論房地產市場管理與管理創新

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論房地產市場管理與管理創新:我國房地產市場管理與調控的金融安全分析

摘 要：隨著經濟體制的改革，國民經濟迅速增長的同時，人民對住房的要求也不斷提高，房地產行業也取得了快速發展，同樣也致使我國城市房價越來越高。房地產市場越來越成為市場經濟體系中的重要組成部分，而房價的過快上漲則為金融系統安全帶來諸多潛在威脅，房地產市場的調控，是宏觀經濟調控的主要對象，它在很大程度上直接影響到宏觀經濟的運行。

關鍵詞：房地產市場；管理與調控；金融安全

現階段，我國房地產開發商大多是通過銀行貸款來籌集房地產開發的資金，這就使得銀行變相承受了這種房地產市場的各種危險影響，加之現階段房價迅速增長，形成房地產泡沫的因素有很多，因而采用何種對策來最大程度的減少房地產泡沫破滅給我國金融安全帶來的影響，已經高度引起社會各界的重視，筆者以維護金融安全為出發點，通過總結房地產市場上的虛假按揭假象對此進行詳細分析并探討房地產市場調控對策，現總結如下。

一、房地產市場存在的問題

2003年以來，房地產的發展過程中出現了部分地區房地產投資過熱，從而致使房價過快上漲的現象，而上海等一線城市地區，房價漲幅過快，因而成為宏觀經濟偏熱的一大象征。

1.供給結構不完善，房價迅猛增漲

房地產市場的核心問題則是房地產的價格，尤其近些年來中國房地產產業繁榮發展，據統計平均每年房地產價格都要都要上漲百分之十五以上，這和居民消費僅百分之四左右的漲幅是嚴重不符合的，而北京上海等一些發達城市的房價更是瘋狂飆升。

據住建部建設小康社會標準來看，人均住房面積須達到35m2，也就是說普通的三口之家住房面積需達到100m2以上，根據全國住宅平均售價的兩千五左右的價格來計算，這對普通家庭來說會成為異常沉重負擔，為城市居民的生活打來很大壓力。

而造成房價過高的原因則是和房屋供給結構的不完善之間存在很大聯系，健康的住房供給結構應當是“金字塔”型的，對此，建房中地步應當是符合廣大人民需求的經濟適用房，而中部則是為中產階級提供中檔次品房，最尖端則是為一小部分人提供的高檔豪華房，而我國目前的住房供給結構則是直驅倒金字塔形狀。針對這一問題，雖然住建部有明文規定，房地產的開發建設中須設置百分之七十以上的普通商品房以及經濟適用房，然而相關利益的驅使以及政府片面政績觀的支持，使得一些房地產開發商仍舊將重點放在豪華商廈、豪華別墅等方面。

2.房地產開發中的風險被轉移給銀行

在房地產的開發中，其集資大多依賴銀行貸款，這就在一定程度上將其開發風險轉嫁給了相關銀行，在住房銷售中，房地產市場主要通過三種方式將其危險轉嫁給銀行。第一，虛假購房，房地產開發商中，會有部分商人通過廉價收集虛假購房人的身份證，有的甚至制造虛假身份證，其目的則是在于最大限度的從銀行獲取個人按揭貸款，待房地產開發商找到真正的客戶之后，則注銷在房管局的相關登記以及抵押，然后將房子轉讓給客戶，在房價大幅上漲的過程中，這種按揭假象難以被發現，但若房價大幅下滑，則房地產開發商可以講這種按揭假象帶來的金融風險巧妙轉嫁給銀行。

第二，虛報價格，這一類虛報價格類型的虛假按揭和上一個虛假購房沒有太多差別，是指開發商通過虛報價格的方式來盡可能多的得到銀行相應貸款。

第三，倒買倒賣型虛假按揭，同上兩種相比較，這種倒買倒賣的虛假安家產生的后果則更加嚴重一些，他是指炒房人在購房過程中形成相應的聯盟，從而在互相買賣的過程中將房價不斷提高，以獲得銀行最大限額的貸款，然后再利用銀行貸款來提高相應房價，這種情況下，若房地產市場能夠良好運轉，則房子可以按照更高的價格賣出，同樣的，若房地產市場難以維持良好情況，那么相應帶來的風險將會轉嫁給銀行一并承擔。

二、管理和調控的金融安全對策

1.打擊投機購房行為

面對房價不斷上漲的形式，國家制定且執行了住房限購制度，各直轄市也要嚴格擬定并且展開住房限購對策，針對住房購買中的投機行為，國家同樣也制定了相應措施進行嚴格打擊，由此可見國家打擊房地產價格上漲同時以維護金融安全的決心。住房作為人類生存的基本要求，若在投入市場成為商品經營時，利益的驅使下，會給社會的穩定帶來很多負面影響。針對購房中的投機行為，相關機構可以建立并健全個人住房信息聯網系統，且最大效用和限度的將這些政策投放到二三線的城市中去。

2.建立健全的懲罰措施

因為各方面因素的多重影響，虛假按揭現象在房地產開發中屢見不鮮且始終得不到合理控制，同時在房地產市場的持續良好狀態中，這種虛假按揭的現象也始終難以消失，從而為了維護房地產市場的正常運轉效率，金融部門應當加大相應的審查力度，同時能夠進行相應違規信息的收集，最終交予相關部門進行嚴格懲罰。另一方面，政府提高信貸管理力度，加大對相關違規者的打擊力度，并及時對相關制度漏洞進行補救等都能在一定程度上控制住這種虛假按揭現場的產生。

3.完善保障性建房制度

國家貫徹房地產的限購令之后，房地產市場在一定程度上得到了嚴格的調控，從而使得房地產市場中的房屋交易量也受到一定的影響并呈現減少趨勢。但是另一方面來說，這種政策在一定程度上也對國民經濟造成了一定的不利影響，因而限購制度的執行受到相當一部分人的反對，對此國家應當在一定程度上提高保障性住房的建設力度，增加宣傳保障性住房的優勢宣傳，保障性住房的建設不僅能夠正確的為房地產市場的發展帶來一定的正確引導作用，還可以對相關一些炒房行為進行嚴格控制，且中低階層的住房狀況也能因此得到相應改善，以使得社會經濟取得穩定發展，而采取何種制度才能確保資金的合理利用以及相關分配，以此來激發地方政府的管理活力，還需要相關部門科學系統的進行進一步探討分析。

三、總結

改革開放以來，我國城市住房不斷往‘商品化’方向發展，到如今商品化住房已經非常顯著，越來越多的人躋身到商品房的投資和開發中，急速增長的房價為我國金融安全帶來一定負面影響。在房地產泡沫經濟越發嚴重的今天，為了降低銀行所需承擔的相應風險，維護金融安全，政府及銀行都制定和貫徹相關措施，及時理清思路，提高對房地產市場管理與調控的系統性認知，在不阻礙國民經濟發展的基礎上增強房地產市場的有效調控，才能夠使得我國房地產業走上一條健康、有序的發展道路。

論房地產市場管理與管理創新:我國縣級房地產市場管理的策略選擇

摘要：縣級房地產業是現階段我國城鎮建設與發展的重要力量，其市場既有一般房地產市場的特征，同時也融入了當地的文化特色，它的發展路徑依賴于所在區域的發展規劃。結合區域發展，抓住市場機遇，規范市場行為，建立競爭有序的市場體系是縣級房地產市場持續健康發展的關鍵。本文的目的在于通過分析縣級房地產市場發展中的有關情況，探索一種適宜縣級房地產市場發展的管理方法。

關鍵詞：縣級房地產市場；管理；策略

近些年來，房地產業在我國社會經濟發展中扮演著越來越重要的角色，伴隨著經濟體制改革的不斷深入和城鄉一體化進程的加快，縣級房地產業特別是房地產開發隨之快速發展，其市場規模雖小，但對地方城市建設和經濟拉動作用卻很大，因此，創建一個規范、公平有序的房地產市場環境極為重要，以下簡要論述當前我國縣級房地產市場發展中的有關情況、存在的問題及適宜縣級房地產市場發展的管理策略。

一、縣級房地產市場現狀

縣級房地產市場主要以新建商品房開發銷售為主，其既有一般房地產市場的特征，也融入了當地的地方文化特色，它的發展路徑依賴于所在區域的發展規劃，區別于大中城市房地產市場的發展模式，以下分別進行論述。

（一）房產開發成為縣級城市發展的主要推動力量和重要的財政收入來源

隨著我國城鎮化水平的不斷提高，中小城市人口不斷增加，給縣級房地產業帶來了較大的市場機遇，新建商品房的開發建設不斷推動著城市規模的擴大和基礎設施的建設，改變了城市面貌，改善了人們的生活居住條件，成為城市擴張擴容的重要推動力量。同時，由房地產開發帶來的土地出讓收入和商品房建設銷售各環節所產生的稅費收入在縣級財政收入中占比越來越大，形成不同程度的“土地財政”，房地產稅收成為地方稅收的主要來源，大力推動房地產業的發展特別是新建商品房的開發建設已成為大多數縣級政府的工作重心。

（二）縣級城市商品房價格不斷攀升，房地產市場發展過快

商品房價格過高、市場發展過于迅速是目前我國房地產市場的主要特點之一。因受建設用地供應緊張、原材料價格上漲和工資水平提高等諸多因素影響，縣級城市商品房價格也一路上漲。隨著城市的擴張擴容，房地產開發投資快速增長，同時也出現了大量空置商品房，前一段時間被報道的“鬼城”現象并不是個案，在多數縣級城市新區是普遍存在的。

（三）變相福利房和自建住宅依然存在

目前，雖然公開的單位自建福利房的情況已不存在，但由單位利用自有土地或組織職工低價買地集資合作建房、委托開發商代建、團購的情況依然大量存在，在此過程中，體現著單位強大的議價能力和較多的福利成分；此外，在縣域城市建設用地范圍內，一直存在個人購買土地自建房屋和城郊農民利用宅基地自建住房的情況，上述自建房除滿足自身居住需要外，還存在一戶建蓋多套住房甚至幾十套住房轉售的情況。

（四）房地產開發企業品牌意識差，房地產產品檔次較低

在縣級城市經營的房地產開發企業多數為中小企業或因單個項目而臨時組建的“項目公司”，無運作高檔次、大規模項目的經驗和資金能力，開發經營理念多年來停留在 “蓋房子”、單純追求資金收益和短期利益、賣完房子就走人的層面，因無品牌意識進而忽略房地產開發產品質量，很多商品房存在技術含量低、產品檔次低的問題，多數開發企業的經營理念和產品品質仍有待提高。

（五）缺乏先進的市場管理理念，市場監管不力

縣級房地產市場雖然已經過10多年的發展，但受限于小城市的社會經濟發展水平，從政府職能管理部門到房地產開發企業，都尚未形成較為成熟的市場管理理念和經營理念。從行政管理的角度看，由于政府中心工作均要服務于當地經濟發展，存在著企業過度依賴政府、政府過度介入開發項目運作、以及城市規劃的制定和執行存在不同程度的隨意性等情況，相關職能部門對項目開發銷售過程的監管往往成為走過場的形式，在房地產市場的管理上，整體未形成公開、公平、規范的管理理念。

二、我國縣級房地產市場管理的方法和策略

（一）抓住產業結構調整、平衡地區發展的機遇，努力發展地方特色的房地產業

縣級房地產市場的發展，應當緊緊把握國家、省、市（州）的產業布局和調整機遇，積極參與區域發展合作，探索和建立適宜地區發展的路徑和模式。縣級城鎮房地產開發應注重突出自然環境優勢和地方歷史文化特點，努力發展特色的、綠色宜居的城鎮房地產業，在區域發展中發揮獨特的、不可替代的作用。

（二）合理布局，加強規劃指引

城市規劃對城市建設發展的規劃布局、產業發展的空間布局以及地區發展定位等可以為房地產業提供清晰的市場導向和產品定位，城鄉統籌規劃可以為房地產市場拓展更大的地域空間。在縣級城鎮房地產開發中應加強規劃指引和規劃的嚴格執行，避免開發建設的隨意性；規劃指引應突出區域定位和地方文化特色，避免建筑風格雷同和簡單模仿。

（三）科學開發利用土地資源，注重生態環境保護

廣大的縣級城市具有獨特的人文歷史文化和優良的生態自然環境，因而可以大力發展具有地方特色的旅游、度假休閑和居住品類的房地產項目，作為對鄰近大中城市發展的補充和輔助，其中，注重生態環境的保護和適度合理開發才可保持特色房地產業的持續發展。

（四）區別地區發展差異，合理制定房地產宏觀調控政策

我國的房地產宏觀調控政策往往 “一刀切”，未區別地區發展差異，如住建部對套型建筑面積90平方米以下的新建住房面積應占年度住房開發總面積70%以上的結構比例要求，在多數的縣級城市實際不符合市場需求，大多數的縣級城市因人口相對較少，房價普遍偏低，多數購房者更愿意購買戶型較大的住房。省、市（州）政府應從扶持和促進縣級房地產業發展的角度，積極爭取和制定適宜縣級房地產市場的調控政策。

（五）改革管理方式，強化市場監管

黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確：“建設統一開放、競爭有序的市場體系，是使市場在資源配置中起決定性作用的基礎。”“政府要加強發展戰略、規劃、政策、標準等制定和實施，加強市場活動監管，加強各類公共服務提供……，加強地方政府公共服務、市場監管、社會管理、環境保護等職責?！鄙鲜鲫P于政府與市場關系的闡述為今后的房地產市場管理改革確定了基本原則，指明了方向，而縣級地方政府更多的職責在于加強房地產業規劃的制定和實施、加強市場監管、加強公共服務等方面，其中對開發過程中的規劃控制和質量控制及銷售中的交易監管最為關鍵，規范政府管理行為才能創造公平有序的市場環境。

結束語

隨著十八屆三中全會確立的新一輪改革開放政策的實施，在“健全城鄉發展一體化體制機制”的指導下，隨著農村、農業轉移人口市民化等政策的具體落實，我國的房地產業將進入一個全新的發展階段，縣級房地產市場將迎來新的起點和發展機遇，地方政府應切合當地實際認真做好房地產市場的管理工作，才能在新形勢下把握機遇促進房地產市場的健康持續發展。

論房地產市場管理與管理創新:我國房地產市場管理與調控的金融安全研究

【摘要】隨著我國國民經濟水平的快速增長，房地產行業也出現了快速發展，從而導致我國城市房價越來越高，給金融系統安全埋下危險因素。筆者根據多年的工作經驗，對我國地產市場上產生的虛假按揭現象進行了詳細的分析，并以維護金融安全為出發點，探討了住房調控對策。

【關鍵詞】金融安全 虛假按揭 房地產調控對策

自從改革開放政策實施后，我國的城市住房市場“商品化”改革非常顯著，房價也呈現急速攀升的趨勢，越來越多人投身到商品房投資中，對我國金融安全影響很大?，F階段，我國房地產開發資金主要通過銀行貸款通道來籌集，能夠直接將房地產市場存在的危險轉移給銀行，加上房價快速提高的趨勢，房地產泡沫造成的危險因素很多，所以采取有效的對策在最大限度上減少房地產泡沫破滅對我國金融安全帶來的影響，已經引起社會各界的高度重視。[1]

一、關于房地產向銀行轉嫁風險方式的研究

（一）銷售過程中風險轉嫁方式的研究

住房銷售時，房地產市場危險轉嫁給銀行的方式有三種，主要為：

1.“虛假購房人”型虛假按揭。部分開發商會廉價地收集虛假購房人身份證，還有一些開放商甚至在簽訂購房合同偽造身份證，旨在能在最大限度上獲取銀行的個人按揭貸款，找到真正的客戶后，其再前往房管局進行注銷抵押登記后將房子轉讓給客戶。在房價不斷提高的狀態，此虛假按揭通常不容易被察覺，但是如果房價產生大滑坡現象，其在浮出水面的過程中還可以將所有金融風險轉嫁給銀行。

2.“虛報價格”型虛假按揭。這種風險轉嫁方式和“虛假購房人”型虛假按揭差別不是很大，其主要指開發商通過虛報價格的方式來獲取大量的銀行貸款，然后將所有風險轉嫁給銀行。

3.“左手倒右手”型虛假按揭。與上述兩種虛假按揭造危害想對比，“左手倒右手”型虛假按揭對銀行造成的危害更嚴峻。該種虛假按揭在內容上主要指炒房人組織炒房聯盟并且通過將住房屢次在炒房聯盟中倒手的方式來增加房價，進而套取大于房價的銀行貸款，緊接著使用銀行貸款提高房價。如果房地產市場發展良好，將住房以更高的價格轉讓下家；若市場跌落谷底，便將房產和銀行欠款一并拋出，令銀行來承擔壞賬風險。

（二）開發建設過程中風險轉嫁方式的研究

在我國政府對房地產進行改革后的幾年時間內，因為國家對房地產的扶持以及有關政策存在缺陷，大部分開發商僅僅使用少量資金或者不用資金也可以維持房地產開發項目的正常運轉。此后的幾年中，國家根據房地產市場的發展情況不斷制定且頒布了相關的規定，雖然取得了一定的成效，但是因為決策層對開發商的妥協，最終直接導致國家頒布的政策無疾而終。根據這些現象，面對不斷提高的房價，國家所制定的文件難以抵擋銀行系統被房地產市場存在危險因素的影響，因此，在房產開發建設過程中，開發商主要以向銀行貸款來籌集資金并且將危險轉嫁給銀行。

二、金融安全維護對策

（一）對投機性購房行為進行精準地打擊

前兩年我國制定且執行了住房限購，明確提出面對房價不斷上漲的形勢，各直轄市要嚴格擬定且開展住房限購對策。今年國家又制定新措施嚴格打擊投機性購房行為，體現了國家維護金融安全的智慧以及決心。住房屬于人們的基本生活資料之一，如果將其當作商品開展經營，非常容易對社會穩定造成影響。另外，國家還可以建立健全個人住房信息聯網系統，從而充分發揮住房限購政策的影響，并且盡最大的努力將該政策拓展到我國二三線城市中，避免二三線城市當中的住房也被炒房人拿來開展投機性資金炒作。

（二）建立且執行懲罰對策

因為受到來自多個方面因素的影響，虛假按揭現象在我國房地產市場中長期得不到合理的控制，盡管在后市持續良好的狀態中，虛假按揭現象依舊難以消失。因此，為了維護房地產市場的正常經濟秩序，金融部門應該承擔社會責任，提高資質審查力度，并且對違規信息進行收集，然后交給國家有關部門開展嚴格懲罰對策。[2]現階段由于政府提高信貸管理力度，同時對制度漏洞進行了有效的處理，使得“虛報價格”型虛假按揭現象得到合理的控制。

（三）增加保障性住房構建力度

自從國家貫徹執行限購令后，房產市場受到了嚴格的調控，我國大多數城市房屋交易量也受到影響，呈現有所減少的趨勢。但是該政策另一方面又對國民經濟造成不利的影響，使其呈現降低的趨勢，因此致使限購令也受到不少人的反對。對此，國家需要保持正確的態度，房地產市場持續發展到當前，政府應該對其進行合理的調控，另外，我國目前的房地產市場非?；靵y，如果不對其進行嚴厲的改革難以使其得到恢復。由此，國家根據擠壓房地產泡沫的意識來提高保障性住房構建力度優勢較多。我國政府加大構建保障性住房不僅能夠正確地對房地產市場炒房行為進行控制，同時還可以處理好中低收入者住房情況，從而維持社會的穩定發展。另外，政府構建保障性住房還能夠確保經濟得以增長，帶動與房地產行業相關產業的發展，從而給社會經濟擁有更多新鮮活力提供保證?？墒遣扇『畏N措施確保資金得到合理的使用和分配，激發地方政府的活力，還需要有關專家們的進一步深入探討。

（四）對房貸首付比例進行合理的調整

銀行可以制定有關的措施來禁止“一戶多房”按揭現象的出現，比如說首套住房首付款應該大于房款的三成，或者以此為基礎的前提下，各地銀行按照實際情況調整首付款比例。我國相關法律規定，貸款購買第二套住房時，貸款首付款比例需要在房款一半以上，并且貸款利率也應該大于基準利率；貸款購買第三套或者更多時，均需要對高首付款比例以及利率水平進行最大限度上的調整。但是這些規定的產生以及頒布實施對擁有大量資金的炒房聯盟影響并不大。[3]由此，國家需要以行政規定作為出發點來禁止“一戶多房”按揭情況，并且在稅收手段的幫助下，對房資源開展合理的調整。

綜上所述，在房地產市場泡沫經濟越來越嚴重的今天，為了降低其轉嫁給銀行的風險，維護金融安全，銀行與政府均需要制定并貫徹執行相關措施，在不阻礙國民經濟發展的同時對房地產市場進行調控，進而給社會穩定發展提供保障。

作者簡介：郭建軍（1964-），男，漢族，河南省南陽市人，畢業于河南財經學院，就職于中國建設銀行股份有限公司南陽分行，經濟師，研究方向：中國房地產市場的動向。

論房地產市場管理與管理創新:淺談我市關于加強房地產市場管理的做法

【摘要】為了論述房地產市場監管的發展努力方向，促進房地產市場有效監管，通過衡水市住建局在房地產市場監管中的具體方法和措施作簡要敘述，匯總今后房地產市場監管行之有效的方法和方向。

【關鍵詞】房地產；市場；監管原則；具體措施；努力方向

在改革開放不斷深入的今天，隨著市場競爭的日趨激烈，對于國民經濟的支柱產業之一的房地產業來說，如何維護好這個大市場的秩序就顯得尤為突出和重要，如何保證房地產市場的規范有序發展，也便成了討論最多的問題。我們認為，加大執法力度，強化監管措施，做好跟蹤管理，是保證市場秩序的靈丹妙藥，所以應該在這方面加大力量，加大投入，勇于創新，推動房地產市場向更加公平、公開、有序的方向發展。

隨著房地產市場的不斷繁榮、發展和成熟，各類法律、法規的不斷完善，促使房地產市場走上了公平、公正、公開競爭的渠道，在做好有法可依的同時，如何做到有法必依，執法必嚴是整項工作的重中之重。不少涉房企業在商品房預銷售、中介服務、物業服務過程中還存在著不夠規范的情況，所以應加大執法力度，對房地產市場進行長期有效的監督檢查?，F就將我局在房地產市場監管中的具體方法和措施作簡要敘述。

一、房地產市場監管原則

作為房地產市場監督管理機關，我局在房地產市場稽查監管工作中始終堅持做到要有法必依、執法必嚴、違法必究的原則。一切執法活動必須符合法律、法規的要求，在職權范圍內進行，堅決杜絕越權執法、以罰代管等違法現象；以事實為依據，嚴格依照法律規定的標準查處違法行為，做到責罰相當；認真履行執法職能，對管轄范圍內的一切違法行為都要予以追究，并嚴格依法給予處罰。

二、新經濟形勢下，房地產市場跟蹤管理的監管方向、監管重點

1、進一步加強房地產市場監管力度，強化房地產主管部門管理職能，通過我局的房地產市場管理領導小組，進一步研究做好有效管理房地產市場工作的具體思路和措施，在日常巡查和專項檢查的基礎上，局聯合執法領導小組定期召開例會，局相關科室和局屬各單位協調聯動，綜合監管，共同治理，嚴厲處罰，確保效果。在聯合執法時，他們把企業誠信體系與完善問責程序結合起來，與企業市場行為和市場準入、資質管理、評優評先結合起來，形成“市場”與“現場”聯動的工作機制，有效約束和規范了企業的市場行為，切實加強了房地產市場的日常監管，推動我市房地產業再上新臺階。

2、進一步推進違法行為記錄制度。完善和落實建設行政相對人違法行為記錄工作管理制度；嚴格違法行為信息的記錄，強化違法行為信息在行政許可、市場準入、工程招標投標、執業資格注冊管理、竣工驗收等市場監管環節中的使用；結合省廳建筑業企業信用綜合評價體系建設，建立信用信息公開共享機制，推進市場誠信體系建設。并積極拓展房地產信用檔案功能和覆蓋面，發揮信用檔案作用，將銷售行為、住房質量、交付使用、信息公開等方面內容納入房地產信用體系，信用檔案要作為考核企業資質的依據。對違法違規銷售、存在較為嚴重的質量問題、將不符合交付條件的住房交付使用等違法違規問題，應當記入房地產開發企業信用檔案，公開予以曝光。

3、針對近年來我市房地產市場開發、銷售等出現的新動向、新問題，房地產稽查監管工作主要對以下幾個方面的違法違規現象進行重點查處。

（1）加強商品住房預售行為監管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動；（2）查處開發企業以變相“團購”的名義銷售未辦理《商品房預售許可證》的商品房的行為；（3）查處開發企業以“購房獎勵”或“售后返還”等形式銷售未辦理《商品房預售許可證》的商品房的行為；（4）查處開發企業對達到預售條件的商品房，捂盤惜售、囤積房源，不按規定銷售的行為；（5）查處未經批準而擅自進行集資建房的行為；（6）查處中介機構、物業服務企業經營中的違法違規行為；（7）查處房地產開發企業無資質開發、超資質開發等違規行為。

4、規范的市場秩序要靠健全完善的規章制度來約束。市住建局緊緊圍繞全市房地產市場存在的突出問題，認真搞好調查研究，找準問題癥結，對癥下藥，制定出臺切實可行的制度和辦法。在學習石家莊、邢臺等市市場監管先進經驗的基礎上，重點建立和完善了《房地產企業動態考核制度》、《房地產開發企業信用管理辦法》和《農民工工資保證金制度》等8項制度，這些制度的建立和實施，達到了對企業實行一月一統計、一季度一考核、半年一總結、年終算總賬的日常考核。在考核中我們對違法違規行為發現一起，查處一起，記錄一起，并將稽查日志臺賬實現了常態化、制度化、規范化管理。

三、強化行政執法監督，提升稽查執法效能

1、完善和落實省建設廳要求的稽查執法監督制度、稽查執法情況定期通報制度、稽查執法考核制度、稽查執法約談制度、行政執法責任追究制度、典型違法案件曝光制度、事后追蹤制度，以制度促管理，以管理促成效。

2、加強房地產市場和建筑市場監管是一項長期的任務，市住建局始終把規范權力運行，健全市場機制和加強監管懲處結合起來，整合執法力量，創造性地提出了“以素質促工作、以監管保質量，以服務樹形象”的總體工作思路，充分運用經濟、行政、技術、法律等手段，加強源頭治理，加強過程控制。

3、在對房地產市場的監督上，實行企業自查、日常檢查、專項檢查、綜合檢查、定時抽查，五種檢查方式綜合監管的方式，時刻動態跟蹤管理。

四、加強房地產稽查執法隊伍建設，提高稽查執法工作水平

1、加強房地產稽查執法隊伍建設。指導我市下屬各縣市區健全機構，落實制度，完善機制，規范管理，轉發《關于加強全省住房和城鄉建設稽查執法隊伍建設的指導意見》，召開全市房地產稽查執法工作座談會，推進全市各級稽查執法工作和隊伍管理的標準化水平。

2、規范房地產稽查執法行為。落實省政府《關于建立行政裁量權基準制度的指導意見》和《河北省建設系統規范行政處罰自由裁量行為辦法》，制定完善《衡水市建設行政處罰自由裁量基準》制度，嚴格規范裁量權行使。推廣使用全省統一的行政處罰執法工作流程及文書格式。落實行政執法責任制，開展行政執法案卷評查工作，推進稽查執法標準化建設，不斷提升工作質量、工作效率和執法水平。

3、加強宣傳，加大對違法違規企業的曝光力度。為了讓廣大人民群眾更多更好的了解房地產市場方面的法律法規，局執法人員深入各施工現場，發放宣傳法律法規材料和“明白紙”，開通投訴熱線。通過開通投訴舉報熱線，及時解答群眾投訴問題，維護購房人合法權益。一方面，他們在電視、報紙、局域網等新聞媒體大力宣傳購房須知等市場知識，在售樓部咨詢現場張貼《購房提示》，及時客觀報道房地產市場動態，正確評價房地產市場形勢，引導房地產企業理性投資、合理定價，消費者梯度消費、理性置業。另一方面，建立違法企業通報制度，對擾亂兩個市場秩序的違法違規行為加大曝光力度，及時通報典型違法案件，并記入信譽等級評分，充分利用新聞媒體加大對房地產市場違法違規行為的震懾作用，督促各方主體守法經營，為房地產市場健康發展營造良好的輿論氛圍。

隨著房地產市場體質的日益完善，只要是有助于維護房地產市場秩序的工作，都應納入監督管理范圍，既要對房地產市場的違法違規行為進行提前預防檢查，也要對處理處罰過的行為進行跟蹤管理，杜絕違法違規行為的再次發生。房地產市場稽查監管工作要在探索中求發展，使房地產市場逐步走上規范化、法制化的軌道。最后，我想用16個字來概括今后我們應該努力的方向：“加強跟蹤管理，維護市場秩序。保證監管到位，實現有序發展?！?

論房地產市場管理與管理創新:對當前我國房地產市場管理的策略探析

摘要：我國房地產的市場化歷史并不久，但是其發展勢頭和規模都是有目共睹的。就目前來看，我國的房地產實行貨幣化政策后，雖然總體投資規模日趨擴大，但是在實際運行中仍然存在一些問題。最突出的有土地緊張、材料漲價、供需矛盾等，因此適當合理的房地產市場管理就顯得非常重要。

關鍵詞：房地產；管理；策略

隨著我國的市場經濟的開放，我國的房地產也在九十年代末進入了市場化的發展階段，這種市場化的發展給房地產增添了活力的同時，也使房地產市場面臨著巨大的挑戰。由于中國人的傳統“家”觀念，使得房地產成為人們生活中的必要需求，因此也奠定了房地產市場的國民經濟中的重要地位。但是，隨著我國經濟的快速發展，各項改革制度的實施，我國的房地產市場也面臨著前所未有的挑戰，在未來的市場中，如何能夠化挑戰為機遇，將是房地產管理的重要問題。

一、我國房地產市場的現狀

就目前全球的經濟環境來看，金融危機的影響還在持續，房地產經濟作為實體經濟中的支柱產業，也不可避免的收到了影響。因此，各種房地產經濟的消極論調紛紛出現，“房產熱”、“泡沫說”此起彼伏。下面筆者將根據自己的資料調查和統計，對目前我國的房地產經濟現狀進行解讀：

1.國民經濟增長快，房地產遇到熱漲期

就近幾年的我國經濟統計結果來看，我國國民經濟的發展勢頭雖然受到金融危機的影響，但是仍然保持較為快速的增長，尤其是政府在大力推行了近城鄉一體化建設之后，使我國的大量農村富余勞動力得到了充分的轉移和利用。這種情況下，房地產經濟也同其他經濟形式一樣保持著快速的增長。但是，相對的由于供需矛盾的日益突出，消費者的需求結構的變化，使得我國的房地產遇到了熱漲期。

2相關市場調節機制不夠完善，市場監督不力

一直以來，我國的房地產經濟同其他的經濟形式一樣，受固定的市場體制的制約和監管，并沒有一個專門的有針對性的市場機制進行有效的調控。因此，會導致一些監督不力的現象產生，由此引發了一些房地產經濟的不健康發展。

3.房產市場速度過快，房市價格過高

房地產市場的發展速度是有目共睹的，由此導致的最直接的問題就是我國的房產價格過高，目前來看，已經超過了普通消費者的承受范圍。據有關部門的資料統計，我國房地產的投資規模的逐年擴大的速度在百分之二十五左右，已經排在世界前列。這種情況必然會導致供需矛盾，導致大量的高檔房產嚴重滯銷。

4.房產產品質量存在問題，供需矛盾日益突出

除了高房價外，我國房地產市場面臨的另一個問題就是低質量，也就是說大多數的房產存在著使用質量普遍不高的情況，這與高房價共同構成了我國當前房產發展的兩大難題。開發商這種忽視質量，只注重經濟利益的做法，導致的必然結果就是房地產的滯銷，供需矛盾的日益突出。

5.消費觀念更新快，相關政策更新慢

我國的房產行業興起于上世紀九十年代，隨著社會的發展和人們觀念的轉變，目前越來越多的群體采用的是按揭、銀行貸款等方式買房，這也就使得我國的房產業面臨著更加復雜的資金策略的調整。而相關的政策和法規并沒能提供支持和保障，使得一些房產公司的資金運作陷入了困難。

二、未來一段時期內我國房地產市場管理的策略

基于房地產市場的發展特點和我國的房地產市場管理中存在的問題，筆者認為在當下和未來的一段時間內，有關部門和機構應該加強在以下幾個方面的市場管理：

1.吸取教訓，關注房地產市場未來趨勢

金融危機對于各個行業的發展都有著非常重要的警示作用，也就是說在未來的發展過程中，行業管理應該吸取金融危機中的經驗和教訓，探索一條更加穩固和長效的發展路徑。對于房地產業來說亦是如此，由于產品的特殊性決定了其發展過程中會受到政策、技術、市場、環境以及競爭等等因素的干擾和制約，所以只有實時的關注行業動態，才能保證行業的健康發展。

2.堅持以人為本，促進房地產市場健康穩定發展

堅持以人為本，促進房地產市場健康穩定發展，是時展的必然要求，也是貫徹落實科學發展觀的必然要求。近年來，我國房價上漲速度遠遠超過居民收入增長速度，脫離尋常百姓實際需求的房地產市場發展是不可持續的，也是不長久的。此外，房價上漲過快，既不利于房地產市場的自身發展，也不利于我國經濟社會的穩定發展，更是與構建社會主義和諧社會宏偉目標相背離。因此，我們必須堅持走科學發展之路，堅持以人為本，以構建社會主義和諧社會為出發點，把解決房地產供需矛盾作為宏觀調控的重要內容，既促進市場的平穩發展，又使房價回歸至合理，最大限度地滿足尋常百姓的需求，堅決打擊房地產市場中的投機行為，促進我國房地產市場穩定健康發展。

3.強化宏觀調控，促進房產市場與經濟協調發展

要立足于全面協調可持續發展的發展觀，通過適當的改革與調整，積極健全完善稅收、信貸、消費等有關政策措施，切實加大宏觀調控的力度，實現房地產市場的和諧發展。近年來，我國先后出臺了一系列有關房地產市場的宏觀調控政策措施，其中“新八條”被稱為房地產新政的標志。當前，房地產市場的逐漸攀升，房價增長過快，無疑反映出來對我國房地產市場調控的失敗。對此，我們必須進一步統籌協調，遵循市場經濟發展規律，全面落實宏觀調控方針政策，堅持宏觀調控的決心不變、力度不減、方向不改，必須全面把握政府對房地產市場的調控，正確掌握我國當前的房地產市場走向，保持我國房地產市場良性發展，進而促進房產市場與經濟統籌協調發展。

4.調整土地政策，積極鼓勵房地產企業合作開發

土地是人類必需依賴的生存條件和再生產條件，是最基本的生產要素之一。由于土地的特殊性，決定了土地不僅可以進行土地內部的自我調控，如耕地資源保護、土地利用合理規劃等，還可以作為參與到經濟社會發展中的調控，與其他相關要素緊密聯系、相互促進、相互制約、共同發展，實現經濟社會可持續發展的目標。但是，政府的土地政策卻不能過分地干預房地產市場的自由運作。只有這樣才能保證房地產市場的穩定發展及經濟社會的安定繁榮。

5.加強宣傳，合理引導房地產市場良性發展

國際金融危機對我國房地產市場的影響比較持久和深遠。那么，如何加大對房地產市場的宣傳力度，更好更快地把房屋銷售出去，就更顯得尤其重要。要建立健全房產預警和信息機制，要適時對我國房地產市場進行預測、分析和信息披露，合理引導房地產市場良性發展。要正確分析和把握房地產的市場走向，通過輿論引導消費者正確認識房地產市場的發展趨勢，從而進一步增強對房地產市場發展的信心，做到理性投資和消費。同時，積極引導房地產開發商努力盤活市場，合理界定發展定位，科學規劃發展目標，做到利潤取向明確，防止房地產開發商采取不正當競爭措施、擾亂房地產市場秩序，切實保障消費者的合法權益，刺激房地產市場投資和消費，確保房地產市場持續快速健康發展。

三、結束語

綜上所述，房地產作為一個特殊的行業，對于我國的國民經濟有著非常重要的影響，管理好房地產市場對于穩定社會經濟有著非常重要的作用。上文中筆者從幾個方面分析了目前我國房地產市場存在的問題，并提出了相應的解決方案和建議，希望能夠為我國房地產市場的未來發展起到良好作用。