淺談房地產開發企業項目成本控制

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淺談房地產開發企業項目成本控制:房地產開發企業如何加強工程項目的成本控制與管理

摘要：建立完善的工程造價管理體系才是房地產開發企業有效降低整體工程造價，提高企業自身市場競爭力的關鍵工作。

關鍵詞：房地產企業工程項目 成本控制 控制管理

隨著房地產企業的高速崛起，市場競爭日益加劇，成本控制已日益成為房地產開發企業經營管理的關鍵工作，但目前我國房地產項目開發過程中普遍存在工程造價管理的各階段相互脫節現象。建立完善的工程造價管理體系才是房地產開發企業有效降低整體工程造價，提高企業自身市場競爭力的關鍵工作。

一、工程項目成本超支的原因分析

在房地產項目成本控制的過程中，經過對比分析，發現某一方面已經出現成本超支，或是預計到最終將會出現成本超支，應該將該部分成本超支問題單獨提出，作進一步的原因分析。成本超支主要有以下幾方面原因：

1.成本計劃數據不準確。估價錯誤，預算太低，不適當地采用低價策略，工程范圍增加，設計的修改，功能和建筑質量標準的提高，工作量大幅度增加。在實際項目開發建設過程中，在項目的實際設計、可行性研究、設計計劃、實施中，以及在技術、組織、管理、合同等任何一方面出現問題都會反映在成本上，造成成本超支。

2.實施管理中的問題。包括不適當的控制程序，費用控制存在問題，預算外開支，成本責任不明確，實施者對成本沒有承擔義務，沒有節約成本的獎勵措施；工人頻繁流動，勞動效率低，施工組織混亂；采購了劣質材料，材料消耗增加，；周轉資金占用量大，財務成本高；合同不利，在合同執行中存在缺陷等。

3.原材料價格和人工費用變動導致建筑成本改變。這還要看承包合同的形式，如果合同是固定總價形式，承包商承擔建筑成本變化的后果，投資者基本上不受影響；如果合同是其它形式的承包合同，那么投資者就要受到來自建筑成本變動的影響。開發周期延長導致貸款利息費用上升，或者市場環境條件及政策環境改變，租售價格下降等。

4.利率變動。銀行借款是房地產投資的重要資金來源，利率提升要提高借款成本，進而影響投資收益，在施工期，惡劣氣候、建筑設計失誤、未預料到的特殊地質條件等也會延長開發周期，提高資金使用成本。

二、各階段房地產項目加強成本控制的具體措施

1.項目決策階段

據有關資料統計,在項目的建設各階段中,投資決策階段影響項目投資的程度最高,可達到80-90%。投資決策過程,是一個由淺入深、不斷深化的過程,依次分為若干工作階段,不同階段決策的深度不同,投資估算的精確度也不同,項目投資的控制結果也不同。從項目一開始就應加強審查、審計力度,對資金的使用實行全程動態跟蹤,做好項目前期、中期和后期三環節控制,這是解決“三超”頑疾的有效方法。

2.設計階段的成本控制

設計階段是工程項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上。合理科學的設計，可在很大程度上降低工程造價。設計階段對項目投資控制可從以下幾方面入手：

（1）推行設計招標，擇優選擇設計單位

積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，避免因多方設計而導致的整體布局不一致，從而引起施工過程的變更，造成工期、投資的增加。

（2）開展限額設計，有效控制造價

積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。要求設計人員熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。開發商應派專業工程造價管理人員跟蹤工程設計全過程，與設計部門積極配合，及時答復設計過程中影響造價環節中的疑問。

（3）采用合同措施，有效控制造價

針對目前設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的問題，應在設計合同相關經濟條款中注明，由于設計單位原因引起的工程變更而導致工程造價增加，如果設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取這樣的經濟約束是對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面指標協調控制的一種舉措。

3.施工階段的成本控制

施工階段是把設計圖紙和原材料、半成品、設備等變成工程實體的過程，是實現建設項目價值和使用價值的主要階段，也是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制的管理，就是加強履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作主要包括：

（1）對施工單位施工組織設計和施工進度計劃進行仔細地審核

在項目施工組織方面，存在著建設單位對各個施工方案缺乏協調，造成施工密度不均衡，出現施工干擾或窩工現象，這不僅對工程的質量造成影響，也降低了機械設備的利用率。這就要求建設單位在項目正式開工前，還要對其施工組織設計和施工進度計劃進行仔細地審核，不僅考慮其自身施工方案的合理性，還要考慮各個施工單位之間的施工方案的前后順序，避免沖突。從管理模式上著手，建立建設監理制，追求項目投資的有效控制。

（2）抓好合同管理，減少工程索賠

在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，由于市場的競爭激烈，為了獲得施工任務，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。低報價原則的采用，導致在施工過程中施工成本控制的被動性。對于索賠，也是更著重于在索賠發生后才考察其合理性，而缺乏事前采取措施主動控制索賠的發生。

（3）從技術措施上展開項目投資的有效控制

對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，合理的選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。

（4）從經濟措施上展開項目投資的有效控制

在項目的成本構成中，工程所需的材料是成本的大頭，僅此一項就占項目的60%左右。對價格差異比較大或是使用比較多的材料，可以適當的采取甲方供材的方式，這可以在很大程度上降低工程造價。在市場調研的基礎上，邀請資信較好的材料供應商進行公開招標，根據報價、質量、售后服務等情況擇優選定。通過招標采購，不僅可以有效地降低成本，而且還能避免因“暗箱操作”而導致成本增加的現象。

4.竣工結算階段

該階段是成本控制工作的最后階段，根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款，以政策為依據。作為業主方管理人員要做到事前把關，主動監控，在施工過程中應詳細進行工程計量，嚴格復核工程付款賬單，嚴格經費簽證，做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為可能發生的索賠提供必要的依據。如果索賠一旦發生，應根據合同規定和有關條款同承包商一起本著友好協商的態度盡快解決，嚴格審核工程變更，推行四方現場簽證制度，使損失降到最小。

5.項目銷售階段

這一階段的成本控制主要是銷售費用，銷售費用支出的主要部分一般為房地產銷售廣告費用。一般情況下，房地產銷售費用為房地產銷售價格的2-4%，費用數額大，對房地產開發商利潤的高低有直接影響?？刂其N售費用的關鍵在于如何進行銷售策劃、廣告費用支出控制。

三、結束語

工程項目的成本控制不是一個孤立的問題，必須要用系統的思想來對待，要把成本管理看成是企業為實現經營的整體目標而形成的整個管理系統中的一個綜合的、全面的和復雜的子系統，它需要開發方專人跟蹤項目實施的全過程，以全局控制的思想把項目的各階段有機聯系在一起進行統一控制管理，只有這樣才能實現全過程造價管理，真正降低工程成本。

淺談房地產開發企業項目成本控制:淺析房地產開發企業項目成本控制

【摘要】文章從投資決策與設計、項目實施、竣工審計等方面簡單闡述了如何對房地產開發項目進行成本控制和管理。

【關鍵字】房地產；成本控制

中國的房地產開發業在經過啟蒙階段，快速的成長階段后，進入了成熟階段，這個階段不再以前的暴利行業，也不再是只要有地就能掙錢的行業，更不是靠關系就能生存和發展的階段。目前房地產行業已經演變成巨額的資金推動的行業，依靠成熟的品牌運營的行業，依靠規模發展的行業。要在激烈的市場中生存和發展下去，最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設項目各個階段和各個環節――抓好管理是基礎，成本控制是核心！

1 抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設計環節的控制

工程項目投資控制的根本與關鍵是工程建設項目前期的投資決策和設計階段。但我國長期以來普遍忽視這一階段的成本控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，但一般來說，決策階段能夠控制60%的成本，設計階段能夠控制30%的成本，而施工階段僅能控制10%的成本。

1.1 投資決策階段的管理與投資控制

目前房地產開發的主要成本就是土地成本，房地產開發經營的思路也由原先的小區經營轉變為區域經營、城市開發階段，因而，在已經很難取得較成熟的成熟土地的情況下，如何人為造景-烘托人氣-以點帶面，從而以較為低廉的土地成本，取得相對合理的資金回報，成為投資決策的關鍵點。為實現這種目標，需要各部門群策群力，工程造價部門、財務部門應準確的估算各種方案的投資規模，資金回報；市場營銷部門應通過市場調研、提供準確的需求信息；規劃外聯部門應及時取得城市規劃的信息與資料。在西部城市中較為經典的案例是西安曲江的城市開發，游人如織的大雁塔北廣場已經充分的證明投資決策是獲取利潤的關鍵點。

1.2 設計階段的管理與投資控制

在決策方案確定后，設計是最大的控制成本的關鍵點，設計確定工程造價，預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。在設計控制中，需要關注以下幾點：

1.2.1 實行設計方案招投標制度，首先應進行建設方案的招標，通過招標確定布局經濟合理符合市場需求的最佳建筑方案，在確定恰當的建筑方案后，進行結構設計的招標，通過比選出價格最低的結構設計單位，并作為施工圖設計的控制指標。在招標過程中，需要設計恰當合理的招標程序并嚴格執行。

1.2.2 利用價值工程（原理）對設計方案進行篩選。價值工程的主要特征是：以提高價值目標為重點，以功能分析為核心。運用價值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價；使得決策者能夠在提高功能和降低成本中尋找到平衡點；例如，我國的高鐵建設被受爭議，如果進行價值分析或許會減少很多爭議，速度的提高很顯然導致成本的大幅提高，但每邊際速度提高對應的成本是不一樣的，當邊際速度對應的成本上升時，這個點的速度是目前適合發展的速度，同時也要比較分析時間上的節約價值是否有足夠的市場需求。在例如，利用深坑基礎，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲存雜物，小區又可以不建地上停車場，既節約了用地，也美化了環境。

1.2.3 實行限額設計，并將設計收費與設計成本掛鉤，促使和避免設計人員為過分的追求安全效果而加大設計成本。一般通過限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預算指標、設計變更費用等指標。由其要注意以下幾點：①建筑結構形式的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據建筑物特點盡量采用成本較低的結構形式。②基礎結構形式的選用必須依靠真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇。避免在施工時出現超深或返工現象。③結構配筋量標準不一。有些設計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統一配筋。④結構按取大值的方式進行統一標示或作文字簡單說明。

1.2.4 加強對設計圖紙的會審與審查工作。圖紙會審時需要關注各專業圖紙間是否配套和銜接，以及圖紙設計的缺陷，越早發現越能節約成本，采取的方法可以是聘請專家進行審查，但重要的是請相關的部門參與到設計中來，當然也可以在施工招標時，設計發現圖紙錯誤和不銜接的地方進行加分的條款。

2 抓緊、抓實工程項目的具體實施階段

施工階段成本控制的關鍵，一般需要抓住三個關鍵點：一是合理控制工程洽商；二是嚴格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨及采購。

2.1 控制工程造價的關鍵是通過招投標制度選擇好的施工隊伍，通過合同的約束有效地降低工程成本。

通過招投標制度選擇良好的施工隊伍，在招投標過程中，需要關注一下幾個方面：①資質考查，應該著重對負責項目的施工經理及現場負責人員從事的項目進行考察；避免出現施工單位代表項目較好，但該項目正好碰上較差的項目經理的情況。②招標方式的設計，應該從招標的制度上避免出現串標或圍標的情況發生，例如可以采取資格后審、不相容職務相分離、合理低價中標等方法。③招標內容上應盡量明確，避免出現內容的含糊而導致的設計變更或索賠；④中標后的合同就后期結算、決算時甲乙雙方的“游戲規則”。因而中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理。

2.2 加強工程項目施工各環節的管理和工程造價的有效控制。

在工程施工階段，據有關資料統計，這一階段影響工程投資 (工程造價)的可能性只有5%～10%，節約投資的可能性已經很小，但如果項目屬于三邊工程，則這一階段可能會存在較大的控制空間，在現場簽證中，應該從優化施工組織設計，選擇技術先進、經濟合理的施工方案，從源頭上控制現場簽證和索賠的發生概率。同時在控制好現場簽證的控制流程，例如采取施工方、監理方、開發商共同的簽證制度，簽證時間應控制在發生時間的一定范圍內。對于隱蔽工程的簽證制度等。

例如某開發商制定的簽證控制要求及流程：明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發生。

2.3 切實把好設備、材料的質量及價格關

工程材料、設備價格管理是項目成本控制的重點和難點。材料是工程造價的主要組成部分之一。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質量關外，要及時了解材料、設備的價格變化情況，可以采取的方式有：有效健全的采購內控流程，通過合理生產組織，以達到規?；牟少弫砣〉幂^低的采購單價。

3 抓住關鍵，加強對工程竣工審計各個環節的管理和控制。

工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產活動的全過程進行審計。不僅要重視被審計項目的事后審計，更要重視事前和事中審計。事中和事后的審核更能提早和預先發現問題、并解決問題。

企業就必須在工程管理和造價控制所涉及的重要環節上，有膽有識地重用“人才”，做到真正的“以人為本、人盡其才”。部分企業就存在由于個別人員的業務能力、責任心以及工作態度的缺憾，使得工程在管理和造價控制上出現漏洞，給企業帶來難以覺察的巨大損失。從這個意義上來看，人才的競爭，才真正是企業“生死存亡”的競爭。

最后，要做好建設項目后評估工作。要將項目的有關造價資料及其分析結果匯總并建立成數據庫，一方面可以為后續工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考；另一方面可以為后續項目的解決方案提供有效的解決思路和方案，正所謂“前事不忘，后事之師”。

淺談房地產開發企業項目成本控制:淺談房地產開發企業項目成本控制管理

[摘要]成本控制是現代企業管理中的關鍵環節,直接關系到企業經營管理的績效,以及企業戰略實現的可能性。對于日趨激烈的房地產市場,項目成本的控制同樣成為房地產企業成敗的關鍵。對于房地產企業而言,其成本控制主要體現在投資決策階段、工程設計階段和項目實施階段,在不同的階段對于項目成本控制的要求和關注點會有所不同,如何針對三個階段不同要求實施合理的成本控制方案,成為房地產企業關注的焦點。

[關鍵詞]房地產 企業 成本控制

所謂成本控制,是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標,由成本控制主體在其職權范圍內,在生產耗費發生以前和成本控制過程中,對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施,以保證成本管理目標實現的管理行為。成本控制的過程是運用系統工程的原理對企業在生產經營過程中發生的各種耗費進行計算、調節和監督的過程,同時也是一個發現薄弱環節,挖掘內部潛力,尋找一切可能降低成本途徑的過程?？茖W地組織實施成本控制,可以促進企業改善經營管理,轉變經營機制,全面提高企業素質,使企業在市場競爭的環境下生存、發展和壯大。

隨著房地產市場的不斷規范,房地產企業間的競爭日益加劇,房地產項目開發成本核算與控制必將成為房地產企業面對競爭,提升自身核心競爭力的關鍵所在。合理有效地控制房地產項目開發成本,是一個系統控制過程,它具有全員性和全過程性的特點。房地產企業應該根據房地產項目管理不同階段的特點對每個階段進行合理的成本控制。主要包括:投資決策階段、設計階段和施工階段。

一、項目投資決策階段

房地產項目投資決策是指決策單位或決策者按照規定的建設程序,根據投資規模、投資方向、投資布局的戰略構想,結合土地、建筑、規劃、設計等相關的方針政策,在廣泛收集信息、資料的基礎上,對擬建房地產項目進行技術分析、經濟分析、市場分析和多種角度的綜合分析評價,決定項目什么時間建,在什么地方興建,選擇并決定項目建設的最佳方案,即解決所謂的定項、定點、定方案的問題。項目投資決策階段的成本控制將決定開發項目建成后的經濟效益,為設計階段的成本控制建立目標,為施工階段的成本控制奠定基礎。在這一階段應特別加強以下幾方面的工作。

1.加強房地產市場調研分析

任何房地產項目的投資,無不存在一定的不確定性,即投資風險,對于房地產開發項目來說更是如此,如果項目在前期決策階段不做好市場調查,了解政府、銀行對房地產業的相關政策。不認真分析項目的區域性特點和目標銷費群體的特點,以及項目的優劣勢,可能會導致建設項目與市場需求不符,導致建設資金難以到位,施工管理、各專業技術跟不上,施工質量和施工進度達不到計劃要求,并最終影響房地產項目的銷售,對企業目標產生負面影響。

2.加強項目建設方案優化

在房地產建設項目決策階段,項目的各項技術指標、經濟指標決策,對工程造價以及項目建成后的經濟效益,有著決定性的影響,是項目成本控制評估的重要指標。目前項目建設的設計方案通常由工程技術人員提出,而項目的投資預算則由財務人員編制,由于項目設計和財務管理都具有較強的專業性,兩者追求的目標也不完全一樣,因此往往會造成項目設計方案的技術指標和財務指標相互矛盾的現象,在項目投資決策階段必須明確企業目標,并對項目設計方案的技術指標與經濟指標進行優化和調整,以求獲得最好效果。在項目建設方案的優化過程中,應該加強工程技術人員和財務人員以及決策人員之間的相互溝通和團隊合作,結合項目的實際情況,將技術指標和經濟指標有機結合,進行設計多方案的篩選和優化,把項目成本控制的理念滲透到方案設計的各個環節中去。

3.合理選擇建設標準

建設標準的合理選擇,在很大程度上決定著擬建項目的命運,影響著項目成本的高低、建設工期的長短、建設質量的好壞,以及項目建成后的經營狀況。建設標準的確定對于房地產企業來說十分重要,但這并非意味著要求房地產企業一味的追求高標準,項目建設的標準應該和項目周邊的環境、配套措施等相匹配,要按照項目開發可行性報告中市場調查和預測的情況,以及房地長企業自己的特點來進行選擇,并符合目標銷費群體的銷費能力。

4.建立建全成本控制目標體系

房地產開發決策階段的是成本控制的起始階段,決策階段所產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響成本控制的各個環節。完善的項目成本控制是一個系統工程,必須建立合理的成本控制目標體系,并對后續的各個階段制定成本控制目標,以加強項目成本控制的管理。

二、 項目設計階段

項目設計階段是房地產項目進入實際實施的階段,是項目建設的靈魂。設計階段工作水平的高低,設計質量的好壞,不僅影響到施工階段的投資金額,還將直接影響項目建成投產以后的經濟收益。根據以往的經驗,項目設計階段對投資的影響程度可能高達 70%―90%。設計階段是房地產項目成本控制的關鍵,是實現經濟效益的最直接最重要的環節。

房地產項目設計階段一般可分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術指標和經濟指標,每一項指標都關系到項目成本。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段,又是具體分解目標成本并進行落實的階段。在這個階段,成本管理要掌握一個重要原則,就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。在設計階段應具體抓好以下幾方面的工作:

1.項目設計委托時,要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡準確的相關設計資料及各種技術指標、經濟指標,明確項目開發的定位、工程建設成本范圍、質量及效果,特別要強調設計方案的“經濟合理性和技術先進性”間的關系。具體內容包括戶型、功能、環境配套、結構設計等。在保證工程質量的前提下盡可能從源頭上作好成本控制。

2.開展限額設計控制造價。設計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素,由于設計頻繁變更,給工程造價控制帶來一定的難度。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額,熟悉建筑材料預算價格,然后按項目投資估算控制初步設計及概算,再用初步設計及概算控制施工圖設計及概算。合理分解和使用投資限額,融施工圖設計和施工圖預算為一體,把技術指標和經濟指標有機結合起來,并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較,優化設計,降低工程造價。

3.初步設計完成后,房地產開發企業各技術專業部門要認真審查比對,不能過分依賴于設計部門。這一階段應著重注意的是設計方案是否達到所要求的各項技術指標和經濟指標,整個設計思路是否經濟合理。一是布局是否合理,比如戶型,是否充分考慮最大程度上滿足現代人們的日常生活居住的需要;再如環境配套設施,是否從 “以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素。因為現在大部分購房者對戶型和居住環境很看重,甚至超過了對價格的關注。二是經濟性是否合理,根據現代人的生活習慣在建筑設計時將功能分區相對集中,建筑尺寸盡量采用經濟尺寸;另外在環境配套上要做到經濟實用、美觀舒適,不求奢華但求新穎。在全面審查后,針對各項技術指標和經濟指標對設計方案提出合理化修改,盡可能做到詳盡周到,避免設計返工;對修改后的設計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照,避免超預算設計。

4.施工圖設計階段。施工圖設計過程中,有些工程設計人員只注重設計“質量”及設計期限,而忽視項目設計的成本控制,認為這些應該由財務管理人員去管理而不是設計人員去控制,這樣往往會造成施工設計成本過高,影響企業收益的情況。在施工圖設計階段應該對工程造價影響較大的內容實施成本限額設計,以提醒施工圖設計人員成本控制的重要性。例如,在滿足設計質量要求的前提下,對每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預算指標、設計變更費用等實施成本限額等,可以有效的控制項目成本。

三、項目施工階段

建設項目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的,也是對項目成本控制目標管理的主要實施階段,根據施工階段的這一特點,在該階段的成本控制中除了要加強合同管理外,還應重點加強施工現場的監督管理,尤其是對在設計階段制定的成本控制目標,進行間隔把關,落實成本控制的各項目標,主要包括以下幾個方面:

1.加強合同的管理和實施

建筑工程施工合同一經簽訂,是受到國家法律保護的。所以,首先必須增強合同的法律意識,把握合同條款的內涵,精心推敲合同文字的措詞,增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行,有效預防合同糾紛的發生,減少、避免施工索賠,從而減少工程費用。在合同簽訂過程中,嚴格按照項目成本預算目標控制各項合同金額。在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準程序,建立健全合同履約跟蹤檢查制度,加強監督,提高合同履約率,發現問題及時糾正,從而更有效地進行成本控制。

2.加強施工現場的監督管理

通過優化施工組織設計,選擇技術先進、經濟合理的施工方案,盡可能減少由于設計可能對施工帶來的負面影響,同時還應該加強施工現場的監督管理,尤其是對施工現場簽證應加強管理。現場簽證是施工過程中一項經常性的工作,許多項目由于現場簽證的不嚴肅,引起工程造價失控。據統計,由于工程量簽證問題所引起的工程結算價的上升幅度可達10%-20%,個別的甚至更高,必須嚴格現場簽證制度管理,加強預算成本目標控制。對于現場簽證應該注意以下幾個方面的工作:

(1)嚴格工程量簽證制度和程序,要求所有的現場簽證必須經項目經理、總監理工程師和房地產開發方三方代表共同簽字方為有效。另外,開發商可以指派工程造價專業人員常駐施工現場,隨時掌握、控制工程造價的變化情況,進行跟蹤控制。

(2)簽證內容必須與實際相符,要加強現場工程管理人員經濟觀念及職業道德素質教育,培養他們實事求是的工作作風,特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應慎重。在抓好工程質量、工期、安全監督的同時,充分重視節約工程投資的重要性。

(3)簽證的范圍應正確,現場工程管理人員必須認真熟悉招標文件、投標文件和合同文件,明確工程承包范圍,防止盲目簽證。

3.加強設備、材料的采購管理

設備、材料的采購管理是項目成本控制的重點和難點。原材料是工程造價的主要組成部分之一,據測算材料費用一般占工程造價的65%以上,因此它對工程造價的影響巨大,合理的材料價格是控制工程造價的基礎。為正確確定材料價格,除了把好進場材料的質量關外,還應建立設備、材料的質量和價格的認證制度。作為房地產開發商,要及時了解材料、設備的價格變化情況,通過采購管理的控制,控制材料、設備的質量和價格,以降低工程造價。

項目成本控制是的實施和管理是企業實現組織目標,提高競爭力的關鍵,但這并不意味著對于成本的控制和追求可以忽視項目質量和顧客的差異化需求,因此,在房地產開發企業的成本控制管理中也應該正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系,防止和杜絕重大工程質量事故,努力縮短開發周期,嚴格控制項目的開發成本和期間費用,加速投資回報,提高投資回報率,降低企業財務成本。

淺談房地產開發企業項目成本控制:淺談房地產開發企業項目成本控制:淺談房地產開發企業如何做好項目的管理與成本控制

摘要：良好的成本控制能力是房地產企業從房地產項目開發之中獲取更高的經濟效益的先決條件。文章探討了全過程項目成本管理模式在房地產開發項目成本管理之中的應用，希望文章的研究對于提高房地產企業的項目成本管理能力能夠起到一定的啟示作用。

關鍵詞；房地產；項目；成本控制

一般而言，房地產開發工程項目是一個復雜的建筑實施過程，通過對各種資源進行調度和組合利用，實現預期的建筑目標，具有規模大、實施過程復雜等諸多特點。項目管理需要滿足復雜管理系統以及項目管理提出的目標，對全過程進行系統的控制，從而實現預期的目標。成本控制要使得工程項目的建設符合目標成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發點。從這個角度來看，文章探討房地產開發企業如何做好項目的管理與成本控制是具有非常重要的現實意義的。

一、房地產開發企業的項目成本控制概述

房地產開發企業的項目成本控制，是控制理論在項目成本管理中的實際應用。即在項目實施各環節采取一定的控制管理措施，以確保項目實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據，項目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事后控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關因素；事中控制就是項目實施過程中對成本的控制；事后控制就是項目成本真正出現改變時采取的控制措施。項目成本控制旨在通過對項目各項成本的控制，確保事先制定的成本計劃的切實實現。對項目成本控制的深入研究，有助于項目管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業成本核算能力、促進經濟效益不斷提高。項目成本控制可以分解為成本預測、成本計劃、成本現場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內容。這些環節相互影響，前一個環節為后一個環節的基礎，彼此形成了項目成本控制的主要內容體系。詳見下圖：

二、房地產開發企業的項目全過程成本控制

1.設計階段的成本控制

眾所周知規劃設計階段對工程造價的影響非常大，據資料統計，規劃設計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強設計階段的成本控制，確定合理的設計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設計變更和方案變化的發生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此，項目的投資者首先就要轉變觀念，在設計、規劃方案的評審階段，從對功能、外型、規模的過分追求中脫離出來，考慮質量價格比以及功能價格比的取舍問題，從而有效的利用設計、規劃方案的評審階段控制工程項目成本。

2.招投標階段的成本控制

通過招投標來選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。房地產企業在招標過程中，不要一味的追求最低的投標報價，而是對工程造價進行了科學的計算之后，在確保施工企業獲得合理利潤以及保證施工質量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標詢價，及時了解最新的人、材、機單價，加強對成本的控制。

房地產開發商應對整個項目的開發做好定位、營運方案，并向各有關職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進行技術交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發意圖有一個統一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業、各環節，以指導下一步的設計、工程招標發包、現場管理等各項工作。

確定合理的容積率及明確設計范圍。在與設計單位簽訂設計合同時，應明確具體設計范圍，特別是各種鋼結構、幕墻等小配件的設計均應在總體設計合同內，避免再由別的專業公司另行設造成設計費用增加，及各工程配合不當引起的預埋件后埋、裝飾圖紙立面設計與土建圖紙結構設計不吻合而造成的浪費現象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現象在許多樓盤開發中都發生，應力求避免。

3.項目實施階段的成本的控制

在項目實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：(1)加強設計變更、簽證的管理；(2)加強對施工單位的施工組織設計的審核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強成本與質量、進度之間的協調控制；(5)深入現場，收集和掌握施工有關資料；(6)編制合同臺賬，加強對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強項目實施階段的成本控制。

4.審計階段的成本控制

為更仔細地做好審價結算，房地產開發企業可以引用市場機制，與建設咨詢公司簽訂協議，聘用造價工程師長期駐守，專門協助房地產企業復審復核各竣工房地產項目的決算資料。并且明確告示各方：第一，該建設咨詢公司作為房地產企業聘請的審核審價專家，代表和協助房地產企業做審價復核工作；第二，結算階段聘用的建設咨詢公司不收取固定的費用，其收益按審核后核減費用的百分比率收取費用；第三，建設咨詢公司初審的結果必須取得房產公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財政投資評審中心。通過這種方式，能夠有效的控制項目成本。

三、結語

項目成本的控制對于房地產企業的發展而言是至關重要的，文章首先探討了房地產企業的項目成本控制的基本理論問題，構建了房地產工程項目的項目成本管理的基本框架，最后引入了全過程項目成本控制方法，提出了從項目的設計規劃階段、招投標階段、項目實施階段以及審計階段的成本控制方案。希望文章的研究對于房地產企業的項目管理能力尤其是成本控制能力的提升有一定的促進作用。