小產權房買賣精品(七篇)
時間：2022-06-11 15:34:06
序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇小產權房買賣范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。
篇(1)
城鎮房價近幾年迅速上竄，城市居民在農村購房，可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題，村民都能夠在得到可觀的收益，由此產生了大量小產權房的出現和農村房屋買賣糾紛。‘一、宅基地房與小產權房的定義。
所謂“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是農民基于集體成員身份而享有的福利保障，如果說土地承包經營權滿足了農民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用權則是實現了農民“居者有其屋”的夢想（ 1） 。所謂小產權房，其通常都是在農村集體土地上，由享有該集體土地所有權的鄉（ 鎮） 府、村委會或是聯合房地產開發商或是村民在自己的宅基地建設，然后對村集體以外的人銷售的房屋。
二、宅基地房與小產權房的區別。
（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地權屬上看，宅基地是法定的用于農村集體居民個人建造房屋的土地，用于合法的土地使用權。而小產權房可能是建造在宅基地上，也有建造在集體建設用地上，有的甚至建造在農用土地上。對于后兩種土地，小產權房明顯改變了土地用途，其超過了法定的土地使用權限。
（ 二） 宅基地修建的目的大多是為了自住，而且在農村，普遍的觀念是宅基地作為祖產，一般是不會出賣的。通常在經濟發達地區的城鄉結合部，農民才會把多余空置的房屋用于銷售。而后者是一種開發性建設，修建的目的就是為了對外銷售，賺取利潤。
（ 三） 基于第二條兩者的區別，從國家保護耕地和保障農村居民基本生活的出發點看，由于村民出賣自身的宅基地房，一般是基于家里搬遷等原因要將閑置的宅基地房賣給他人，這對于國家保護耕地和保障農村居民住房條件并不沖突。而小產權房則不同，其一般都是以大批量的商品房形式買賣，這對于國家對農村土地的管理及其不利。
（ 四） 對于小產權房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承擔風險上也有很大的區別。由于小產權房的違法性，注定其房屋買賣合同也不受法律保護。由此產生了一系列的購房糾紛和各種后續問題。其中的幾個主要問題大多都集中在購房人的權益保護上，例如以下幾個可能產生的問題：
1. 購房人在夠買小產權房后，不能得到國家建設主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續。因而在使用房屋的過程中，遇到房屋質量、售后保修、公共設施，入住后的物業管理問題，都難以解決。
2. 由于小產權房沒有國家認可的產權，購房后，不能轉讓過戶，對房屋升值保值影響很大，如果遇到國家征地拆遷，購房人不是合法的產權人，很可能就無法得到拆遷補償。
3. 購買小產權房，如果發生糾紛，即使是開發商違約，訴至法院，法院也不會按照正規房屋買賣糾紛處理，只能按普通合同無效處理。購房人其中的權益又將無法得到保障。但總體來說，購買村民自身的宅基地房的風險遠遠小于小產權房，因為小產權房在某種意義上可以說是一種不規范甚至不合法的房地產開發，購房人在購買小產權房時就要承擔開發時、開發后等各個階段的風險。而宅基地房在這些方面就好很多。
三、區別對待宅基地房和小產權房。
正是由于小產權房的諸多缺陷，尤其是其在以下兩個方面嚴重背離了國家的愿望和損害了政府的利益： 損害耕地以及農村居民的住房。
政府反對小產權是無可厚非的，但是政府應當區別對待宅基地房與小產權房。原因主要有三：
第一，對于上訴小產權房的兩個主要缺陷，村民自身的宅基地房出賣則幾乎不會出現上訴問題。
第二，隨著城市化進程的加快，農村居民涌入城市的人口數量大大增加，由此在農村的閑置的宅基地房則大大增加。對于這些宅基地房，一方面房屋主人很多都舉家在外地，房屋長期閑置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地戶口，而且也不會想要拋棄房屋，因此村集體也無權利收回宅基地，由此就造成房屋的長期閑置，浪費房屋資源。
第三，城鎮的住房壓力在現今極大，對于那些想在城市生存，但對于住房實在負擔不起的，這些郊區閑置的房屋則是最好的去處。因此，適當的宅基地房屋買賣對農村居民和購房者雙方都是有利的，并且也無損國家和政府的利益。
四、解決宅基地房屋買賣糾紛的幾點建議。
（ 一） 可以該宅基地房屋買賣合同作為一個長期租賃合同，并且雙方在合同中約定房屋購買人可以對房屋轉租等，充分賦予房屋購買人對房屋行使的各項權利，使之與所有權相近。
（ 二） 就是與深圳的做法一樣，允許房屋“轉正”，由宅基地使用權人到有關部門補辦手續，補交各種費用的情況下，補發產權證，使之合法化，然后雙方再辦理產權過戶。而其中各種費用，可由雙方的購房合同中約定。
（ 三） 除上面兩種辦法外，我設想過一種于第一中辦法類似的方法。
就是房屋的擁有者可以就該房屋為購房人設立一個長期居住權，就居住權的各種權限去對抗購房人在今后可能遇到的各種侵害。
五、結束語。
總之，在現今房價趨勢下，將很難根除城鎮居民將購房眼光投向于農村，國家在禁止小產權房買賣的同時，應該適當想辦法緩和這其中的矛盾，適當允許城鎮居民在農村購房，促進農村宅基地房屋的流轉。
篇(2)
規范小產權房買賣協議書一
合同編號：_________
甲方(出賣人)：_________
(本人/法定代表人)姓名：_________
國籍：_________
(身份證/護照/營業執照號碼)：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
聯系電話：_________
委托人：_________
國籍：_________
電話：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
乙方(買受人)：_________
(本人/法定代表人)姓名：_________
國籍：_________
(身份證/護照/營業執照號碼)：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
委托人：_________
聯系電話：_________
國籍：_________
電話：_________
地址：_________
郵政編碼：_________
根據國家和_________省(市)法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就下列房地產買賣達成如下協議：
第一條 房屋的基本情況
甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于_________;位于第_________層，共_________(套/間)，房屋結構為_________，建筑面積_________平方米(其中實際建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米)，房屋用途為_________;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二;(房屋所有權證號、土地使用權證號/房地產權證號)為_________。
第二條 房屋面積的特殊約定
1、本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測/原產權證上標明/房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。
2、該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的_________%(不包括_________%)時，房價款保持不變。
3、實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的_________%(包括_________%)時，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：
(1)乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息。
(2)每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。
(3)_________。
第三條 土地使用權性質
1、該房屋相應的土地使用權取得方式為_________。
2、土地使用權年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批準文件號為_________;該房屋買賣后，按照有關規定，乙方(必須/無須)補辦土地使用權出讓手續。
第四條 價格
按(總建筑面積/實際建筑面積)計算，該房屋售價為(_________幣)每平方米_________元，總金額為(_________幣)_________元整。
第五條 付款方式
1、乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金(_________幣)_________元整，并應于本合同生效之日起_________日內將該房屋全部價款付給甲方。
2、已付定金將在最后一期付款時沖抵，支付方式為以下第_________種：
(1)現金_________;
(2)支票_________;
(3)匯款_________。
第六條 交付期限
甲方應于本合同生效之日起_________日內，將該房屋的產權證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起_________日內，將該房屋付給乙方。
第七條 乙方逾期付款的違約責任
1、乙方如未按本合同第五條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_________計算。
2、逾期超過_________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第_________種約定，追究乙方的違約責任。
(1)終止合同，乙方按累計應付款的_________%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
(2)乙方按累計應付款的_________%向甲方支付違約金，合同繼續履行。
(3)_________。
第八條 甲方逾期交付房屋的違約責任
1、除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同規定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在_________個月內按_________利率計算;自第_________個月起，月利息則按_________利率計算。
2、逾期超過_________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第_________種約定，追究甲方的違約責任。
(1)終止合同，甲方按乙方累計已付款的_________%向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。
(2)甲方按乙方累計已付款的_________%向乙方支付違約金，合同繼續履行。
(3)_________。
第九條 關于產權登記的約定
在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_________天內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_________%賠償乙方損失。
第十條 保證
甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。
第十一條 稅費的交納
因本房屋所有權轉移所發生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他房屋交易所發生的稅費除另有約定的外，均按政府的規定由甲乙雙方分別交納。
第十二條 費用交接時間
水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接日期為_________年_________月_________日。
第十三條 聲明及保證
甲方：
1、甲方有權簽署并有能力履行本合同。
2、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
乙方：
1、乙方有權簽署并有能力履行本合同。
2、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十四條 保密
甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本協議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
第十五條 通知
1、根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十六條 合同的變更
本合同履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十七條 合同的轉讓
除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。
第十八條 爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院。
第十九條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
4、本合同所稱不可抗力是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭(不論曾否宣戰)、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。
第二十條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第二十一條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第二十二條 合同的效力
1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。
2、本協議一式_________份，甲方、乙方各_________份，具有同等法律效力。
3、本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
委托人(簽字)：_________ 委托人(簽字)：_________
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件一： 房屋平面圖(與《房地產權證》記載的一致)(略)
附件二： 合同補充協議(略)
規范小產權房買賣協議書二
賣方(以下簡稱甲方)：
姓名：___(身份證號碼)：
地址： 聯系電話：
共有人： 姓名：___(身份證號碼)：
地址： 聯系電話：
買方(以下簡稱乙方)：
姓名： (身份證號碼)：
地址： 聯系電話：
第一條 房屋的基本情況：
甲方房屋坐落于 ;位于第___層 戶，房屋結構為__，房產證登記面積____平方米，地下室一間，面積 平方，房屋權屬證書號為 .
第二條 價格：
以房產證登記面積為依據，每平米 元，該房屋售價總金額為 萬元整，大寫： .
第三條 付款方式：
乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金___元整，大寫： ， 日內交付 萬元(大寫 )，余款 元(大寫 )在房屋過戶手續辦理完畢之日支付。
第四條 房屋交付期限：
甲方應于本合同簽訂之日起 日內，將該房屋交付乙方。
第五條 乙方逾期付款的違約責任：
乙方如未按本合同第三條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約責任。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計應付款的__%向甲方支付違約金。逾期超過__日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，追究乙方的違約責任。
第六條 甲方逾期交付房屋的違約責任：
除不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約責任。每逾期一天，甲方按累計已付款的__%向乙方支付違約金。逾期超過__日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，追究甲方的違約責任。
第七條 關于產權過戶登記的約定：
甲方應協助乙方在房屋產權登記機關規定的期限內向房屋產權登記機關辦理權屬過戶登記手續。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天內取得房地產權屬證書，乙方有權解
除合同，甲方須在乙方提出退房要求之日起__天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的__%賠償乙方損失。
第八條 簽訂合同之后，所售房屋室內設施不再變更。甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，質量符合國家有關規定，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關費用包括水、電、氣、物業、有線等費用有甲方承擔。由此引發的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關。
第九條 甲方保證在辦理完過戶手續之日起 日內，將戶口遷出，逾期超過___日，乙方每日按已付款的__%收取違約金。
第十條 因本房屋所有權轉移所發生的稅費均按國家的有關規定由甲乙雙方交納。
第十一條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。
第十二條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由_方所在地人民法院。
第十三條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等效力。
篇(3)
一、小產權房向城鎮居民轉讓的合同效力
目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內較多的學者對合同的效力持肯定態度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：
（一）違反我國相關法律規定
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓?！备鶕@一規定得知，轉讓的房產必須是依法登記且具有完整權屬證書的。而小產權房是建立在農村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產權，根本無法進行登記領取權屬證書。
（二）違反我國房地一體主義
我國《物權法》第146條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。該條規定主要是指國有建設用地流轉原則，它表明房地產所有權轉讓之時，房產之上的土地所有權也隨房一起轉讓，該原則的實行，避免了我國房產交易市場出現混亂局面，維護了房產市場的穩定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產權房恰恰違反了這一原則，根據我國土地管理法的相關規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。故小產權房流轉中城鎮居民根本無法取得土地的所有權，使得房地分離，較易產生糾紛。
二、小產權房向其他集體經濟組織成員轉讓的合同效力
針對這一情形，實踐中多數判定為合同無效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農民最基本的生存及生活居住權，體現了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農民應享有的同城鎮居民一樣的權利，“農民與城鎮居民”，對稱謂及身份的區別本身就是違反公平的體現。為了農民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護農民合法收益權
基于我國現有規定及我國國情，允許小產權房在市場隨意流轉勢必將造成我國房產市場的混亂，引發各方利益矛盾沖突。但完全限制小產權房的流轉則是對公平原則的違反，農民對土地可以占有、使用，因無處分權而無法像城鎮居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現實情況之下雖不能立即實現同城市房地產一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經濟組織之間的房屋進行自由流轉，使集體經濟組織的成員也能收獲房產所帶來的利益。
三、小產權房在理論界和審判實務上的合同效力
理論界的爭論和審判實務上的分歧固然跟個人的認識有關，但是追根問底是小產權房的轉讓合同問題涉及到國家土地政策，是一個兼具私法、公法性質的問題。單從合同角度上看這是單純私法領域調整的范疇，另外從國家的土地政策上我們又可以看出這又受到公權力的約束。私法以追求公平與正義為目標，公法以追求效率為價值取向。由于主管范圍、價值目標等不同，私法與公法在調整同一社會現象時難免發生沖突。但是，筆者認為無論是理論觀點還是審判實務的認識，判斷小產權房買賣合同效力完全是一個歸于是私法領域的民法問題，應當以現有的相關法律規范《合同法》、《物權法》作為討論基礎，以民法領域自身的規則作為判斷準繩。
四、房屋合同無效后的利益平衡
由于小產權房的交易不在少數，其中涉及多方之間的利益，易引發多種矛盾。因此，在解決小產權房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責任比例的確定
實踐中多數情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產權房交易之時必然是雙方合意的結果，但賣方因利益驅使，違反當初協議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢？筆者認為這是不妥的。小產權房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。
（二）實際操作
既然雙方是同等責任，合同無效后，首先考慮的應是恢復原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對房屋進行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應補償買房人因此支付的費用。當然，若買房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應對賣方遭受的損失進行賠償。對于房價的上漲，在房屋合同簽訂之時是雙方都不可預見的，房價是市場經濟作用的結果，雙方對此均無需承擔過錯責任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應當歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產權房先天不足而選擇購買，承擔房屋返還的風險應是其可以預見到的。當然，其因買房失去的一部分存款利息，筆者認為是可以向賣方主張承擔的。
在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現為居住人的財產、社會依附關系。尤其是房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系，在認定小產權房買賣合同的效力上不應一刀切地認定無效，農村私有的合法的房屋買賣合同有充分可以認定為有效的理由，其效力應認定為有效為宜。在實務中我們不僅應當嚴格依據《合同法》的立法精神和規定，也要從尊重歷史、照顧現實和維護交易秩序的穩定和安全的角度出發，區分認定此類合同的效力，達到化解糾紛，維護社會穩定和發展，實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。
篇(4)
[關鍵詞]經濟法；小產權房；法律
[中圖分類號]D922.29 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0112-02
伴隨著社會經濟的發展，人們居住條件的改善需求呈逐漸增加的趨勢，在這種背景下，一些和小產權房相關的問題便得以顯現。經濟法作為國家從整體經濟發展的層面出發，對我國社會公共性的經濟活動進行干預、管理以及調控的法律規范，其在小產權房問題的調整方面有著重要的作用。本文從經濟法的層面出發，對小產權房法律問題進行研究分析。
1 小產權房的定義以及存在的原因
1.1 小產權房的定義
小產權房的概念開始于20世紀90年代我國的民間，該概念主要是用來表現小產權房在權利上存在的缺陷[1]。從學術研究的層面來看，在小產權房的定義上也沒有統一，本文所研究的小產權房指的是：經過或者沒有經過我國各級政府或者村組織審批、認可，在集體土地上所進行的大規模商品化建設后，向本集體經濟組織以外的購房者進行銷售的房屋。
1.2 小產權房存在的原因
從我國小產權發展的歷史來看，導致小產權房存在的原因主要是：在城市化進程不斷加速的情況下，以我國所實施的城鄉二元分割下的土地管理體制為基礎的農民集體與地方政府的利益之間所進行的博弈[2]。同時，在房價的持續上漲這一經濟因素的影響下，政府的宏觀調控存在一定的問題等多個方面的因素導致了小產權房的存在。
2 小產權房存在的法律問題分析
無論是普通法系國家還是大陸法系國家都沒有小產房法律問題處理方面的先例，因而使得我國在小產權房方面的法律問題處理上缺少一定的域外經驗可供借鑒[3]。同時加之我國法律學術研究與實踐本身在小產權房產生后對小產權房治理的法律研究也相對較少，使得小產權房在治理過程中所要面對的法律問題較多。
我國《憲法》中規定集體土地使用權是可以轉讓的，而《土地管理法》卻規定農民集體所有的土地使用權不得出讓或者不得轉讓用于非農業方面的建設。這就使得小產權房處于法律效力層次方面的立法困境，即一方面《憲法》確認其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》卻認為其違法，《憲法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同時，從我國現有的立法情況來看，農村集體土地所有權主體是農民集體，而如何對農民集體行使所有權進行具體的細化所存在的法律問題，導致農村集體土地所有權主體存在著名存實亡的境地，主要表現在這些地方的農村集體土地所有權的行使者實際上是村民委員會，而村委會很難確保其所代表的是農民集體的利益。居民在房價過高的背景下，買了小產權房以后，由于小產權房法律保護方面的缺少，使得法院在對小產權房買賣發生糾紛進行處理時就要面對司法方面的問題。這是因為小產權房買賣合同的標的不僅僅只有房屋，通常還包括了宅基地使用權，而我國法律規定只有農民才能享有宅基地的使用權，這就使得法院通常會判決該買賣合同無效。但是，我國現行的《合同法》中所確定誠實信用原則等，又可以說明小產權房的買賣雙方是在自愿平等的基礎上所做出來的真實意思表示，因而該房屋買賣合同是有效的。
簡而言之，小產權房存在的法律問題的處理，需要結合我國現有法律規定的實際情況，以小產權房的情況為基礎靈活地應對[4]。
3 基于經濟法層面的小產權房法律問題解決策略
從經濟法層面的小產權房法律問題的解決策略來看，主要是針對現有的情況，根據不同的實際情況采用不同的處理方法。
3.1 小產權房合同的處理
在小產權房合同的處理上分為兩類，一類是非法的小產權房合同，這種指的是由于標的物本身違法，導致的該小產權房合同應自始無效，這類的小產權房合同所涉及的房屋本身應有行政機關，同時不應給予補償[5]。另一類小產權房，由于符合城市發展規劃的要求，并且房屋質量合規，在補辦各類手續以及補繳包括土地出讓金差價等各類費用的情況下轉化為合法的房屋所有權，可以參考現有的城鎮經濟適用房、限價房的現有政策進行處理，將這部分小產權房納入住房保障體系之中。
3.2 小產權房本身的處理
對于不符合我國城市發展規劃的小產權房，同時還包括雖然符合城市發展規劃但是建筑質量不合格的小產權房應該堅決拆除[6]。由于拆除此類小產權房給購房人造成的經濟損失，應當由開發該類小產權房的村委會、出賣單位及違規審批單位以及購房人等共同承擔。
3.3 市場調控的優化
從我國的實際情況來看，我國政府不但要讓我國的居民實現買得起房子的愿望，同時還應對房地產市場調控進行優化，只有這樣才能從小產權房產生的原因上入手，從根本上解決小產權房所面臨的法律問題。這就需要從市場的角度出發，根據小產權房所在區域的不同情況，采取不同方法來解決小產權房所面臨的法律問題，進而有針對性的解決問題。
綜上所述，基于經濟法層面的小產權房法律問題的解決是一項動態的系統化工程，需要多方面的共同努力才能夠完成[7]。從我國現有的情況來看，小產權房法律問題的解決還有很長的路要走，這就決定了基于經濟法層面的小產權房法律問題的解決策略，需要從社會實踐出發不斷地進行動態的調整，只有這樣才能從根本上促進小產權房法律問題的有效解決。
參考文獻：
[1]席典玉，陶思惠.試論小產權房的所有權歸屬[J].法學研究，2013（1）：54-55.
[2]喬迪，喬霞.論我國“小產權房”合法化的實現與障礙[J].黑龍江省政法管理干部學院學報，2012（1）：70-72.
[3]劉曉霞.“小產權房”面臨的法律難題及其破解[J].法學雜志，2012（5）：61-65.
[4]馮張美.“小產權房”出路探究――基于地役權的制度創新[J].法治研究，2012（5）：70-75.
[5]黃澤勇.小產權房國有化：治理小產權房的可選途徑[J].西華大學學報（哲學社會科學版），2012（10）.
[6]蘆一峰，王蓓.小產權房問題與解決對策研究――以現行法律制度為視角[J].中南財經政法大學研究生學報，2011（1）.
篇(5)
小產權房的出現是集體土地利益相關者博弈和選擇的必然結果。
（一）集體土地所有者與國家之間的利益博弈
國家和農民集體同為土地的所有者，各自有其權利和利益范圍，本來只有在其利益范圍出現交叉時才有必要特別注意分配和平衡的問題。然而，在我國土地二元所有格局下，集體土地所有權在某種程度上總是從屬于國家土地所有權，國家可以通過土地征收將原本屬于農民集體的農村土地變為國家所有；在土地問題上，國家同時具有土地所有者和土地管理者的雙重身份，但是，管理者的管理一般僅是對所有權行使的制約，而不是對所有權和利益的直接剝奪。在“小產權房”問題出現之前，城市擴張的路徑是唯一的，即政府征用農村集體所有的土地，再以劃撥或者出讓的形式交付商業機構進行開發。小產權房的出現，減少了政府環節，打破了“高地價一高房價”的利益分配格局，利益博弈成為小產權房誕生的經濟根源。
（二）開發商與政府的利益博弈
房地產開發商的利益與開發成本和獲取利潤密切相關。在成本中，土地出讓金占到房地產開發成本的60%左右，有些開發商為了節省成本以賺取更多的利潤，便與農村集體經濟組織合作以相對低廉的成本來進行開發。從某種程度上說，小產權房的產生也是開發商和政府利益博弈的結果。
（三）消費者自己的選擇
小產權房低廉的房價是吸引城鎮居民購買的主要動力。小產權房以其價格優勢彌補了法律地位上的劣勢，購房者基于利益考慮做出了無奈的選擇。
我們首先討論一下在宅基地上建設的房屋是否可以作為商品房進行買賣，具體來說就是其可否賣予本村居民、城市居民或本村集體成員以外的其他農村居民？根據《土地管理法》第62條之規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。由此可見，《土地管理法》并沒有對農村村民出賣、出租住房作限制性的規定，《合同法》也沒有類似的規定。《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法和國家有關規定?！?999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！薄斗课莸怯涋k法》第86條規定，申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。第87條規定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。在司法實踐中，售予本村集體經濟組織成員以外的第三方的宅基地上的小產權房買賣合同大多被認定為無效合同，但也有認定為有效合同的，這主要是因為裁判依據不足導致了裁判結果的無法預期。從解釋論的角度分析，認定其無效的理由不能理解為就是違反了法律、行政法規的強制性規定，因為國務院辦公廳的通知、房屋登記辦法既不屬于法律，也不屬于行政法規。但是能否認定這種買賣行為損害了社會公共利益，或者屬于惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的行為，按照我國已有法律規定和立法者的解釋，該宅基地使用權是具有身份屬性、社會保障屬性、無期限性、取得的無償性、轉讓的受限制性等屬性的，故認定上述買賣行為因損害了社會公共利益或國家利益因而無效還是有一定道理的。由于宅基地本來就是安排給本村居民自建住房用的，當將其售予本集體經濟組織成員以外的他人時是不符合宅基地使用權設立宗旨的。由于這種情況下買賣合同會被認定為無效合同，買受人也無法進行房屋所有權轉移登記。
篇(6)
首先什么叫小產權房，這個概念是有問題的。小產權是地，房不是小產權，房地是分離的。全世界也沒有這么一個地方，全世界的房地產和物業是一體的。很有意思的是我們搞成了地和房是分開的。起源是1961年的60條，搞到吃不下飯的時候說讓農村的關系穩定，其中有一套就是不能搞太大的公司，所有要以生產為本位。
很有意思的是在里面冒出來兩個東西，一個東西是說生產隊范圍的所有土地是被拿走，生產隊范圍內的所有的土地包括了耕地、山林、宅基地、菜園子都屬于生產隊所有，這句話寫下來。當時的意思是說不屬于大隊所有，不屬于公社所有更不屬于現今的政府所有。但寫這個話的時候實際上跟過去比又是擴大了公有制。因為過去的宅基地是私有財產。分了房子，那是他們家的，還有他不是地主也不是太窮的農民，就是說中間不動動兩頭，實實在在是他們家的房子。這句話一寫等于這些就集體公有了。下面又寫一句，農民住宅是農民的私有財產，他送人、買賣、租賃的所有權，他要賣的時候可以有中間方。自由定價。同一個文件里寫上這兩條就變成了房地分開了，地是集體的、房是私人的。
什么叫小產權房呢？它實際上是蓋在集體土地上的農民私人房產，那個房是可以買賣的。后來怎么會構成一個管制呢？是很多城里人到周圍去買農民的房子了，最有名的是宋莊的畫家村，發現農民的房子總是讓畫家不滿意，畫家也有一點錢就把房子買下來蓋畫室。一蓋麻煩了，地價、房價在升，當年賣的人不干了，說我當年賣給你幾萬塊錢現在市價幾十萬，要毀約，毀約就找道理，什么道理呢？這個地是集體所有制地，這個不可以進入市場。我們國家有規定哪些土地可以進入到市場交易，這是1987年土地制度改革以后制定的，政府的地可以買賣，使用權買賣，集體土地不準你買賣。這下小產權就這么來，底下的地是集體所有，上面的房是私人的，底下的地未經過國家的征收是不納入可交易的范圍內的。
這樣我們就變成了房地分離。這個很麻煩。你說完全沒有道理嗎？有道理，房子是他的，你說地是你的你拿走??？拿走的時候不就損害了我的財產嗎？憲法里寫了要保護合法的私人財產這是合法的。這就變成了一個難題，所以為什么下命令拆還很難拆。地是有法規的，房也有法規的，也有習俗的。所以現在就卡住了，這也是剛才的問題，漸進式的改革就會露出這些破綻，這時候急了先解決這個問題，再急了再解決這個問題。一卡的時候利已經很大了，土地財政土地金融，你讓誰來放這一塊呢？
篇(7)
小產權買賣合同范文一
出賣人(甲方)：
身份證號碼：
買受人(乙方)：
身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于 的房屋(建筑面積_________平方米，地下室建筑面積 平方米以人民幣 元(大寫：人民幣 )的價款出售給乙方。
二、乙方支付甲方合同保證定金 萬元。如甲方解除本合同，雙倍返還定金;如乙方解除本合同，甲方不予退還定金。
三、甲方于 年 月 日前一次性向乙方支付房款 元。
四、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。甲方提供建造房屋的相關證明資料等作為交易依據。待過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。
五、本合同簽訂后，甲方對該房屋的所有權(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)轉讓給乙方。甲方承諾并保證乙方對該房屋享有完全的居住權以及處分權，甲方不得就該房屋再與他人訂立協議、合同或其他任何方式的處分。
六、違約責任
1、甲方應當于月同規定的日期交付房屋，每逾期1日按房價總額千分之一向乙方支付違約金。逾期超過 叁 個月的，乙方有權解除本合同。合同解約后，
甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并向乙方賠償經濟損失 元。
2、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
3、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
4、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的依法向買受人住所地的人民法院起訴。
八、特別約定
本合同生效后，甲方不得以任何方式主張合同無效，如本合同被有權機關認定為無效合同，則甲方應返還乙方所支付的全部房款，并賠償乙方損失 壹拾萬元。
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式兩份，甲乙方各執一份。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
小產權買賣合同范文二
出賣人(甲方)： 身份證號碼：
買受人(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于屋(建筑面積平方米)以人民幣元(大寫：人民幣)的價款出售給乙方。
二、乙方一次性支付甲方現金人民幣萬元( 大寫 )。如乙方解除本合同，甲方不予退還。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。甲方提供建造本房屋的相關證明資料等作為交易依據。待過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由甲方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。
四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等全部權利一并轉讓給乙方。甲方承諾并保證乙方對該房屋享有完全的居住權以及處分權，甲方不得就該房屋再與他人訂立協議、合同或其他任何方式的處分。
五、違約責任
1、甲方應當于甲方如不按合同規定的日期交付房屋，乙方有權解除本合同。合同解約后，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并向乙方賠償經濟損失 拾萬 元。
2、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
3、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應返還乙方房屋價款。
4、如因規劃部門、設計等部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
六、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的依法向買受人住所地的人民法院起訴。
七、特別約定
本合同生效后，甲方不得以任何方式主張合同無效，如本合同被有權機關認定為無效合同，則甲方應返還乙方所支付的全部房款，并賠償乙方損失 元。
八、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式兩份，甲乙方各執一份。
甲方： 乙方：
20xx年3月20日 20xx年3月20日
小產權買賣合同范文三
賣 方：----------------
買 方：----------------
賣方通過轉讓自家莊基使用權獲得單元房一套，因資金周轉困難現欲出售，經中間人從中說和，買賣雙方經過充分協商，就房屋買賣有關具體事宜雙方自愿達成以下協議：
一、標的：
該單元房位于涇陽縣電力局十字東隆興巷(人民銀行西)后邊一棟的第二層北戶，該單元房系一梯一戶;屬磚混結構，屬清楚，無任何糾葛。
二、建筑面積：約130平方米(含公攤面積);雙方以現狀進行買賣，雙方認可現狀;若單元房有質量問題，由賣方負責。
三、買賣價格：雙方議定該單元房的賣價為203000.00元。
四、交付辦法：雙方商定分三次付清房款。
1、雙方于簽約之日買方用現金先付給賣方33000.00元作為定金;2013年5月1日前買方付給賣方120000.00元整，剩余的房款于2013年12月底前付清。
2、賣方收到買方第一次房款后，將該單元房及相關手續(身份證復印件、戶口本復印件、莊基使用證復印件及與開發商張興旺的協議書)交予買方;賣方不得拖延，并向買方出據收條。
3、若買方未按約定交付房款，以前所交房款不退，單元房歸賣方所有。
五、賣方保證該單元房的室外鋁合金窗配齊，進戶門為盜門，室內墻面水泥粉刷，上、下水接通并必須進戶;
六、買方在裝修期間，賣方不得無故干涉和阻攔;買方在居住期間，若有其他居住戶干涉其正常生活，賣方出面予以協調;單元房的公共院子、樓梯及公共設施買方必須愛護。
七、賣方保證該單元房與第三人等無任何產權糾葛，否則，賠償買方由此而造成的一切經濟損失。
八、若國家政策變化允許辦理房產手續，賣方應予以積極協助買方辦理;若國家征用或拆遷該單元房，所得補償款歸買方所有。
九、本合同經買、賣雙方簽字并按指印后生效，任何一方均不得反悔。
十、本合同一式三份，買賣雙方各執一份，中間人一份，
具有同等法律效力。
賣 方：