時間：2022-11-15 23:13:12
序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇限購令細則范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。
樓市景氣房價高漲時期，國民買房，可以毫不夸張地說，是閉著眼睛下單，只要是房就買。隨著房價的不斷猛漲，樓市過于火熱，政府出臺了一系列的限購政策。
如今，樓市遇冷，各地樓房成交量不斷萎縮，庫存量持續攀升，樓市陷入沉悶氛圍中。于是，有些地方政府坐不住了，設法取消限購，打破樓市沉悶僵局。早前，一般都是暗中做一些松綁的動作，隨著松綁的呼吁聲，現在已經從“地下”轉入了“地上。
近日，各地對樓市限購政策開始出臺限制性松綁，有的甚至是直接取消。據不完全統計，呼和浩特、濟南、南昌、武漢已經明文宣布松綁限購；廣州、南寧、天津、無錫、?？凇刂莸瘸鞘械膽艏咭查g接松綁了限購；關于廈門、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市松綁限購的傳聞頻頻出現，顯露出了它們“猶抱琵琶半遮面”的態勢。多地的跟風效仿，有人因此預計，限購的多米諾骨牌開始倒了，下半年二三線城市或將大面積取消“限購令”。
為遏制房價過快上漲出臺“限購令”
為進一步落實各地區、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，2010年4月17日，國務院正式《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。該通知頒布后，約49個房價過高的地級以上城市紛紛跟進這一政策，相繼頒布相關細則，出臺限制家庭購房套數的規定，后被統稱為“限購令”。
搜房焦點網就曾盤點過各大城市“限購令”細則：
諸多城市實行“限購令”，開始圍堵高房價，同時，許多購房者也因不能達到“限購令”的要求，失去了購房資格，特別是在北上廣深等城市。限購政策至今，有些城市房價不但沒有被遏制，反而繼續上漲。所以有人笑稱，買不起的依然買不起，買得起的也換不起。
呼和浩特市率先取消“限購令”
“限購令”在中央層面只字未改，有關地方政府松綁限購政策的聲音鋪天蓋地，尤其呼和浩特市光明正大率先取消“限購令”后，各地紛紛跟風效仿。
2014年6月26日，呼和浩特正式發文取消限購，成為全國首個正式取消限購的城市。文件內容顯示，居民購買商品住房（含二套住房），在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明，產權登記部門在辦理相關業務時，也不再對購房人的房屋套數進行查詢。
2014年7月10日，濟南市實行了3年多的商品房限購政策正式取消，居民今后購買新建商品住房和二手房，不再需要開具限購證明。不論本地人還是外地人在濟南買房，都沒有套數限制，外地人也不用提供1年以上納稅或社保證明，可以直接購買住房。
2014年7月14日，南昌宣布有條件放開住房限購，除了東湖、西湖、青云譜、青山湖4個區，其他市區區域不再限購。
2014年7月18日，武漢房管局在會議上口頭通知放寬限購。會議提出，自7月19日起，武漢實行已久的商品房限購政策正式放寬，共出臺4條細則，其中與其他房屋限購地區所不同的是，武漢140平米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再納入限購范圍。
下半年或有超30個城市放開限購
各地松綁限購之勢還在繼續蔓延，特別是上述幾大城市明確發文，松綁“限購令”，引發了人們的廣泛關注，越來越多的二三線城市也“蠢蠢欲動”。
之前，多座城市采取間接放松限購條件，或放寬落戶條件，或采取調整公積金貸款等方式，促進樓市走量。以上城市的“限購令”松綁，與其他一些城市暗中放松的做法明顯有別，使得二三線城市松綁限購的行為從“地下”轉入“地上”。截至目前，已有近20個城市調整樓市調控政策。監管部門對松綁限購持默許態度，表明大部分城市松綁限購的嘗試均“闖關”成功。
因此，業內人士普遍認為，預計下半年多數城市的限購政策可能取消，2015年樓市限購政策將光明正大地退出房地產市場。中原地產首席分析師張大偉認為，目前限購在影響房地產市場的因素中，所占比例不到10%。未來除一線城市和人口超1000萬的城市外，在整體市場供需關系趨于平衡的背景下，預計今年將有超過30個城市取消限購，松綁限購公開化將是大趨勢。
取消“限購令”為哪般
“限購令”的初衷是為了遏制高房價的過快上漲，但時至今日，其效果如何，有目共睹。樓市限購政策似乎并未明顯影響到樓市，房價上漲的還是在繼續上漲，下跌的也未見有多大的跌勢。于是，有人開始擔心，是因為限購效果還未顯現，還是限購本身就起不了多大作用？現在該不該取消限購呢？取消限購又是為了什么？
有專家指出，在現階段，樓市“限購令”逐步退出存在現實原因。地方債務出現兌付困難，樓市遇冷導致賣地難，這讓那些嚴重依賴土地財政的地方政府腰包癟了下來。在這種情況下，各地或明或暗的松綁，可謂此起彼伏。
有人認為，限購與否，對樓市的影響并不顯著，限購政策不但未消滅需求，反而積攢了需求。
有人認為，樓市調整將是一個不可逆的過程，部分城市面臨庫存壓力，必須釋放需求，才可避免風險的繼續累積。
有人認為，房價上漲單靠限購無法遏制，未來房價走勢主要還是取決于供需關系。
有人認為，限購政策剛開始實施時，對“不合理住房需求”的殺傷力非常強，很好地起到了抑制房價上漲的作用，房價漲幅應聲而降。但是時間一長，“藥效”冷卻，其弊端也不斷被激發出來，這實際上對真正的剛需是不公平的。
有人認為，由于限購政策大多需要結合戶籍管理制度，目前各地限購政策的漸次退出，可能與戶籍制度的改革推進密切相關。
當然，也有樂觀者表示，經過持續多年的房地產投資高增長，目前樓市整體供需關系趨于平衡。實施了3年的“限購令”已收到了“以時間換空間”的效果，現在到了退出的時機。
北京“限購令”細則
2010年4月30日，北京市出臺落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知，規定自5月1日起，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，同一家庭只能新購買一套商品住房。
上?！跋拶徚睢奔殑t
2010年10月7日，上海市政府批轉了市住房保障房屋管理局等五部門《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》，暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房。
深圳“限購令”細則
2010年9月30日晚上11時30分，深圳緊急出臺調控落實通知，規定從即日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數政策：深圳市戶籍居民家庭限購兩套住房，非本市戶籍居民家庭限購一套住房。
在“國五條”公布一個多月后，廣東省政府于3月25日率先出臺了“實施細則”。這項被看成 “實施細則”的文件不僅沒有對最受關注的“20%個稅”給予明確的操作說明，對于限價目標和長效機制也言辭模糊，整體力度竟比“國五條”顯得更加含蓄。
廣東省在落實中央政府的房地產調控上一直具有排頭兵的示范效應，各地方政府可能都會以此為參照來制定相關的調控細則。
在2008年12月20日，中央政府為了應對金融危機出臺了鼓勵購房的政策，廣東省2009年1月16日就率先轉發并隨后細則。而在2010年開始的房地產緊縮調控中，北京市最早在4月出臺限購令后無一地方效仿，直到深圳市9月份出臺限購令后才引發了全國其他城市爭相跟進。目前廣東對“國五條”都是半推半就，其他省份恐怕也難以出臺更嚴格的細則。
敏銳的資本市場似乎已經給了廣東版“細則”正面的回應。在廣東版細則出臺后的3月26日，雖然滬深股市雙雙重挫，但房地產板塊收盤卻小幅走高，幫助滬深指數守住10日均線。
并非細則 實為花槍
“國五條”中和房屋交易者的利益最密切相關的條款無疑是賣房差額按20%征稅。雖然這一規定早已存在于2005年的個人所得稅法，但在財政部、國家稅務總局等部委的實施過程中一直給予減免或按變通方式（住房轉讓收入1%-3%）征收，并不具實際效力。
廣東省此番稱房價過快上漲的地區要及時采取住房限購等穩定房價的政策措施，嚴格執行“國五條”關于出售自有住房個人所得稅的征收規定。這樣的政策解讀，實際上把球又重新踢還給了中央政府。
首先對于何謂“房價過快上漲”難以界定，廣州市對此的解釋為“2013年房價漲幅至少不應高于gdp的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅”。在中信建投證券宏觀分析師王洋看來，這種對2011年的老調重彈難以奏效。
“從局部和短期來看，房價是供求關系決定的。在長期看，城鎮化、房地產資本化帶來信用體系的膨脹，信用體系的膨脹又為房地產價格的上漲和投資、投機活動提供了流動性基礎?！?王洋稱，“簡單地將房價和經濟指標掛鉤并不能去除房產固有的投資屬性?！?/p>
即便是以后開征資本利得稅，針對征稅的具體時間表和操作方法，廣東省也沒有提及，而是籠統地稱按“國五條”執行。如果未來財政部和國家稅務總局不對稅法的實施細則進行調整，那么地方政府想要執行也將無從參照。
事實上，20%資本利得稅著眼于從二手房買賣雙方的利益中分割出一塊，政府難以避免與民爭利之嫌。房地產市場需求大于供給的局面意味著，賣方議價能力強于買方，那么在交易環節征稅，難免會使得稅負轉嫁給買方，從而可能進一步推高房價。
繼續強調按戶籍執行限購，則意味著“國五條”仍是在對過去的房地產調控思路的承續和加強，廣東省自然也難以跳出這一圍欄。華遠地產董事長任志強對此指出，“十”試圖促進農村人口城鎮化、并要改變戶籍制度，限購并不是完全按照“十”精神辦事；此外，限購也體現了國務院對微觀經濟的強勢干預，這也使城鎮化難有發展。
更值得注意的是，廣東省不僅是制造加工業大省，吸引了大量的外來務工者，更是歷來中國踐行市場經濟和改革開放的窗口。廣東省尚且緊抓限購不放松，不僅錯誤地打擊了外來人口和以居住為目的的購房者，也無助于引領改革。
除此之外，對房價上漲過快的城市，“國五條”還要求可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，加快推進擴大房產稅改革試點工作。這些措施在廣東省的政策解讀中消失，也似乎表明廣東省并不愿嚴厲打壓房價。
經濟增長壓力下左右為難
房地產業調控需要考慮溢出效應，出臺房地產調控從緊的政策要顧及到當前中國經濟復蘇的動能，也要考慮政府財政收入。
2013年1-2月份，全國固定資產投資（不含農戶）為2.57萬億元，同比增長21.2%，增速比2012年同期回落0.3個百分點；其中房地產開發投資占6670億元，同比增長22.8%，增速比2012年全年提高6.6個百分點。與此同時，社會消費品零售總額3.78萬億元，同比僅增長12.3%，增速比2012年同期驟降2.4個百分點。
由此可見，房地產業作為國民經濟的重要支柱產業，牽涉的上下游行業廣泛，對拉動固定資產投資、促進經濟增長影響重大。一旦下滑，在短期內是難以依靠消費彌補的。
對于地方政府而言，如果從嚴落實征收20%的資本利得稅，政府將可以從中獲取財政收入的增長。但是，由此對房地產投資又會產生打擊并傳導至上下游行業，這對政府財政收入的損失可能更大。
財政部2013年中央和地方預算草案提出，考慮到結構性減稅的滯后效應，2013年財政收入增長不會太快，可調用的中央預算穩定調節基金數額也較少；但財政剛性支出增加，特別是增加保障改善民生支出，都需要適當增加財政赤字。1-2月中國財政收入2.24萬億元，同比增長7.2%，遠低于上年全年同期的12.8%；財政支出1.61萬億元，同比增長15.7%。
當前，中央和地方政府之間財權、事權分治，和房地產業休戚相關的土地財政成為了地方財政收入的靠山。在財政收支的壓力下，地方政府和中央政府就土地財政的博弈還將持續，房地產業則在這一夾縫中生存。
調控原地打轉
輿論之所以呼吁房地產調控，是因為保障性住房建設緩慢且分配不均，迫使居民轉向商品房，而房價高企又導致普通百姓難以負擔購買商品房的成本。房地產調控的最終目的也并非降價，而是使居民的住房需求得到滿足。更何況，房價的溫和上漲還可以通過促進家庭財富增長進而促進消費。
就短期抑制房價過快上漲而言，“國五條”本身確實有可取之處。在1998年房改課題組組長、原中國房地產開發集團總裁孟曉蘇看來，“國五條”中增加商品房與保障房的有效供應就是亮點。
這些措施包括增加住房及住房用地的有效供應；以商品住房項目的住宅建設套數等要求作為土地出讓的依據，納入出讓合同；對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。但遺憾的是，在廣東省的政策解讀中，這些有助于增加商品房和保障房供給的措施反而未見到。
中國地區間發展不均的已經十分明顯，即便是如廣東、江蘇、浙江等最為富裕的省份內部也存在經濟發達程度和社會資源配置等方面的明顯差異，而這種地區間的差異也會體現在房地產市場上。國務院已經意識到面向全國的“國五條”最終不能一刀切，因此，希望各地出臺針對當地情況的細則。
但地方政府在經濟增長、財政收支壓力下，很難真刀真槍地打壓房地產市場，因此，只能一邊給出模糊的“細則”，一邊繼續通過高價拍地推高房價。而這又可能最終迫使中央政府以后出臺全國統一的細化調控措施以施壓地方政府。限購令在全國鋪開就是如此，開征房地產稅也正在經歷著類似的博弈。
其實，實行限購令的不僅是濟南。據悉，今年元旦前，國家住房和城鄉建設部向此前未出臺樓市“限購令”的省會城市(拉薩除外)和副省級城市，共18個城市發出了建議，建議各市盡快采取樓市限購措施。這樣，加上去年出臺“限購令”的16個城市，限購令擴大至34個城市。
很快，在1月26日，國務院再次祭出“國八條”，將二套房首付提高到60％，持續嚴厲調控房地產。濟南出臺限購令后，濟南市城鄉建設委有關負責人也表示，房地產調控將是一套“組合拳”，除了“限購令”，還會有金融信貸、保障房建設等措施。
由此，分析人士認為，隨著這些措施逐一落實，今年樓市調控效果將好于去年。但成效究竟幾何?還需市場來證明。
二三線軍團里的濟南
中央政府對房地產宏觀調控的大網越收越緊，但市場反應卻屢屢；中頂。
歷史上的12月大多是樓市銷售的低谷期，多年來的平均銷售面積約為5000萬至6000萬平方米，2009年的高增長中12月的銷售業績也遠低于其他月份，更不用說“金九銀十”了。但去年的12月，樓市卻成了瘋狂的年末，銷售了2.1808萬平方米，翻了數倍，一個月占了全年交易量的20％多。
國家統計局公布的一份數據也顯示，2010年全國商品房銷售面積、銷售額分別比2009年增長了10.1％和18.5％，全國商品房銷售均價也較2009年上漲7.2％。
其中，二三線城市在12月的“瘋狂”中扮演著主要角色。2010年的銷售面積及銷售額度增速上，中部地區為19.9％及39.7％，西部地區為13.5％及32.2％，均遠高于東部地區的4.1％及10.1％。而中國指數研究院的百城價格指數報告上，位列去年12月份房價漲幅榜前列的均為二三線城市。
有報告顯示，由于2010年一線城市調控更緊，房價上漲空間較二三線城市也相對較小，大量的樓市資金轉向了被視為“價值洼地”的二三線城市，導致部分二三線城市房價直追一線城市。因此此次擴大限購令范圍主要涉及二三線城市。
這讓調控頗感壓力。于是，住建部要求2010年年末房價上漲幅度較大的一些城市出臺限購令細則，并表示“不限購，就約談”。于是，去年“新國十條”出臺后北京率先實施的樓市“限購令”在二、三線城市全面鋪開。
1月21日，濟南房產“限購令”正式出臺。由此，濟南正式成為全國第23個施行限購的城市。
根據各地公布的信息統計，全國出臺“限購令”的城市已達到23個，分別是北京、上海，深圳、廣州，三亞、?？?、天津，杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、大連、蘭州、太原、濟南，武漢，昆明、南昌、金華、鄭州。而今年年初，浙江金華的永康縣成為全國第一個直接干預房地產市場的縣級政府。
2011年開年后頒布“限購令”的7個城市分別為太原、濟南，武漢、昆明，南昌、金華和鄭州。由此可見，內地二、三線城市已成為第三波限購的主要對象。
濟南版限購令
去年10月中旬，當國內13個城市陸續出臺“限購令”后，濟南市一家房地產網站的調查顯示，超過八成的網友認為濟南需要出臺“限購令”。但當時，明確主張濟南應該出臺“限購令”的業界人士和專家并不太多，理由是濟南房價雖然上漲較多，但屬于補漲性質，房價在統計的70個大中城市中并不算高。
不過，經歷去年一年的調控之后，濟南樓市并沒有出現大家預期的結果，成交逐漸回暖，房價也穩步上升。一位地產評論人士指出，盡管濟南房價總體并不算高，但濟南這兩年房價上漲過快、幅度過大，已成為各方共識，在國務院和有關部委多次要求繼續加強房地產調控，并明確建議18個省會城市出臺“限購令”后，濟南出臺“限購令”顯然有現實的考慮。
濟南版的限購令除了限購新房，還出臺
系列舉措穩定房地產市場，包括進一步加強商品住房銷售管理。
濟南市政府規定，房地產開發企業必須嚴格執行商品房預售許可管理規定，嚴格按照申報價格明碼標價、一房一價對外銷售。銷售價格調整幅度超過10％的，必須重新申報預售方案。房地產開發企業要在取得預售許可10日內，一次性公開全部準售房源，嚴禁捂盤惜售、虛假銷售、哄抬房價等違規行為。
同時，要求各商業銀行要嚴格執行國家有關規定，對貸款購買商品住房的家庭(包括購房人，配偶及未成年子女)，首付款比例調整到30％及以上；貸款購買第二套住房的，嚴格執行首付款比例不低于50％貸款利率不低于基準利率11倍的規定，購買第三套及以上住房的，暫停發放貸款。
濟南市政府出臺的文件表示，濟南將嚴格落實住房公積金個人購房貸款政策。家庭首次使用住房公積金個人購房貸款購買自住普通住房的，首付款比例不得低于30％：第二次使用住房公積金個人購房貸款購買自住普通住房的，首付款比例不得低于50％，貸款利率按同期住房公積金個人購房貸款利率的1.1倍執行，購買第三套及以上住房的停止發放貸款。
市城鄉建設委此前“禁炒令”后，還表示會出臺政策把好網簽關，杜絕炒賣房號行為。
成效幾何
對于”限購令”到底會帶來怎樣的影響，業內人士和專家認為，限購的直接影響是短期內樓市成交量可能會出現下降。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為，限購首先會對投機投資性購房這樣的過度需求產生抑制作用，其次是對購房者的心理預期產生影響，加重剛性和改善性購房者的觀望情緒，進而形成良好的市場預期。短期購房需求被抑制，表現在市場上就是交易量下降，進而對房價繼續上漲產生影響。
世聯怡高濟南公司總經理朱江認為，從樓市產品類別看，普通住宅銷售可能不會受到太大影響，高端住宅受影響會比較大。某房地產公司的營銷經理則表示，“限購令“實施后，原本炒住宅的民間資金很可能轉移到商鋪、辦公寫字樓、公寓等投資性商品房上，濟南商業地產在經歷去年底以來的投資熱后，今年很可能進一步趨熱。天發房產總經理助理董法文認為，“限購令”對銷售會有一定影響，卻無法左右市場，“購房者不要對房價下降期望值太高”。
李鐵崗表示，按目前已了解的情況，濟南版“限購令”對存量房不予考慮，只會對增量有所影響，因此政策力度相對較弱，需要進一步結合此前的差別化信貸政策，才能發揮比較好的作用。
地產評論人于清則認為，目前還無法了解“限購一套”這個“一套”的衡量標準是什么，是以購房合同為準還是以房產證為準。“如果以房產證為準，因為新建樓盤大多是賣期房，不會受到實質性影響，短期內只會影響二手房市場j如果以購房合同為準，則必須把好網簽關，杜絕炒賣房號的行為。”
也有房產評論人擔心，限購抑制了今年的消費需求，到明年“限購令”一旦解除，很可能會有更多需求和資金進入市場，“補償性需求和投資”很可能引發房價新一輪快速上漲，導致報復性反彈。
在限購令出臺前一天，濟南商品房購房合同網簽數量創下歷史新高。1月20日，仝市商品房成交量1307套，不僅創出今年日成交量的新高，也是多年來濟南房地產歷史上首次“破千”。
許多人認為2010年的樓市調控使得資金涌入二、三線城市，房價飛漲，已經出現了泡沫。南昌、西安漲幅超過40%，青島、重慶、沈陽、無錫漲幅超過30%，長沙、大連、天津、武漢、東莞、蘇州、南京漲幅超過10%。做為衡量泡沫的房價收入比，二、三線城市大多在8~9倍，而一線城市也不過12~13倍，從收入增長速度來看一線城市遠超二、三線城市，因此泡沫論又開始在二、三線城市蔓延。筆者對此卻有不同觀點：認為二、三線樓市泡沫會填實，正是基于“十二五”的主線加快轉變經濟發展方式，實現區域平衡。
首先，2011年一些新的經濟區域將會批復，如云南的“橋頭堡”、內蒙古區域、京津冀都市圈、海南國際島、山東、福建、新疆這些經濟區。這些城市會享受國家的利好政策，同時房地產限購又不會向一線城市那樣嚴厲。因此房價仍會繼續上揚。同時隨著產業升級和經濟發展，房價收入比會逐步回歸正常，泡沫填實。
其二，從年后的招聘會，可以看出人才流正向二、三線城市涌動。一線城市房價太高，生活節奏也快，壓力太大，不如回二線城市生活更舒服些。而今一些大型企業也在積極布局二、三線城市，畢業生擇業路子寬了許多。
其三，一線城市限購，迫使剛需轉移到二、三線城市。受一線城市的限購影響最大的，是那些從外地調到一線城市的精英，他們大都有資本積累，但來到北京等一線城市后卻因受限只能租房居住。五年后等他們獲得在京買房資格時，房價不知又會漲到什么程度，為了對沖買房，他們會先在他們熟悉的二、三線城市，置下一些固定資產，然后等到自己買房資格到位，再實現“二、三線包圍北京”。
其四，本輪的樓市調控，導致房地產商重新布局，加大二、三線城市開發。像萬科、保利、恒大等品牌地產商大舉進軍二、三線城市，拉升了當地住房消費的檔次，高品質小區也帶動了當地房價的上升，這種趨勢還在不斷擴大。
2011年限購24萬輛傳聞成真可以說是引發了京城車市的超級地震，不但成為北京人談論的焦點，更引發了全國性的大范圍討論。盡管許多人預測在市場剛性需求強烈的情況下，北京限購對車市的影響不大。但就在限購令出臺的第二天，國外汽車巨頭股市動蕩，寶馬股價下跌5.8%，奔馳下跌5.1%，一向最平穩的大眾也下跌4.3%，韓國現代下跌了2.8%，起亞下跌23%。如此表現，說明限購令肯定會對整個中國汽車市場環境產生巨大的影響。
首先，北京限購令的出臺使2011年國內汽車市場產銷預測變得極為復雜，各種不可預知的影響因素都可能出現。
事實上，即便是京城，2011年汽車市場也遠不是24萬輛這樣簡單。
2010年12月23日～24日，北京新車備案10萬多輛，這是一個世界級的記錄。但這10萬～11萬輛的備案車目前還不能進行銷售，消費者也無法購買。2010年12月份京城車市超量的市場銷售提前釋放，將對2011年一季度產生巨大的影響。
盡管1～2月份銷售量可能不低，但不少是2010年轉移，并非實際銷售，這樣的市場預測并不真實，同比、環比將更加錯位。2011年1月1日～4日，北京看車的人非常多；1月5日～6日，車市依然比較活躍，而到了1月7日～9日已經是“門可羅雀”。北京車市進入了歷史上從來沒有的寒冬。
此外，由于二手車除車主保留車牌外，其他消費者購買二手車需要取得搖號資格，意味著二手車也將擠占24萬輛的指標。不僅沖擊新車總量，而且二手車市場也將大幅度萎縮調整。而京城治堵方案實施細則并沒有具體化。京城報廢車輛更新解讀為不參加搖號直接上牌，具體時間還未明確。種種因素，加劇了2011年京城車市的不確定性。
除了銷售總量的不確定性，限購令的影響還波及到其他方面。京城的汽車營銷及汽車經銷商將出現重大調整和變化，超50%的經銷商很可能出局。京城400余家4S店，十幾家汽車市場和二手車市場，如此龐大的汽車銷售隊伍為了適應環境，或者出現重大的洗牌現象，或者轉向外地市場經營，形成新的無序競爭。因為京城汽車經銷商既有豐富的銷售經驗，又具有相當的資金實力。同時，在銷售市場受限的情況下，京城500萬輛的售后服務市場將成為經銷商爭奪的目標，京城經銷商或將出現歷史性的爭奪售后服務市場，售后服務將成為京城汽車經銷商生存的關鍵出路。而京城汽車消費將出現重大的觀念性轉變。由于牌號獲得不易，因此很多購車者對小型車，對低價位車將不感興趣，有可能出現車型和價格升級，在一定程度上形成不利于自主品牌的市場。
限購令的出臺，使京城作為全國最重要的汽車市場的地位成為了歷史，京城汽車市場由市場經濟轉化為汽車市場計劃經濟。而最為關鍵的是，包括限牌、限行、限購、特許停車、收取交通擁堵費等京城治堵方案的部分或全部實施，將成為全國各大中城市的示范，各大中城市以此為臺階，紛紛實施限行限量，將對汽車行業產生巨大的沖擊和影響。
【關鍵詞】房地產；限購政策；房價；宏觀調控
最近幾年，全國各大城市住宅價格出現快速上漲。房價問題已經成為普通群眾最關心的問題之一，也是當前我們政府宏觀調控的重點和難點之一。房價問題不僅關系普通民眾的切身利益，也關系到我們國家國民經濟的健康發展和社會的穩定。近幾年來，國家針對房地產市場出臺了一系列的調控措施，特別是在2010年出臺了限購政策，體現了政府堅決抑制房價過快上漲的決心。本文通過對限購政策實施的背景，作用進行分析，以探討限購政策實施的效果。
一、限購政策出臺的背景
2003年以來，許多城市房價出現過快上漲，房地產市場脫離了正常的發展軌道，導致普通群眾的購買能力越來越弱，民眾普遍呼吁政府對房地產市場進行調控。政府部門根據形勢的發展，對房地產市場采取了一系列的調控措施?；仡櫸覀儑曳康禺a市場的發展歷程和調控歷程，2003年后針對房地產行業出現的投資過熱現象，政府通過嚴控土地供應，提高房地產項目自有資金比例，控制信貸規模等措施對房地產市場的供給進行調控。到了2005年，政策轉向以調控房地產需求為導向，實施了提高首付比例和貸款利率，興建廉租房和經濟適用房等措施，對房地產市場進行調控。2008年年底，受國際金融危機的影響，房價出現回落，國家對房地產政策導向轉變為支持房地產發展，但這一政策僅實施了半年左右，到2009年下半年，房價又出現較快上漲，政策立即轉向以抑制房價過快上漲為導向。但是這些調控政策受到各方面因素的影響，調控政策并沒有達到預想的效果，城市土地價格持續攀升，房價不斷上漲。以北京市為例（見圖1），2006年之后，除了2008年底受金融危機的影響外，房價幾乎一直保持較快的漲幅，特別是在2007年年末和2010年的年初，均達到了15%的漲幅。在這個背景之下，2010年4月國家出臺了房地產限購政策，截至目前已經有47個城市先后出臺相應的細則。
圖1 北京市2006～2011年的房價指數
二、限購政策的作用和效果分析
（1）限購政策減少了投資和投機需求，使得房地產業朝著滿足居民基本住房需求的目標發展。我們大力發展房地產業，并把它作為我們國家的支柱產業之一，根本的目的在于改善居民的住房需求，促進城市化的進程。但是近些年來房價的過快上漲，房地產業的投資過熱，已經使行業的發展偏離了原來的目的，成為了投資者實現財產增值和獲利的工具。在當前我國住房供求失衡、地少人多的基本國情下，住房的首要功能應該是滿足民眾基本的居住需求，我們國家土地資源的稀缺決定了住房的供應是有限的，對居民購房進行限購具有現實的合理性。從這個角度來看，限購政策的實施，抑制了投資性、投機性的購房需求，為我們住房改革步入正常的軌道，恢復住房的消費品角色具有重要的作用。（2）限購政策能夠有效的控制房地產市場風險，引導居民理性消費。房地產業目前是我國經濟發展的支柱產業之一，也是銀行信貸的重要部分，房地產業的發展和與其相關的產業鏈的數十個行業息息相關。目前部分地區的房地產業存在泡沫，一旦房地產發展出現較大的波動必然會對整個金融體系和國民經濟的運行產生劇烈的影響，這個方面日本的房地產泡沫和美國的次貸危機的經驗和教訓都值得我們思考和警惕。限購政策的實施，能夠引導居民合理消費，防止房地產泡沫的擴大，促進房地產業的健康穩定發展。（3）限購政策的出臺能夠減少保障性住房建設的壓力，緩解貧富差距擴大的趨勢。近幾年房價過快上漲的趨勢已經遠遠超出了普通居民承受的范圍，給社會帶來了不穩定的因素，使得更多的居民只能通過保障性住房解決住房問題，這也增大了地方政府建設保障性住房的困難。限購政策的實施，能夠減少投資需求，抑制房價的過快上漲，讓更多的家庭可以通過購買商品房解決住房問題，減少了保障房建設的壓力，促進社會穩定。（4）限購政策是我們轉變經濟發展方式，控制通貨膨脹的重要途徑。房價的過快上漲，房地產行業的巨大利潤吸引了其他行業的企業和社會上的流動資金進入房地產業，過多的資源的投入對其他行業的發展造成了影響，對于我們轉變經濟發展方式，調整產業結構造成了不利影響。從社會的角度來說，住房還貸成本限制了其他消費，抑制了其他行業的發展，阻礙了消費需求對經濟增長的推動作用。同時，高房價也成為了某些地方吸引人才的阻礙，不利于經濟的長遠發展。限購政策的實施，使得部分行業的資金退出房地產市場，減少房地產市場的泡沫，通過政府其他政策的支持和引導，增加其他高新技術產業資金的流入，促進我們國家的產業結構的升級，實現資金的合理利用。限購政策已經成為了2011年房地產調控的主旋律，限購政策作為一種行政手段，主要目的在于直接抑制房地產投資或投機的需求，部分程度上改善了目前供不應求的局面。在我國，投資、投機購房占的比重，已經高達30％至40％，限購令出臺之后，房地產市場成交量跌幅很大，平均達到50％以上，以北京市為例（圖2），2011年的房屋銷售面積（截止10月）幾乎是近10年來的最低量，房價指數也有一定下降，這也看出限購令實施之后，對房地產市場帶來了一定的沖擊。這些數據表明，限購政策出臺之后對房屋成交量產生了較大影響，同時房價快速上漲的趨勢也得到了控制，房價漲幅逐漸放緩。
圖2 北京市歷年商品房銷售面積
因此，作為國民經濟重要組成部分并處于發展期的我國房地產業，其對長期性產業政策的要求和調控政策的短期性是存在一定矛盾的。
一、房地產調控短期政策與長期政策之間的關系
1 房地產調控政策長期與短期之間的三種關系
第一，短期與長期一致。在這種情況下，雖然房地產調控政策是針對某一特定時期的情況而采取的調整手段，但也的確符合房地產業長遠健康發展所必需的制度設計，這類短期調控政策實質上就是長期的產業政策。
第二，短期與長期存在一定差異。這類政策與前一類相似，但在短期內和長期范圍內執行的力度會有不同，或者說政策的著力點存在差異。因此，對這類政策而言，當它的短期任務基本完成后，應當進行必要的調整。
第三，短期與長期相悖。這類政策屬于單純的調控政策，即只能在短期內應用，解決問題后，應當立即停止執行。
在第二和第三種情況中，如果短期調控政策不能及時調整或中止，將對房地產業乃至宏觀經濟產生嚴重的負面影響。
2 對調控政策長期性定性的基本原則
筆者認為，需遵循以下幾點原則：維護以市場的住房資源配置基礎方式地位；制度設計符合我國基本國情；加強和完善住房保障制度；增加住房的有效供給；支持脫困和改善型需求，抑制不合理的投資、投機需求。
二、短期與長期一致的調控政策
1 加大住房用地供給
土地供給短缺以及土地供應制度的缺陷已經成為影響我國房地產市場建設的重要掣肘，也是導致房價水平快速上漲的因素之一。根據《國土資源公報》數據，近5年來，全國實際國有建設用地供給中，住宅建設用地供給所占比例不到30％。《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》([2010]4號，以下簡稱“4號文件”)和《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號，以下簡稱“10號文件”)都要求增加住房建設用地有效供應。國土資源部隨后要求各地在制定2010年度土地供應計劃時，切實加大住房建設用地供應，并提出2010年全國住房建設用地供應量為18萬公頃，同比增長超過130％，其中，保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77％。在土地供給制度改革無法一蹴而就的情況下，加大住房建設用地的供給量和供應比例，成為促進房地產市場長期健康發展的有效手段，而這種政策也應當成為行政手段管理房地產市場的長期制度設計，同時應當研究如何通過提高存量土地的利用效率來增加住房的有效供給。
2 完善住房保障制度
住房保障制度不健全、覆蓋面小一直是我國房地產市場發展的重要矛盾。近期政策在加大保障性住房建設力度的同時，住房保障制度也得到進一步完善，特別針對“夾心層”家庭的公共租賃住房制度，住房和城鄉建設部等七部委出臺了“指導意見”，許多地方也都制定了相應的“保障辦法”并編制了“十二五”時期公共租賃住房建設計劃。此外，公共租賃住房的保障范圍同樣涉及部分進城務工農民，其意義還在于為我國城鎮化進程的順利進行提供保障。因此，這也是要在長期內不斷執行和完善的政策。
3 研究住房持有環節稅收
長期以來，住房持有環節稅收制度缺失成為房地產稅收方面的主要缺陷。2010年以來，上海、重慶和北京等城市已經開始著手研究房產稅(物業稅)的實施方案，全國范圍內房產稅的征收模式也在研究中。對住房持有環節征稅，既是抑制過度的消費性需求、遏制不合理的投資和投機性需求、穩定房價的應急性手段，同樣也是在長期范圍內促進住房資源占有平衡、維護房地產市場健康發展的制度設計，房產稅的出臺體現了短期政策和長期政策的有機結合。
三、短期與長期存在一定差異
1 保障性住房建設冒進
根據國務院截至2012年解決1540萬戶城鎮低收入家庭住房困難問題的要求，各地都加大了廉租住房建設和棚戶區改造力度，部分城市已經開始大規模建設公共租賃住房，例如重慶市規劃在3～5年內建設4000萬平方米的公共租賃住房，按照這樣的建設速度，屆時主城區將有20％～30％的家庭住進公共租賃住房，加上已有的廉租住房等保障形式，重慶市納入住房保障的家庭所占比重將接近40％。加大保障性住房建設力度是刺激投資、拉動內需的有效手段，當然也是進一步提高住房保障水平、完善住房保障制度的重要抓手，在現階段十分必要。然而，筆者認為部分地區保障性住房建設超出了真實需求，而且對部分地區而言，采取諸如貨幣補貼的方式反而能夠更有效地實現保障功能。過于冒進的住房建設將在后續的運營、投資收回、維護管理等方面暴露出一系列問題。
2 差別化住房信貸政策
政策層面的差別化信貸政策早已有之，“4號文件”和“10號文件”所強調的差別化住房信貸更大的作用是規范商業銀行的經營行為，特別是在房價上漲速度過快、投資、投機性需求過度膨脹的階段，強調差別化住房信貸十分必要。而且，為支持脫困和改善型需求、抑制不合理的投資和投機行為，差別化的信貸政策應當在長期內發揮作用。但是，對目前所采取的差別化政策而言，其過分強調了短期性，具體表現在：第一，將改善型需習之“一棒打死”，第二套住房貸款成本無條件的提高；第二，對第三套住房貸款限制過死，而未來獨生子女組成家庭將成為主流，考慮到雙方父母養老的需求，購買第三套住房的需求在一定程度上也是合理的；第三，對商業銀行來說，對風險最高的初次購房人采取高貸款成數和利息優惠等政策，反而對風險較低的擁有多套住房的家庭(特別是未用銀行貸款或貸款已經還清的)實行高成本的信貸政策。因此，在長期內這種差別化信貸政策需要逐漸調整和完善。
3 住房流轉環節稅收政策
加大住房流轉環節的稅負，相當于增加住房流通的交易成本，這無疑將有效抑制過度投機炒房等行為。2005年至今，國家曾多次調整營業稅和契稅的征繳比例，也多次清查土地增值稅和個人所得稅，這項政策在遏制部分城市房價過快上漲的背景下切實可行，而長期內我們仍應抑制投機炒房行為。然而，過高的稅收不利于存量住房市場的長期發展，例如目前即便是購買5年以內的普通商品住房，加上中介費，流通環節的交易成本接近房屋總價的10％。因此，為進一步提高住房的有效供給能力，住房流通的交易成本應當限定在較低水平，特別在住房持有環節稅收體系建立后，我們應當適當降低住房流轉環節的稅負。
四、短期與長期相悖
1 “限購令”
根據“10號文件”以及后續國務院相關部門系列調控政策，一些城市在制定相關實施細則中加入了購房套數的限制。截至目前，已有北京、深圳、廈門等16個城市出臺了類似的“限購令”。其中，部分城市(如北京)限購令體現為限制購房人一次性購買商品住房的套數，部分城市(如南京)則是限制購房人同時擁有的住房套數。不論是哪種限購，“限購令”本身都是針對房地產市場的一劑猛藥，對過度投機行為應該起到明顯的抑制作用。然而，限購令帶有明顯的行政干預色彩，在我國逐漸引入市場機制的情況下，只能在特定歷史階段采用這樣的措施。限購令在一定時期后應當立即退出，否則將遺害無窮，當然，大多數城市出臺細則時也都規定了限購令的執行期限。