房地產企業并購重組的稅收籌劃

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隨著社會經濟的不斷發展，房地產行業也得到較好的發展，各企業之間的競爭也越來越激烈。房地產企業在經營發展的過程中，想要在激烈的市場中占有一席之地，就必須要提高自身的綜合實力。房地產企業的經營發展中一個十分重要的運行手段就是并購重組，通過開展并購重組，對房地產企業之間的邊界進一步打破，從而對資源進行合理的配置。并購重組不僅使企業的產權關系從根本上發生了改變，同時企業的產權結構也發生了改變。這些改變對企業未來的發展以及稅負會產生一定的影響，因此，房地產企業在并購重組中要進一步做好稅務籌劃工作，促進企業的發展。

一、稅收籌劃應考慮的因素

（一）選擇合適的并購類型

企業在進行并購重組的時候，一個重要的環節就是并購類型的選擇，并購類型的選擇可能直接決定并購重組能否順利完成。不同的并購類型具有不同的特征和使用范圍，企業在選擇并購類型的時候要根據自身的實際發展情況選擇合適的，從而促進企業的穩定長久發展。

（二）選擇合適的目標公司

當地產企業并購重組方案是否可以順利完成的一個重要環節就是目標公司的合適選擇。在進行稅收籌劃的時候，房地產企業領導者對我國稅法政策針對不同地區、不同行業以及不同經營項目的差異性有充分的了解與認識，對各種稅收的優惠政策有合理的應用，并對遞延納稅規定有充分的利用，從而使稅收成本進一步降低，進一步提升并購重組的效益。

（三）選擇合適的融資方式

房地產企業在進行并購重組的時候需要投入大量的資金，企業是否投入充裕的資金直接決定資金收購是否可以成功、股權轉移能否順利完成，因此在籌集資金的環節所選擇的融資方式十分重要，并且也直接決定并購重組能否成功。

（四）選擇合適的支付方式

我國企業在完成并購重組的時候，具有多種支付方式，如自有資金支付、債權支付、換股合并、資產置換、定向增發等，每種支付方式都具有不同的稅收成本。我國鼓勵企業在進行并購重組的時候盡量選擇股權支付的方式，從而進一步減少資金投入，使房地產企業在股權整合的基礎上完成資本結構的優化，從而完成產業結構優化。

二、房地產企業并購重組稅收籌劃的原則

（一）合法性原則

稅收籌劃本身就是合乎法律內涵的概念，也就是說相關納稅人在國家稅收法律以及相關政策指引、預測的基礎上，對企業生產經營活動進行合理合法的安排，從而達到稅收義務減免、稅收延遲以及節約開支的目標。因此，房地產在開展稅收籌劃的時候要嚴格遵守國家規定的法律法規，這樣，房地產企業并購重組的稅收籌劃才能合理合法地開展。

（二）成本效益性原則

房地產在并購重組活動中，開展稅收籌劃的主要目的就是使稅后利潤最大化，也就是說最大程度的獲得可支配利益，因此房地產企業在開展稅收籌劃的時候需要重點考慮的方面之一就是減輕稅負，并且對企業的利益進行長遠考慮，杜絕發生“管中窺豹”的問題。這樣房地產企業就需要對自身的實際經營情況以及財務活動有充分的了解與準確的判斷，同時對節稅方法所具有的風險性有充分的認識，根據風險與收益進行測算，從而為稅收籌劃的安全性提供充分的保證。

（三）簡便性原則

在房地產企業的并購重組中，稅收籌劃具有較強的專業性以及難度，除了應熟練掌握財稅專業的知識外，同時還應對國家所制定的相關稅法政策與稅法的法律法規有充分的了解，事實上，這其中其實有相當的困難。主要體現在以下幾個方面：一、國家的相關稅法政策以及法律法規一直處在不斷修改完善的過程中，對同一個問題可能一直不斷的不同的文件，時效性較強；二、我國所頒布的稅收法律、細則、規章制度等數量較多，對這些方面的內容很難有充分的把握；三、當前我國實施的稅收法律法規還十分不完善，或者有部分的內容比較模糊，從而影響實際操作。因此，房地產企業在對稅收籌劃方案進行選擇的時候，在保證成本效益最大化的基礎上，應優先選擇簡便且容易實施的方案。

三、房地產企業并購重組稅收籌劃的具體實施措施

（一）在并購融資階段的稅收籌劃房地產企業在經營與發展的過程中，想要進一步提高自身的綜合實力，就必須要在自身實際發展情況的基礎上完成并購重組工作以及稅務籌劃，并且稅務籌劃工作的整個過程要具有較高的有效性與真實性。通常情況下，房地產企業的并購融資主要是通過債權融資、內部融資、混合融資、股權融資這四種融資方法完成。在對這些融資方法進行使用的時候，需要的條件因素與稅務籌劃的方式也各不相同。在使用內部融資方法的時候，房地產企業的盡可能的轉變個人股東為企業股東，同時，根據先分配后投資的順序相應增加注冊資產，這樣使得內部融資在實際實施中產生的稅收負擔進一步減少，并且對并購重組的成效有較好的保證。在使用債權融資方法的時候，債務利息的稅前抵稅效應要提前并充分地考慮。同時，房地產企業還要充分全面的對資本弱化反避稅措施具體實施進行了解。此外，使用股權融資方法的時候，要高度關注與重視優先股的整體使用狀況，在一定條件下實現免稅。但是在實際支付前，抵稅方式不可用。

（二）在并購交易階段的稅收籌劃

房地產行業在不斷的發展過程中，各個房地產企業的發展趨勢逐漸轉向并購重組，其對房地產未來的發展而言，具有十分重要的意義與作用。如前所述，房地產企業在并購重組中支付方式有多種，如換股合并、資產置換、定向增發等。在對定向增發支付方式進行使用的時候，要具有較高的科學性與合理性，并且根據企業的實際發展情況，對國稅〔2009〕59號文中的免稅條款進行特殊處理。也就是說，如果采購方當期不能對其應得稅進行確定的時候，可以對延期納稅的方式進行使用。在對資產置換支付方式進行使用的時候，對所有資產必須要真正完成全部轉移，這樣對特殊稅務的處理要求有較好滿足，還可以避免有增值稅產生。此外，在對換股合并或其他的支付方式進行使用的時候，房地產企業可以根據自身的實際發展情況，直接采用權益聯營，妥善處理相對性的報表。這樣在根本上使房地產收購企業對一些商譽影響進行承擔，并且通過使用這種方式，進一步提高房地產收購企業的資產折舊率。在這種情況下，股東不僅對收益時間可以進行推遲，還可以對納稅進行延遲。

（三）從并購對象方面進行稅務籌劃

房地產企業落實并購重組方案的過程中，想要有效的落實稅收籌劃，可以通過合理選擇并購對象進行。例如在實際操作中，房地產可以將裝修為主體的裝修公司作為并購對象，在稅收籌劃方案的制定與落實中將其納入。房地產企業在進行并購重組的時候，如果能夠吸引到裝修企業，那么就可以設立出獨立的裝修子公司，并通過這種方式完成納稅籌劃。這樣在根本上在土地增值稅的抵扣項目中納入所有的裝修費用，并且我國在具體落實營改增方案以后，裝修公司從其中可以獲得更多增值稅的進項稅抵扣額。房地產企業在提高自身抵扣額的基礎上最大限度地降低自身增值稅繳納額。房地產企業在實現并購重組的過程中，風險不可避免地會出現，在實際工作中需要采取有效的措施對風險進行管控。首先，根據企業的整體發展戰略，在稅務籌劃中不僅僅要注意個別稅種的稅費問題，還要綜合全面的對稅收籌劃造成因素進行考慮。其次，不斷地提高企業財務管理水平，加強財務管理人員的職業素養與專業技能。從而良好的對并購重組稅收籌劃風險進行控制。

四、結語

綜上所述，企業在進行并購重組的時候，對稅收籌劃必須要進行充分的考慮，因其對企業整體利益與全局利益有直接的影響。只有對稅收籌劃方案有充分的思考，才能保證企業并購重組的成功開展，進而使企業利益實現最大化。并且對稅收籌劃進行充分合理的利用，還可以有效地提高企業的內部管理水平與競爭實力。