月金償還方式，共_________期；

二、貸款日期在貸款日當月的十四日之前（包括十四日），則起供月為當月；貸款日期在貸款日當月的十四日之后，則起供月為貸款日的下個月；供款日為每月十五日。

三、月供款的計算：月供貸款金額X貸款期月利率X（1+貸款期月利率）還款期數=_________款額 （1十貸款期月利率）-1

依上式計算的每期供款金額按抵押權人簽發的《按揭供款通知書》執行。

四、抵押人必須在抵押權人指定之行所開立活期存款賬戶，在每月的十四日之前將當月供款足額存人或匯抵該賬戶。抵押人并特此不可撤銷地授權抵押權人從該賬戶扣收月供款、罰息及其他與該筆貸款有關之費用。如有變更賬號，須書面通知抵押權人。

第五條 逾期利息及罰息

每月分期供款應繳收之金額，按本合同第四條第四點的規定辦理。如逾期未能足額交付當月供款，抵押人必須盡快補足，并同時向抵押權人交付逾期罰息，罰息額按貸款余額每日萬分之_________復利計算直至付清。

第六條 提前還款之規定

一、抵押人可在本合同執行期內任何一個營業日提前繳付剩余貸款，包括提前全部還清和部分還款，抵押人提前還款需提前一個月以書面通知抵押權人，抵押權人不收取任何無關的費用。

二、抵押人提前還款需首先繳交提前還款日當月份的供款。

三、每次提前部分還款的金額不少于抵押權人之有關規定。

四、部分還款后，抵押人可選擇變更月供款金額或變更供款期限，并以書面通知抵押權人。

第七條 手續費及其他費用

一、有關本合同所涉及之公證及抵押物案/登記/注銷費、律師費、保險費、手續費等費用，概由抵押人負責支付。

二、抵押人如不依照本合同之規定付清一切欠款，抵押權人進行追索而引起的一切費用，概由抵押人負責支付。

三、抵押人需負責繳付當地政府部門對抵押房產所征收的一切費用。抵押人如不繳交而由抵押權人為保障其本身權益而先支付者，抵押權人可將已墊付的費用并人抵押人欠款內，向抵押人進行追索。

第八條 房產抵押之規定

一、本合同項下之房產抵押是指：

1.地產之權益抵押：即抵押人簽訂“商品房預售契約”經監證之后，由抵押人將該商品房預售契約所應擁有之全部權益以優先第一位抵押給抵押權人。

2.房產抵押：即抵押人將其所簽訂“商品房預售契約”項下以抵押人名義購買之房產以優先第一位抵押給抵押權人作為本合同貸款之抵押物。

二、在簽訂本合同之日，抵押人須將其簽訂之“商品房預售契約”交給抵押權人或抵押權人指定的律師事務所保管。抵押期間，對抵押物進行確權，申領產權證時，須同時辦理抵押登記，有關購房發票、《房地產證》等抵押物之證明文件之正本將由抵押權人保管，并作為本合同抵押物之憑據。

三、抵押人選購之房產如有缺點（無論顯著或隱藏）引致損失或損傷，與抵押權人無關，抵押權人不負任何責任。

第九條 房產保險之規定

一、抵押人在與抵押權人簽訂本合同時，必須向抵押權人指定或的保險

公司一次性為該房屋投保，保險額不小于購買該房產的總價款額，投保期不得短于借款期，如果利率調整而抵押人選擇延長供款期數，原房屋保險到期后需補辦保險。

二、抵押人在為該房產投保之后，必須將該房產之保險單據正本交給抵押權人保管并任命抵押權人為其代表人，接受該房產之保險賠償金及任命抵押權人為該項賠償金之支配人（即抵押權人為第一受益人）

三、倘該房產在本合同有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則，則該房產保險單項下之賠償金將用于修理損壞部分。

四、該房產之保險賠償金如不足清付抵押權人應收之欠款時，不足之款應由抵押人負責清付。

五、如抵押人還清抵押權人應收之全部欠款后，抵押權人應將該房產保險賠償金之受益人轉為抵押人名下，同時將該房產之保險單據交還抵押人收執。

第十條 房產抵押之解除

抵押人還清抵押權人應收之全部欠款（不論屆期滿與否），并履行本合同全部條款后，即可聯同或委托抵押人或其人到當地房地產管理局辦理注銷抵押備案或抵押登記。

第十一條 抵押房產之處理條件和權利：

一、抵押權人可于下列情形之一發生時依法處置該房產并通知擔保人履行連帶擔保職責：

1.抵押人不遵守本合同之任何條款及不支付本合同規定之任何應付欠款。抵押權人給予抵押人一個月催收應付欠款之通知，而抵押人未能遵守該項通知還款給抵押權人。

2.抵押人自欠繳之日起連續滿60天仍未清繳全部應付欠款（包括各期供款和應計罰息）

3.抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管、查封財產，或抵押人為公司組織而被解散或清盤。

4.抵押人之任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收。

5.抵押人舍棄該房產。

6.抵押人使用抵押房產作非法用途，引致當地政府對該抵押房產可能進行沒收或處理。

7.抵押人的繼承人或受遺贈人或代管人只能履行部分或拒絕履行抵押人在本合同的任何責任。

8.抵押人未征得抵押權人書面同意而擅自將抵押房產出售、出租、抵押、贈與、轉借、托管或其他方式處分。

9.抵押人不按時繳交有關購房合約或抵押物的任何稅款（包括地稅、或有關政府部門所征收的其他稅項）或有關抵押物之有關物業管理費用。

10.為公民個人的抵押人_________抵押人本身發生病變（包括精神不健全）死亡、或被宣告死亡或被宣告失蹤。

二、抵押權人在自行依法行使其處理該房產之權利時，可委托人處理上述事宜。該房產依法變賣時，擔保人在同等條件下有優先購買該房產之權利。

第十二條 抵押房產的處分及所得款項之規定

一、抵押人如不支付本合同規定的任何款項、或不遵守本合同各項明文規定的條款或發生任何違約事項時，抵押權人應以書面形式給予抵押人要求還款的通知。若通知書之還款期屆滿，抵押人仍未能遵照該通知將有關欠款五條件地償還予抵押權人，抵押權人即可依法認定：在不違反中華人民共和國法律的情況下采用適當方式處分抵押物，包括但不限于以下任何一種方式處分抵押物：

1.以抵押權人認為合適的售價出售本合同項下的部分或全部抵押房產；

2.以抵押權人認為合適的租金及年期出租部分或全部的抵押房產及收取租金和其他收益；

3.經有關房產部門同意的任何其他處分方式。

二、抵押權人依據自本條第一款規定處分抵押物時，有權代表抵押簽署有關抵押的買賣、出租這文件及合約，有權出具收據或租單。

三、抵押權人按本合同規定處分抵押物，抵押人不得為此向抵押權人提出任何損失賠償要求。

四、抵押人不遵守本合同規定之條款或發生任何違約的事項，而擔保人又未按時履行擔保職責時，抵押人須將由出租或拍賣或變賣該房產所得之款項依下列次序處理：

1.第一用于償付因出租或拍賣或變賣該房產而支出之一切費用；

2.第二用于償還抵押權人應收之欠款；

五、抵押權人處理該房產所得款項，余數不足以償還押權人應收之欠款，抵押權人有權向抵押人繼續追究或由擔保人負連帶責任。

六、抵押權人處理該房產所得款項，除去必須首先支付該房產或處分該房產之有關費用及償還抵押權人應收之欠款外，還有剩余，抵押權人應將余款交給抵押人收訖。

第十三條 抵押人之責任及權利

一、在本合同有效期內，抵押人必須：

1.向抵押權人提供詳實之一切有關文件及資料，并保證有關文件及資料無任何偽造和隱瞞之處。

2.主動依期清還本合同內所有欠款，則抵押人有權繼續享用該房產。

3.按照抵押權人指定之利息率繳付未付欠款，直至該欠款結清為止。

4.向有關部門繳交該房產之任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費，保障該房產免受扣押或涉及法律訴訟。

5.準許抵押權人及其授權人，在合理的時間內依法進入該房產，以便查驗。

6.維持該房產之原狀、整齊或完好。

7.在更改住址、通訊地址或聯系電話時，立即通知抵押權人和擔保人，并以書面形式加以確認，如有延誤而造成的損失概由抵押人承擔。

8.在掛失或更改委托抵押權人扣款之活期賬戶時，立即以書面通知抵押權人，如有延誤而造成的損失概由抵押人承擔。

二、抵押人出具委托書委托抵押權人或其人代其向當地房地產管理局申領《房地產證》（及）《房地產共有證》）和《房屋他項權證》并辦理該房產抵押備案或抵押登記手續。抵押人之《房地產證》（及《房地產共有證》和《房屋他項權證》）由抵押權人收執。

三、抵押人如需要較長一段時間離開現有通訊地址，而不能親自履行本合同之各條有關規定時，必須委托人代其執行本合同項下各抵押人自負。

四、未征得抵押權人書面同意，抵押人絕對不得擅自將房產出售、轉讓、再抵押、抵償債務、舍棄或以任何方式處置該房產。

五、抵押人將該房產出租必須與承租人訂立租約，并征得抵押權人之書面同意，否則該租約無效，且租約內必須訂明：抵押人違；反本合同時，由抵押權人發函日起計30天內，租客即須遷出。

六、如抵押人有任何法律訴訟、仲裁，或法院傳訊，抵押人保證及時書面通知抵押權人和擔保人。

七、抵押權人或擔保人在處理該房產所得款項，除去必須首先支付與該房產或處分該房產之有關費用外，余款不足以償還抵押權人應收之欠款、抵押人必須向抵押權人或擔保人清付不足之款。還有剩余，抵押人有權要求將余款收訖。

八、該房產之保險賠償金如不足額清付抵押權人應收之欠款時抵押人必須向抵押權人清付不足之款，如還有剩余，抵押人有權要求將該筆余款收訖。

九、如抵押人還清抵押權人應收之全部欠款并履行本合同之全部條款后，抵押人有權要求抵押權人將該房產保險賠償金之受益人轉為抵押人名下并將該房產之保險單據交還抵押人收執。

十、如擔保人代抵押人償還抵押權人應收全部欠款，抵押人無條件同意抵押權人將該房產之抵押權益轉給擔保人。

第十四條 抵押權人之責任及權利

一、抵押權人在抵押人辦妥抵押備案手續之后，以抵押人購樓款之名義轉入抵押權人指定購樓房之發展商之賬戶。由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項之情況發生，抵押權人概不負責且有關各項費用恕不退還。

二、抵押權人必須依照本合同之規定向抵押人收取供款。

三、依照

本合同有關條款，抵押權人要求抵押人提前繳交部分或全部應付欠款時，必須知會抵押人。

四、抵押權人處分該房產所得款項，除必須首先支付與該房產或處分該房產之有關費用外，如果余數不足以償還抵押權人應收之欠款，抵押權人有權問抵押人追索賠償或向擔保人追索。如有剩余，應將余款交給抵押人收訖。

第十五條 擔保人之責任、權利

一、擔保人是中華人民共和國的企業法人，是該合同項下抵押權益之房產買賣合同的賣方（即售房單位），也是本合同項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：

1.擔保額度；以本合同項下貸款本息及與本合同引起有關費用為限，保證額度并不從抵押物的擔保額中抵扣。

2.擔保期限：從合同生效日起至本合同項下貸款本息、罰息和其他費用全部還清為止。

二、擔保人責任

1.在擔保期限內自愿承擔本合同項下貸款的連帶擔保責任。

2.如抵押人未能按時履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即可直接從擔保方在抵押權人下屬之行、所開立之結算賬戶內扣收抵押人所欠抵押權人之欠款。

3.保證按“商品房預售契約”所列售房單位之責任，準時、按質完成抵押物業的建造工程，并交付使用，抵押權人對此不負任何責任。

4.同意抵押人將其房產買賣合同之權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償合同項下貸款全部貸款本息及欠款之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人（包括擔保人）侵犯。

5.保證與抵押權人緊密合作，使本合同各項條款得以順序履行，協助辦理該抵押物業登記備案等有關手續，以保障抵押權人利益。

6.在本合同執行期間，抵押人要求將所抵押之物業退還或調換并經擔保人同意后，擔保人必須征得抵押權人的書面同意，并代抵押人償還全部欠款。

三、當擔保人接到抵押權人以書面形式發出的履行擔保通知之日起15天之內（以抵押權人發出通知的郵戳為準）不予答復即視同認可抵押權人可直接從擔保人結算賬戶內扣收此筆擔保之有關款項，擔保人不得有異議。

四、如擔保人代抵押人償還抵押權人應收之全部欠款，抵押權人無條件同意將該房產之抵押權益轉給擔保人。

五、如擔保人合并或分立，擔保人在此聲明：原擔保責任無條件地由合并后存續的公司或新設立的公司承擔及由分立后的公司承擔。

第十六條 其他

一、本合同規定之權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積，本合同規定之權利、利益和賠償辦法并不排除法律規定之其他賠償辦法。

二、抵押權人、抵押人、擔保人與本合同有關之通知、要求，均應以書面形式表達為準。抵押權人向抵押人發出書面通知，抵押人之郵送地址按抵押人填寫的《個人按揭貸款申請表》中的郵送地址，如有變更須及時通知抵押權人。信件在投郵7天后，及任何以人手傳遞的函件一經送出，即被視為已送對方。

三、在本合同有效期內，如該房產發生繼承、遺贈等法律行為，繼承人或受遺贈人自接受該房產之日起計30天內，持有效證件與抵押權人或其人到原登記機關辦理有關該房產之變更手續及繼接抵押人履行本合同之全部條款。

四、在辦理抵押物案、登記或注銷及出租、出售抵押物時，抵押權人有權指定人（包括律師）代為辦理上述各項事宜，抵押人不得提出異議，并應承擔由此而產生的全部責任和費用。

五、在本合同履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合同享有的權益和權力，均不能損害、影響或限制抵押權人依本合同和有關法律規定的債權人應享有之一切權益和權力。

六、抵押權人向抵押人和擔保人索還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單（錯誤者例外），即作為抵押人和擔保人所欠確數證據，抵押人和擔保人如有置疑，需提供有關書面還款憑據，否則不得異議。

第十七條 適用法律及糾紛的解決

一、本合同適用中華人民共和國法律。

二、在爭議發生時，各方均有權選擇以調解、仲裁、訴訟等方式解決。

三、如抵押人來自海外或港澳或臺灣地區，或為該等地區居民，抵押權人有權在抵押人之來處或居住地執行本合同內抵押權人之權利，以及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動。抵押人必須承認本合同同時受該等地區之法律保障，不得提出異議，如本合同內任何規定，在該地區之法律上被認為無效，并不影響其他規定之效力。

四、本合同適有當地房產管理部門等有關規定。

五、在爭議解決期間，除爭議事項外，各方應繼續履行本合同規定的其他條款。

第十八條 附則

一、本合同須由三方代表簽字，經公證處公證，并辦妥抵押人所購樓宇的抵押備案或抵押登記后生效。

二、本合同內所述之“附表”、“商品房預售契約”及“借據”，為本合同不可分割之一部分。

三、本合同用中文書寫、一式_________份，均具有同等效力，抵押權人執_________份，抵押人、擔保人、公證處各執_________份。

抵押權人（蓋章）_________ 抵押人（簽章）_________

法定代表人（簽字）_________

擔保人（蓋章）_________

法定代表人（簽字）_________

_________年____月____日 _________年____月____日

篇(5)

[關鍵詞] 仿真違約期權提前支付期權

一、導言

按揭貸款在價值較高耐用品消費市場中占有很大份額，也是銀行金融業務的重要組成部分。隨著金融機構之間競爭的日益加劇，推出不同按揭金融產品以滿足不同消費者的需求是大勢所趨。以房貸市場為例，在我國1997年以前，國內居民買房基本都是一次性付清，談不上有房貸市場。1997年初，國家為啟動房地產市場，逐漸放寬房地產信貸政策，1998年國家取消福利分配住房制度，正式出臺個人住房貸款管理辦法，個人房貸市場開始逐漸發展。隨后，在最初按揭貸款方式等額本息的基礎上逐漸推出等額本金，等額遞增，等額遞減等房屋按揭方式。2006年，中國建設銀行、光大銀行、招商銀行推出固定利率房貸，深圳發展銀行則推出“雙周供”業務，中國農業銀行在廣東、北京等分行試點“接力貸”新型房貸業務。

金融機構開發和推出金融產品的周期在不斷縮短，如何采取有效且經濟的方法定價不同的金融產品是一個需要不斷探索和完善的課題。本文通過計算機仿真技術估算按揭合同中內含期權的價值，為金融產品的定價提供部分的理論依據。

二、文獻回顧

Epperson等（1985年）討論了固定利率按揭合同中違約保險的定價。他們認為該保險可以看作復合看跌歐式期權。根據Black－Scholes－Merton微分方程：

建立偏微分方程，用有限差分法解方程，得到期初違約期權的價值。Cunningham和. Hendershott（1984年）從或有要求權出發定價了違約期權。 Brueckner(2000年）從信息不對稱角度對按揭違約進行了討論。

Hall(1985年）認為固定利率按揭合同中的提前償還條款是一看漲期權，因為貸款人可以

以事先知道的不受利率影響的價格回購按揭合同。但是該期權在兩方面區別與標準金融期權：一是提前償還期權始終由按揭抵押證券發行者持有；二是一旦按揭關聯財產被售出，按揭貸款或者被重新支付，或者轉移給新的財產所有者。Hall接著通過模擬利率二叉樹求解期初提前償還期權的價值。Murphy（1991年）建立了價格路徑模型，假定提前償還是看漲期權價值的函數，前向迭代求解提前償還期權的價值。Murphy（2000年)比較了利率路徑模型和價格路徑模型的效果，認為價格路徑模型與實證分析更為吻合。

Leung和Sirmans(1990年)用網格法分別計算了違約期權，提前償還期權，違約及提前償還混合期權的價值。Kau等(1992年)考慮到提前償還與利率的期限結構有關，而違約則是由于按揭物價值的波動，以利率和按揭物價值為不確定因素建立了二維偏微分方程，求解了提前償還期權和違約期權的價值。Ambrose和Sanders（2003年）使用按揭抵押證券數據對提前償還和違約進行了分析。

三、模型及算法

數學家們傾向于在用其它方法無法或者非常困難得到解時才考慮應用仿真技術，恰恰相反，投資者總樂于用一種方法計算所有的資產組合，金融中介機構則樂于用一種方法來分析整個資產――負債情況，而仿真方法使其成為可能。市場是千變萬化的，諸多因素都影響著資產價格，通過建立嚴謹的非線性偏微分方程模型得到資產及其衍生產品價格的近似解非常的困難，采用仿真方法來解決問題便成為一個較好且實際的選擇。本文嘗試用計算機仿真方法來定價固定利率按揭合同中違約和提前償還期權，模型中假定按揭合同為固定利率等額償還方式。

1.環境變量

根據Kau等(1992年)的理論，期權價值受按揭物價值和利率的影響，本文定義一個標準的經濟環境，假設按揭物價值與利率不相關。其中

(1)按揭物價值波動是一維納過程：

①

分別表示按揭物的期望回報率，折舊率，標準差；為一標準維納過程

（2）根據Cox, Ingersoll和 Ross(1985年)理論，利率期限結構為均值回歸平方根過程：

②

分別表示調整速度，穩態利率，利率標準差；為標準維納過程

2.決策標準

根據①②模擬每一支付日按揭物的價值及當期利率，模擬次數為K次。在每一還款日貸款人有三種選擇：違約，正常支付，提前償還。貸款人在每一還款日以成本最小化為目標函數作出決策。采用Leung和Sirmans(1990年)的標準來測算各種選擇的成本：

（1）正常支付的成本：MP+MB(i,k)

（2）違約的成本： (1+a)*H(i,k)

（3）提前償還的成本：(1+β)*RB(i)+MP

MP，MB(i,k)，H(i,k)， RB(i)分別表示每期支付額，路徑k中第i支付日按揭物的帳戶余額，路徑k中第i支付日按揭物的價值及第i還款日按揭的帳戶余額；β，a分別表示重新融資成本，違約的懲罰因子；其中i=1,2,…,T；T為按揭支付的次數；k=1,2,…,K；K為模擬的次數。

當i=T，即合同期末時，貸款人在正常支付和違約之間作出選擇。

按揭的價值M為：

M(i,k)=min{ MP+MB(i,k), (1+a)*H(i,k)，(1+β)*RB(i)+MP}，i=1,2,…,T－1； k=1,2,…,K

M(T,k)=min{ MP, (1+a)*H(T,k) }， k=1,2,…,K

定義狀態變量SI（State Index）：

3.求解按揭賬戶余額MB的動態規劃算法

基于Epperson等(1985年)的觀點，違約期權和提前償還期權是復合型的歐式期權。由于復合期權前一期期權價值受后續期期權價值的影響，復合期權的定價是一逆向遞歸動態規劃過程。而普通模擬技術在本質上都是一前向遞歸過程（Michael等，2000年），并不適合直接解決逆向遞歸過程。但Tilley(1993年)提出了“分束法”解決這一內在矛盾，即在算法應用之前模擬所有的隨機過程。本文利用Tilley(1993年)思想從按揭物價值路徑法求解按揭物的賬戶余額MB。按揭物價值路徑動態規劃算法步驟為：

（1）根據①②模擬每一支付日按揭物的價值及當期利率的路徑，模擬次數為K（K=Q*P）次。

（2）在時期i對按揭物的價值H（i，k）進行排序，將排序后的H（i，k）分為Q束，每束有P個路徑。

（3）支付日按揭的賬戶余額RB(i)=MP*(1-(1+R/m)^(i-T))/(R/m)。

i=1,2,…,T－1；R為按揭合同的固定利率；m為每年支付頻率。

（4）確定M(i,k)：M(i,k)=min{ MP+MB(i,k), (1+a)*H(i,k)，(1+β)*RB(i)+MP}，i=1,2,…,T－1； k=1,2,…,K；

（5）確定SI(i,k)。

i=1,2,…,T－1； k=1,2,…,K。

（6）從i期r中隨機挑選一束大小最接近的P個r值作為i期某束的利率：r(i,k)

i=1,2,…,T－1； k=1,2,…,K。

（7）計算第q束的MB(i,k): MB(i,k)=

i=1,2,…,T－1； q= 1,2,…,Q; k=1,2,…,K。

（8）i=i-1,返回（2）；

初始條件：M(T,k)=min{ MP, (1+a)*H(T,k) }， k=1,2,…,K；

4.計算期權價值

應用同樣的方法，可以求得不可違約不可提前償還合同中按揭物的賬戶余額NDP，不可違約可提前償還合同中按揭物的帳戶余額ND，可違約不可提前償還合同中按揭物的賬戶余額NP，各期權價值分別為：

(1)第i期違約與提前償還混合期權:DPO(i)=。

(2)第i期違約期權:DO(i)=。

(3)第i期提前償還期權:PO(i)=。

其中i=0,1,2,…,T－1。

四、實證分析

1.參數對期權價值的影響

以本文的模型為例，當按揭物的價值波動σk為0.05時違約價值（DO）均為0，當σk增大到0.15時， DO的值為按揭物價值的0.3%～4%，當LTV=0.95，a=0.10, 從0.05變化到0.15時，DO從按揭物價值的0.9%增加到4%；違約懲罰因子a對DO的影響明顯，特別地，

當LTV=0.95，σk=0.15,σk=0.15時，當a為0.30，DO的值僅為a=0.10時的1/10，說明成熟的信用體系能有效的沖抵利率和資產的波動；在其他條件相同的情況下，LTV=0.80時DO值遠小于LTV=0.95時的DO值，說明提高首期支付對防止違約是有效的；再融資成本β的變化對DO沒有影響。

提前償還期權PO隨利率波動率σk的變化而明顯變化:其他參數一定時，σk為0.15時PO的值是 為0.05時PO值的三倍多;LTV從0.8變化到0.95時，PO的值也增加了約按揭物價值的1%;再融資成本β的變化對PO的影響不明顯；PO與σk，違約懲罰因子a沒有關系。

當DO不為零時，混合期權DPO的值小于DO與PO值的和，因為一個期權的執行使另一個期權自動失效。尤其當DO、PO的值都很大時，DPO與DO、PO之和的差距顯著。

2.期權狀態分析

圖1示意了a=0.10, β=0.02,σH=0.15，σr=0.15，LTV=0.95，即對應于表2第四列參數的DO，PO，DPO，DO+PO的價值隨合同到期日的臨近而逐漸衰減。圖2則是當參數取值為 a=0.30, β=0.02,σH=0.15，σr=0.15，LTV=0.95時各期權價值隨時間的變化。圖1、圖2的比較顯示a的上升使DO值大幅下降。

圖3示意了a=0.10, β=0.02,σH=0.15，σr=0.15，LTV=0.95時混合期權各期執行期權（Prob.DP）概率及其中違約概率（Prob. D(DP)）、提前償還概率（Prob.P），單一違約概率（Prob. D(s)），單一提前償還概率（Prob. P）隨時間的變化?；旌掀跈鄨绦懈怕始疤崆皟斶€概率大約相等，而且在相當長一段時間內概率大小隨機波動，直至160期概率才開始明顯衰減?；旌掀跈嘀械倪`約概率在合同持續期都非常小，但是當違約期權單獨存在時，尤其在合同前期，違約可能性不容忽視。

圖1圖2圖3

五、模型拓展和結語

篇(6)

一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況

我國的按揭業務參考的是香港的作法,按揭實際是為幫助房地產開發商和購房者完成樓宇買 賣而由銀行提供抵押貸款的融資業務活動。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按 揭貸款糾紛案件,海口市新華區法院從1998年開始受理后,呈逐年上升之勢。

1.受理的基本情況

該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案,當年受理這類案件26件,訴訟標的額最小的為 17萬元,最大的為74萬元;1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件,訴訟標的額最小的為3.6 萬元,最多的為80.17萬元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件,訴訟標的數 最小的為3萬余元,訴訟標的額最大的為219萬元。

從1998年以來,該院所受理的住房按揭貸款案中,所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供 的格式合同,合同的條款基本一致,簽訂合同的時間為1993年底至1995底這段時間。原告的訴訟請求均為要求解除按揭貸款合同,確認抵押關系成立,判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息,判令房地產商承擔連帶保證責任。的理由均為購房者與房地產商違約, 未按期償還按揭貸款及承擔保證責任,判決結果一般為確認購房者與房地產商未按期償還借 款,應負違約責任,購房者應償還尚欠的本息。但對房地產商所應承擔的保證責任及購房者 以所購住房抵押給銀行的抵押合同的效力,則有不同的認識及判決結果。

2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點

(1)原告均為銀行。該院1998年以來所受理的這類案件,原告大部分為中國建設銀行海南 住房城建支行,部分為省工商銀行營業部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產 信貸部改建而成,原建行海南省房地產信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業務,放貸后因追 索按揭貸款,建行海南住房城建支行將被告在?？谑械陌讣?除個別案件標的額超300萬元 的以 外,都訴至新華法院,因此,?？谑薪^大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。

(2)被告均有兩個,一被告為個人購房者,這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本 付息,但隨后就不再還款,也不主動與按揭銀行聯系;另一被告為售房方的房地產開發商, 房地產開發商是作為保證人而被原告列為被告之一的。

(3)被告下落不明、不應訴者多。作為房地產開發商的被告均出庭應訴,但作為個人購房 者的被告,則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中,出庭應訴的購房者只有4個人,2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟,其余的均為下落不明。這部分下落不明的當事人, 有一部分仍在?？谑?另一部分已到外地,但均已不居住在原住所及所購的住房,既未還款也未與銀行聯系,法院查找無著,無法直接送達,只能按照我國《民事訴訟法》第八十四條的 規定,按下落不明公告送達。有一方當事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件 的81%,也就是說缺席判決的案件約占81%.

(4)個案的具體情況有所不同,涉及到法律適用問題的較多。雖然該院所受理的住房按揭 貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件,但由于個案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時間不 同、期限不同,對擔保合同關系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同,處理結果亦 有所不同。

3.產生訴訟的主要原因

從1998年以來,該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數量上升較快,經初步分析,產生糾紛引訟的原因主要有以下幾個方面:

(1)因購房者與房地產商之間的糾紛,引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購房者及房地產商簽訂住房按揭貸款合同,其前提是購房者已與房地產商簽訂了買賣合同,為了購 房者支付部分購房款而由銀行提供按揭貸款。對購房者而言,這里主要涉及到兩個法律關系,一為購房者與房地產商的房屋買賣合同關系,另一個法律關系為購房者與銀行、房地產商 的按揭關系,所涉及的兩種合同關系密切,但屬不同法律性質。而購房者因按揭貸款的目的 是為履行房屋買賣合同,所以往往更看重與房地產商的房屋買賣合同,一旦其就房屋交付的 時間、質量等與房地產商發生糾紛,購房者就以房地產商違反房屋買賣合同為由,不履行按 揭還款義務。

(2)因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因對海南的經濟環境不 滿意,而離開海南到別處發展,對原所購的房屋既不居住也不再還款;有的購房者因工作變動、下崗,每月按揭還款額較高等原因,無力償還按揭借款。

(3)因房地產行情變動等原因,購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合 同,簽訂的時間在1993年底至1995年,當時房地產尚有余溫,房價在當時看來不算高, 但與這兩年相比,房價相對較高,而大部分的按揭期限均為五年,甚至更短,購房者每月等 額償還的貸款額較大,購房者認為負擔較重,因而有些購房者轉而另行以低價購買其認為質 量較好,房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。

二、住房按揭貸款糾紛案審理中應注意的幾個問題

1.注意區分按揭貸款糾紛中涉及的法律關系。

從理論上分析,按揭貸款所涉及的法律關系較多。第一個法律關系是按揭人(購房者)因購 房與房地產商發生的房屋買賣關系,第二個法律關系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發 生的借貸關系,第三個法律關系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所發生的抵押 關系,第四個法律關系是房地產商為保證

按揭人清償貸款與銀行發生的保證關系,第五個法 律關系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發生的保險關系,第六個法 律關 系是按揭人不能按規定向銀行償還本息,由房地產商將房屋回購的關系。〖ZW(〗參見李鍥:《試論按揭的法律屬性》,載《政法與法律》,1998年第3期。〖ZW)〗從實踐來看,通常涉及的是前四種關系。正確界定因按揭產生的法律關系,是正確處理這類案件的前提。

2.注意根據住房按揭貸款合同簽訂履行的時間,確定法律適用及處理原則。

為適應建立和發展社會主義市場經濟的需要,我國的法律在不斷地修改、完善,近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同,處理這類糾紛時 適用的法律有可能不同,進而會影響到糾紛各方的法律責任的承擔問題。在所受理的這類糾 紛案中,住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底,同樣內容的合同、同樣 的事由,其法律的適用與處理原則可能完全不同。

(1)關于法律適用:1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同,其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見,《經濟合同法》及最高法院1994年頒布 的《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》、《借款合同條例》以及中國人 民銀行的有關規定等,不能適用于1995年10月1日起實施的《擔保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同,其處理適用我國《城市房地產管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經濟合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂 的住房按揭貸款合同,適用《城市房地產管理法》、《擔保法》、《民法通則》、《經濟合 同法》、《借款合同條例》等,合同的履行期限跨過1999年10月1日的,可以適用《合同法 》有關合同履行一章的規定。

(2)關于處理原則

①關于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為,只要其不違反當時的法律、法規規 定,一般認定為有效的民事法律行為。

②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權人銀行的房屋抵押合同關系,依有關 規定辦理了抵押登記的應確認為有效;除了合同中約定不辦理抵押登記無效外,在1995年1 月1日前所簽訂的住房抵押合同,不辦理抵押登記不違反法律法規規定,應為有效合同,不應以未辦理抵押登記而認定為無效;在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同,不辦理抵 押登記的應確認為抵押合同尚未生效,不能確定為無效。在審判實踐中對在這種情況下,抵 押合同是尚未生效還是無效,有不同的認識。根據我國《城市房地產管理法》第61條、《擔保法》第41條的規定,抵押合同自登記之日起生效,而非無效。抵押合同未生效與無效是兩 個性質不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后,因不具備生效的條件,合同尚不具備約束力,如生效的條件成就,合同即可生效,而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規定 等,自始就不具備法律約束力。有一種觀點認為,1995年1月1日前未辦理抵押登記,違反了 國務院1990年的《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第35條有關地上建筑物抵押 應依照規定辦理抵押登記的規定,因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規規定如 何辦理抵押登記,因而無法依該條例規定的規范辦理抵押登記,不能以未登記為由認定抵押 合同無效。

③房地產商作為保證人是否承擔責任、承擔何種責任,審判實踐中有不同的認識。筆者認為,其處理原則是:保證合同有效的,依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的 責任, 住房按揭貸款合同中約定保證人承擔的是一般保證還是連帶責任保證責任的,從共約定。對由于合同未約定或約定不明的,依其應適用的有關法律法規、司法解釋來確定,如適用最高 法院《關于審理經濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規定》第七條的規定,保證人承擔的 是賠償責任,如適用《擔保法》第十九條的規定,則保證人承擔連帶責任保證。對于保證人 擔保的范圍,在沒有約定或約定不明確的情況下,保證人對保證人全部債務承擔保證責任; 應適用《擔保法》的,因這類住房按揭貸款均用所購住房抵押,應注意根據該法第二十八條 第一款的規定,同一債權既有保證又有物的擔保的,保證人只對物的擔保以外的債務承擔保 證責任。

保證責任期限未約定或約定不明確的,如應適用最高法院的《規定》,則保證人應當在被保 證人承擔責任的期限承擔保證責任,如應適用《擔保法》第二十五條的,則保證期間為主債 務履行期屆滿之日起六個月。

三、住房按揭貸款有關問題的分析

(一)住房按揭貸款合同與傳統按揭的異同:

從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析,海南省有關銀行所辦理的住房按揭貸款業務與傳 統的按揭相同之處在于:采用按揭的方法,其目的均是為了取得銀行貸款,進而促使購房者與房地產商之間的房屋買賣合同得以完成,采用按揭方法比一般的擔保貸款條件嚴格。以香港法律為例,房地產商以按揭方法出售商品房,必須具備的條件多達18項;〖ZW(〗見許合 進,《略論住房按揭》,載《當代法學》,1999年第2期,第34頁?！糧W)〗而中國人民銀行 于1997年4月28日頒發的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發的《個人住房擔保貸款管理辦法》對個人住房貸款的對象、條件、程序都有嚴格的規定。

現住房按揭貸款合同與傳統按揭的不同之處在于:

(1)傳統的按揭一般是約定樓宇所有權不直接轉讓給購房者,而是由購房者充當按揭人,把樓宇作按揭標的物,由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權轉讓給銀行(購房者保留贖回權),待銀行收回貸款本息后,按揭權人即銀行才將樓宇所有權讓渡給按揭人。而我省已開展的住房按揭貸款,其擔保方式一般為抵押加保證,即購房者除以所購住房抵押或采取質押外,房地產商必須作為購房者向銀行還本付息的保證人。而且購房者與房地產商在房屋買賣合 同和住房按揭貸款合同中,均未規定樓宇所有權的讓渡問題,而都約定所購房屋直接轉讓給 購房者。

(2)傳統的按揭一般不以住房儲蓄為前提,按揭權人銀行提供的是信貸資金貸款(以 所購 樓宇等按揭標的物),而現開展的住房按揭貸款包括兩種,一種為住房公積金貸款,以購房 者有住房公積金為前提;另一種為信貸資金貸款,又稱自營貸款,是銀行用信貸資金發放的個人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同,這在《個人住房貸款管理辦法》中有明 文規定。

(二)住房按揭貸款操作中的存在的問題及建議

1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看,住房按揭貸款的操作中,存在的問題主要有:

(1)按揭期限普遍太短。從我國的經濟發展、個人收入狀況和購房價來看,個人償付購房 款的能力并不高,在已按規定支付首期不少于30%購房款的情況下,如實行的五年五成、二年五成按揭,每月還款額較高,超過一般收入家庭的承受能力,特別是在社會的轉型期,個 人的收入起伏較大,大部分當被告的個人購房者系無力連續每月支付較高的貸款本息而違約的。

(2)按揭人(購房者)與按揭權人(銀行)大都未辦理房產抵押登記手續。其原因在于銀 行不主動,購房者不配合或房屋抵押登記部門對按揭標的物為期房的不予辦理抵押登記等,共結果可能導致抵押合同未生效,銀行無法行使優先受償權。

(3)對保證人(房地產商)的保證方式約定不明。對保證方式的明確約定,有助于正確確 定保證人應承擔的責任。《擔保法》規定保證方式有一般保證和連帶責任保證,而產生糾 紛的住房按揭貸款合同中均未明確規定保證的具體方式,而代之以“無條件擔保責任”、“不可撤銷擔保責任”等字眼,以致訴訟中當事人和審判人員對這樣的約定是否屬于明確約定,或屬于哪一種保證方式有不同的看法。

2完善住房按揭貸款機制的對策

為啟動商品房市場,特別是為處置海南積壓房地產,解決空置房屋多,而居民購買能力不足 的矛盾,完善住房按揭貸款機制是發展房地產業的一個重要的方面。

(1)合理確定按揭比例和按揭期限

如前所述,過低的按揭比例和期限,超過了一般收入家庭的承受能力,制約了居民對按揭貸 款的需求,即使銀行發放了按揭貸款,也不能如期收回本息,按揭違約率高,使住房按揭業 務的發展受到影響。從國外按揭業務的運作來看,按揭期限超過十年,按揭比例高于70%的 情況比較普遍。 (參見許合進,《略論住房按揭》,載《當代法學》,1999年第6期。)適當延長按揭期限,提高按揭比例,使首期付款與每月還款額降低,才能與 居民的承受能力相適應,從而激發居民對按揭貸款的需求,減少按揭貸款違約率,有利于銀 行按揭貸款業務的長期、健康的發展。中國人民銀行的《個人住房貸款管理辦法》第五 條規定了首期付款的比例不低于30%,說明按揭的比例不高于70%,第十條規定:最長貸款期 限不超過20年。但實踐中不少是五年五成的按揭,增大了對購房者支付首期款與每月還款額 的壓力。因此,銀行應合理確定按揭貸款期和比例,國家有關部門對按揭期限、比例的規定 應再適當放寬。

篇(7)

（一）按揭的概念

按揭是英美法中mortgage在香港的粵音譯法。通常，英美法上的pledge與大陸法中的質權相對應，lien與留置相對應，charge則與大陸法系中的抵押相對應，而mortgage則與大陸法中的讓與擔保相對應。一般而言，英美法中按揭（mortgage）是指以土地或動產為了擔保給定的債務的履行或其他義務的解除而進行的轉移和讓渡，按揭的基本意思是:此種擔?？梢源祟悅鶆栈蚱渌x務的清償或履行而解除，即使存在其他相反的約定。由此可以看出，英國法中的mortgage是一種通過債務人將特定財產權利轉移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期得到清償的擔保形式，當債務人不履行義務時，債權人可以取得擔保財產的所有權。其構成應同時符合以下三個要件:第一，特定的財產權利的轉移；第二，在債務人不履行債務時，債權人可以確定地取得擔保物的所有權；第三，債務人享有通過履行債務而贖回擔保物的權利，同時債權人負有交還財產的義務。其中，獲得一定擔權益的人，稱為按揭權人:而為了擔保而讓與一定財產利益的人，則被稱為按揭人。[1]

（二）按揭的法律特征

在商品房按揭的實務操作中，購房人先與開發商簽訂《商品房預售合同》并交納首期房款，為付清剩余購房款而與銀行簽訂按揭貸款合同，以預購的商品房作為擔保，并將《商品房預售合同》等交由銀行執管。購房人既是借款人又是按揭人，銀行既是貸款人又是按揭權人。

1.按揭涉及三個合同關系和三方當事人

首先，三個合同關系是指商品房預售合同、借款合同和保證合同。三個合同關系密切，互相依存:商品房預售是按揭設定的前提，沒有商品房預售合同則無法設立借款合同和保證合同；保證合同使得預售合同和借款合同的履行成為可能。任何一個合同的違約都可能導致另外一個合同的履行不可能，這使得按揭明顯區別于其他的擔保方式。

其次，三方當事人是指房地產開發商、購房人和貸款銀行。具體而言，它們之間存在著這樣的法律關系:開發商和購房人之間是在建房產買賣關系，雙方的權利義務具體表現在預售合同上；而購房人和銀行之間則存在著兩種關系:其一是借貸關系，購房人是債務人，銀行是債權人；其二是按揭擔保關系，購房人是按揭人，銀行是按揭權人；其三是開發商和銀行的保證關系，當購房人不能按期償還銀行貸款時，由開發商來代為履行。

2．按揭的標的物是一種期待性利益

由于按揭的標的物并非一種現實存在的不動產，購房人在設定按揭時，還無法取得所購房產的所有權，他向銀行提供的還款保證僅是將來某一時間取得的所有權，即是一種所有權的“期待權”。期待權，指的是權利取得人依據法律能夠確定地取得某種物權（一般為所有權）的權利。所有權保留的買賣中，買受人的權利就是一種典型的期待權。目前德國法院判決承認附所有權保留條件的買受人的期待權可以如同物權一樣轉移和負擔擔保，[2]故期待權可以說已經轉化為一種新型的物權形式。購房人以取得房屋的所有權為目的，合同成立后，購房人必須繳付首期購房款，憑此取得開發商將來某時交付房產的權利，雖因條件未成就（房屋沒有竣工、期限未到）而暫不能履約，但其對房屋所有權已經有所期待。在經登記后，這種期待權還獲得了排除相對人或者第三人侵害的權利。