房地產投資論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產投資論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

6.1結論

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產企業擴大經濟規模，增強市場競爭力。國外（或地區）經驗表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區)的成功經驗使我們有理由相信這種投資產品能為我國的房地產業和金融業注入新的活力，推動我國房地產業的健康轉型，促進我國金融業的健康發展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進、不斷創新，但我們的產品與REITs仍有一定的距離。各種現象表明，我國國內環境基本具備REITs的發展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發展REITs的步伐。雖然制約REITs發展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎上，通過閱讀國內外大量文獻來探討REITs的中國化發展策略。通過研究，本文得出以下幾點結論：首先，房地產投資信托基金是解決我國房地產業融資問題的一種有效途徑，我國已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該在已有房地產信托產品的基礎上，通過借鑒國外（或地區）的成熟經驗，完善相關法律法規，加快發展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區）經驗時，要對其REITs產品進行認真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結合我國國情因地制宜地進行一定的創新。再次，在我國發展REITs市場時，宜采取分階段發展策略。同時，筆者認為在我國已有房地產信托產品的基礎上，結合國內的專項資產管理計劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運作方式，但同時需要采取措施對封閉式的缺陷進行一定的彌補；運用資產組合理論和投資風險決策模型進行投資資產的選擇和組合，在地域選擇上可以多關注二、三線城市有增值潛力的房地產資源，同時對開發性項目進行一定的限制；應該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產品的收益和穩定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強產品的流動性；制定合理評估REITs價值的方法，盡量做到減少誤差，同時對REITs的分紅比例和分紅時間作出明確的規定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財務杠桿，-60-在提高產品競爭力的同時注意防范財務杠桿過高帶來的風險。總之，我國發展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進產品的突破和創新。同時希望本論文能對我國REITs的發展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關書籍、文獻、瀏覽相關網站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。

1．由于我國尚未有房地產信托投資基金（REITs），同時我國信托機構對已有信托產品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數據分析，有待今后進一步研究。

2．房地產投資信托基金（REITs）涉及領域較廣，包括金融領域、房地產領域、法律領域等。同時內容較復雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產投資信托基金（REITs）的發展屬于應用領域，更注重產品的開發介紹和相關政策研究。在運用經濟學理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！

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篇(2)

房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。

1.投資支出風險

房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。

2.金融風險

主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風險

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。

4.市場風險

市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。

5.政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風險

法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。

二、房地產投資風險的預防策略

房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

策略一：關注政策變動，認準投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。

策略三：采用投資分散組合策略

房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。

房地產投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

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關鍵詞：產業投資基金房地產投資基金REITs公司型

我國在經歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統金融渠道緊縮，房地產開發商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產業亟待解決的問題。而房地產投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產金融市場的完善是條好出路。

房地產投資基金概述

基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。

房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。

由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。

國內外房地產投資基金的比較分析

美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。

在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。

日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。

我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。

我國發展房地產投資基金的意義

完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。

整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。

我國房地產投資基金的障礙

現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。

專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。

我國發展房地產投資基金的對策

健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。

開放房地產投資基金的資金源泉。從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社保基金、養老基金、民營投資機構、個體私營業主等等，充實房地產業的資金基底，共同形成房地產業發展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業的泡沫與金融風險。

拓展房地產投資基金的市場空間。在房地產投資基金的資金投向上，除了現有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產納入資產運作體系，通過房地產業專業人士多元化經營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產，消化由于我國房地產業資金不足或市場化程度不夠而出現的產業發展中的階段性問題。

參考文獻：

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1.1新型城鎮化對房地產投資的影響作用

1.1.1對城鎮新區進行建設以及舊區改造促進了房地產投資的增加

由于新區建設需要房地產的直接相關投資,房地產資金會直接注入,從而帶動了房地產市場的發展。另外,城鎮舊區的搬遷改造也會帶動當地房地產市場發展,以及房地產投資的增加。同時,搬遷戶對住房的需求也會增加,供求效應促使房地產投資增加。

1.1.2新型城鎮化中人口的增加相應推動了對住房需求的增加

據數據顯示,中國城鎮化每年以約1%的速度推進,城鎮人口年均增長4%~5%,從而帶動新增住房需求快速增長。由于新型城鎮化的速度不斷增快,大量的人口向城鎮涌入,他們對住房的消費需求也不斷擴大,對住房面積的需求也在不斷增加,房地產投資也會相應地增加。

1.1.3新型城鎮化帶來的生活水平提升帶動了房地產投資的增加

由于城鎮化的不斷發展,居民的生活水平不斷提高,對于房地產有著更高的需求。如房屋置換、休閑旅游、娛樂消費等,這些都對房地產消費投資提出了新的要求,帶動了房地產投資的增加。

1.2房地產投資對新型城鎮化的影響作用

房地產業是城鎮化的重要物質載體,積極穩妥推進新型城鎮化建設需要房地產業的健康發展。在新型城鎮化發展過程中,人口和城市面積都高速膨脹,必然會帶動房地產市場快速發展,相應地房地產投資在一定時期內的快速增長會推動新型城鎮化的發展。

1.2.1房地產投資的增加解決了城鎮化中一部分人口的就業

由于房地產資金的增加,房地產市場的發展,需要更多的工人來參與到房地產建設中來,因而解決了部分人口和進城務工人員的就業問題。另外,房地產相關產業的發展也會使得相關行業人員的需求增加,解決了城鎮化中部分人口的就業問題。

1.2.2房地產投資的增加擴大了新型城鎮化的建設資金

城鎮化建設的不斷發展也要求建設資金的不斷投入,房地產投資的逐年增加、配套建設的不斷增大,促使新型城鎮化朝著環境更和諧、配套更完善、服務更全面的方向發展。房地產投資為新型城鎮化的建設加快了步伐,兩者之間是相互依存的。房地產投資要和城鎮化發展相適應,與產業發展相協調。投資滯后會影響房地產及相關產業的發展;投資超前則會造成資源和能源的浪費。

2結論與建議

2.1結論

通過上述分析可以看出,城鎮化發展水平與房地產投資存在正相關協整關系,二者之間存在著相互影響的關系。在短時期內,我國城鎮化水平的變化對房地產投資增加影響不大,不是其增加的原因,而房地產投資的變化則會使城鎮化水平發生一定的變動,即城鎮化水平對于房地產投資的影響不顯著,而房地產投資對于新型城鎮化的影響顯著。在長時期內,我國新型城鎮化的建設對于房地產投資具有一定的影響拉動作用,而且這種作用力大于房地產投資對于新型城鎮化的影響推動作用。

2.2建議

從發達國家的城鎮化發展經驗來看,房地產本身的逐利性會給城鎮化的發展帶來一定的難題,會導致城鎮化的片面發展,房地產的健康發展才能有效促進新型城鎮化。鑒于此,我國在加快新型城鎮化建設過程中,應合理引導房地產投資的方向,使兩者協調健康發展。

2.2.1城鎮化方面

首先,根據城鎮自身特點,科學規劃其長遠的發展,引導房地產在城鎮化發展中的合理投資,避免盲目的開發投資或者是滯后的房屋建設。其次,重點做好保障性住房的建設工作,在保障性住房的規劃、容量、地址、分配和管理等方面合理設計,加大過程控制與服務管理。再次,完善城鎮的基礎配套建設,建立生態宜居、宜業的城鎮,提升城鎮居民生活質量水平。最后,根據住房市場的供需合理供應房地產市場的土地,做好舊城改造和征地安置補償工作,保障人民的正當利益。

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2.1.1REITs的概念

關于房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs)2的概念，根據已有資料可以分為兩大類：一類是側重于指產品，認為REITs是一種專門投資于房地產業的證券化的產業投資基金，通過發行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將投資不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。另一類是指機構，REIT在美國也是一種機構，可以采取公司、信托或協會的組織形式，在納稅時視同國內法人。REIT作為一種機構，可以發行權益證券籌集權益資本，也可以發行各種債務證券負債經營，評級機構對REIT及其發行的債務進行評級[17]。本文在探討我國發展REITs的策略時，主要將REITs視為一種產品加以討論。

2.1.2REITs的相關主體

REITs一般有以下四方基本當事人。

1．基金管理人（發起人）管理人是具體對基金財產進行投資運作的機構，負責基金的設立、募集、投資和管理等。大多數REITs是由某個組織或某個機構發起的。發起人通常包括基金管理公司、資產管理機構、信托機構、房地產公司等。

2．投資者(委托人、受益人)投資者購買了基金份額就成為基金的持有人和出資人，同時又是受益人。如果是契約型基金，投資者就享受合同規定的權利并承擔一定的義務。如果是公司型基金，投資者因購買公司股份而成為公司股東，享受股東應有的一切權利，并承擔相應的義務。

3．基金托管人（保管人)基金管理人將其基金財產存放在獨立的保管機構處，以滿足REITs作為信托形式的法律要求。保管機構作為資產的名義持有人，即受托人，負責資產的保管、2房地產投資信托基金,在美國等大多數國家稱為RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs,或RealEstateInvestmentTrust,簡稱REIT.只是在英國和亞洲一些國家才稱之為房地產投資基金(PropertyInvestmentFund,簡稱PIF)。-7-過戶與收益的收取。

4．基金承銷人（人）基金通常不是由投資者直接向管理人購買，而是通過基金承銷人進行買賣活動的。承銷人是管理人的人，一般可以由信托公司、投資銀行或證券公司擔任[18]。

2.1.3REITs的類型

1．根據REITs投資對象的不同，分為股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs

（1）股票型（權益型）REITs股票型REITs主要投資房地產的所有權，收購現存房地產或即將開發的房地產，其投資者取得的是房地產的股份所有權，依靠擁有和經營不動產帶來收益。

（2）抵押型REITs抵押型REITs主要是發行房地產抵押貸款，投資人取得的是抵押貸款債權，主要依靠利息取得收入。

（3）混合型REITs混合型REITs既投資購買物業，又發放房地產抵押貸款，收入也來自租金收入或地產增值收益和利息收入等方面。理論上，混合型REITs在向股東提供該物業增值空間的同時也能獲得穩定的貸款利息。早期的房地產投資信托基金主要為股票型信托，目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入，但隨后抵押型信托發展較快，曾一度超過股票型信托。近些年來，混合型信托也有一定的發展。目前，無論是數量還是市值,股票型REITs占絕對主導地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性最低。

2．根據REITs能否被投資人贖回，可以分為開放式REITs和封閉式REITs

（1）封閉式REITs封閉式REITs的發行規模固定,投資人若想買賣此種投資信托基金的證券，只能在公開市場上競價交易，而不能直接同REITs以凈值進行交易。同時,為保障投資人的權益不被稀釋,此種REITs成立后不得再募集資金。同時其基金份額上市交易要符合REITs專項法的一系列規定和交易所上市交易規則規定的上市條件。封閉式REITs的規模一般不發生變化，但是如果在基金募集說明書中注明遇到新的投資機會可以選擇發行新的基金單位，則基金可在適當條件下可以擴大規-8-模。事實上，不少房地產投資基金在募集說明書中都會附有這樣的選擇權，以省去每次發行新基金時審批的麻煩和注冊所需的成本[19]。（2）開放式REITs開放式REITs的發行規?？梢栽鰷p，投資人可按照基金的單位凈值要求投資公司買回或向投資公司購買股份或認購權證。此類基金資產應當保持一定比例的現金或者政府債券,以備支付投資人的贖回款項。相關贖回的程序按照REITs專項法的規定,如基金合同另有規定的,則要按照其規定。

3．根據REITs組織結構的不同，可以分為契約型REITs和公司型REITs

(1)契約型REITs契約型REITs是指在信托人與受托人締結以房地產投資為標的的信托契約的基礎上，將該契約的受益權加以分割,使投資人取得表示這種權利的受益憑證。此類基金依據信托契約成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投資者)三方構成，依據《信托契約》運營。契約型REITs本身不具有法人資格,投資者的出資額全部置于受托者的管理下,信托者代替投資者就信托資產的投資內容向受托者發出運用指示。

（2）公司型REITs公司型REITs是指設立以房地產投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態,公司再將收益以股利形式分配給投資人。公司型REITs在法律構造上由投資者、投資公司、基金管理人和基金托管人四方當事人組成。這四方當事人間存在兩層互動的法律關系:一是發生在投資人和投資公司之間的股東與股份公司的關系,兩者的權利義務關系由《公司法》予以調整,投資收益和盈利由投資公司分配給投資人；二是發生在投資公司、基金管理人和基金委托人之間的信托關系,三方當事人的關系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的關系,其中的投資公司兼具信托人和受益人雙重身份,基金管理人和基金托管人為共同受托人[20]。在美國，自九十年代以來，借用高科技風險投資的合伙制成為美國房地產投資信托的主流。此外，根據REITs是否上市流通，可以分為公募REITs和私募REITs，等等。

2.1.4REITs的運營結構-9-契約型REITs的運營結構相對比較簡單，亞洲國家大多發展契約型REITs3，其結構如圖1所示。圖1契約型REITs的運營結構美國的REITs一般為公司形式，在發展過程中，逐步與其它房地產企業組成合伙企業，并出現了聯合經濟和范圍經濟的現象，運營模式開始多樣化和復雜化，先后演變出多種結構。

（1）傳統結構，UPREIT和DOWNREIT傳統REITs的資產管理和運作、房地產租賃服務、向承租人收取租金等活動一般外包給獨立的合約方進行。此時，房地產基金公司和管理公司屬于兩個不同的概念。房地產投資基金直接擁有資產、而不是通過經營性合伙企業間接擁有資產[21]。UPREIT(UmbrellapartnershipREIT)（傘形合伙REIT）對傳統REIT的組織結構進行了創新。如圖2所示[22]，UPREIT有兩個實體組成：REIT和合營合伙公司（Operatingparnership，OP），兩者均發行所有權股份。REIT對公眾發行股票，用其所籌集的資金購買物業和OP公司的股權（通常是控股），通過OP間接地擁有其物業。經營合伙人（通常包括REIT的管理層，以及在將物業轉換成REIT之前物業持有人）為其提供給REIT的房地產資產發行OP股份。這種UPREIT結構通過允許經營合伙人延緩繳納資本利得稅，直至這種轉換的稅收收益達到最大，因此促進了房地產的證券化。UPREIT能夠使新建立的房地產投資信托基金迅速達到公開上市融資的規模，從而使房地產投資信托基金的IPO熱潮成為可能。3關于亞洲國家的REITs發展情況，下文會詳細介紹。REITs托管持有REITsREITs管理人服務服務房地產或房地產有關資產組成REITs投資者（持有人）-10-DOWNREIT由UPREIT結構演變而來，它同樣允許REIT通過發行合伙公司的單元股份，在延緩納稅的基礎上，購置房地產。不同的是，一家DOWNREIT可以同時擁有多重合伙關系，并且能夠以REIT和合伙公司的形式擁有資產。因為DOWNREIT可以和每一宗所購置的房地產形成合伙關系，所以這種結構比UPREIT具有更大的靈活性。圖2UPREIT的概念圖示（2）合股結構（Stapledstockstructure）在合股結構的房地產投資信托基金中，房地產投資基金和房地產營運公司的股份被“合訂”（stapled）在一起，REIT股份持有人同時持有并不控股的運營公司的股份，兩公司具有相同的所有權。REIT通過募集設立，且房地產運營公司（operatingcompany）采取“C類公司4”組織形式。這種房地產投資基金具有以下優勢。第一、合股房地產投資信托基金通過房地產投資基金運營公司股東的同一性規避法律限制，同時可以獲得經營受限房地產的營運優勢。第二、運營公司和房地產投資信托基金的經營目標趨同，有利于減少兩個公司在公司目標上的利益沖突。第三、房地產投資信托基金把持有的房地產出租給運營公司經營，運營公司可用租金抵減收益，得到與REITs類似的稅收優惠。1984年的美國聯邦4C類公司是美國的一種有限責任公司，納稅主體是公司而不是股東?，F金REIT股份UPREIT經營合伙公司（OP）現金和/或REIT股份OP單元股份物業市場開發商投資者物業所有者現金和/或OP單元股份股票市場機構投資者個人投資者-11-立法已經禁止新設這種結構的REITs。

（3）紙夾結構（Paperclipped）“紙夾”結構與“合股”結構十分相似，兩者都是由REITs和其運營公司組成，“紙夾”結構的特點在于投資者可以單獨買賣REITs或其運營公司的股份。因此，這種結構可以獲得“合股”結構REITs全部優點，同時可以有效地避免1998年立法對“合股”結構獲得稅收優惠的限制?！凹垔A”結構與“合股”結構的主要差別在于其各實體之間的聯系比較松散。近年來，“紙夾”結構REITs在美國得到了很好的發展，許多“合股”結構REITs正在向“紙夾”結構轉變[23]。

2.1.5REITs的相關特點

1．產品的收益特征REITs投資最大的優點是高分紅，有著定期的股息收益。根據美國法律，REITs必須把至少90%的應課稅收入，以股息形式派給股東，因此股息率相對優厚，投資者可以獲得比較穩定的即期收入。在過去十年里REITs平均年度股息率達6.96%，遠高于十年期美國政府債券5.86%、標準普爾指數公用股4.45%和標準普爾500指數1.79%[24]。此外，從歷史數據來看，與美國的主要股票指數相比，REITs股票收益比較高。圖3顯示了股票型REITs，混合型REITs，和S&P500（標準普爾500指數），DowJonesIndustrial（道瓊平均工業指數），Russell20005，NASDAQindexes（納斯達克綜合指數）在過去1年，5年，10年，30年期間的收益比較[25]。5低市值股票的指標，是Russell3000指數中最小2000家企業股價表現的指數。-12-圖3REITs與主要股票指數的收益比較2．產品的風險特征REITs與其它金融資產的相關度較低，因此有相對較低的波動性，風險較小。表1顯示了美國股權類房地產信托投資收益與其它投資產品的相關系數6，從70年代開始到2005年，REITs與其它投資產品的相關性在逐步降低。表1股權類REITs與市場的相關系數市場指數1972-19791980-19891990-20001990-19941995-20002000-2005Russell20000.830.740.50.670.360.31S&P5000.640.650.390.530.280.22NASDAQComposite0.730.710.290.640.090.04S&PUtilities0.650.380.330.290.370.3NASDAQ100NA0.680.230.570.010.03MerillLynchGovt/Corp0.470.170.250.390.10.14資料來源：IbbotsonAssociates,NAREITs根據資產組合理論7，在資產組合中加入相關系數低的資產能有效分散風險，6關于“相關系數”，將會在下文“資產組合理論”中加以說明。7美國股權類REITs指數和其它指數收益率1.374.554.918.2912.172.248.230.030.5418.9019.087.689.207.769.0813.8714.5011.808.8312.7215.920.2113.79-50510152025NASDAQRussell2000DowJonesIndustrialsS&P500NAREITCompositeNAREITEquity1年5年10年30年（截止到2005年12月31日）百分比-13-表現在機會集8上就是使市場有效邊界（Efficientfrontier）向左上方移動。圖4顯示了REITs對市場有效邊界的優化[26]。246810121416180510152025風險（平均每年標準差）％均收益率年說明：T-Bills(短期債券)—30天美國國債；Bonds（長期債券）—20年期美國政府債券；LargeStocks（大盤股）—標準普爾500指數；InternationalStocks（海外股票）－摩根斯坦利歐洲、澳洲及遠東地區國際指數；SmallStocks（小盤股）－由紐約交易所市值占有1/5的股票代表；REITs－NAREIT股票型REITs指數。圖4REITs對市場有效邊界的優化3．產品的保值特征因為REITs的價值基礎為房地產，這使得REITs在通貨膨脹時期具有保值功能。當通貨膨脹上升，物價上漲，房地產物業的價值升值就很快，REITs的資產價值與租金收入也隨之上升，間接幫助投資者抵消通貨膨脹的影響。因此，REITs是一種很好的保值類投資工具。

4．產品的稅收優惠特征對于REITs的投資者而言，稅收優惠包括兩個方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經營利潤大部分轉移給REITs股東，一般是將90%的稅后收益分配給投資者，因此，REITs在公司層面是免征公司所得稅的，這對于投資者來說具有很大的吸引力。另一方面，REITs在支付股利時具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因。8隨著組合中證券比例的變化，組合的預期報酬率和風險組成的對應點就會變化，連接這些點所形成的曲線稱為機會集。相關系數越小，機會集曲線越彎曲，風險分散效應越強。完全正相關的投資組合，不具有分散化效應，其機會集是一條直線。TBillsBondsLargsStocksREITsInternationalStocksSmallStocks含有REITs的多項資產組合不含REITs的多項資產組合含有REITs和不含REITs的資產組合的有效邊界（1972-2005年）-14-

2.2相關理論

2.2.1金融創新理論

根據熊彼特的“創新”理論，金融創新是在金融領域內經濟主體為適應實體經濟的發展要求和為了追求利潤機會而進行的新的生產函數的創新活動，是各種金融要素的重新組合。它泛指金融體系和金融市場上出現的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場、新的支付清算方式以及新的金融組織機構與管理方法等內容。REITs是在社會經濟發展到一定階段，在房地產行業對資金的需求超過自身資金積累的能力，而以銀行業為代表的傳統金融業務又不能滿足房地產行業資金的規模和期限結構需求的情況下，隨著新的融資方式的出現和資本市場的深入發展而產生的。同時也是房地產金融領域為滿足投資者對資金增值和分散投資風險的需要而進行的金融創新行為。作為一種新的金融組織機構和金融工具，REITs也為儲蓄轉化為投資提供了一種新的機制。

2.2.2資產組合理論

資產組合理論是關于風險控制和增加收益的理論，應用標準差和期望值進行資產組合配置，以期望在風險程度一定的條件下實現期望收益最大化，或是期望收益一定的條件下達到風險程度最小。其核心思想是通過資產的重新組合來實現資產收益的重新分割和重組，是從資產收益角度對投資資產的現金流進行分析。資產組合的收益率：兩種或兩種以上資產組合的預期收益率（報酬率）是單個資產收益的加權平均數，可用下列公式表示：∑==mjpjjrrA1（1）其中，jr是第j種資產的預期收益率；jA是第j種資產在全部資產中的比重；m是組合中的證券種類總和。資產組合的風險用標準差表示，組合的標準差不僅取決于是單個資產的標準差，還取決于各個資產之間的相關系數。標準差∑∑===mkjKjkmjpAA11δδ，其中，jkjkjkδ=ρδδ（2）其中，jA，KA分別是第j種和第k種資產在資產總額中的比例；jkδ是兩種資產收益率的協方差；jkρ是兩種資產收益率的預期相關系數。在資產組合中加入-15-相關度低的產品，即jkρ較小的產品，則pδ就會變小，風險降低[27]。單一的房地產投資資金量巨大，風險集中，而通過資產組合，特設機構將具有某種特質并在地域分布呈現出一定多樣性的資產組合起來以分散風險，并能夠根據資產的歷史數據，利用各種模型較為準確地確定房地產投資信托基金的收益率。

2.2.3委托理論

委托理論的主要觀點認為：委托關系是隨著生產力大發展和規?；笊a的出現而產生的。一方面生產力發展使得分工進一步細化，權利的所有者由于知識、能力和精力的原因而不能行使所有的權利；另一方面專業化分工產生了一大批具有專業知識的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權利。但在委托的關系中，由于委托人與人的效用函數不一樣，委托人追求自己財富的最大化，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費和閑暇時間最大化，這必然導致兩者的利益沖突[28]。委托理論的核心是如何通過形成激勵與約束機制對人進行有效的監督，是從道德的角度對現金流進行分析的。信托基金的運作是通過供需雙方之間的中介者進行的，而不是由供需雙方直接見面協商完成。在信托這種多邊的經濟關系中，受托人(中介者)起著關鍵性作用。委托人往往面臨著信息不對稱的風險，容易出現道德風險和逆向選擇，使成本增加。為了減少風險，取得最大化效益，就應該從解決問題的思路出發，設計合理的報酬函數機制(如業績評價體系)、尋找以最小的成本構造可觀察的合同關系等辦法對人進行監督，激勵人采取合作行為，以保證委托人的利益不受到侵害。

篇(6)

DSS(DecisionSupportSystem，決策支持系統)是輔助決策者通過數據、模型和知識，以人機交互方式進行半結構化或非結構化決策的計算機應用系統。它是管理信息系統(MIS)向更高一級發展而產生的先進信息管理系統。它為決策者提供分析問題、建立模型、模擬決策過程和方案的環境，調用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質量。是給某個特定的行業的領導層提供輔助決策的軟件系統，主要是以管理學、運籌學、控制論和行為科學為基礎，以計算機技術模擬技術和信息技術為手段，面對半結構化和非機構化的決策問題，支持決策活動的具有智能作用的人機系統。它能為決策者提供決策所需要的數據、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標和進行問題的識別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對各種方案進行評價和選優，通過人機對話進行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。

2、系統分析

1.?？诜康禺a投資系統目標

房地產投資決策支持系統的作用主要在于為投資者提供項目內部和市場現狀與變化預測的信息及其應采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a投資決策支持系統的目標，即系統要解決的問題主要在于:(1)借助過去和現時海口房地產業經營狀況及其它相關資料和數據，通過科學方法，對項目目標市場的未來發展趨勢進行分析和預測。(2)以過去和現時?？诜康禺a開發投資資料和數據，采用有效方法，對項目開發投資的資金需求情況和開發周期等進行預測。(3)通過測算模型庫，將?？诜康禺a投資管理的成熟經驗和方法融入系統，為項目開發投資的成本費用、運營能力、盈利能力和風險等提供固定和半固定的預測和分析。(4)充分利用計算機的強大數據處理能力，為某一目的開發投資決策提供多個預選方案，并分析、預測和模擬每一個方案的執行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產投資決策成熟經驗和方法及專家的知識融入系統，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對房地產投資項目及方案測算和決策結果等，進行匯總、查詢和輸出。

2.系統功能要求

為實現上述目標，?？诜康禺a投資決策支持系統應該由?？谑袌龇治?、項目(或方案)開發經營測算分析及其優劣評價、比較和決策分析等三大業務功能以及系統維護、初始化和結果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標明確，體現系統總體功能;結構先進合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數據流程簡單、明了、快捷;獨立性、內聚性強,盡量減少不同功能間的耦合性和關聯性等原則。

3、系統設計

1.系統總體結構

本系統采用結構化程序設計方法，其基本思想結構化、模塊化、自頂向下、逐級細化、逐級抽象，切斷每一層次與較低層次的聯系，由這種方法設計出來的系統，既可作為單獨的子系統存在，也可受上級模塊調用和控制。

根據上述設計思想和系統分析的要求，可以將海口房地產投資決策支持系統總體結構設計圖設計為：

?？诜康禺a投資決策支持系統總體結構圖，很清晰的反應了四庫的耦合以及之間的聯系，可以看出?？诜康禺a投資決策支持系統由海口房地產投資信息模型、海口市場分析模型、方案測算和分析模型、方案決策分析模型和結果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機對話系統設計

人機界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數據庫、模型庫、知識庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對話過程。(4)協調用戶和系統各模塊的控制操作，隨時能提供使用幫助。

人機界面主要作用有3個:①接受處理決策者提出的請求;②與四庫系統交互得到決策信息;③返回輔助信息給用戶

3.模型及模型庫設計

(1)海口房地產投資信息模型。包括數據編輯、信息瀏覽、索引查詢。數據編輯模塊用以實現所有市場信息的數據追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場信息內容，市場信息包括土地供給、建筑材料、施工隊伍、基礎設施等；索引查詢模塊可以根據用戶的需求，檢索出特定的市場信息供使用者參考。

(2)?？谑袌龇治瞿Ｐ?。包括市場供給分析模塊，市場需求分析模塊，市場供需平衡分析模塊，方案規劃設計和分析模塊四個模塊。其中，市場供給分析模塊用以按時序、地域、工程進度、物業類型等對?？诜康禺a市場供給進行分析、統計和預測。市場需求分析模塊用以按時序、地域、人群、物業類型等對?？诜康禺a市場供給進行分析、統計和預測。市場供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎上，按不同組合進行供需平衡分析。方案規劃設計和分析模塊用以根據?？诒镜睾屯顿Y者等的有關規定和要求，對投資開發地塊進行規劃和設計；然后采用多種模型，以項目(方案)收益最大化為準則，對項目(方案)物業類型和檔次比例等進行初步分析和決策。

(3)方案測算和分析模型。方案測算和分析模型主要對?？诜康禺a投資進行方案測算和投資分析。包括土地投資測算和分析模塊，建設投資測算和分析模塊，經營銷售估算和分析模塊，財務估算、評價和分析模塊，風險不確定性測算和分析模塊五個模塊。土地投資測算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對項目(方案)土地獲取成本、開發成本和總成本等進行測算與分析。建設投資測算和分析模塊用以首先對項目(方案)建設項目、子項目及其建設計劃等進行分割和確定；然后采用價格指數法、比較法和簡化工程概預算法對項目(方案)建設成本進行測算和分析。經營銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預測法等對項目(方案)各物業銷售價格、進度進行分析和預測；項目經營方案和策略的效果模擬、比較和決策。財務估算、評價和分析模塊用以項目財務及主要報表的生成，投資評價指標的測算和分析。風險不確定性測算和分析模塊包括項目(方案)單變量和三項預測值靈敏度分析；損益分歧點分析；蒙特卡洛風險模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡要的結果報告。它包括單項目(方案)決策分析模塊和多項目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項目(方案)決策分析模塊是根據在決策人員人工干預下確定?？诜康禺a投資決策評價的標準，對項目(方案)投資可行性進行決策和分析，并生成簡要的結果報告。多項目(方案)比選和決策分析模塊則首先對決策人員所定決策的定性準則進行數值量化，然后對各項目(方案)優劣狀況進行分析和決策，并生成簡要的結果報告。

(5)結果輸出模型。分析結果的輸出，結果(包括文字和圖表)查詢和打印。

(6)以上模型都以數據的形式存放在數據庫中。結構如下：

4.數據庫設計

本系統處理的項數多，為保證以最優的方式組織數據，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設計多種數據庫。通過對數據庫的調實現數據的傳遞和存貯，同時設置少量內存變量對系統過程進行控制。按照規范化數據庫設計原理，結合本系統的需要，共設置項目概況、建筑類型、成本費用、財務指標、敏感分析等五類，共9種數據庫。其中：項目概況數據庫作為系統維護時對舊有項目查詢的一種標識；建筑類型數據庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數的輸入與輸出；成本費用數據庫作為投資估算的基礎；財務指標的數據庫是各種類型數據庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎上進行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數據庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結果打印輸出。

5.知識庫設計

隨著時間的變化，投資都會有不同的經驗和技巧知識，可以把積累的知識以庫存儲，并按照簡單的表示格式，可以將知識保存在知識庫中，積累多了知識庫獲取的知識也越多，一些問題可直接進行推理求解。

知識庫的結構如下：

6.方法庫設計

首先將海口房地產投資數據輸入到內部數據庫中，然后方法庫管理系統中的數據處理程序從內部數據庫中提取數據并從方法字典中選擇要用的方法，再把數據放入方法體進行加工處理，最后將數據送出到數據庫，最終輸出數據。

4、系統實現

1.開發環境

系統主要采用VC為開發工具，在windows平臺下，以ms-sql2005為數據庫支撐數據和模型都保存在數據庫中。

2.開發計劃

本系統開發期計劃在6個月之內完成，前1個月進行系統整體框架構建，中期需要3個月時間設計和開發數據庫。程序塊和模型庫要1個月左右，最后一個月主要目的就是進行測試和一般的維護階段。

5、結束語

總之，本決策支持系統將按照需求分析、常規的軟件開發程序，預計將達到以下功能：

1.能較精確地完成?？诜康禺a開發項目的投資評估、成本分析、現金流計算、財務指標計算、敏感性分析。

2.系統既可用于單項工程投資評估，也可用于多項工程的比較。

3.系統操作方便，并具有良好的擴充和維護功能。

參考文獻：

[1]張春元:《決策支持系統講義》

[2]陳文偉:《決策支持系統教程》.清華大學出版社,2005-8-1

篇(7)

關鍵詞：房地產市場，投資收益率，評價

 

1 引言

房地產投資經濟效益的靜態評價是不考慮資金時間價值的評價方法，因其計算簡單、方便，在房地產投資機會研究階段有廣泛的應用。一般地，投資收益率是房地產投資經濟效益的靜態評價的主要指標之一。它通過房地產投資估算得來的，主要參照了投資所在區域目前同類型房地產的收益水平、當地的基礎設施條件、區域的房地產市場狀況以及當地的房地產價格水平。

2 房地產市場的細分

由于房地產市場的特殊性和復雜性，投資者只能將房地產市場劃分為具有某種明顯特征的細分市場。市場細分一般從消費者的需求差異性出發，并從差異性中尋找具有共同消費需求的消費群，然后劃分為若干個子市場的行為。市場細分是投資者選擇目標市場的前提和基礎，通過市場細分可以分析每一個細分市場中消費者的需求和偏好，市場中房地產滿足消費者需求的程度。論文參考，房地產市場。凡是消費需求尚未滿足的市場，或者滿足消費者需求的程度很低的市場，都可以形成有利的投資機會。房地產市場細分的標準可以如下表2.1[1]

表2.1 房地產市場細分

 

細分標準 細分市場 地理 因素 城市規模 區位地段 特大城市、大城市、中等城市、小城市 市中心、次中心、城郊、衛星城區 產 品 用 途  

  居 住 檔次 低檔、中檔、高檔、別墅 房型 X房X廳X衛X陽臺 層高 高層、多層、小高層 商用 商場、酒店、賓館等 寫字樓 甲級、乙級、丙級等 廠房