房地產的稅收負擔問題討論

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一、我國稅收負擔狀況調查研究

稅收負擔又簡稱為“稅負”，因國家征稅而給納稅人造成的一種經濟負擔，由稅務機關代表國家征稅而形成的一種人力、物力和財力資源的負擔，也是國家稅收影響社會經濟的結果，是國家稅收反映于經濟分配關系的其中一個方面。

1.宏觀稅收負擔水平

宏觀稅負即國家各種稅收收入的總和與整個國家的經濟總量（GDP）的比值。隨著我國生產力水平的快速發展，全國的納稅人稅收承受能力相對加強，在一定時期內生產力發展速度愈快，則宏觀稅負水平就愈高。我國社會經濟發展水平持續前進，宏觀稅負也會繼續呈增長趨勢，宏觀稅收負擔水平與經濟發展水平聯系密切，它們的增長程度是一致的。例如，經濟發展水平方面發達國家高于發展中國家，故相應的其宏觀稅收負擔水平也高于發展中國家。自我國1994年稅收制度改革起，我國稅收收入就呈增長趨勢，占GDP的比重是逐年上升的。根據2005年到2015年我國統計數據計算出來的國民生產總值稅負率。在2005年到2015年十年間，我國稅收收入總額不斷增長，增幅超過GDP增長幅度，宏觀稅負也增長。但在2005年到2012年宏觀稅負基本在二十左右浮動，這屬于正常情況，不過在2013年之后就快速增長，稅負有點嚴重。

2.微觀稅收負擔水平

微觀稅負，就是單個納稅人實際承擔的稅負負擔，實際承擔稅收負擔的負稅人包括個人與單個企業。根據調查知道，我國目前企業的微觀稅收負擔比較重，主要表現在我國稅收制度結構和主體稅收種類的選擇上。微觀實體的稅收負擔是以個人而不是國家為基礎的。目前，包括政府資金和罰款收入在內的非稅收入已成為絕大部分政府收入之外的收入來源。雖然非稅收入本質上不屬于稅收，但微觀納稅主體仍然要向政府繳納，這在一定程度上加重了納稅人的經濟負擔。微觀納稅主體的實際稅負一直在上升。

二、我國房地產業稅收負擔的近況

根據財政部的《財政收支情況》相關數據表明，2016年全年稅收收入實現140499.04億元，同比增長3.3%，而房地產業稅收收入實現18601.79億元，同比增長13.4%，房地產業稅收收入增速高于稅收收入增速10.1個百分點；2017年我國一般公共預算收入172567億元，全國政府性基金預算收入61462億元，泛財政收入合計23.4萬億。而2017年土地和房地產相關稅收、土地收入達7.2萬億，與前述兩種預算總收入比較，權重超過三分之一。這種收入結構，來自房地產的份額明顯偏重，說明了我國房地產稅收占全國總稅收比重比較大。與其他行業相比，房地產行業的稅收壓力也非常大。房地產企業的稅收負擔水平較重，值得我們去深入研究。因而，國家通過制定合理的財稅政策調控房地產的市場，不但能夠使地方政府的財政收入得到保障，還能對國民經濟發展產生巨大的作用。

三、房地產業稅負不合理的原因

1.稅收制度設計不合理

我國現行稅制針對房地產企事業收繳的稅種種類繁多，其中，直接以房地產為課征的有城鎮土地使用稅、土地增值稅、房產稅、契稅和耕地占用稅。經營過程中涉及的有增值稅、企業所得稅、印花稅、個人所得稅、城建稅和教育費附加。其中在房地產占用方面涉及稅種不多，稅收負擔也較輕；而在房地產的開發和交易環節涉及的稅收種類就有點多，并且這一環節的稅率很高，使得房地產的保有環節稅收負擔過重，這完全不符合稅收制度公平的原則。稅制設計不合理也表現為每個環節稅費涉及較多，稅種之間重復征稅，導致了稅負過高。此外，現行征管制度比較繁瑣導致征管成本過高，也增加了納稅人的額外稅收負擔。

2.地區經濟發展不平衡

由于我國省份眾多，地區間的經濟發展極為不平衡，出現兩極分化，窮人更窮富人更富，這種情況主要在經濟發展不平衡和稅收征管強度的不同以及對房地產稅收征稅的不公平方面比較突出。由于房地產的稅種大部分為地方性稅種，各個地方政府對當地房地產行業的依賴程度不一，征管強度不一，以致造成了不同地區的房地產行業稅收負擔大不一樣。

3.房地產業稅外費用過重

在各種稅負外，房地產企事業還需繳納土地使用費，即按規定向國家交付的使用土地的費用，是開發成本中比重很高的一部分，近年來各地紛紛出現“地王”即土地使用費價格偏高。此外還有各種行政性及事業性收費。

四、房地產稅負不合理的危害

1.減少納稅人對房地產的投資

納稅人由于納稅從而降低房地產的投資總收益，假如它降低了納稅人對投資的熱度，那么就會導致納稅人不再是投資房地產而是作為消費者去購買房子，這就引起了稅收對投資的替代效應；反之，如果稅收使得投資者的可支配收益減少，那么會是納稅人對其增加投資，這就形成了稅收對投資的收入效應。稅負的增加會導致稅收替代效應和稅收收入效應的增加。稅收負擔的替代效應大于其收入效應的影響是由于不合理的稅負設計造成的，因此使得納稅人對其的投資也相對減少，不利于房地產行業可持續發展。

2.降低房地產企業勞動力的供應

征稅或增稅將給工作帶來影響，會影響人們在閑暇與勞動中進行選擇，同時歪曲人們對職業選擇、技術培訓的欲望，降低社會勞動力的供應，也降低社會勞動力的質量。

3.降低房地產企業經濟增長率

一個國家如果稅收高的話，是不可能激勵投資量和資本存量的，而且稅收將對高新技術產業和風險資本的發展產生消極影響，減弱它們的發展速度，降低其產品生產率的增長，稅收政策會使高生產率的投資轉向輕稅收部門的低生產率，從而影響資本的邊際生產率。

4.提高房地產開發企業偷稅漏稅的概率

稅率愈高，偷稅漏稅就愈嚴重。由于房地產企業的投資很高，獲得的利潤也相對較大，為了減輕高稅負帶來的成本過高問題，納稅人會傾向于采用各種手段偷稅漏稅，甚至根本不會在乎風險有多大，把偷逃避稅當作最終目的。

5.增多資本外逃和人力資本的外流現象

當兩個企業的經濟發展情況一致，但稅收負擔不同時，投資者更情愿向稅收負擔不高的企業投資，這樣就會獲得較高的投資收益。當生活水平差別不高時，為了得到更高的工資，人們也更愿意去那些稅收負擔不高的企業工作，來實現自己更多的收益。

五、房地產業稅負的合理化建議

1.完善房地產業稅收體系

在房地產開發環節涉及的耕地占用稅，國家強化耕地保護措施的實行，使占用耕地進行房產開發的可能性越來越小，加上取得土地使用權時支付了土地使用費更加弱化了耕地占用稅的作用，可以考慮將其去掉；在交易環節涉及到的增值稅和土地增值稅，征收對象均是由于交易產生的增值額，有重復征收之嫌。

2.大力發展經濟，縮小地區差距

國家應該繼續加大對中西部經濟發展的力度，加快發展一些地區的老工業產業，鼓勵幫助東部地區發展高新技術產業和第三產業，為中西部地區發展大型企業創造有利的發展環境和相關政策設施，從而能夠有效完善房地產稅收相關理論體系，規范全國的房地產稅收，為全國的房地產企業構建稅制公平的良好環境。

3.借鑒經驗，提高房地產保有環節的稅負

西方大部分國家的房地產稅收制度比較簡單，其征收稅收的范圍比較廣泛，但稅率比較低，而不同于我國的稅收，我國的稅收種類比較多，管理起來比較麻煩。所以，我國應借鑒國際先進經驗，將房地產保有環節的稅負加強，從而使得炒房者大大提高空置囤積成本，有利于穩定房價。

4.推行“結構性減稅”的稅收政策

在國家的稅收管理中，推行“結構性減稅”的稅收政策，有利于降低國民的稅收負擔，是實現稅收政策優化的關鍵性措施，稅負對經濟增長的傳導變量、傳輸路徑與傳輸媒介起到嚴重的潛移默化的作用，對我國的生產力發展具有阻礙作用。加強改革“結構性減稅”的稅收政策可有效地降低國民自身的稅收負擔。針對國家產業及區域優惠的政策制定要科學適當，在產業方面要加強對主導產業、新興高科技產業及支柱產業的優惠力度，有效地促進部分減免稅的政策扶持，促進國家核心產業的發展，從而有效地帶動國家經濟的不斷增長。

5.規范政府非稅收入

稅收并不是造成微觀納稅主體實際稅收負擔過重的全部原因，主要的是非稅收入給社會經濟帶來了很大的壓力，因此規范非稅收入能夠最大程度的降低微觀納稅主體的實際稅收負擔，主要是從以下幾個方面：第一，客觀來看，政府財政收入的主要途徑是非稅收入，直接影響著政府的收入和支出結構的合理性，對實現政府的目標起到了促進作用，所以政府應該降低非稅收入，而不是取消。第二，規范非稅收入主要是要知道非稅收入的性質。非稅收入的合理合法對政府的財政收入產生有效的作用，增加微觀實體實際稅收負擔的重要因素是任意罰款和亂收費造成的各種不公平。第三，弄清楚各稅費之間的關系，控制非稅收入的種類與數量，使稅制改革加速發展。

6.加強稅收征管并實施依法治稅

稅務部門要加強稅收征管，實施稅源監控體制，提高征管效率。完善高效制約體制，治理征管工作的漏洞。把加強稅收管理制度放在主要的位置，增強稅源監控，讓發展稅收征管現代化的速度更加快。提高抓捕涉稅違法犯罪行為的效率，解決漏征漏管戶，同時，提升稅收人員的綜合素質，來順應完善稅制結構，強化稅收征管的需求。