房地產投資風險探究

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了一篇房地產投資風險探究范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

房地產投資風險探究:房地產投資風險

一、房地產投資常見風險

房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。

1.投資支出風險

房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。

2.金融風險

主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風險

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。

4.市場風險

市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。

5.政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風險

法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。

二、房地產投資風險的預防策略

房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

策略一：關注政策變動，認準投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。

策略三：采用投資分散組合策略

房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。

房地產投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

房地產投資風險探究:小城鎮房地產投資風險特征研究論文

[摘要]伴隨著城鎮化進程，我國小城鎮得到快速發展，小城鎮房地產也隨之產生。由于房地產投資開發的高風險性和小城鎮的特殊性，小城鎮房地產投資風險獨特且更大，投資商必須在充分認識小城鎮房地產投資風險的基礎上，對風險進行有效防范。

我國城鎮化已進入高速發展階段，小城鎮房地產開發也隨之不斷擴大，小城鎮房地產開發可增加地方財政收人，帶動當地建筑業、建材業、運輸業、批發零售業、飲食業等諸多產業的發展，促進基礎設施的完善，同時擴大農村消費需求，吸收農村富余勞動力。房地產投資資金投入量大，建設周期長，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產業屬典型的高風險產業。小城鎮在城鎮體系中，具有特殊性，因此，小城鎮房地產投資除了具有一般房地產投資風險的共性外，還具有其獨特個性。

一、小城鎮房地產投資風險特征分析

1．居民有效購買力風險。盡管全國范圍內，小城鎮人口眾多，市場較大，但是單個小城鎮市場規模并不大，消費群體有限。目前小城鎮居民多數是從農村致富后遷移到城鎮居住的，他們要么沒有住宅，要么當前住宅環境較差，對住宅的需求較強烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結構單一，一般沒有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購買能力極易受到市場變化因素影響，存在一定的有效購買力風險。

根據國外的經驗，房價一般為居民家庭收入的3～6倍，發達國家為5～6倍，中等發達國家為4～5倍，發展中國家為3～4倍。2005年1～10月，我國商品房每平方米平均售價為3009元。據國家統計局公布，2005年，我國城鎮居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國城鎮戶均住宅建筑面積83．2平方米來計算，售價為25．03萬元，是戶均年可支配收入(戶均按3．4人計算)的7．02倍，超過國際公認的發展中國家合理的房價收入比。因此，我國城鎮居民的有效購買能力不高。

另外，由于來小城鎮居住的農民大多沒有享受住房公積金政策，國家商業銀行住房消費貸款也極少在縣城以下的小城鎮實施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對提高他們有效購買能力的幫助。

2．規劃風險。開發商擬在某地進行房地產開發時，都要與當地規劃管理部門進行溝通，詳細了解區域規劃和城鎮規劃，因為區域規劃和城鎮規劃的修訂將直接影響房地產開發成果的價值。但是，目前我國有的小城鎮還沒有建設規劃，或者雖有規劃但只是“規劃規劃，墻上掛掛”而已，沒有嚴格地按規劃執行，主觀隨意性較大。有的小城鎮，城鎮建設純粹是長官意志，隨著長官的變化，建設規劃和思路也可能會變化，城鎮規劃的主導作用會失去，有的小城鎮雖有規劃，但是規劃也不盡科學合理，隨時都有修訂的可能。

這種無規劃或不嚴格執行規劃，將可能會導致房產與城鎮規劃中的功能分區不符，生活區、工業區和商業區等功能相互混雜，建筑風格與周圍自然環境、人文景觀不協調等，從而失去區位優勢，影響房產的價值，帶來投資風險。

3．房產投資類型單一風險。不宜投資組合降低風險。所謂投資組合就是由兩個或兩個以上的投資方案，按照不同的比例額度構成的一個復合體。上世紀50年代初期，美國經濟學家馬利維茨率先提出了現代證券組合理論，并廣泛地在證券業、保險業以及金融業中加以推廣和運用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個籃子里”，在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現了這一理論思想。

房地產投資組合是利用多樣性來分散風險，通過開發不同房地產產品和不同的投資方式的組合，以求得單位風險水平上收益最高或單位收益水平上風險最小。小城鎮房地產需求，主要集中在居民對住宅房地產的需求，需求愿望強烈且需求量較大，但是對大型商鋪、旅館等房產的需求并不明顯，造成房地產開發商不宜采用投資組合來降低風險。

4．消費習慣風險。在大中城市，由于城市市民文化素質相對較高，城市居民來自不同地方，一般不易形成比較統一的消費習慣。我國地域廣闊，小城鎮眾多，但各小城鎮居民絕大多數為當地居民，他們的宗教信仰、文化背景、歷史淵源、傳統和觀念各不相同，多數小城鎮的消費者都有特定的消費心理和消費習慣。如果投資者開發的房地產與當地的消費習慣不一致，可能會造成滯銷。

5．開發企業自身風險。房地產開發企業的自身能力和素質，影響到開發活動的每個階段，這也是開發的一個比較大的風險。在小城鎮從事房地產開發的企業，多數是從原來的建筑企業或農村的建筑隊轉型而來，都不同程度地存在著素質低、資金實力弱、技術人員少、開發經驗不足等問題，有的甚至是無資金、無技術、無隊伍的皮包公司。在投資決策、項目建設施工以及銷售管理過程中，作出的決策有時不合理，很可能給項目帶來諸多不確定性因素，從而帶來比較大的風險隱患。

6．公眾干預風險。這是由于某項房地產的興建，影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進行干預，阻止該項目的發展，從而可能給房地產開發商帶來各種形式的損失。小城鎮土地所有權和使用權復雜，土地權有的屬國家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關的費用不盡相同。另外，原土地上的附著物產物類型不一，形式多樣。因此，獲取土地時賠付過程復雜，經常出現各種經濟糾紛，影響項目正常進展，帶來一定的風險。

二、小城鎮房地產投資風險防范

1．廣泛收集信息，做好可行性研究。科學決策。決策是指在若干個方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質量，最終決定投資決策的質量。眾所周知，房地產投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長時間收回，并對投資者產生長期的持續影響，而且投資決策一旦被實施，就很難改變，或者要付出很大的代價。因此，房地產項目投資決策必須進行可行性研究，對擬投資項目進行科學、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。公務員之家

在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報告來進行決定。因此，可行性研究報告對決策意義深遠，它是對擬投資項目進行全面的技術分析，是房地產及任何其他投資項目前期不可缺少的一個階段。目前，我國很多開發項目的研究報告，只是投資者申請立項時的例行公文，缺乏科學分析和市場需求的有力支持，而且虛假和不實成分較多，達不到可行性研究報告應有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10月，城市人口不足50萬的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學決策而形成的“爛尾樓”，給國家和企業帶來巨大的經濟損失。

在可行性研究階段，小城鎮規劃也是不得不關注的問題，投資者一定要詳細了解小城鎮的建設規劃的制定和執行情況，和當地規劃主管部門和政府機關加強溝通和聯系，及時了解小城鎮的建設思路，保證房地產的地理位置和區位優勢。

2．不可盲目追求特色和檔次。開發規模不宜過大。小城鎮消費者收入不高，承受的價格隨能力較低，大都屬于一次置業，注重的是住宅的居住功能，對住宅的特色等輔助功能不是非常關注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價格上影響居民的購買欲望。小城鎮居民對開發項目接受較慢，因此，每次開發規劃不宜過大，可以采取分期開發的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國住宅方式、消費觀念對房地產市場的影響，及時掌握國家小城鎮房地產發展狀況，使投資項目在功能設計、結構安排、新材料、新能源的運用上，能不斷滿足消費市場的特殊需求，保證投資開發項目與消費市場的需求保持一致。

同時，必須考慮市場購買力，找到最佳的價格定位。小城鎮房地產價格較低，利潤空間相對較小，降低每套住宅價格主要靠減少面積。從中央政策來看，2006年5月17日出臺的《國務院關于促進房地產業健康發展的六點意見》(簡稱“國六條”)中提出，“切實調整住房供應結構”，“重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租住房”。國務院辦公廳在轉發建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》中提到，“要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上”。這些都充分體現了廣大城鎮居民購買力并不強大，需要的中低價位、中小套型的普通商品住房、經濟適用房和廉租住房。

3．提升企業自身素質。加強管理。確保工程質量。開發企業要理順企業體制，廣開資金籌措渠道，提升開發實力，引進管理人才，提高管理水平。開發企業要高度關注工程質量，要實行項目監理制度，聘請工程監理公司對項目施工進行全面監督和管理。項目施工是一項非常復雜的系統工程，需要較全面的專業知識和實踐經驗，而絕大部分投資者或開發商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項目的管理。因此，有必要聘請有資質的工程監理隊伍對項目施工全過程進行監督和管理。一方面督促施工方嚴格履行施工合同，對項目工期、質量實行嚴格控制，對材料設備等資金成本進行嚴格監管，并加強施工現場經濟簽證，有效控制施工質量和工程成本。

推行項目負責人制度，從房屋的規劃設計到竣工驗收，全程都要加強管理，確保質量。要向消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，切實保障消費者的權益，獲得消費者的認可，促進潛在消費群體的消費。

4．投資分散，控制風險。在市場經濟中，從事多樣化投資，一種投資的收益減少可由另一種投資的收益增加來彌補。房地產投資分散就是多樣化投資的一種，是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散、物業分散、共同投資等方式，追求收益相同時風險最小或在風險相同時收益最大，即在風險和收益之間尋求一種最佳的均于投資組合。小城鎮房地產開發商一般實力較弱，應多聯合多個投資者組成聯合體，共同投資，共同受益，最大限度發揮各自優勢，提高收益。同時，投資商還可租用共同投資后剩余資本，進行區域分散和時間分散性的投資。對于部分實力雄厚的大型企業，則可以選擇物業分散和區域分析來分散和降低風險。

5．配備專職風險管理人員。對房地產投資項目來說，風險管理的目標是保證項目的順利進行及投資的順利回收，盡可能地爭取最大利潤。風險管理是一個系統工程，需要全員參與貫穿于建設工程全過程。對于一些小項目，可以設一個專職風險經理，負責處理風險，對于一些大型工程，則設置風險管理機構，按照風險管理的基本程序，處理風險事件。

房地產投資風險探究:房地產投資風險因素分析研究論文

摘要：本文對房地產開發的投資風險的概念進行了闡述，然后從來源上給出了房地產開發投資的風險。進一步分階段詳細分析了風險的各個因素，指出合理的風險管理是降低風險的良好手段。

關鍵詞：房地產開發；金融；風險投資；管理；市場

0引言

隨著經濟的迅速發展和社會的進步，企業所面臨的風險以及對風險的認識開始發生巨大的變化。在房地產投資領域同樣面臨著這個問題，而對其風險因素進行分析是開展風險管理的一個前提。房地產投資的顯著特點就是投資資金規模大，建設周期長，作為一種高投入、高收益、高風險的投資活動，面臨著社會、經濟、技術等許多復雜因素的影響。它的項目全過程中既有經營風險、金融風險等有形風險，也有國家政策變化、社會環境變化等無形風險?？傊罅康牟淮_定性因素決定了其投資活動的高風險的特性，從而使投資方案和決策具有相當的潛在風險。

1房地產開發投資風險的概念

風險一般定義是指在以特定利益為目標的行動過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態。房地產開發投資風險，是指投資商因對未來某房地產項目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導致該項房地產項目投資的實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率，即投資商在房地產項目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

可以說風險是客觀存在的，它不以人的意志為轉移。房地產投資的風險在一定環境和期限內客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應對風險，避免損失與損壞的產生。而對它進行充分、深刻的認識，將有利于降低這些風險。

2從來源分析

從房地產投資風險來源看，也可以分為自然風險、社會風險、經濟風險、政治風險等。自然風險是由自然界的實質性風險因素所致的財產損毀和人身傷亡的風險。社會風險是指由于各人的行為反常或團體的不可預料行為所導致的風險。政治風險是指因政局變化、政治動亂、戰爭等政治因素所引起損失的風險。

3從投資階段分析

房地產項目的開發過程分為投資決策階段、前期階段和建設階段，在這些不同的階段房地產開發經受著動態的風險，有多種的動態因素對它施加影響，下面就從對項目全過程風險分析因素進行分析。

3.1決策階段

政策風險-政策風險是由于政府相關政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經濟損失。在中國走的是宏觀調控結合市場的路子，宏觀政策變化會對房地產投資構成風險。比如我國1993年對房地產投資的宏觀調控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業務的措施、2003年國有土地使用權出讓方式的轉變等，就使得許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。

類型風險-不同類型的房地產投資會有不同的風險概率，對于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場和工業廠房等，且這些不同的物業抗風險能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業種類，并對相應的風險進行深入調查。

區位風險-區位指某建設場地的地理位置，以及該區位所處的社會、經濟、自然環境或背景等。例如地區的經濟基礎、經濟增長前景、人口條件及其市場價格水平的可能影響等。

時機風險-地產活動有周期性，供求及價格隨時間而變化。必需對未來幾年地區的經濟發展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業需求變化等風險因素進行預測，以選擇、確定合適的開發時機。

3.2前期階段

進入前期準備階段以后要取得立項審批；取得土地使用權；征地補償；委托規劃、報審；施工許可獲得；籌資；招標等許多工作的進展，這里面也充斥著房地產投資的風險。

置地方式風險-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權出讓、轉讓等方式取得一定年限的土地使用權，已有土地也不能輕易地改變土地用途，所以通過行政劃撥、協議、招標或拍賣方式取得一定年限土地使用權時存在著置地方式風險。

置地時機風險-比如建設資金落實困難導致不能按時開工，土地閑置、購地資金沉淀產生利息損失。

融資風險-融資風險是指利用各種方式融通資金時，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權融資時，由于發行股票時機不當、數量不當，價格不合理造成發行股票困難、融資成本過高，給開發者帶來損失。

3.3建設階段

工期風險-如承包商錯誤估計了項目的特點，低估了施工的困難，施工組織設計不當，遇到了復雜的地質條件而導致的工期延誤等；或因為科學技術的進步，新材料、新技術和新工藝的不斷創新而給房地產開發商帶來的工期延誤。

公眾干預風險-由于某項房地產的興建影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進行干預，阻止該項目的發展從而可能給房地產開發商帶來各種形式的損失。

施工事故風險。安全生產涉及到施工現場所有的人、物和環境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，導致事故發生，引起的人身和財產損失，最終都會給房地產投資帶來風險.質量風險-由于施工的機械、技術，氣候、水文，建材，人員素質等各種愿意引發項目質量不達標，帶來的房地產投資風險。

3.4租售階段

在租售階段，房地產投資的風險主要體現在銷售、物業兩個方面。比如定價策略不科學等導致房地產定價不合理而給其帶來的收益損失。定價過高導致房地產滯銷，總收益下降?；蚴嵌▋r過低了白白損失收益。另外由于消費者不僅注重其價格和質量，而且還十分注重其租售后服務，即物業管理，物業不當有時也會給房地產投資帶來風險。

4總結

在房地產投資領域風險的存在是必然的，關鍵在于如何去利用、控制、管理。面對這這么房地產投資的眾多風險，一定要在這種情況下，需要加強風險管理認識，改善風險管理的方法，加強風險識別、風險分析、風險應對、風險監控等，努力將投資的危險減小到最小。

房地產投資風險探究:房地產投資風險識別論文

摘要:隨著我國加入WTO,市場經濟體制進一步完善和規范,產業結構不斷升級,房地產業作為國民經濟基礎性、先導性產業之一的地位日益鞏固,成為當今主要的投資熱點，用先進的、科學的、完善的理論作為房地產企業可持續發展的行動指南,對整個房地產全過程的風險進行識別,有利于促進房地產業的健康發展，

關鍵詞:房地產;投資;風險識別

房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售、資金回收或報廢為止的整個過程，這是一個動態的過程,一般可分為投資決策、項目實施和房地產經營管理等階段，不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范，

一、投資決策階段的風險

在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性，房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價，房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面，

1.政策風險

國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失，尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要，

(1)產業政策風險

國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰，國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮，政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失，

(2)金融政策風險

房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響，2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等八大方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險，

(3)土地政策風險

房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響，土地產權制度的變更、不同的土地取得方式、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險，

(4)稅收政策風險

稅收政策的變化對房地產投資影響重大，稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具，房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險，

(5)城市規劃風險

城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整、交通的變化等來對房地產業帶來影響，因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素，

2.經濟風險

經濟風險包括市場供求風險和通貨風險，市場供求風險是最直接的風險，市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險，相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險，另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險，膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求，

3.區域社會環境風險

由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家、不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性，

4.開發時機風險

從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險，由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素，所以說,風險與開發時機的選擇密切相關，

二、項目實施階段的風險

房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設計施工等過程，此階段將面臨具體的風險因素，

一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議、招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險，另一方面,時間、質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素，管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險、質量風險和成本風險，

1.工期拖延風險

工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費，

2.項目質量風險

質量是企業的生命，開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀性與環境協調性五個方面，消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用，承包商施工技術水平落后、偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面，

3.開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段，建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小，在規劃設計中,方案陳舊、深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加，除此之外,通貨膨脹、物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工、工程質量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險，

三、經營管理階段的風險

房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售、出租或物業管理的經營管理階段，該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一，其中包括:營銷策劃風險、物業管理風險和其他風險，

1.營銷策劃風險

營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現，在房地產營銷策劃中,價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面，其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感，價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險，

2.物業管理風險

物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展，房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍、管理構架、管理公約以及管理費用等，

3.其他風險

其他風險有很大的不確定性，其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等，這些風險發生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的，

總之,房地產投資過程是一個長期的、涉及面廣且復雜的過程，這一過程中存在著大量不確定的風險因素,同時,還涉及到房地產投資者與政府部門、最終用戶等之間的諸多關系,涉及到大量的政策、法規和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗，因此,必須對房地產投資過程作全面、系統的風險分析。

房地產投資風險探究:房地產投資風險識別分析論文

（一）外部風險

1.宏觀經濟風險。宏觀經濟風險對于每個房地產投資企業都是不可幸免的。譬如說，當經濟衰退，處于低速消沉時，社會對消費的需求也會大幅度減縮，這其中當然包括房地產。更有甚者，每當經濟陷于低谷，消費減縮時，受沖擊最大的往往是如汽車、房地產之類的長線耐用消費品，這時人們會修正在經濟景氣時制訂的消費計劃，推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風尚如此，造成房地產市場一時供大于求，房屋價格亦連連下跌。

2.財政利率風險。財政利率風險多來自于利率波動的影響，因為很多人買房并不是全額付款，一般都會利用杠桿原則向金融機構申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升，投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值，此種情形對于一些財力有限的投資人來說，無疑是雪上加霜，加息有可能迫使他們放棄房地產。當然如銀行收回抵押房地產可以得到貸出款項的話，則投資人無須再負擔任何責任。然而，假如房地產市場正處于低潮，銀行在拍賣房地產時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時，則投資人仍需負一定責任。所以，投資者在策劃置業計劃和議價房地產時，必須把利率波動因素考慮進去。

3.市場風險。由于供求形勢變化，引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產市場性質、市場結構、市場發育等變化而導致的風險。市場風險是房地產市場價值跌落的一種可能性，主要來源于房地產供應的時間誤差。譬如當房價因供應短缺而上升時，開發公司便會紛紛興建樓宇，但由于建筑需要一定時間，故此雖然待建樓的總體規模已經超出供應需要，但短期內樓價仍然會持續上揚。近年來，建筑業技術日漸先進，所以造成房地產能迅速供應市場，直接縮短了地產循環的時間，也使得樓價波動變得更為頻繁。

4.自然風險。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風暴、火災等)以及土地的自然地理和技術經濟特性帶來的風險。

（二）內部風險

1.經營風險。經營風險是由于房地產投資經營上的失誤（或其可能性），造成實際經營結果偏離預期望值的可能性；經營風險起源于投資內部問題和項目的經濟環境情況，如管理水平、管理效率低，使用經營費用超過預計值，房屋空置率高，租金回籠等問題，都將使企業的營業收入小于預期值。經濟環境可能不理想，對房地產的需求偏低，會產生比預期高的空置率。

2.財務風險。財務風險是指房地產投資者運用財務杠桿，在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性、增加的營業收入不足以償還債務的可能性。

房地產投資風險產生的原因

所掌握信息不全、不準，投資決策草率。所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。

宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。這在近年的經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。

發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。具體表現為：發展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的發展商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經營實力（開發實力、管理能力、行銷能力）不足或較弱，項目運作中難于實現預期的經營業績。

此外，自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。

房地產投資風險的識別

如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。

（一）采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別

1.投資房地產的營業率。一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為：

營業率＝年營業總費用／年計劃總收入

據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38％—40％之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。

2.償債收益比。營業凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。

償債收益比＝營業凈收入／要求的年償債額

償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為：

保本占用率＝（年營業總費用＋要求的年償債額）／年計劃總收入

保本占用率越高，投資風險越大?？梢越邮艿淖≌Y產的保本占用率一般為85％-90％

（二）概率與數理統計的方法

由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。

但如果某一房地產項目投資的報酬回報率的可能結果有幾種，每一種可能的結果為xi其出現的概率為Pi，則其數學期望為：

如果投資者將投資報酬率的預期結果取為數學期望是合符情理的。因為在統計的意義上真實的投資報酬率出現在數學期望左右的概率最大。那么此標準差就描述了預期結果與實際結果的“平均”變動程度，因此可作為一種風險的度量。標準差越大，風險越大，標準差越小，風險越小。用標準差度量投資風險的優點是概念比較清楚直觀，可以借用成熟的數理統計一整套理論和方法。在降低投資風險的投資組合理論中，這一度量有出色的表現。其缺點是準確的概率分市Pi不易找出?？紤]到相同的標準差，對于期望值不同的投資項目，它所表達的影響程度或對投資者的損害程度，也即風險大小，應該是不同的。期望值大時，風險應小些，期望值小時，風險應大些。所以人們更喜歡用變異系數來度量風險：

R=б/E

怎樣的R值是小(大)風險，與投資者的風險偏好性格有關。但R接近1的風險，通常是投資者不愿接受的風險。R＞1的風險，是很多投資者不能忍受的風險。也可以用Δ=E-б這一絕對數來度量風險。Δ＜o是投資者不愿接受，甚至是使投資者招致破產的風險。

房地產投資風險的控制

在房地產投資活動中．投資的風險是客觀存在的，這對于所有的房地產投資者都是一樣的。投資風險的控制即在于能及時的發現或預測到這種風險并能及時采取有效的措施?；?、緩和、減輕、控制這種風險，減少投資者預期收益的損失可能性。

控制風險的基本思想是對某種損失的可能性進行調整、進而最大程度降低這種可能性的主要方法有：

（一）進行充分的市場調查分析以作出科學的項目決策

風險是指在投資經營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資者自己對房地產市場進行調查，也可委托咨詢公司等中介機構進行。

（二）在預期收益相同的情況下投資風險較小的房地產項目

房地產投資項目種類較多，它們的風險度大小不一。有的風險度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項目的風險度較小，選擇風險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。

（三）以合理組織融資形式進行滾動開發

房地產投資需要量大，必須以一定的形式籌措資金，以滿足需要。房地產融資的形式主要有以下幾種：通過發行金融債券，籌集開發資金。通過預售開發的商品房和賣樓花，從客戶那里籌集房地產開發所需資金。利用已取得的土地使用權到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司，申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產開發公司應根據自身的實際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、低成本地融入資金，投入房地產開發。房地產開發公司不但要掌握融資技巧；而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中，引入競爭機制，運用多種手段，促使施工單位降低工程造價，提高工程質量，縮短建設周期。房地產企業還要增收節支、提高勞動效率，減少經營管理費用，以保證所投入的資金獲得最大的經濟效益。

（四）通過多項投資組合及多種經營分散風險

不同投資項目的風險、收益等因素也是不同的，所以，實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩定的收益：當然，各項目之間的相關性不能太強，否則就無法起到降低風險的作用。

（五）通過加強資產管理來控制風險

一個投資項目能否達到預期的收益水平，管理人員是最為重要的關鍵因素。提高管理人員的素質進而提高管理水平，可以提高對市場的可預測性，降低不確定性，可以更有效地使用資產，減少經營費用，降低空置率，提高收益水平，進而降低和控制風險。